Горького, 26: начали работы

Проект на Горького, 26 далеко не самый крупный объект в портфеле девелопера ЖИК. Но с точки зрения имиджа и локации его можно назвать флагманским.

Сложность в том, что работаем мы с объектом культурного наследия, который был построен более 100 лет назад и сейчас находится в запустении. По сути, речь идет о приспособлении бывшего доходного дома под современные реалии. На мой взгляд, работы по восстановлению (как процесс) сложнее нового строительства. И похоже, себестоимость это только подтвердит🫣.

Первый шаг мы сделали, об этом и рассказываю в видео.

Каждый девелоперский проект запоминается мне какими-то интересными деталями и техническими сложностями.

Например, мансардные окна всегда ассоциировались у меня с маленькими люками-окошками в кровле. Но придя на стройку Авторов на Петербургской, я увидел огромные проемы с видом на шикарный Покровский собор. Сделать это в таком виде было вызовом для команды. Поболтали об этом с Максимом.

Классный проект получается.

Интересный вызов

Недавно вспоминал об антикризисном управлении, с которого начинал в девелопменте. Как-нибудь напишу здесь об этом. Из интересного - тогда провели анализ всех бизнесов внутри девелоперского холдинга («заводы-пароходы-производства»), и убыточными оказались все бизнесы, кроме самого девелопмента (застройки) и … частной школы.

Школа «Прогресс» начала свою работу в 2013 году и располагается в симпатичном особнячке на улице Лобачевского. Я любил посещать это здание, там всегда ощущалась какая-то легкость. Наверное, это связано с самим процессом - обучением детей.

В этом году мне передали управление этим проектом. С проведением детского турнира по шахматам я окончательно понял, что мне очень нравится быть причастным к образованию детей и вовлечению их во что-то интересное.

Буду писать, что делаем и как получается.

Если вы хотите устроить своих детей в хорошую школу, пишите - здесь работает сильная команда профессионалов, а мы, учредители, будем активно развивать проект.

Когда-то я думал, что все решения буду принимать только на основании четких и прозрачных финансовых моделей. Как говорится, цифры не дадут соврать.

Но реальность оказалась сложнее, и картинка из чата, где мы обсуждаем покупку земель, это подтверждает.

Причина больших расхождений в том, что все определяется корректностью выбранных тобой исходных данных. Даже самая лютая аналитика по ценам продаж в локации не страхует, потому что эти цены могут быть высокими, но с плохими продажами. Или низкими, потому что застройщик не делает акцента на продукте и маркетинге. Или ты знаешь, что потребуется водопонижение при строительстве, и можешь заложить предварительно как 10 млн.рублей, так и 50 млн.рублей. Как-то так получается, что на самом старте проекта оценка затрат всегда носит оттенок расчета «на коленке», никуда от этого не денешься.

Так что от минус миллиарда до плюс миллиарда один клик в эксель😎

Каждая сделка по покупке земли - это какая-то необычная история.

Помню, что землю под ЖК «Эволюция», который реализовали несколько лет назад в ЖИК, мы в свое время покупали у двух собственников. Один - высококультурный профессор из Москвы; другой - простой мужичок, который почему-то не пользовался мобильным телефоном. А директором в их совместном ООО была бабушка лет 150, которая всегда очень недоверчиво поглядывала на нас. На подписании сделки смотрел на них и размышлял: «И вот как они оказались в одной лодке?». Забавная загадка.

Писал этот пост и решил, что надо вести заметку о сделках по земле, чтобы не забылось😎

Вышли очередные данные по статистике. В этот раз мы с командой разобрали рыночную ситуацию в разрезе районов города.

Смотрите, какой мощный перекос!

Основное количество строящихся квартир сосредоточено в Советском и Приволжском районе г. Казань. На них приходится более 45 тыс.квартир (!!!), при этом реализовано всего 24 тыс.квартир(52%).
Такие диаграммы отчетливо показывают, куда растет наш город и заставляют задуматься, почему такая диспропорция между районами.

