Колумбийская онлайн-игра "Город коррупции"

"Cuidad corrupcion" - игровой проект, реализованный в мае 2023 колумбийским филиалом газеты Metro.

В этой игре вы можете гулять по городу, рассчитанному на 2 млн человек. Город состоит из реальных проектов, собранных со всей страны. Суммарная стоимость проектов - $6,7 млрд. Все они, по мнению газеты, пали жертвой коррупционных механизмов. В основном объекты не были достроены. По каждому из них можно прочитать краткую историю, сравнить исходные картинки с текущим состоянием и узнать, сколько игроку (как жителю города и налогоплательщику) стоил этот объект.

После этого игра предлагает подписать петицию против коррупции.

P.S. Я не знаток компьютерных игр, но 360° визуализации и  ролик - вполне бодрые у них. И отдельное мое удивление - сама газета. Как-то я ее попроще воспринимала до сих пор.

#колумбия

Хафен-сити - мечта портовых городов? Часть_1

Портовый город (особенно если порт грузовой и чуть ли не в центре города) - это вечные размышления, что делать с этим добром. Выносить? Ждать пока само уедет? смириться? У урбанистов Гамбург с его Хафенсити - это почти безусловный референс для таких территорий.

Для начала - история проекта глазами экономиста.

1/ ХС - это 3% от всего порта. Hafencity (сама территория проекта) - это 123 га суши. Площадь порта Гамбурга (только суши) - это 4250 га. Порт продолжает работать и занимает лидирующие позиции в мире по обработке грузов. И нет, портовые мощности не ушли в пригороды. До ближайшей портовой контейнерной площадки от центра города - 1,5 км.
2/ ХС возник на месте давно не работавших портовых территорий. С началом контейнерной эры (то есть с 1960-х) старые причалы стали технически непригодными для больших кораблей. Так что никто ради проекта действующий порт не выносил и не закрывал. Могу на личном опыте подтвердить, что в принципе трогать действующий порт - так себе затея.
3/ История ХС - история про выселение 22 тыс людей. Даже две истории. Во-первых, сама территория ХС - это два бывших жилых района. Оттуда выселили 20 тыс человек в 1883 году и застроили все складами. А во-вторых, деньги от продажи земли на ХС - с 1997 должны были идти на строительство нового контейнерного терминала к югу от центра города. За 20 лет до этого на месте терминала была деревня Altenwerder, в которой жило 2 тыс человек. В 1973 году ее начали расселять как раз ради терминала. Быстро не получилось. В 1978 году процесс расселения был остановлен как необоснованный, а строительство контейнерного порта отложено на неизвестный срок. На второй круг пошли в 1989 году. Тут в игру вступили эко-активисты - подали 8 тыс исков против строительства терминала. В общем строить начали только в 1996. И (что самое важное для ХС) - строить начали за свой счет. То есть за счет города. А вот источником доходов под эту стройку с 1997 года и предполагалась земля ХС. Но все пошло не по плану и доходы от ХС появились очень не скоро.
4/ Первый офисный объект возник на этом месте не в 2000-х, а в 1993. В 1988 году возник первый офисный проект от местных архитекторов по заказу канадского инвестора. Идея всем понравилась, но споры о застройке застопорили процесс до 1992 года. В итоге сам проект был реализован в 1993-1997 годах под названием Ганзейский Центр Торговли. Почему-то его в границы Hafencity формально не включают.
5/ За 6 лет до старта строительства была создана специальная муниципальная девелоперская компания. Существует она до сих пор. Она стала 100% дочкой порта (а затем самостоятельной компанийе), ей переданы были все муниципальные объекты в порту. Под залог этих объектов компания кредитовалась, кроме того в нее просто вливали деньги из городского бюджета первые годы. Другие объекты компания выкупала у собственников, чтобы сформировать 100% недвижимости в своем распоряжении. До 1999 года (когда объявили о результатах разрабоки мастер-плана) выкуп объектов и вывод предприятий территории шел по предлогом "оптимизации работы порта". Таким образом пытались избежать спекулятивного роста цен. Параллельно был создан Фонд (существует до сих пор, вот тут - годовой отчет за 2022), через который на разные цели шли деньги от продажи земли (выкуп объектов, создание инфраструктуры и т.д.)
6/ Ориентировались не на Лондон (хотя Canary Wharf был в разгаре). В 1996 было проведено предварительное исследование - чего можно и не стоит делать с территорией. Ориентировались на Барселону, Геную, Киль, Любек, Амстердам и Роттердам.

Строительство началось в 2001 году. Как оно шло и сколько в итоге это все стоило городу - в следующей серии.

#гамбург #промка

Плата за природу и девелоперы в городах UK

С ноября 2023 года в Великобритании вводится новый обязательный квази-платеж для девелоперов. Называется он biodiversity net gain. Теперь получить разрешение на строительство в UK можно будет только оценив природный ущерб от проекта и взяв обязательство по его компенсации .

