Единственное жильё заберут или нет?

📌 Когда НЕ заберут

👉 ст. 446 ГПК РФ
ГПК — это гражданско-процессуальный кодекс, по сути, инструкция для судов и приставов: как взыскивать долги и что трогать нельзя.

Если квартира:
● единственная
● НЕ в залоге у банка

👉 её не имеют права забирать за долги

📌 Когда ЗАБЕРУТ

👉 ФЗ №127 «О банкротстве» (ст. 213.25, 213.26)

Если квартира:
● в залоге у банка
❌️это уже не «защищённое жильё», это было обеспечение кредита

И да:
👉 заберут даже если это единственное жильё

Тут полезно вспомнить:

А чьё это жильё?
Моё или банка?

Ваша это квартира

📌 Что происходит дальше

Квартиру продают
👉 и вот тут начинается самое важное

📌 Как делятся деньги:

👉 ст. 213.27-1 ФЗ-127
После продажи:
● 90% — банку (залоговый кредитор)
● 10% — остаётся должнику

📌 Итого по закону о банкротстве
✅️ Если единственная квартира без ипотеки
— не заберут

☑️ Если единственная квартира в ипотеке
— продадут

☑️ Деньги поделят
— и только 10% останется собственникк

Поэтому, когда берёте кредит — считайте не “одобрят или нет”,
а “сможете ли это платить в любой ситуации”.

Это база!
Я всегда считаю именно этот показатель — для себя и для клиентов.

А уже потом смотрим:
что можно купить в рамках этого платежа с учётом первоначального взноса.

Сначала мы считаем, что тянете и только потом отправляемся на поиски.
Тогда нет ложных ожиданий
и нет разочарований.
Розовые очки👓 снимаем на входе.

А мои услуги тут

#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro

💬 Я в MAX

💬Подписаться на канал → @bilan_pro

💙 Отдать голос за канал

С 1 апреля 2026 банки ужесточают выдачу ипотеки

Это было ожидаемо.
И я об этом говорила давно.
Но все смотрели на ставку.
Мало кто думал, что отсутствие белой зарплаты и будет непреодолимым препятствием.

Теперь банки в первую очередь учитывают
официальный доход — через ФНС и Госуслуги.
За бортом 50% потенциальных заемщиков...

Что это значит на практике:

Неофициальные доходы (серая зарплата, подработки, переводы) либо перестают учитываться, либо сильно обесцениваются.

Долговую нагрузку, как и раньше, считают жёстко:

— все кредиты
— кредитные карты (даже если ими не пользуетесь)
— обязательные платежи

Например, по кредитке могут учитывать
до 10% от лимита как ежемесячную нагрузку.

Дальше всё просто:

Доход
минус обязательства
= база для расчёта ипотеки

И платёж — в пределах допустимой нагрузки (примерно до 50%)

Ключевое изменение сейчас — это не формула.
Формула была и раньше.

Изменилось другое:

👉 банки всё чаще принимают решение
исходя из подтверждённого дохода, а не по справке банке.

Это цена промедления и её заплатят все, кто не увидел тенденции рынка и не прислушался к советам.

Что было важнее для вас?
✅️ Уступить в цене и зайти в ипотеку, даже по высокой ставке

❌️ Выиграть в торге — и потерять возможность получить ипотеку.

И остаться там же:
в своей квартире
— возможно тесной
— возможно устаревшей
— возможно не в той локации

Думаю, что переход будет постепенный, где-то ещё может успеем, поэтому если планируете ипотеку, лучше ускориться сейчас.

Пишите @LBilan, может ещё и успееем оформить ипотеку и купить квартиру

Мои услуги

#ипотека@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro

💬 Я в MAX

💬Подписаться на канал → @bilan_pro

💙 Отдать голос за канал

Почему я задерживаю запуск курса "Проверка новостройки перед покупкой"

Я обещала, что курс выйдет быстрее в конце февраля, потом в марте, а в итоге — задерживаю еще...

Объясню честно, без прикрас.
Я лоханулась.

