Старт продаж квартир от 3 млн ₽ в ЖК «VEREN NORT сертолово»

🌲О проекте:
– Авторская архитектура от бюро «Остоженка»
– Дизайнерские парадные
– Небольшое количество квартир на этаже
– Охраняемая территория
– Ландшафтный двор-парк с детскими площадками
– Воркаут-зона
– Летний кинотеатр под открытым небом
– Два детских сада

📍Всеволожский р-н, г Сертолово, ул. Дмитрия Кожемякина
– 20 минут транспортом до метро «Парнас»
– КАД - 6 км

Минимальные цены:
– Студии от 3 млн руб. 
– 1-к.кв от 3,6 млн руб. 
– 2Е-к.кв от 5,2 млн руб. 
– 2-к.кв от 6,3 млн руб.
– 3Е-к.кв от 7 млн руб.
– 4Е-к.кв. от 10 млн руб.

🔑Срок сдачи 1 очереди - 4 кв. 2025 года

👉🏻 Чтобы выбрать и забронировать одну из квартир, пишите @verengroup или переходите на сайт.

Реклама. ООО "ВЕРЕН НЕДВИЖИМОСТЬ". ИНН 7841047433. erid: LjN8KRwgt

Сейчас мы можем наблюдать итог бесконечного субсидирования ипотеки: двукратный рост стоимости жилого метра за последние два-три года и огромный дисбаланс цен на первичном и вторичном рынках. Квартиры в новостройках стоят на 20–30% дороже, чем в домах сопоставимого качества на вторичном рынке, по сути, в тех же самых новостройках, только чуть более раннего периода. Сложилась аномальная ситуация, когда цена полуфабриката, домов на стадии строительства, выше стоимости уже построенного готового продукта, рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU» Олег Репченко, — Forbes. #briefly

В октябре 2023 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) оказались ниже сентябрьского уровня на 2% по числу лотов и на 1% выше по оценке выручке. Доля сделок с ипотекой снизилась с 86% до 84%. При этом рынок Ленинградской области сжался на 11% по числу лотов, в то время как в Санкт-Петербурге рост зарегистированных продаж на 2%, что было обусловлено успешным стартом в городе новых проектов, а таже активным предоставлением новых финансовых преференций покупателям крупнейшими застройщиками (например, по программе кэшбек 10%). За месяц оценка цены кв. м в сделках в границах Санкт-Петербурга выросла на 5% за счет рекордных продаж в новом премиальном проекте на Петровском острове. В Ленинградской области средняя цена реализованного кв. м в октябре осталась на уровне сентября. С высокой степенью вероятности в следующие месяцы рынок Петербургского региона вернется от державшихся три месяца аномально высоких уровней реализации в 8000-9000 лотов в месяц к уровню 5500-6500 лотов к месяц. Методика расчетов - в первом комментарии.

По сравнению октябрем 2022 года оценка выручки рынка новостроек (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) в октябре 2023 оказалась в два раза выше. Продажи в лотах выше на 90%, а в квадратных метрах - на 89%. При этом средняя оценочная цена реализованного лота на 7% выше, чем год назад, а квадратного метра - на 8% выше (расчет по заявленным ценам без скидок). Если год назад 85% сделок были зарегистрированы с ипотекой, то в октябре 2023 - 84%. В Санкт-Петербурге продажи в лотах подросли на 106%, а в Ленинградской области - на 56%. Высокие сравнительные показатели во-многом обусловлены эффектом низкой базы, так как в октябре 2022 года проводились мобилизационные мероприятия негативно повлиявшие на спрос на новостройки. Методика расчетов - в первом комментарии.

Кое-кто сошел с ума и внес в Думу закон о снижении ставки по льготной ипотеке до 3% годовых.

Аргументация настолько контринтуитивная, что можно очуметь. Мол, цены на недвижимость выросли, поэтому программа требует срочной корректировки. А выросла она, по мнению законотворцев, на 20%. Первичка. Застройщики получают "суперприбыль" из-за того, что с текущими ставками ЦБ люди не могут взять вторичку.

