​​Как начать девелопмент своего здания в Москве?

Представляю канал Александра Курникова @iamkurnikkvdev

Александр только недавно начал медийно освещать свои наработки о решении кризисных ситуаций в девелопменте недвижимости.

С 2008 года Александр занимается сложными проектами и решением нестандартных ситуаций. В роли генерального менеджера и советника проработал со многими из Forbes (Рашников, Дерипаска, Абрамович, Ноготков и т. д.), членами правительства РФ.

Знаковые кейсы:
⁃ Дома обманутых дольщиков в Химках (достроены за 5 месяцев без вложений со стороны Инвестора).
⁃ Neva Towers в «Москва-сити» (через несколько месяцев проект финансировал себя сам — хотя продаж не было, был признан лучшим высотным зданием в мире и продан группе Renaissance по цене выше 300 млн. $).
⁃ Самый крупный арт-парк в Европе «Никола-Ленивец» (под управлением впервые стал операционно прибыльным)
⁃ И многие другие проекты, в том числе в шаге от Кремля.

О том как выбрать идею, создать команду, решать сложные ситуации в проектах и успешно реализовать проект - смотрите по ссылке: @iamkurnikovdev

Минстрой планирует сделать постоянными антикризисные правила приема новостроек

Иностранный турист исчез из Петербурга.
По данным IPG Estate, в первом полугодии 2022 года город посетило лишь 130 тыс. туристов.
В IPG Estate ожидают, что до конца 2022 года туристический поток в Петербург составит 6 млн. человек. И это будут почти исключительно российские туристы (если только осенью в Китае не снимут коронавирусные ограничения).
Как мы видим из диаграммы, Петербургу для полного восстановления турпотока всё равно не будет хватить иностранных туристов. Совокупная туристическая посещаемость города была в последние годы 7-10 млн. человек.

Не случайно, что в первом полугодии 2022 года в Петербурге была открыта лишь одна качественная гостиница на 30 номеров. Для сравнения: в 2017 и 2018 годах в городе за год появлялось по 700 и 1100 качественных гостиничных номеров.

Угадайте, какое событие отмечают в селе Майма республики Алтай в столь духоподъёмной обстановке? Правильно! Открытие первого контейнера для раздельного сбора мусора, с секцией для пластика!♻️

Между тем, с лифтами в стране полное жопито. Их производство в России в январе--июне 2022 года сократилось на 41% год к году до 9 тыс. штук, следует из данных Росстата. До этого ситуация была обратной: в первой половине 2019–2020 годов наблюдался рост на 16% и 18% соответственно. Такое падение связано в первую очередь с уходом с российского рынка или приостановкой своего бизнеса в стране западных производителей, включая Otis, Kone, ThyssenKrupp Elevator, Schindler и Kleemann. На их долю приходилось 21% российского рынка производства лифтов. Вторая причина — снижение объемов жилищного строительства и сокращение на треть объемов финансирования регионов программ капитального ремонта жилья.

Хотя еще весной, когда стало известно о вынужденном или добровольном канселинге российского рынка западными лифтостроителями, наши застройщики хорохорились, раздавая комментарии типа «Пусть уходят — найдем достойную замену в Китае и Турции». Не прошло и двух месяцев как эти же девелоперы сидят и ждут давно заказанные китайские лифты, а они все едут и едут в московские новостройки и никак не приедут. А девелоперы прикрывают свою лажу нарушением привычных логистических цепочек. Мораль в этой истории банальная: прежде чем что-то ляпнуть об импортозамещании или смене поставщиков, повторяя эту мантру вслед за чиновниками, нужна всегда держать в голове, что такие заклинания не всегда чудодейственны.

#наподумать
Почему рынок недвижки, от аналитиков до инвесторов, забывает про «тёмную лошадку» – Реновацию?
Как про ИЖС.. про Реновацию забывают в оценках динамики ввода, выданных РнС, спроса...