Взяла методолога на проверку курса — хотела нормальную обратную связь.
Чтобы выстроить структуру и сделать курс не “послушал и забыл”, а чтобы знания реально можно было применять — и риэлтору, и обычному покупателю.

Обратной связи не было.
Были требования: сделать «связки», записать черновики видеоуроков.

Постепенно становилось некомфортно.
В какой-то момент я просто зашла в аналитику GetCourse.

И увидела очень простую вещь:

👉 курс не смотрели

Не «мне показалось».
Не эмоции — а цифры из аналитики.

Доступ был дан 3 марта.
Время нахождения на платформе GetCourse:

03.03.2026 — 13 минут
04.03.2026 — 18 минут
12.03.2026 — 3 минуты
16.03.2026 — 3 секунды

Только 12 марта был загружен полный курс:
27 видеоуроков от 6 до 14 минут и 25 домашних заданий и тестов под видеоуроками.

Всё.

При этом:
— писали про структуру, которую якобы уже «оценили»
— давали рекомендации
— и требовали делать «связки»

Но самого просмотра курса — не было.
Это видно по статистике.

👉 За весь март — всего 22 минуты на платформе.

Дальше есть статистика по прохождению домашек и тестов - 0 сессий

И вот здесь для меня важный момент.

Я потратила больше времени на переписку, чем человек — на сам курс.
И при этом — это спикер из очень авторитетного места,
который выступает на офлайн-мероприятиях, где я была.
Я сама предложила свой проект.

На основании статистики я потребовала возврат денег за неоказанные услуги.
Деньги возвращены полностью.

Почему я это пишу?

Я впервые упаковываю свои знания в онлайн-продукт, поэтому привлекла методолога — нужна была помощь

Опыт получился неудачный.
Ничего страшного.

Собираемся и идём дальше

👉 И теперь я буду прислушиваться и дорабатывать курс только под тех, кто его купит

Потому что именно эти люди будут с ним работать, и только такая обратная связь имеет значение.

Сейчас я сама ещё раз перепроверяю: домашки, тесты и качество видеоуроков — и записываю «говорящую голову».

Да, это время.
Ну, как есть 🤷‍♀️

Если коротко — я не ожидала, что можно давать обратную связь, не открыв материал.

Домашки и тесты получились интересные и увлекательные.
К части уроков есть инструкции по выполнению.
В общем, скучно точно не будет

А сами уроки и домашки — на выработку навыка, чтобы потом не тратить много времени на проверку новостройки.

Внутри курса:
25 видеоинструкций,
25 тестов и домашних заданий,
2 кастомных инструмента-помощника

Скоро покажу, что получилось.
А тема, как видно, очень актуальна

Но основной мой вид деятельности, как был, так и остался - это сделки:
🔹 покупка и продажа вторички
🔹 обмен вторички (на вторичку или новостройку)
🔹 покупка вторички

Работаю с ситуациями, где сложно:
— ипотека
— обмены
— нестандартные сделки

Мои услуги здесь

#новостройки@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro
#консультация@bilan_pro

💬 Я в MAX

💬Подписаться на канал → @bilan_pro

💙 Отдать голос за канал

Главный маркер хаотичного покупателя квартиры

Звонок в воскресенье утром:

Покажете сегодня вечером квартиру?

Конечно, нет!

Чтобы показывать в выходные, нужно было договориться о показе в пятницу.

Это относится и к коллегам, и к самостоятельным покупателям.

Это не каприз — это показатель того, что человек методично отсматривает квартиры, у него есть критерии выбора и намерение купить.

А тезис

Я тут рядом живу или прохожу и поэтому могу глянуть

Не причина срываться на показ

Отсутствие риэлтора на показе в выходные —
100% показатель хаоса.

Если коллега не звонит и не едет на показы в выходные,
значит, клиент не готов покупать.

Но самое интересное дальше.

Я говорю:

Покажу вам в понедельник вечером или во вторник днём. Контрольный звонок после 19:00 в понедельник, как освобожусь. Договорились?

Клиент:

Отлично, договорились на 21:00 в понедельник.

Наступает понедельник.

