Минстрой вернулся к обсуждению с ЦБ возможности переноса проектного финансирования и эскроу-счетов из одного банка в другой. По мнению девелоперов, без этого конкуренция на финансовом рынке сильно ограничена, что негативно сказывается на стоимости кредитов. В ЦБ уже на этапе обсуждения выступают против этой идеи: регулятор считает, что автоматический перенос эскроу-счетов между банками может негативно отразиться на развитии отрасли и привести к удорожанию проектного финансирования. В этом случае банки будут закладывать в кредитную ставку на старте строительства расходы на экспертизу и оценку проекта, предполагая, что через какое-то время девелопер может перейти к другому банку. @fatcat18

Ув. коллеги «КОТЛОВАНЪ» опубликовали замечательную карту – Ленинградское метро, планы 1968 года, на которой мы отметили ⬆️ несколько интересных элементов –становится понятно, каким мыслилось развитие города в 1960е

А. Главным направлением представлялись Калининский и Выборгский районы, а не Ждановский (ныне Приморский)

Б. Светлановская пл. и пл. Мужества должны были стать ключевыми транспортными и пересадочными узлами на севере (чего не произошло)

В. Пискарёвка и Ржевка-Пороховые (!) – район мог выглядеть совсем иначе, но метро там нет и сейчас

Г. Ключевым пересадочным узлом в центре представлялся Гостиный двор (Невский пр.), но не Сенная пл. (в то время пл. Мира)! (сейчас три линии метро сходятся на Сенной)

Д. Интереснейшая идея с «малой кольцевой» линией вокруг центра, связывавшей Петроградскую, Василеостровскую, Балтийский вокзал.

Е. Метро должно было быть у Смольного (!)

Но надо помнить, что Ленинград того времени – город с мощнейшей трамвайной сетью, но без личного автотранспорта

Апартаменты не будут приравнены к жилью и не подпадут под действие жилищного кодекса

Доля пентхаусов на столичном рынке всего 1%, а в районе Воробьевых гор они есть только у Донстрой.

В "Доме на Мосфильмовской", который еще в 2012 году вошел в пятерку лучших небоскребов мира по версии Emporis Skyscraper Award, в продаже представлено четыре роскошных пентхауса.

Верхняя часть белой башни сориентирована в сторону Соборной площади Кремля, благодаря чему из квартир открываются прекрасные панорамы столицы. Здесь ещё и окна пять метров в высоту, так что виды потрясающие без всяких преувеличений.
Также из плюсов:

Из самого компактного по размерам лота на 51 этаже (130 кв. м) видно МГУ, Мосфильмовский пруд и Троицкую церковь.

Из самого большого пентхауса (568 кв. м) открывается панорама на три стороны света — отсюда можно любоваться Воробьевыми горами и Новодевичьим монастырьем, Поклонной горой и "Москвой-Сити".

Отдельный вход со стометровым лобби и консьержем, персональный скоростной лифт, круглосуточная охрана и собственный паркинг — отличные бонусы к статусным квартирам.

Герб семьи – больше, чем просто символ. Он – свидетель триумфа династии, хранитель памяти о выдающихся предках и напутствие потомкам.

В Петербурге есть уникальная возможность разместить свой фамильный герб на фасаде элитного клубного дома. Такой шанс дарит девелоперская компания Альфа Фаберже покупателям квартир в своем проекте Meltzer Hall.

Клубный дом строится на пересечении наб. реки Карповки и Каменноостровского проспекта, в самом сердце Петроградской стороны.

В проекте предусмотрено: 12 парадных, 163 квартиры и 204 машино-места. Владельцы 30 квартир в доме смогут увековечить свою фамилию, поместив герб семьи на фасаде здания Meltzer Hall, где традиции и инновации объединились для гармоничной жизни!

Спешите вписать фамилию своей семьи в историю вместе с Meltzer Hall!

ПИК, Самолет, ЛСР, Эталон и ЦИАН.

На сектор недвижимости очень сильно влияет ставка ЦБ РФ. Если обратите внимание на динамику ставки в РФ (картинка ниже), то увидите, что абсолютно все строительные компании достигли своего пика, когда была ставка ЦБ в диапазоне от 4,25% до 6,75%. Самое главное не сам факт низкой ставки в моменте, а именно низкая ставка продолжительное время. Только в таком случае строительные компании получают максимальный профит – именно при долгосрочной низкой ставке. Если ставка будет прыгать, как это происходит сейчас с 9,5% до 20% потом опять до 9,5%, то граждане из-за неопределенности на рынке недвижимости просто перестанут производить сделки. Именно это мы наблюдаем сейчас, что приводит к падению спроса и падению стоимости недвижимости. За июнь средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Подмосковья упала на 1,3%. В Новой Москве жилье упало на 1,8%. В Москве цены упали на 2,2%. Тут краткий вывод можно сделать такой: падение количества сделок для рынка недвижимости может привести к эффекту, аналогичному выкачиванию ликвидности. Обычно это большой негатив для рынков.