А Реновация – это колоссальные объёмы новостроя. Который вывалится на рынок в следующие 8 лет
Причём чиновники признаются, что основной объём излишков новых метров, выйдет в открытую продажу к 2030 г.

Но, ребята недоговаривают. Так как давление на рынок начнётся раньше
Давайте к цифрам:

▪️Новая Реновация Москвы стартовала в 2017. За 15 лет планировали переселить 1 млн чел. в 350 тыс. квартир на 16,4 млн м².
Получаем среднюю площадь квартиры по реновации 45,7 м², в которую переедет 2,8 землекопа человека

▪️Теперь внимательно: Чиновники отчитались, что за 5 лет по реновации построили 2,5 млн м². А уже переселены или сейчас переселяются в них – 87,2 тыс. чел.

▪️Зная ср. площадь квартиры и количество её жильцов – получается, что построили 54,7 тыс. квартир. Из которых, всего 31 тыс. заняли переселенцы.

🔥 Вопрос знатокам: Где оставшиеся 23,7 тыс. новых квартир?

Ок, часть из них уйдёт льготникам, и под расселение аварийного фонда. Но этих категорий в Мск не так много. Угадайте, куда рухнет навес в 15–20 тыс. лотов

Для понимания масштаба: это объём, эквивалентный 50% всех сделок в старой Москве за 2017 г. Или 30% перегретого 2022 г
...

▫️Ещё интрига: сейчас в проектировании и строительстве по реновации уже 7,5 млн м². То есть, с учётом сданных 2,5 млн – это 10 млн м². За 5 лет. Или уже 60% от 15-летнего плана

▫️Если предположить, что Хуснуллин и Ко будут из кожи вон лезть, чтобы в новую 5-летку выполнять цели по вводу жилья... то не удивлюсь, что за это время освоят всю программу расселения. Тем более уже объявили, что темпы ввода по реновации к 2025-26 гг увеличат в 3 раза - до 3,5 млн м² ежегодно

▫️Тогда весь накопленный «излишек» новых метров, вывалится на рынок за 3-5 лет
А в этом горизонте я пока не вижу предпосылок для серьёзного пампа коммерческого спроса
И не удивлюсь, если Город откусит половину рынка своей вчерашней реновацией

Ок, мы тут говорим, что качество реновации – какашка. Но разве если в бочку родниковой воды бухнуть ведро дерьма – вкус не изменится?
Неее... дорогие мои... Такие объёмы новостроя будут давить на рынок и Мск и Подмосковья

Вот почему Реновация – тёмная лошадка для рынка недвижки.
И лошадка эта может превратиться в лебедя... если вы понимаете о чём я

@iliilitop

уважаемые, помните, что там с ипотекой айтишной? там такое: если ты работал в айти-кампани, аккредитованной минцифры, а потом уволился и не пристроился в такую же аккредитованную компанию, то твоя льготная ипотека превращается в тыкву становится обычной.

но там ни слова не было про отзыв аккредитации.

интересно, успел ли кто-то из условного ржд взять ипотеку и ещё более интересно, что теперь с таким льготником сделают (волнуемся, ведь там ещё отсрочка от армии была).

а вы говорите "планировать". планировать, уважаемые, можно минут на 30. с 31 минуты начинается гадание.

босх, жги. попкорна у нас до-хре-на

#недвижимость #инвестиции

Вот есть у тебя некредитные деньги, много денег. И надо потратить. И ты решил купить квартиру в новостройке от застройщика.
Не для жизни в ней (в этом случае сильно другие мотивы). Для инвестиций. Чтобы сохранить и даже заработать.

Обсудить по сути нужно лишь два тезиса:

1. Вопрос ликвидности.
Быстро выйти в кэш из недвижки и так было не самой простой задачей. Сейчас так и вовсе это ключевая проблема. Если деньги срочно понадобятся в перспективе года и придётся продавать, то трудно будет найти на ваш «вторичный» объект покупателя с ипотечными деньгами, когда в новостройках брать ему дешевле с льготной ипотекой. А покупателей с кэшем все меньше. Придётся сильно падать в цене и выходить с убытками.