Я освобождаюсь, звоню, называю адрес и…

Клиент:

А какая это квартира? Где? Какая цена?
Я не помню!
У меня много квартир, сейчас смотрим на левом берегу — я не успею.

Человек всё забыл.
Нет структуры поиска.
Нет логистики просмотров — человек не может рассчитать время прибытия.
Нет анализа вариантов.

Один хаос.

Поэтому я никогда не показываю квартиру день в день.
Я проверяла эту теорию много раз и она работает железобетонно.

У профессионалов так:

17:00 - ул.Ленина 20
17:30 - ул.Ленина, 25

Переезд в другой мкр.

18-15 - ул.Партизан, 17
18-45 - ул.Рассвеная, 21

в соседнем квартале
И т.д..

А завтра смотрим Левый берег..

Жёсткий тайминг, спланировала логистика, есть методичный просмотр квартир и квартира "страшилка" в конце для принятия решения, если такой этап есть. Это всегда видно, когда приходят коллеги😉

А при хаотичном подходе, на следующий день люди уже не помнят, что вообще звонили по этому варианту — вариант просто испарился из картины мира покупателя, не говоря уже об анализе просмотреного

А если звонил коллега, который ещё не научился работать с людьми, то через день, при контрольном звонке, окажется, что людям не нравится место.

А до этого дня ваш клиент карту не смотрел?

Я всегда записываю все варианты, по которым звонила, и делаю заметки, чтобы не забыть нюансы продажи или почему исключила этот вариант.
Мне надо понимать, почему не понравился вариант и с чем его сравнивают и по каким критериям

Поэтому я не люблю самостоятельных клиентов —
они могут смотреть месяцами.
Я не знаю, критериев поиска и показателей для сравнения, но они любят рассказывать на показе про свою жизнь, что у них произошло сейчас...

А квартиру, которую я могла бы показать им в воскресенье вечером, сорвавшись, как девочка по вызову, они даже не вспомнят на следующий день.

Поэтому я жду 1–3 дня
и только потом показываю.

И если человек действительно хотел посмотреть, а не просто ехал мимо или развлекался от нечего делать — он приходит, смотрит и… покупает.

У него уже есть насмотренность, выводы,
и он способен принять решение, он знает что хочет.

И я уверена, что не была первой в этой безумной веренице хаоса.

Нельзя быть первой в череде хаотичных просмотров самостоятельно покупателя.
Показы по первому звонку клиента- не есть качество работы риэлтора.

Мои услуги

#новостройки@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro

💬 Я в MAX

💬Подписаться на канал → @bilan_pro

💙 Отдать голос за канал

💳ВТБ «снизил» ипотеку

С 1 апреля ВТБ снизил ставки на 1%.

Но есть нюанс.

Чтобы получить эту ставку,
нужно внести 50% первоначального взноса.

👉 Есть 50% — ставка от 18,9%
👉 Нет 50% — ставка 19,9%

То есть для большинства
ничего не изменилось.

И да,

18–19% — это не «дешевле».
Это просто чуть менее дорого.

Рынок не стал доступнее.
Он просто сделал вид.

И да, пока принимают серый доход по справке банка.
Пользуйтесь возможностью.

Если узнать по цифрам, про ипотеку — напишите «ипотека» в личку @LBilan

#ипотека@Bilan_pro

@Bilan_pro

💳 Сбербанк с 1 апреля снижает ставки по базовым ипотечным программам на 0,5% при первоначальном взносе 20,1–50%.

Минимальные ставки составят:
— 15,7% — на покупку первичного жилья;
— 16% — на покупку вторичного;
— 17,6% — по программе «Строительство жилого дома».
— на 1% — по программе «Нецелевой кредит под залог недвижимости»;
— на 0,5% — по программе «Рефинансирование под залог недвижимости».

Ну, 16% на вторичку - это уже близко к жизни

📌 Что это значит на практике:
— рынок не разогнали, но начали аккуратно двигать
— банки готовятся к спросу
— покупатели начинают «присматриваться»

И вот тут ловушка 👇
Люди думают: *«подожду ещё, вдруг ещё снизят»*
Ну да, ну да....