Критика проекта толком и не нужна - здесь и так все понятно. Давайте опустим стоимость банковских денег, чтобы застройщики подняли ценник еще выше из-за роста спроса и разница между вторичкой и новыми домами была уже 50%. Заодно давайте обалдеем от того, сколько у нас неудачливых инвесторов в недвигу, которые не могут продать ипотечные новостройки хотя бы за ту же цену.

Но на самом деле все просто. Один из авторов закона - простой парень Серега Миронов, как написано в его книжке. Лидер фракции "Справедливая Россия". Все моментально встало на свои места.

@economismrussia

Коллеги из @IT_ipoteka посчитали, насколько освоены выделенные лимиты по ипотечным госпрограммам. Фактические выдачи во вложенной картинке.
Получается, что на 02.11.23 с лимитами вот так:

❗️98.9% - Льготная
❗️101% - Семейная
▫️29.7% - Дальневосточная
▫️61.4% - ИТ

Ждем новых лимитов или первые две программы уже все? @ipotekahouse

#ипотекаинедвижимость

Годовщина классики

ЦБ: в 3Q 2023 доля ипотечных заемщиков с долговой нагрузкой (ПДН) более 80% достигла рекордных 47% @iliilitop

#обзорсми Минтруд совместно с Минстроем прорабатывают возможность включения в льготную ипотечную программу механизмов для приобретения вторичного жилья в небольших населенных пунктах с целью поддержки семей, пишут «Ведомости».

По словам министра труда и социальной защиты Антона Котякова, в городах с населением до 250 тысяч человек есть потребность распространения этого механизма и на вторичку, поскольку строительство нового жилья там происходит в малых объемах. @ria_realty

Из опубликованного ЦБ доклада о денежно-кредитной политике отчетливо виден формируемый им для населения образ будущего.
1. Расходы населения на потребление будет снижаться. Если по итогам 2023 г. темп прироста потребления домохозяйств может сложиться в диапазоне 5,5–6,5%, то далее планируется спад: по прогнозу, в 2024 г. с учетом более высоких ставок в экономике будут преобладать сберегательные настроения, а потребление домашних хозяйств снизится на 1–2%. Разумеется, делается оговорка, что «в последующие годы спрос домохозяйств будет постепенно увеличиваться, к концу прогнозного горизонта вернется на темпы, соответствующие траектории сбалансированного роста экономики», однако понятны как привычка ЦБ менять свои прогнозы, так и преобладающая нынче в планировании тенденция «сдвига вправо во времени».
2. Импорт, за счет которого во многом обеспечивается внутренний потребительский спрос, резко сократится. Если в 2023 г. фиксируется прирост на 10,2–11,7%, вместе с расширившимся потреблением домохозяйств, то в 2024 г. импорт снизится в диапазоне 4,5–6,5%. По мнению ЦБ, на это скажется как замедление спроса, так и переключение на отечественные товары «из‑за роста цен на импортную продукцию по мере проявления эффектов переноса произошедшего в 2023 г. ослабления рубля». Обычная недосказанность подразумевает здесь не только «замедление спроса» вследствие отсутствия роста или даже падения реальных доходов, но и фактическое падение ассортимента предлагаемых товаров и замещение импортных – отечественными. К сожалению, как показывает практика последнего года, российские производители потребительских товаров, в целях удешевления своей продукции, меняют рецептуру на менее качественную и уменьшают размер упаковки, вводя в заблуждение покупателей. Видимо, на эту менее качественную, но более доступную продукцию и будет происходить «переключение спроса». Но, как прогнозирует ЦБ, «к 2026 г. импорт стабилизируется на долгосрочно устойчивом уровне, соответствующем новой структуре экономики. Большая ориентация экономики на внутреннее производство будет обусловливать меньшую по сравнению с историческими уровнями долю импорта в потреблении». Т.е. восстановления импорта не будет. Перспектива роста расходов на потребление, в том числе, за счет покупок более качественных и дорогих импортных товаров, в планах не значится.
3. Если до сих пор многие группы населения могли поддерживать прежний уровень жизни за счет кредитования, то теперь эта возможность резко сужается. В результате ужесточения ДКП, «быстрее всего рост ставок отразился на необеспеченном потребительском кредитовании, в динамике которого появились признаки замедления». Помимо этого, на сокращение потребительского кредитования влияет ужесточение макропруденциальных лимитов. По мере того, как старые кредиты будут закрываться, а новые, в силу ужесточения условий заимствования и роста ставок, оформлять не получится, граждане столкнуться с необходимостью значительного изменения своих потребительских привычек.