2. Вопрос здравого смысла.
Вы уже видите ситуацию, когда воздух стоит дороже бетона.
Купили квартиру за 10 млн, она тут же становится вторичкой и уже стоит 7-8 млн.
Прям как с машинами из автосалона. Покупают машины для инвестиций? Для удобства, комфорта, понтов, работы - да. Но для инвестиций? Очень не часто.

О#уенная, в общем, инвестиция. После такой покупки остаётся только свечку в церковь ходить ставить в надежде на дальнейший рост цен на недвижимость, обвал рубля, гиперинфляцию и отмену совсем уж нерыночного механизма льготной ипотеки.
Этот дисбаланс на рынке рано или поздно закончится.
Но чем закончится? Обвалом цен на новостройки или ростом цен на вторичку? И нужно ли инвестировать в недвижимость? Вопрос интересный.

Стоит ли в 2022 году покупать недвижимость за пределами РФ?

Где жить дороже: в Москве или в Дубае? Как инвестировать в недвижимость и продлевать себе жизнь? 

Приглашаем Вас на БЕСПЛАТНЫЙ вебинар «Надёжные инвестиции в недвижимость в Дубае», где мы вместе обсудим самые острые темы 😈 

Если вы собственник бизнеса, партнёр или продюссер, эксперт в сфере недвижимости или новичок, который только начинает свой путь в инвестировании, скорее регистрируйтесь и присоединяйтесь к нашему вебинару 👇🏻

🚩Вы узнаете о всех преимуществах жизни и финансовой деятельности в Дубае
🚩Ознакомитесь с мировыми тенденциями на рынке недвижимости в 2022 году
🚩 Узнаете, какие права и бонусы вас ожидают при покупке жилья 

Ждём Вас! С уважением, Enso — эксперт по премиальной недвижимости!

⚡️ Минцифры и Росреестр готовят сервис «Моё жильё». Сделки с недвижкой можно будет проводить через Госуслуги

Идея - зацепить онлайн всех всех всех. Покупателей, продавцов, застроев, порталы объявлений, банки и гос. ведомства

Через «Моё жильё» можно будет:
▫️Разместить объяву о продаже на порталах
▫️Подтверждать онлайн права на выставленную недвижку по ЕГРН
▫️Проверить наличие обременений, инфу о зарегистрированных лицах, долгах ЖКУ по интересному лоту
▫️Составить из конструктора шаблон ДКП, ДДУ и ипотечный договор 🤷
▫️Заключить сделку с электронной подписью
▫️Заключить договор с УК
▫️Зарегистрироваться по месту жительства в МВД
▫️и другие ништячки

Короче, осталось дождаться этого чуда. Не жизнь будет, а сказка...

“Мы живём, под собою не чуя страны.”
⁃ Осип Мандельштам

Привет.

Главные новости банков за 01 августа
https://clck.ru/sSdAE

Ты должен знать:

1. Сербия и Косово, Китай и Тайвань, кто следующий?
Эффект разбитого окна в деле, не иначе…
…
Простите, а можно просто вернуть старый добрый ретроградный Меркурий?

2. «ЦБ опять продлил «временный» запрет на снятие наличной инвалюты - теперь до марта 2023.»
Всё вроде с виду в шоколаде,
но если внюхаться - то нет.

3. «Морская доктрина Путина объявила приоритетом строительство авианосцев.»
Я бы, конечно, сначала потребовал построить хотя бы утюг как в КНР, а потом уже флот как у США.

4. «Скорость сокращения населения России установила абсолютный рекорд. По данным Росстата, за 5 месяцев постоянных жителей РФ стало меньше на 430 тысяч человек. Из них 355 тысяч - естественная убыль и 75 тысяч - отток мигрантов.»
Такими темпами скоро в России можно будет вместо переписи проводить перекличку.

5. «Медведев: Ситуация сейчас гораздо хуже времен холодной войны.»
А ведь когда-то он со Шварценеггером в макдональдсе обедал.