Те, кто купил под 20-22% новостройку, уже могут рефинансироваться

А в это время:
— цены в новостройках тихо ползут вверх, не зависимо от ставки
— ликвидные варианты на вторичке разбирают
— хорошие объекты исчезают первыми

Поэтому вопрос не в том:
«когда ставка будет ниже»

А в том: «успеете ли вы купить нормальный объект, пока он есть»

Купить квартиру на вторичке или новостройке, обращаетесь @Bilan_pro

#ипотека@Bilan_pro

Ставки 💳 Здесь

@Bilan_pro

🏠 ДОМКЛИК, конечно, жжёт!

Сначала, банк потихоньку приучил людей к мысли, что квартиру можно запрсто купить по 🟢 кнопке.

Что будет дальше, все культурненько молчат - не, не обманули, просто не досказали сказку историю до конца...

Сегодня открываю ДОМКЛИК и вижу, что некий покупатель заказал оценку квартиры, которую я продаю.
При этом покупатель не звонил, ничего не спрашивал и я не показывала ему квартиру.

В этой квартире есть дети-собственники.
Конесно, есть нюансы, требующие обсуждения: сроки, получение и исполнение приказа опеки на продажу, нотариальная сделка.

Собственники находятся в другом регионе, им нужно приехать, так как они не могут передать право законных представителей своего ребёнка по доверенности.

Эта квартира уже была в задатке в феврале–марте 2026 года, но не смогли выполнить приказ опеки, хотя и получили разрешение опеки.
В итоге сделка развалилась по множеству причин, которые наслоились друг на друга.

При этом мы, покупатели, нотариусы и юристы покупателя постоянно были на связи, но провести сделку не смогли.

По ходу сделки я, с удивлением узнала, что некоторые агентства делают приказ опеки заранее, не имея покупателя🤦‍♀️

А опека:
- считает доли ребёнка в продаваемой квартире и в покупаемой;
- смотрит рыночную стоимость обеих квартир;
- смотрит кадастровую стоимость обеих квартир.
Требует ПДКП и паспорт покупателя.

А оказывается, многие делают опеку просто так, на несуществующего покупателя.
Ну, ладно...

Но тут покупатель, который не дал задаток продавцу, заказывает оценку квартиры на ДОМКЛИК, даже не позвонив и не узнав нюансы. Чудны дела твои, Господи!

А потом плачут в интернете, что у них ничего не получается или они «влетели» куда-то.
Банку-то всё равно.
У банка задача — выдать вам кредит, а не обеспечить вашу безопасность.

Есть порядок сделки и не нужно выдумывать свои алгоритмы и переставлять этапы сделки, как хочется.

#консультация@bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro

Услуги

💬 Я в MAX

💬Подписаться на канал → @bilan_pro

💙 Отдать голос за канал

Почему «ждать лучшей цены» — самая дорогая ошибка в недвижимости? ⏳

Цена сама по себе — это просто цифра. Она ничего не значит, пока мы не сравним ее с покупательской способностью. У меня есть статистика реальных сделок за 10 лет в двух соседних панельных домах в рубчик (Есенина, 47 и Куприна, 14), и цифры говорят сами за себя:

📍 2016 год:
Продали 2к-квартиру за 1,97 млн.руб.
На эти деньги закрыли долги и взяли студию у метро за 1,25 млн.руб
Итог: Сегодня эта студия стоит 5 млн.руб

📍 2024 год:
Продали 3к-хрущевку за 4,6 млн.руб. Купили 88 м² в ЖК «Галактика» за 10,2 млн.руб по Семейной ипотеке под 6%.

Итог: Сейчас такая квартира с ремонтом стоит 17 млн.рублей
Чистый прирост капитала — почти 7 млн.руб за два года.

Что мы имеем в 2026 году?
Двери закрылись для многих.

Сейчас на Куприна, 14, я продаю 2-ком квартиру за 4,35 млн.руб.

Но:
1️⃣ На эти деньги уже не получится продать старое жилье, раздать долги и купить ликвидную студию у метро.

