⚠️Макроэкономика: решение ЦБ РФ по ставке — цикл ужесточения ДКП достиг пика

• ЦБ РФ на сегодняшнем заседании совета директоров повысил ставку сразу на 200 б. п. до 15%, что оказалось выше ожиданий рынка.

• Кроме того, регулятор пересмотрел ключевые макроэкономические показатели (темп прироста ВВП, инфляцию, траекторию ключевой ставки).

• Мы рассматриваем сегодняшнее значительное повышение ставки как пик ужесточения ДКП, а также повод зафиксировать высокую доходность по ОФЗ-ПД.

Полную версию обзора смотрите на нашем аналитическом портале.

@Sinara_finance

#Macro

​​Ключевая ставка – 15%, что ждет рынок жилья?
TLDR: ужас на вторичке, радость на первичке

Банк России повысил ключевую ставку сразу на 200 б.п. – сильнее, чем ожидали консенсус и мы. Сигнал на предстоящие заседания нейтральный, но ЦБ допускает повышение КС до 16% в этом году.

Помимо роста КС знатно изменился прогноз регулятора (и это спустя лишь месяц), а оценка нейтральной ставки была повышена до 6-7% из-за более стимулирующей бюджетной политики. Сегодня подробно разберемся, что будет дальше и как более высокие ставки повлияют на рынок жилья.

▪️Банк России ожидает, что в 2024 г. ключевая ставка в среднем составит 12,5-14,5%. Этот прогноз допускает 2 противоположных сценария: а) сохранение КС вблизи 15% до апреля и затем плавное снижение по 1 п.п. до 9% к концу года; б) повышение КС до 16% в этом году и снижение с июня на те же 1 п.п. до 10% к декабрю 2024 г.

▪️Первый сценарий реализуется, если инфляция будет замедляться быстро и на конец 2024 г. выйдет на 4%. Второй сценарий предполагает более высокую траекторию инфляции с выходом на 4,5% к концу года.

▪️Мы видим существенные риски, что инфляция в следующем году отклонится от этого прогноза вверх и к декабрю будет выше 5%, т.е. таргет не будет достигнут четвертый год подряд из-за бюджетного стимула и произошедшего ослабления курса, которое ещё будет переноситься в цены.

▪️ЦБ повысил прогноз по динамике ипотечного портфеля в этом году с 17-21% до 24-27%, а мы уже говорили, что прошлые оценки выглядели нереалистично. В 2024 г. регулятор ждет замедления темпов роста до 7-12%.

По нашим оценкам, это предполагает снижение объема выдач до минимальных уровней с 2017 года (1,3 млн кредитов на 5,5 трлн руб.). Особенно пострадает вторичный рынок, где рыночные ставки вернутся в 00-е годы >15% годовых.

🏠Как решение регулятора повлияет на рынок недвижимости:

1. Начнем со стороны предложения. Ранее мы уже показывали, что на прибыльность действующих проектов КС практически не влияет. Все благодаря действию специальных ставок на ту часть долга, которая покрывается счетами эскроу.

Тем не менее, запуски новых проектов могут замедлиться в 2024 г. На этапе приобретения земли и разработки документации застройщики берут бридж-кредиты и вынуждены платить рыночную ставку (при ключевой 15% до 20% годовых). Ожидаемое прекращение или переформатирование льготных программ также охладит желание начинать новые проекты.

2. Рост КС увеличит рыночные ставки и еще больше ударит по вторичному рынку. Напомним, изменение ставки на 1 п.п. снижает число выданных кредитов на ~10%. Исходя из этого, в ближайшие месяцы выдачи ипотеки на вторичное жилье упадут на 40% к 1п. 2023 года.

На первичном рынке наоборот спрос может увеличиться. По нашим оценкам, расширение спреда в процентных ставках между первичкой и вторичкой на 1 п.п. увеличивает выдачи на первичке на те же 10%. А в середине 2022 г. разница в ставках была основным драйвером кредитования на первичном рынке (об этом скоро расскажем подробнее).

Правда, на первичке могут пострадать продажи в дорогих сегментах, где стоимость квартиры выше предельной суммы льготных ипотечных программ.

💡Регулятор не может напрямую повлиять на льготные программы, но делает все, чтобы охладить ипотечный рынок. По словам Э. Набиуллиной, ЦБ даже направил предложение правительству еще больше поднять ПВ по льготным программам.

По итогам года мы ожидаем выдачи 1,7 млн ипотечных кредитов на 7,3 трлн руб. В следующем году выдачи могут снизиться до 1,45 млн кредитов на 6,2 трлн руб. Ипотечный портфель вырастет на 28% в 2023 и на 14% в 2024, но в большей степени за счет льготных госпрограмм.

ЦБ ждет, что все будет хуже в будущем, но опыт показывает, как быстро устаревают и часто меняются официальные прогнозы.

@DomusVerus

🌱 Командные высоты: Холодный расчет × EMCR

Теперь Минфин делает OpenAI на Ильинке:

• Заместитель начальника отдела анализа рисков макроэкономической и финансовой стабильности - Минфин России

• Ведущий специалист-эксперт в Департаменте бюджетной политики и стратегического планирования [ML/Python] - Минфин России

• ML researcher - Банк России

Кроме того:

• Макроэконометрист, Банк России

• Аналитик-исследователь, НРА

🗝️ Знаете как правильно? Занимайте места - пусть все получится

🤫 Поделитесь вашими вакансиями для экономистов и аналитиков с нами - мы поделимся со всеми @co1ldbot

@c0ldness

Насколько мертв вторичный рынок при КС 15%?