6. Жизнь - это беспроигрышная лотерея. В конце пути каждый из нас получит по земельному участку.

7. Каждый авторитарный мудак руководитель считает, что лучшего авторитарного мудака руководителя для своей страны, чем он, нет и никогда не будет.

8. Когда наши родители говорят "НУ И НИЧО, МЫ КАК-ТО ВЫРОСЛИ" вот это КАК-ТО это охуенный такой нюанс.
@sasha_holler

Живем. Отличного дня!

БАНК РОССИИ ПРОГНОЗИРУЕТ СПАД ВВП В 3-М КВ НА 7.0% гг И ЖДЁТ ОЧЕНЬ НИЗКУЮ ИНФЛЯЦИЮ ДО КОНЦА ГОДА

ЦБ опубликовал сегодня Доклад о ДКП. Одна из новаций – краткосрочный прогноз ВВП и инфляции. Это очень правильная новация, т.к. позволяет аналитикам понять, как сильно экономика отклоняется от прогнозных траекторий ЦБ. Соответственно, это позволяет лучше прогнозировать динамику ключевой ставки.

Падение ВВП во 2-м кв аналитики ЦБ оценили также, как и Минэк (-4.3% гг), а вот в 3-м кв ожидают существенное углубление спада на 7.0% гг.

Это хуже наших оценок: мы оцениваем провал во 2-м кв в -3.8% гг, а углубление спада в 3-м кв: -(6-6.5)% гг.

Прогнозы ЦБ по инфляции на конец сентября (14.6% гг) соответствуют скорее нижней границе официального прогноза ЦБ на конец года (12-15)%.

Это объясняет резкое снижение ставки. Теперь понятно, что ЦБ ждёт низкой инфляции до конца года, и именно исходя из этого снижает ставку столь сильно. Если инфляция начнет хотя бы немного ускоряться, то ЦБ может остановиться

Как застройщик из Белгорода получил 5% сверхвыручки и что обеспечило его стабильность даже после начала спецоперации

🔗https://dinamika.app/blog/cases/keis_tys/

В кейсе рассказали, как:
🔹распродали неликвидные остатки более чем на 1 млрд руб.;
🔹оседлали тренд на высокий спрос;
🔹за год повысили среднюю цену за кв.м. на 20%;
🔹увеличили выручку на 56% по итогам первого года сотрудничества;
🔹начали продавать сильно дороже конкурентов.

На пути к достижению этих целей нам пришлось полностью перестроить отдел продаж, ввести предварительные обзвоны по листам ожидания и многое другое.

Подписывайтесь на блог Динамики и читайте экспертные материалы по ценообразованию для застройщиков.

@dinamika_app

Московская недвижимость — ждать или покупать?

Ситуация на рынке начинает настораживать и тех, кто покупает для себя, и инвесторов. По итогам июля цены на вторичное жильё в Москве продолжили снижение и опустились до 262,5 тыс. за квадратный метр (июнь: -2,2 кв. м и -16,2% год к году).
Темпы снижения замедлились, но квартиры в Москве дешевеют третий месяц подряд. При этом бюджетное жильё дешевеет быстрее дорогого.

Что с ипотекой?
В июне она начала восстанавливаться. По сравнению с минимальными значениями мая количество выданных кредитов выросло в 1,8 раза. Но всё равно это намного меньше, чем в 2021, -63,4% год к году. Объём выданных кредитов также вырос в 1,8 раза по сравнению с майским, но 2021 году тоже проигрывает. К тому же оживление ипотеки не повлияло на цены. Видимо, на рынке сохраняется избыток предложений, а инвестиционный спрос остается невысоким.

Что со стройкой?
Динамика средств на счетах-эскроу говорит не в пользу роста строительства. В мае здесь был зафиксирован минимальный прирост на 38 млрд рублей. Это на 79% ниже, чем было год назад.

Мораль: сами застройщики пока не очень верят в восстановление рынка. И, несмотря на всю публичную риторику, думают, как бы хотя бы продать построенное.