​✅ В контексте поста о Северном Порте, хочу донести вам кухню про весёлые старты / предстарты продаж

В реалиях рынка с проектным финансированием, практика всяческих «предброней» – оч тонкая штука. Особенно для застроев. Её своим топам проталкивают маркетологи / продажники, которым не удалось корректно просчитать прайс старта. Или выходит регионал, слабо ориентирующийся в местном рынке. Или площадка в дикой локации, которая неизвестно как откликнется покупашке. Или есть какие-то свои интересы. Например, договорённости с агентами, KPI, жажда PR, прогрева и хайпа

И начинается разгон по соцсетям и брокерам. Приятные комиссионные. Рассказы о чумачеччем инвест-потенциале

А дальше три варика:
1. Не угадали с рынком, но за слив объёмов ата-та = отмены броней, пересмотр прайса.
2. Не угадали с рынком, слив объёмов провафлили = агенты и первоходы потирают руки. Маркетинг застроя огребает, дёргает прайс, падает в темпах, оправдывается перед топами и ждёт, когда выровняется средняя по модели.
3. Угадали с рынком = никакого ажиотажа. Всё по модельке. Агенты и инвесторы обсуждают другие «старты», где рассчитывают, что застрой поделится с ними своей маржой. Находясь в здравом уме, с полным набором обязательств перед банком ))

Пункты 1 и 3 – мусолить не буду. Тут всё понятно. Случается. Гуглится и считается. А вот пункт 2 – проиллюстрирую свежими кейсами

▪️Страна Озёрная. Страна - не совсем новички, но регионалы. Захотелось хайпа. Громкая преза в мае. Две недели проект на откупе чисто у агентов. Со скидкой 3% и комиссией 4,5%. Цены тут же начали дёргать. По +1 мульта за день. Значит ли такое, что попали в рынок, или что-то другое?

Далее, за первые 1,5 мес. слили сразу 13,5% товарного объёма. А дальше вниз, как я и ванговал. Наглядно, ситуация с продажами на скрине 👇

В итоге, на сейчас, за 5 месяцев со старта – продано 27% проекта (337 ДДУ). Причём, слили 47% всех своих студий, и 32% однушек. А до ключей (02.2026) ещё 27 мес. Начинаются метания по прайсу. Когда средняя по структуре запасов / экспозиции уже ниже стартовой. Дальше нужно как-то размазывать остатки. Ломать башню над ковентами кредитора. И колдовать с темпом


▪️Дом на Зорге. Пилот А101 в старой Мск. Не баловались с хайпом. Открыто стартанули в середине июня. Но… ошиблись. В первые месяцы слили 25% проекта. Дёрнули прайс. Рухнули в продажах (см. скрин 👇)

В итоге, на сейчас, за 4 месяца со старта – продано 29% проекта (88 ДДУ из 308 лотов). Причём, слили 43% всех студий и однушек. А до ключей (03.2026) ещё 28 мес. Дальше будут потеть, и оглядываться на соседний Indy Towers. Который интереснее, угадал с рынком (п.3), и будет оттягивать спрос

Эффективная работа маркетинга в кейсах? Кто поимел бенефит? Считаю, что НЕ застрои. А вот агенты и инвесторы на таких ошибках – вполне даже могут. Потому что даже при снижении средней цены по проекту, в вычерпанных малогабаритках демпинга не будет. Скорее, наоборот. А значит налипнет потенциал к цене входа


Поэтому, кто присматривается к стартам, следует помнить о 3-х вышеуказанных пунктах. И погружаться в анализ структуры даже предброней, в поисках таких ошибок и недооценёнки @iliilitop

До конца года законопроект о статусе апартаментов принят не будет.