2️⃣ Схема «продай хрущевку + добавь 6 млн и возьми бизнес-класс» больше не работает.

Здесь другая цель продажи, но для сравнения, отличный пример.

Кстати, для героя из 2024 года Семейная ипотека сегодня была бы уже недоступна: брак расторгнут, ребенок с ним не прописан, а бывшая супруга уже использовала лимит на этого ребенка.

Вывод простой: если бы клиент тогда держался за «справедливую» цену своей хрущевки, он бы и сегодня владел активом в 6 млн.руб. А сейчас у него на руках — актив за 17 млн.рублей

Это и есть цена времени.

Возможности исчезают, а те, кто долго думает и держится за старые стены, всегда проигрывают.

От старого жилья нужно избавляться вовремя. Пока окно возможностей еще открыто.

Если у вас есть актив, который «стоит», пишите в @LBilan — разберем, во что его можно конвертировать сегодня.

Услуги

#новостройки@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#обмен@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro

💬 Я в MAX

💬Подписаться на канал → @bilan_pro

💙 Отдать голос за канал

57 вариантов квартир, которые можно купить сегодня

Срок сдачи ЖК 2026 год или дом сдан

🏗 1-ком в Октябрьском районе - 9 объектов

🏗 2-ком в Ж/д районе в сданных домах - 6 объектов

🏗 3-ком с ремонтом "под ключ" в сданном доме" - 2 объекта

🏗 2-ком и 3-ком квартиры с кухней от 21 м² до 40 м² - 40 объектов

#новостройки@Bilan_pro
#новосибирск

@Bilan_pro

🦢 Чёрный лебедь в новостройке

Кто сегодня смотрит документы перед покупкой?

Ставка, планировка, рендеры, акция - и решение принято.

А потом внезапно выясняется, что что-то не учли.
И начинаются суды, переделки, переносы сроков.
Есть реальное решение суда, которое привело к банкротству застройщика.

Почему так происходит?

Потому что риски невозможно увидеть в буклетах.
Они находятся в документах.

И если застройщик что-то не учёл на этапе проектирования, виноват будет застройщик, а не тот, кто выдал разрешение на строительство.
Это неприятная правда жизни.

Вот это и есть чёрный лебедь.

Сейчас модный тренд - «работаю по всей России».

Можно ли технично продавать всю Россию?
Да.

Можно ли глубоко знать всех застройщиков во всех регионах?
Объективно - нет.

Потому что глубина требует времени:
• изучить землю,
• судебную историю,
• структуру группы,
• динамику продаж,
• реальную репутацию.

Это невозможно делать одинаково глубоко по 30 регионам.

А для покупателя важен не охват географии риэлтора.
Ему важна безопасность конкретной сделки.
Конкретного дома.
Конкретного проекта.

Кто хочет действительно работать на стороне покупателя, а не просто расширять масштаб - могу научить.

Это инструмент, который остаётся с вами навсегда
и с каждым годом только усиливает вашу экспертность.

Кто выбирает уровень документов, а не буклетов,
напишите ➡️ @Bilan_pro

#новостройки@Bilan_pro
#обмен@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
#ЖК_Новосибирск@Bilan_pro

#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro

Мои услуги

💬 Я в MAX

💬Подписаться на канал → @bilan_pro

💙 Отдать голос за канал

Какой тариф продажи квартиры выбираете вы? 🙂

Кому нужен результат:
деньги, продажа или обмен квартиры? 🙂

Есть три варианта работы с риэлтором.

🥕Тариф «МОРКОВКА »

Бесплатная надежда риэлтора.

Спойлер: ищите самых терпеливых риэлторов, готовых взять расходы продавца на себя и работать бесплатно ради надежды на будущую комиссию 😂

Структура тарифа:
— риэлтор оплатил за продавца рекламу;
— риэлтор оплатил фотографа;
— риэлтор бесплатно ездит на показы, даже в выходные пока вы на даче 🍢;
— риэлтор бесплатно консультирует продавца 24/7;
— риэлтор бесплатно ждёт, пока продавец «созреет» до цены рынка:

«Продавец: пусть пока стоит».