Например, на Квартале (Ново-Савиновский) объективно практически нет земли под застройку, это известный факт (хотя мы там развиваем один массивчик😎)

Мне лично перспективным видится Соцгород; когда-то мы с ЖИК построили здесь ЖК «Острова» и ЖК «Яркий», который зашли на рынке очень хорошо. Сейчас переоткрываем для себя район с «Авторами» на Годовикова. Скоро покажу, как там строим😉

Заехал посмотреть стройку Авторов на Астрономической.

Помню, как покупали эту землю - это был тот случай, когда серфинг в запрещенной сети принес реальную пользу😎

Тогда мы с Владимиром пытались сделать свое агентство недвижимости (и такое было), и я подписался на топовых агентов и риэлторов Казани. У Евгении Рипко из Альтеры увидел облет этого участка с квадрокоптера (помните, когда-то можно было так делать🤪). Списались, ну и закрутилось.

Здесь будет камерный дом на 25 квартир и несколько коммерческих помещений на траффиковом перекрестке в центре города.

Если у Вас есть запрос на покупку, пишите - подберем интересные лоты.

Провели командную сессию с ЖИК и Гульназ Шарифулиной.

На старте для разморозки у участников спрашивали, с какой машиной они ассоциируют компанию и с какой деталью - себя. Среди ответов:
- самосвал (потенциал для загрузки проектов)
- Ретроавтомобиль (история)
- Дом на колесах (комфорт)
- Ламборгини (молодость)
- Тягач (мощь)
- Пара из Хаммера и спорткара (ассоциация с разными руководителями)
- Классический дорогой седан (надежность)
- Ланд Крузер 200 (еще надежность)
- Трансформер-автобот (!) как символ гибкости и способности превратиться во что угодно.

В общем, двух похожих ответов практически не было. Интересно.

Связываю это для себя с тем, что портфель проектов компании такой же разнообразный, как автопарк выше: от фидевелопмента гостиницы в центре города до промышленных земель под индустриальный парк.

Представив себя деталями такой машины, мы поняли, что тормозов у нас нет😉 так что только вперед😎

Писал недавно о статистике. Вот еще несколько мыслей и интересных графиков/цифр:

1. Ново-Савиновский район в части его новой застройки стал полноценным вторым центром Казани. Стоимость квадратного метра первички на Квартале даже чуть выше, чем в Вахитовском. Заметно, что знаковые рестораны и кофейни открываются в основном в двух этих районах.

2. По показателю затоваривания (сколько лет потребуется на реализацию строящегося сейчас жилья) в лидерах Приволжский район - 4,5 года (!). С девелоперской точки зрения самая хорошая ситуация в Соцгороде - чуть больше года. Нравится мне этот район.

3. Еще раз подчеркну разницу между районами. В Советском продается квартир в 10 раз больше, чем в Ново-Савиновском!

Записал блиц по студиям - получилось живо и конкретно. Но хочу добавить пару мыслей, которые в видео не поместились.

Когда говорю про стоимость студий, всегда помню простую вещь: это не просто квадратные метры, это чей-то первый шаг к самостоятельности или осознанная инвестиция для сохранения и роста личного капитала.

Поэтому цифры и деньги - это только верхушка айсберга. Под ними всегда локация, планировка, застройщик, перспективы района. За каждой сделкой всегда должен стоять анализ.

А вообще рынок студий сейчас интересный. С одной стороны, спрос есть - молодежь хочет отделяться от родителей. С другой - не все застройщики понимают, что студия не равно "запихнуть максимум квадратов в минимум пространства".

Студия должна быть функциональной. Чтобы человек там жил, а не выживал.
В общем, покупайте с умом, изучайте проекты детально. И если есть вопросы по конкретным объектам - пишите, разберем.

P.s. в конце запилил не тот «Шаляпин», но оба «Шаляпиных» хороши😉