Об этом сообщили источники "Известий" в Госдуме. Для дальнейшего обсуждения законопроекта создана рабочая группа, в которую вошли представители Госдумы, правительства Москвы, МВД и Росреестра.

Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов считает, что в текущей конфигурации регулирование апартаментов не вопрос жилищного законодательства, поскольку этот тип недвижимости никогда не был жилым.

Единственное определение апартаментов для проживания - это "определенный вид гостиниц". Т.е. здание, построенное на земельном участке, предназначенном конкретно для размещения именно объектов гостиничного типа.

Апартаменты в России занимают 3–4% от всего жилого фонда, построенного за последние 15 лет. На две столицы приходится менее половины объема строительства (49%): в Москве возведено 1,5 млн кв. м, или 34%, а в Санкт-Петербурге — 645 тыс. кв. м, или 15%. Доля апартаментов в сделках составляет не более 4%.

Отметим, что в рабочую группу пригласили представителей правительства Москвы. Настолько сильно застройщики лоббируют тему апартаментов и пытаются оттянуть момент принятия закона, чтобы распродать остатки в столице. Иначе как объяснить обсуждение законопроекта уже четвертый год.

В 2019 году об ускорении перевода апартаментов в жилье заявлял бывший гендиректор Дом. рф Александр Плутник. В начале 2020 года Марат Хуснуллин обещал привести понятие апартаментов к единому знаменателю и дать им правовое определение в законопроекте, но воз и ныне там.

Тем временем в регионах:
Оценка выручки участников рынка от розничной продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам снизилась в октябре 2023 года по сравнению с рекордным сентябрем 2023 года:
Во Владивостоке - на 17%
В Казани - на 28%
В Нижнем Новгороде - на 28%
В Перми - на 37%
Доля сделок с использованием ипотечного кредитования повсеместно снизилась.
Наибольшую устойчивость показал рынок Владивостока, где действует дальневосточная программа ипотечного кредитования, а наименьшую Пермь, где заметно снизилась доля ипотечных сделок.
Методика расчетов - в первом комментарии

Осталась одна неделя до начала масштабной конференции для инвесторов в недвижимость и риелторов со всей страны!🏬📈

С 17 по 19 ноября пройдет бесплатная онлайн-конференция REAL INVEST CONF

На конференции вы узнаете :
✅Где частному риелтору брать горячих клиентов, готовых покупать. Без звонков и рассылок!
✅Трендовые сегменты рынка недвижимости, где клиентов больше, чем предложений 
✅План - как уйти из агентства, чтобы начать зарабатывать больше, при этом сохранить клиентов
✅Пошаговые стратегии и связки от топовых инвесторов России

Готовы вывести свою карьеру в области недвижимотси на новый уровень? 
Регистрируйтесь здесь: ссылка

Реклама. ИП Сакаев Артур Айварович. ИНН 860602125166. erid: LjN8KS8iu

​​О распроданности жилья у отдельных застройщиков

Первый раз мы рассматривали тему в июне, когда распроданность портфеля строительства снизилась до 30% и, казалось, что формируется навес непроданного жилья. Никто тогда не ожидал, что в III кв. мы увидим аномальный спрос на рынке новостроек.

На текущий момент распроданность повысилась до 35%, а стройготовность осталась примерно на том же уровне 43%. Сами эти цифры мало что значат. Лучше смотреть на их соотношение — на сколько % портфель распродан к тому, на сколько % он построен.