Еще один момент, который по моему мнению важен, это сравнение цен в валюте за квадратный метр в РФ и за рубежом. Сейчас наша недвижимость настолько дорога в валюте, что привлекательнее покупать аналогичные квадраты за границей и даже в более комфортных условиях. Это еще один фактор, который будет давить на спрос.

Также в долгосрочном плане я не так давно проводила небольшое исследование, на основе него сформировала небольшой пост в канале, ознакомиться можно тут (всем держателям недвижимости в РФ будет полезно, думаю, я там однозначно отвечу вам на вопрос, стоит ли сейчас продавать квартиру в РФ?): https://t.iss.one/NataliaBaff/2591 там говориться, что в валюте в среднем по стране недвижимость не выглядит привлекательно для приумножения капитала, только для сохранения и то частично (я не говорю про отдельные объекты, в среднем по больнице), а с учетом текущих цен за квадраты в валюте, долгосрочная инвестиция в недвижимость выглядит непривлекательно. Это еще один фактор, который будет давить на спрос.

Также есть такой, менее значительный долгосрочный фактор, это естественная убыль населения. В 2021 году естественная убыль населения составила 1,04 млн человек. В России родились 1,4 млн младенцев, а умерли 2,44 млн россиян. Естественная убыль населения в РФ за первые три месяца 2022 года составила больше 264 тыс. человек. Естественная убыль населения России в мае 2022 года составила 43 238 человек. Если учесть тот факт, что в стране также прослеживается «отток умов и бизнеса», то это тоже, хоть и не значительный, но фактор, который будет давить на спрос.

Падение доходов населения и более мягкая динамика стоимости аренды жилья также будут давить на спрос на прикупку недвижимости.

Какие факторы способствуют восстановлению сектора и росту спроса на жилье?
Самое главное, это долгосрочная низкая процентная ставка, сможет ли ЦБ в ближайшее время снизить ставку до 5-6%? Я в этом очень сомневаюсь. Вероятнее всего, такую ставку мы увидим только в 2024 году, тем более Минфин планирует ослабить курс рубля новыми валютными правилами, это безусловно приведёт к росту цен и росту инфляции, а значит, далее не стоит ожидать агрессивное снижение ставки.

Льготная ипотека и прочие сладости. Конечно, все госпрограммы стимулируют спрос, но все эти льготы существую уже не первый год и воспринимаются рынком как данное.

Снижение цен. Как не странно, снижение цен на жилье может стать существенным триггером роста спроса и роста нового цикла роста на недвижимость. Тут очень важно, сколько тратят застройщики на строительство жилья, если цены на материалы продолжат ползти вниз, цены на ремонт, мебель и прочее начнут корректироваться, то конечно это может возобновить спрос без существенного ущерба рентабельности бизнеса.

В общем расклад такой, что в краткосрочной перспективе многие факторы, стимулирующие спрос, отпадаю, но в долгосрочной перспективе застройщики могут быть интересны.

Продолжение в следующей записи

​​Отдельно по компаниям.
ЦИАН в краткосроке очень сильно страдает из-за падения количества сделок, но мне кажется, что сейчас компания выглядит очень дешево, в основном это связано не только из-за рисков сектора, но и из-за регистрации компании. Туда же можно отнести компанию Etalon, основной акционер активно увеличивает долю, компания выглядит лучше всего по долговой нагрузке относительно остальных компаний. Предполагаю, что после решения вопроса с регистрацией, Etalon может показать кратный рост. Кроме того, если компания возобновит дивиденды, то доходность будет огромная.

Что касается остальных компаний. В краткосроке они выглядят нейтрально. Например, аналитики ожидают, что ПИК сократит свою прибыль в 2022 году на 40%, а ЛСР на 32%. Только в 2023 году рост прибыли возобновится и составит 8-12%, а на уровень 2021 года компании выйдут в лучше случае в 2024 году, при условии, что ставка в 2024 году будет намного ниже текущей и такая мягкая ДКП будет долгосрочной.

Самолет – это самая быстрорастущая компания из 4-х застройщиков. Несмотря на сложный 2022 год, рост прибыли компании может стать кратным, а выручка может вырасти на треть. Тем не менее нужно быть внимательным к данной компании, у нее огромный долг, который растет не по дням, а по часам, темпы роста долга существенно опережают темпы роста EBITDA.

В итоге мне кажется, что риски регистрации преувеличены и поэтому сейчас Etalon и ЦИАН выглядят дешево. Также Самолет может быть привлекательным из-за высоких темпов роста бизнеса, но считаю, что рисков в Самолете намного больше, чем рисков в Эталоне или ЦИАНе. ПИК и ЛСР выглядят нейтрально и их я покупать не планирую.

⚡️ Уже 21.07 11:00-12:00 (мск) пройдёт «Битва IT-решений для цифровизации строительства»

10 it-компаний за 1 час представят свои продукты в формате 5ти-минутных презентаций

☝🏻Чтобы застройщики эфира отметили лучшие, которые впечатлили, удивили, показались интересными.