Хоронить вторичный рынок из-за роста ставок стало общим местом. Некоторые эксперты текущий уровень ставок на готовое жилье 14-18% годовых называют запретительным и все такое.

При этом первичному рынку в случае сохранения параметров льготной ипотеки обещают небывалый расцвет.

Мы с этим согласны, но в следующей формулировке: В 4м квартале 2023 года выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке составят 80-90% от показателей 3-го квартала 2023, при значительном снижении количества ипотек на готовое жилье.

Дальше сложнее:

Первое. Похороны вторичного рынка упираются в классическую проблему фрейминга, когда разная формулировка одного и того же вопроса приведет к разным ответам. Чаще всего вопрос можно свести к:

Какой будет спрос при изменении ипотечных ставок на Х?

Такая формулировка подразумевает, что покупатели жилья оптимизируют свою ипотечную ставку, и если она будет слишком высокая, то они откажутся от покупки.

Но чаще покупатели жилья максимизируют жилищные условия, минимизируя ипотечный платеж и первоначальный взнос при определенных временных ограничениях.

В такой формулировке мы пытаемся ответить на 3 вопроса:
🔹какой минимальный платеж может себе позволить домохозяйство в тысячах рублей в месяц (некоторое эмпирическое правило, что это 30%-50%).
🔹на сколько дольше среднее домохозяйство будет вынуждено копить на первоначальный взнос, чтобы компенсировать рост платежа из-за роста ставок? (чтобы платеж не изменился при рости ипотечной ставки ПВ должен вырасти примерно на 20%)
🔹является ли полученный срок накопления приемлемым для д/х, либо оно снизит порог улучшения жилищных условий?*

*Самый простой пример тут: при низких ставках мы могли бы переехать из двушки в трешку (обе на вторичном рынке), а в трешке планировали делать хороший ремонт. Но ставки выросли с 10% до 15%. Расширение семьи уже близко, копить нет времени, мы решаем сразу продать свою двушку и въехать в трешку, отказавшись от ремонта до лучших времен. Первоначальный взнос составит (допустим) 70%, ипотечный платеж будет даже ниже, чем при ставках 10%.

(1/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Второе. Основной источник первоначального взноса — сбережения. Основной источник погашения кредита — средства от продажи имеющегося жилья.

На рынке в любом случае останутся покупатели со сбережениями и жильем в собственности, так как они могут оптимизировать свою стратегию. Под рефинансирование например. Или перераспределить сбережения, снизив первоначальный взнос, но выплачивая за их счет больший платеж, пока делается ремонт, а жилье в собственности ожидает продажи (небольшое напоминание, что жилье чаще покупают более обеспеченные граждане).

Затем вернутся граждане, у которых не было сбережений, но было жилье в собственности. Под «не было сбережений» мы подразумеваем недостаточно для покупки сегодня по сегодняшним условиям, а не 0 на счету. То есть делим на страты и получаем постепенное возвращение с корректировкой на рост доходов и количество сочувствующих родственников.

Граждане без сбережений и жилья в собственности с большой вероятностью уйдут в «вечную аренду». Вечную = до улучшения ценовых условий, так они свою стратегию подстроить не смогут.

Но это только со стороны спроса, ведь третье:

Без оборачиваемости вторичного рынка невозможен значительный рост сделок на первичном, а значит предложение тоже подстроится. Самое простое, что могут сделать застройщики: предложить покупателям трейдин. Особо талантливые строители, разумеется, будут делать это за счет средств проектного финансирования как в случае с субсидированием ставок. Банки тоже будут в этом участвовать, вы же не разгоните половину розничного блока, а казначейства будут субсидировать скидки по ставкам за счет сверхдоходов от размещения бесплатных остатков на расчетных счетах по высоким ставкам, чтобы розница не теряла долю рынка.

Итого

🔹Вторичный и первичный рынок лишь частично конкурируют за покупателя, они уравновешивают друг друга.
🔹Если вы прогнозируете рост продаж на первичном рынке, то с определенным лагом вы подразумеваете бурный рост на вторичном. В прошлый раз процесс нормализации занял чуть больше года с учетом накопленного эффекта с 2020-2021
🔹Тут как с convexity облигаций: чем сильнее растет ставка, тем ниже ее влияние на цену актива.

(2/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

🤔 "Первичный рынок процветет, вторичный - будет стагнировать" - это ведь вежливый способ сказать, что распределение выигрыша от льготирования ставки смещается дальше в пользу застройщика от покупателя жилья?

Т.е. дисконт/отрицательный эквити/убыток в виде разницы цены на первичке и вторичке, который покупатель фиксирует в момент покупки, будет расширяться, так @unexpectedvalue?

@c0ldness

🤔 Из всех возможных примеров пользы статистики Росстата для граждан тезис о том, что она помогает "принять взвешенной решение о переезде" выглядит не вполне очевидным

Думаю, что польза для граждан от открытой качественной статистика иная:

• Цифры Росстата помогают составить рациональное представление об экономическом состоянии страны, своего региона на сегодня и сформировать ожидания о перспективах

• Идентифицировать проблемы - тренды в уровне жизни, занятости, выпуске, росте цен в своем регионе, которые идут не в том направлении, в котором нам бы хотелось

• Обсудить публично, обратить внимание на такие цифры, подумать над тем, что можно сделать, чтобы поправить ситуацию

Если это выглядит слишком абстрактно, то хотя бы "статистика помогает более рационально инвестировать сбережения" выглядит более убедительно - количество розничных инвесторов превысило 25 млн. человек -, чем "принять взвешенной решение о переезде"

@c0ldness

🤔 Что общего у закрытия санлайта и отмены льготной ипотеки?

@c0ldness