Стоит ли ждать дальнейшего снижения цен? Тем, кто покупает квартиру «для себя», скорее всего лучше поторопиться со сделкой. Цены, может быть, и не вырастут, а вот любое ухудшение экономической ситуации осенью моментально отразится и на условиях кредитования. А вот с инвестиционной покупкой можно и подождать.

Доступность жилья в России за два года значительно снизилась

🏢 С июля 2020 года по июль 2022-го средняя стоимость жилой недвижимости в России выросла на 48,9%. При этом средняя зарплата увеличилась только на 4,8%. Согласно исследованию ЦИАН и hh.ru, коэффициент доступности жилья (КДЖ) достиг 4,5 года.

🤔 Доступным считается жилье при коэффициенте меньше 3 лет, а практически недоступным — больше 5 лет. В 2020 году этот показатель в России составлял 3,2 года. КДЖ отображает срок, за который среднестатистическая семья может накопить деньги на квартиру площадью 54 кв. м на вторичном рынке.

📊 Наибольший разрыв в росте стоимости жилья и зарплаты зафиксирован в Краснодаре — 73% и 6,2% соответственно за два года. Минимальный разрыв отмечен во Владивостоке — 25,6% и 10%.

🔺 В Москве стоимость недвижимости за два года увеличилась на 30%, а зарплаты — на 13%, в Санкт-Петербурге — на 47% и 3%. В Москве КДЖ вырос с 5,5 до 6,3 года, а в Санкт-Петербурге - с 4,1 до 6,1 года.

#ерз #ерзновости

❌ Российским чиновникам и парламентариям, а также их семьям хотят запретить иметь недвижимость на территории государств — членов НАТО и стран — кандидатов на вступление в блок — «Известия» со ссылкой на законопроект

@lentadnya

Продажи объектов недвижимости в Дубае за первое полугодие 2022 года бьет рекорды - 37,7 тысяч объектов (+85% г/г).
Россияне конечно не могут "похвастаться" лидерством (как в Турции), но рост на 164% г/г и 4 место, уступая только Индии, Великобритании и Италии, отлично отражает куда направлена "миграция капитала" из стран Европы.

@MarketOverview

ПАДЕНИЕ РЕАЛЬНЫХ ДОХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ ВО 2-М КВ УСИЛИЛОСЬ

Росстат на прошлой неделе опубликовал оценку доходов населения за 2-й кв. В 2-м кв средний размер денежных доходов россиянина составил 44 374 рублей в мес. В номинальном выражении рост доходов резко ускорился: 15.2% vs 10.9% гг кварталом ранее. Но инфляция полностью съела этот рост, в результате динамика реальных доходов даже ухудшилась: -1.9% vs -1.0% гг в 1-м кв.

Динамика реальных располагаемых доходов (за вычетом обязательных платежей, в т.ч. обслуживание кредитов), напротив, улучшилась: -0.8% vs -1.2% гг в 1-м кв. По итогам полугодия Росстат оценил провал реальных располагаемых доходов лишь в -0.8% гг. Но любой, кто знаком с основами арифметики за начальную школу, понимает, что так быть не может: чтобы в 1-м кв было -1.2% гг, во 2-м кв -0.8% гг, а по итогам 2-х кв опять -0.8%. Росстат, похоже, допустил опечатку. Надеемся, исправит.

О факторах, удержавших реальные доходы от более глубокого провала, читайте далее.

ЦБ опубликовал статистику рынка за июнь

Что мы видим?

Первичный рынок начал уверенное восстановление. Прирост ипотечного портфеля уже на уровне января. Да, январь обычно тухлый месяц, но выход на уровни до СВО - большое достижение. Спасибо околонулевым ставкам.

Результат по полугодию: -7%. Это фантастический результат с учетом происходящих изменений в экономике и отрасли. Видимо, государство всеми силами будет поддерживать строительство.

Кот.Финанс специально для Белой Каски.