Хафен-сити - мечта портовых городов? Часть_1

Портовый город (особенно если порт грузовой и чуть ли не в центре города) - это вечные размышления, что делать с этим добром. Выносить? Ждать пока само уедет? смириться? У урбанистов Гамбург с его Хафенсити - это почти безусловный референс для таких территорий.

Для начала - история проекта глазами экономиста.

1/ ХС - это 3% от всего порта. Hafencity (сама территория проекта) - это 123 га суши. Площадь порта Гамбурга (только суши) - это 4250 га. Порт продолжает работать и занимает лидирующие позиции в мире по обработке грузов. И нет, портовые мощности не ушли в пригороды. До ближайшей портовой контейнерной площадки от центра города - 1,5 км.
2/ ХС возник на месте давно не работавших портовых территорий. С началом контейнерной эры (то есть с 1960-х) старые причалы стали технически непригодными для больших кораблей. Так что никто ради проекта действующий порт не выносил и не закрывал. Могу на личном опыте подтвердить, что в принципе трогать действующий порт - так себе затея.
3/ История ХС - история про выселение 22 тыс людей. Даже две истории. Во-первых, сама территория ХС - это два бывших жилых района. Оттуда выселили 20 тыс человек в 1883 году и застроили все складами. А во-вторых, деньги от продажи земли на ХС - с 1997 должны были идти на строительство нового контейнерного терминала к югу от центра города. За 20 лет до этого на месте терминала была деревня Altenwerder, в которой жило 2 тыс человек. В 1973 году ее начали расселять как раз ради терминала. Быстро не получилось. В 1978 году процесс расселения был остановлен как необоснованный, а строительство контейнерного порта отложено на неизвестный срок. На второй круг пошли в 1989 году. Тут в игру вступили эко-активисты - подали 8 тыс исков против строительства терминала. В общем строить начали только в 1996. И (что самое важное для ХС) - строить начали за свой счет. То есть за счет города. А вот источником доходов под эту стройку с 1997 года и предполагалась земля ХС. Но все пошло не по плану и доходы от ХС появились очень не скоро.
4/ Первый офисный объект возник на этом месте не в 2000-х, а в 1993. В 1988 году возник первый офисный проект от местных архитекторов по заказу канадского инвестора. Идея всем понравилась, но споры о застройке застопорили процесс до 1992 года. В итоге сам проект был реализован в 1993-1997 годах под названием Ганзейский Центр Торговли. Почему-то его в границы Hafencity формально не включают.
5/ За 6 лет до старта строительства была создана специальная муниципальная девелоперская компания. Существует она до сих пор. Она стала 100% дочкой порта (а затем самостоятельной компанийе), ей переданы были все муниципальные объекты в порту. Под залог этих объектов компания кредитовалась, кроме того в нее просто вливали деньги из городского бюджета первые годы. Другие объекты компания выкупала у собственников, чтобы сформировать 100% недвижимости в своем распоряжении. До 1999 года (когда объявили о результатах разрабоки мастер-плана) выкуп объектов и вывод предприятий территории шел по предлогом "оптимизации работы порта". Таким образом пытались избежать спекулятивного роста цен. Параллельно был создан Фонд (существует до сих пор, вот тут - годовой отчет за 2022), через который на разные цели шли деньги от продажи земли (выкуп объектов, создание инфраструктуры и т.д.)
6/ Ориентировались не на Лондон (хотя Canary Wharf был в разгаре). В 1996 было проведено предварительное исследование - чего можно и не стоит делать с территорией. Ориентировались на Барселону, Геную, Киль, Любек, Амстердам и Роттердам.

Строительство началось в 2001 году. Как оно шло и сколько в итоге это все стоило городу - в следующей серии.

#гамбург #промка

Черная дыра в бюджете Гамбурга. Про Хафен-сити. Часть 2.

Продолжаю изучать опыт ХС. Тут - первая часть.

Сегодня речь про самое известное здание в комплексе - Филармонию Гамбурга.
Сама по себе история строительства - уже вполне тянет на урбо-политический сериал (лучше читать немецкий вариант статьи на Вики, там больше подробностей). Включая проектирование, вся работа заняла 13 лет (2004-2017), а смета выросла в 4,6 раз. Для городского бюджета стоимость проекта выросла в 10 раз.

Что мне показалось поучительным и интересным:
1/ никакого архитектурного конкурса не было. В силу частной инициативы и даже частного софинансирования (на изначальном этапе из 186 млн евро 60% предполагалось собрать с частников), выбор проекта был выбором инициаторов.
2/ Проект был "продан" городу как самоокупаемый. Предполагалось, что город передаст частной стороне здание склада. Внутри него будут концертные площади, а содержаться (и окупаться) все будет за счет коммерческих элементов - отеля, ресторанов, жилья. Стройку частники планировали взять на себя. В итоге - город должен был не потратиться, но получить концертный зал и архитектурный шедевр.
3/ Инициаторы проекта вышли из него до начала реализации. Все 13 лет проект вел город. Инициаторы считают, что город решил просто взять все в свои руки. Город - что инициаторы не смогли привлечь финансирование и отказались создавать совместную управляющую компанию. В итоге город остался в одиночестве.
4/ Тендер на поиск генерального подрядчика был объявлен до завершения архитектурного проекта и инженерных изысканий. Те самые Herzog de Meuron просили город отложить тендер на полгода, так как не закончили даже черновые варианты проекта. Но город очень торопился успеть начать стройку к следующим выборам. В итоге были два претендента, один из которых сам отказался от участия по причине невозможности адекватно оценить масштабы работ.
5/ Когда был заложен первый камень на стройплощадке, проектирование было в самом разгаре. Более того, проект сильно менялся. В итоге, что строить и как было не очень ясно, из-за чего смета начала расти с первого дня строительства. Доходило до того, что строители ждали чертежей, сидя на площадке.
6/ за первые полтора года стройки смета выросла в 1,5 раза и все говорили, что это не предел. А параллельно шла борьба между архитекторами, проектировщиками и строителями. Каждый винил другого, стройка буксовала. Дело дошло до того, что мэр города выступал переговорщиком между сторонами.
7/ Спустя 4 года после начала строительства оно остановилось на полтора года. Исполнитель не был уверен в сложной конструкции крыши. Архитекторы (и город) настаивали, что все спроектировано и посчитано верно. Началась "битва экспертиз" и взаимных упреков. И уже традиционный поток жалоб друг на друга при растущем чеке. Под угрозой разрыва контракта подрядчик начал монтировать крышу.
8/ Архитекторы, планировщики и строители договорились между собой - кто за что отвечает и как работать вместе - через 6 лет после начала стройки. И это под диким давлением со стороны города, уже федерального правительства (которое вело в это время расследование о росте сметы) и общественности.
9/ В итоге получился муниципальный объект. Город ничего не продал, кроме апартаментов. Филармония осталась городской, 45 апартаментов передали квази-муниципальной компании (которая уже продавала их). Площади отеля, ресторанов и парковки на 20 лет (до 2037) остались муниципальными и сдаются в аренду. После чего город получает право это продать.
10/ Хотя объект называется "филармония", она занимает 25% площади. Еще 22% - это отель, 19% - парковка, 10% - жилье, рестораны - 4%. Филармония обслуживает в основном местных жителей. 60% билетов на концерты покупаются по подписке горожанами. Еще около 10% - это жители Германии. Так что вполне себе локальный объект получился. (к вопросу о том, что это точно НЕ аналог музея в Бильбао).

#гамбург #хафенсити #стройка