Текущее соотношение 0,8 означает, что при равномерных продажах к моменту ввода будет продано 80%. Исторически это высокий показатель. Выше было только в период бурного роста цен 2020-2021 гг.

При этом в начале 2023 г. распроданность на вводе опускалась до 75% — это нормальный уровень. При нем застройщик полностью покроет задолженность перед банком после ввода, а прибыль получит от продаж жилья на эксплуатационной фазе.

В сентябре мы рассказывали как распределен портфель по соотношению распроданности и стройготовности, а также как новые вызовы повлияют на его качество и LLCR — основную банковскую метрику проектного финансирования.

Сегодня опустимся на микроуровень и покажем, как жилье распродается у конкретных застройщиков:

▪️По каждому проекту застройщика опубликованы проектные декларации (ПД). В них можно найти почти все параметры реализуемого проекта (сроки, себестоимость, количество и площадь помещений) и объемы продаж (количество, площадь и стоимость).

▪️Мы отобрали топ-80 групп застройщиков по себестоимости реализуемых проектов (от 25 млрд руб.) и расположили все точки на одном графике. В сумме выборка представляет собой чуть больше половины всей отрасли по себестоимости и чуть меньше половины — по кв. м. Естественно, что в топ-17 с себестоимостью от 100 млрд попали преимущественно крупные московские застройщики. Не будем выделять конкретные имена — все видно на картинке 👇🏻

▪️Чем выше средней линии находится застройщик, тем более распродан у него портфель при данном уровне стройготовности. При соотношении под 100% застройщик будет склонен к повышению цен, нежели к увеличению предложения в ответ на всплеск спроса. И аналогично меньше будет склонен к скидкам в цене при снижении спроса в будущем.

▪️Если отношение распроданности к стройготовности ниже 70%, то застройщик будет заинтересован в быстрой продаже. При ключевой ставке 15% стоимость ПФ ощутимо бьет по финансовому результату всего проекта.

💡Все то же самое касается и отдельных проектов. Чтобы оценить, будет ли застройщик активно повышать цены или предлагать скидки, можно открыть ПД, найти даты реализации проекта, проданный/общий объем жилья и посчитать соотношение.

Следует учесть, что некоторые застройщики могут использовать иную стратегию продаж, особенно в сегменте элит и премиум класса, — активные продажи начинаются ближе к завершению проекта.

Скоро у нас будут полные данные по продажам в октябре. Расскажем об этом на следующей неделе. Предварительно объем продаж сократился на 20% по России и чуть больше в Москве — относительно рекордов сентября, но все ещё выше среднего в прошлом.

@DomusVerus

РЕАЛЬНЫЕ ДОХОДЫ РОССИЯН РАСТУТ, НО ВСЁ ЕЩЁ НЕ ВЕРНУЛИСЬ НА УРОВЕНЬ 2013г

В 3-м кв доходы россиян в среднем на душу населения составили 49 467 руб в мес (10.3% гг) или $525 в мес (-30.1% гг). Для сравнения, во 2-м кв эти показатели равнялись 47 982 (8.6% гг) или $591 (-11.1%).

В реальном выражении рост доходов составил 4.9% гг vs 5.4% гг во 2-м кв.

Реальные располагаемые доходы (с учетом обязательных платежей, в т.ч. по кредитам) также в плюсе: 5.1% гг vs 5.1% гг.

Несмотря на хороший рост доходов в этом году (связанный со скачком зарплат из-за дефицита людей, а также с выплатами воюющим), РРДДН, по-прежнему, не дотягивают до уровня 2013г. В 3-м кв этот показатель был на 1.5% ниже, чем 3К2013, а в целом по году РРДДН будут примерно на 2% ниже уровня 2013г.

Уровень доходов 2013 года остаётся недостижимой мечтой. Что недопустимо. Особенно на фоне бурного роста экономики, о котором сообщает Росстат. Поэтому, как мы слышали, Росстат ведёт сейчас работу по уточнению методики расчета доходов