Компании-участники: Exon.BIM (Gaskar Group), Еxplo-IT (Gaskar Group), «Каска», Altec Insolations, tangl, Rukki Pro, «Дронопорт» (Hive), ООО «БРИО МРС», ООО «Цифровые решения в строительстве», «BIMAR SYSTEM», Family Manager (ПИК).

Оценят решения:
✔️ Антон Мороз — Вице-президент НОСТРОЙ
✔️ Павел Часовских — Начальник Центра компетенций Департамента строительства города Москвы
✔️ Александр Иванов — Руководитель департамента строительного контроля ГК «Инград»
✔️ Александр Талалаев — Директор по строительству и проектированию «РКС Девелопмент»
✔️ Иван Михайлов — Руководитель отдела диджитал-маркетинга ООО «ЮгСтройИмпериал»
⚡️Еркин Акимбеков — Директор по цифровизации строительной индустрии BI Group (180 место в мире, самый крупный застройщик Казахстана)

Регистрация на просмотр эфира 👇🏻
https://vse-o-strojke.ru/21_07

По вопросу презентации решений на it-битвах👉🏻 @svetlanaopryshko

За второй квартал общий объём предложения на рынке жилой недвижимости Москвы (без учёта элит-класса) составил 2,3 млн кв. м, что на 25% больше, чем в прошлом квартале, и на 35% больше, чем за тот же период 2021. На рынке переизбыток квартир. Рынок сегодня не может переварить такие объёмы, учитывая падение реальных доходов населения и дорогую ипотеку. @banksta

Прочитали почти фельетон про то, как Минстрой выбивал-выбивал деньги из Минфина на перерасчет смет по госстройкам, а «паровоз» так и не поехал. А все потому, что до сих пор не собрана подробная и общая информация о том, сколько денег надо. Как так? Ну вот же рядом золотая антилопа, выбежавшая из индийских предгорий и отчеканивающая монеты — лови, хватай. Но Минстрой не идет такими сложными путями. Там хотят попасть в другую сказку — про золотую рыбку, которую только надо поймать, а она сама все за ловца сделает. Ловцу только надо бенефиты собирать.

Наглядно о когнитивном диссонансе, в который погрузили страну с помощью «реверсивной психологии» обезумевшие кремлёвские пациенты и обслуживающие их пропагандисты

В Китае нарастают бойкоты выплат по ипотечным кредитам, охватив как минимум 301 жилой проект в 91 городе. Протестующие обвиняют застройщиков в том, что они очень сильно задерживают срок сдачи квартир. За остановленные стройки они не хотят платить ипотеку. Фактически это аналог российских «обманутых дольщиков». Эти брошенные проекты оцениваются в 2 трлн. юаней ($297 млрд).

Разворачивающаяся катастрофа на китайском рынке недвижимости имеет не только экономический, но и социальный и политический подтекст. Около 70% благосостояния домохозяйств в Китае связано с жильём (это главный инструмент для инвестиций).

Плохая ситуация и для товарища Си время: ему осталось несколько месяцев до собрания Компартии, которое проходит раз в пять лет, на котором он пойдёт на третий срок. Си избрал лозунгом «общее процветание», что является частью общественного договора, лежащего в основе легитимности однопартийного правления. Высшие партийцы могут поставить ему в упрёк нарушение социальных обязательств.

Занимательная математика: допустим, я инвестор и купил новостройку, которая по ожиданиям вырастет в цене через год, а на руки фактически получил «актив» вторичного рынка, который по результатам опроса упадёт в цене через год.
Что скажут эксперты? Может лучше юаней купить, чем это? Или - твёрдо и четко - вкладываемся в недвижимость?

взяла квартиру в ипотеку
и закусила удила
семнадцать месяцев не ела
пила
@пирожки

⚡️Апарты не будут приравнены к жилью и не попадут под действие Жилищного кодекса — глава комитета Госдумы по строительству Сергей Пахомов.

Однако есть идея вывести апарты в отдельную категорию для уменьшения налогов, а также найти варианты для снижения коммуналки.

Сейчас апартаменты считаются нежилыми помещениями, которые приравниваются к коммерческой недвижимости. Застройщики ведут многолетнюю борьбу за перевод строящихся апартов в статус обычных квартир или за законодательное равенство между этими видами недвижимости. И вот появилась некоторая конкретика, хотя точку в вопросе ставить рано.

Застройщикам жилья уже даже как-то не комильфо плакать о росте цен на стройматериалы. В июле даже стоимость ГСМ, которые в июне росли, как не в себя, «охладились». Хотя, конечно, интересный вопрос: почему ГСМ вообще показывал раньше такой рост, ежели нефтепродуктов в стране столько, что девать некуда? Но мы не компетентны в этом вопросе, поэтому подвесим этот вопросик для профессионалов.