Риэлтор:🫡

А может даже риэлтор:
— найдёт покупателя;
— найдёт альтернативный вариант продавцу;
— организует две сделки одновременно;
— получит опеку;
— отвезёт документы нотариусу;
— будет координировать весь процесс.
И всё это — в надежде, что сделка вообще состоится 😂
Главный принцип тарифа:

«Может быть, в конце концов сделка совершится».

Но это не точно.

Потому что всегда есть вероятность, что сделка не состоится по самым разным обстоятельствам.

❌️Конфликтная модель работы.

Цена модели: бесплатно
— риэлтор самостоятельно несёт все расходы и риски до сделки.
Срок: до талого.

Состояние риэлтора:
— не понимает, что находится в рабстве🚧;
— счастлив и горд доверием;
— хоть бы 🙏 клиент не ушел;
— дотянуть до сделки любой ценой;
— после продажи квартиры, готов к новому кругу ада 🫡🥁

🙏Тариф «НАДЕЖДА »
Частично бесплатная надежда риэлтора.

Спойлер: ищите риэлторов, которые берут предоплату 5–10 тысяч рублей и готовы работать вечно — до продажи квартиры или отказа продавца 😂

Структура тарифа:
— риэлтор уже несколько месяцев бесплатно работает;
— сам оплатил рекламу;
— сам оплатил фотографа;
— сам показывает в любое время;
— может позволить себе выходной и не показывать в воскресенье вечером;
— уже морально постарел лет на пять.
Но всё ещё верит:

«Ну, может быть, сделка всё-таки будет»

И если случается чудо:
— продавец всё-таки снижает цену;
— покупатель всё-таки находится;
— квартиру всё-таки продают;
то риэлтор получает комиссию, размазанную во времени на несколько месяцев.
После сделки временно снова начинает верить в людей 😇

‼️ Модель работы: иллюзия бесконфликтности.

Цена модели:
— 5-10 тыс.руб
Срок: как пойдёт или до талого.

Состояние риэлтора:
— уже начал что-то понимать;
— осмелился взять предоплату🤭;
— считает себя вырвавшимся на свободу 💪
— иногда способен на креатив;
— берёт в работу всех.


🤝Тариф «ВЗРОСЛЫЕ ЛЮДИ »
Уважительная модель работы ответственных и мотивированных людей

Спойлер: ищите риэлторов, которые занимаются аналитикой, организацией и ведением сделки, умеют структурно мыслить и с кем можно обсудить не только продажу квартиры, но и то, как эффективнее распорядиться активами дальше.

Вход в работу: есть организационный платёж, который мотивирует продавца продать квартиру в нужный ему срок.

Структура тарифа:
— организационный платёж, который входит в комиссию, если сделка состоялась, и закрывает расходы по организации продажи;
— срок работы 3 месяца;
— нормальная экономика сделки.

Потому что:
— фотографу нужно оплатить сразу, а не после сделки;
— реклама оплачивается по факту размещения;
— показы — это чьё-то время, бензин и ожидание;
— риэлтор консультирует продавца весь период продажи квартиры.

А продавец, по закону, имеет право отказаться от продажи квартиры в любой момент.
Рычагов давления на продавца у риэлтора нет.

Процесс продажи квартиры стоит денег независимо от того, будет сделка или нет. Причина несостоявшейся сделки — любая.

✅️ Бесконфликтная модель работы.

Цена модели:
— организационные расходы оплачиваются теми, кому нужно продать квартиру.
Срок: 3 месяца.

Состояние риэлтора:
— кайф;
— способен к аналитике и творчеству;
— может себе позволить:
• остановить сделку, если это нарушает интересы клиента;
• делегировать показы и открытие двери.

Я работаю по тарифу:
«ВЗРОСЛЫЕ ЛЮДИ ».

Можете мне написать в личку @LBilan, если узнали себя в тарифе "ВЗРОСЛЫЕ ЛЮДИ"

#услуги@Bilan_pro

@Bilan_pro