Суть процедуры в том, что теперь в деньгах (точнее в biodiversity units) оценивается нагрузка от проекта на биоразнообразие локации, в которой он реализуется. Вся территория муниципалитетов делится на природные зоны и каждая оценивается с точки зрения индивидуальности/характерности, состояния и стратегической (для природы) важности. Участок под застройку - по сути чаcть такой природной зоны с неким текущим состоянием. Дальше оценивается ущерб и/или выгода, которые создаются для природы на этом участке. И вот ущерб нужно компенсировать. Причем не просто компенсировать, но еще и оставить "прибыток" в размере 10% от изначального состояния.
Компенсировать можно физически на своей территории или на другой, или выплатить соответствующую сумму за units.

В общем, застройщиков подталкивают к более аккуратному выбору локаций, к максимальной компенсации ущерба прежде всего на своей территории, если не удается полностью - то где-то рядом. Если ни то ни другое невозможно, что можно вернуть долг натурой деньгами - купить соответствующее количество юнитов у государства/ у города. Таким образом город может финансировать, например, свои парки и зеленые зоны, создавая "природные банки". (пример - в Плимуте)

P.S. Как все это скажется на рынке недвижимости и ценах - покажет время, как говорится. Хотя есть у меня подозрение, что тут не до доступного жилья...

#uk #девелоперы #природа

Дорогу покажешь? или монолог времён отключенного GPS

По известным причинам в центре Москвы не работают навигаторы. И проблема незнания таксистами улиц встала в полный рост.

В этой связи не могу не вспомнить:
/лондонский экзамен для таксистов на знание города Knowledge of London. Хотя он, видимо, постепенно уйдет в небытие (спасибо Uber-у и иже с ним). Кандидаты должны наизусть знать все улицы в центре города (около 25 тыс названий), держать в голове около 320 стандартных маршрутов, знать достопримечательности, больницы, отели, рестораны и т.д. При этом почти три года на обучение хотят тратить все меньшее количество людей. (Иллюстрация - это часть одного из заданий экзамена)
/ НЙ - экзамен на получение лицензии таксиста попроще, но тоже включает географический раздел (кстати, рекомендую в качестве очень быстрого метода осознать топографию города)
/ Токио - здесь тоже все попроще - 40 вопросов на теорию и этикет, 40 вопросов на знание города и свободен. Правда, судя по статистике, в Токио количество успешных сдач сократилось с 65% до 40% за 18 лет.
/Париж - здесь экзаменуют не только по географии и другим базовым знаниям (типа ПДД, этикет, оформление чеков и т.д.), но и на знание французского и английского
/В Мехико - система демократичнее. Там просто надо раз в год проходить переобучение в лицензированных центрах. Курс включает в себя и географический раздел.

Уберизация нас конечно всех спасет - и наши кошельки и рабочие места. Главное, чтобы GPS работал. И общественный транспорт)

#такси #лондон #париж #токио #нй #мехико

Ангольская "Новая Москва"

В 2008 году в ходе предвыборной кампании президент де Сантос пообещал построить миллион новых квартир до 2012 года. Для этого в стране был создан проект "новые города" - фактически выделена земля под cпутники на окраинах крупнейших городов. Пилотным проектом стал Nova Cidade de Kilamba (Новый город Киламба) - в 30 км к югу от Луанды

(карта)

1/ Проект был реализован за 18 месяцев (с 2011 до 2012) китайской компанией CITIC. Все было построено по схеме "нефть взамен на инфраструктуру", так что весь объем построенного перешел в собственность государства.
2/ Государство 1,5 года подстраивалось под рынок, чтобы все продать и заселить. За первый год не продали почти ничего. (тогда мировые СМИ заявили о городе-призраке, но поторопились). Затем снизили цены на квартиры. Самая маленькая квартира (3 комнаты, 110 квм) стала стоить не $125 тыс, а $70 тыс. За первый же, 2013 год, разбирают все трешки и 4-комнатные квартиры. Дальше процесс снова замедляется, потому как 5-комнатные квартиры по 150 квм мало кому нужны и мало кому по карману.
3/ После снижения цен, запустили схему rent-to-own. Теперь покупатель платит ежемесячную плату (примерно 30% от зп), эти платежи являются выкупными. Условия выкупа - ежегодная ставка "квази-кредита" - 3%, а срок - 20 лет. Тем кому больше 40 - срок выкупа сокращали до 15 лет.
4/ Основная проблема - сбор платежей за аренду и за содержание домов. Сначала проблемы были с курсом - платежи были в долларах, а местная валюта падала, потом меняли управляющую компанию и некому было платить. В итоге - вопрос долгов, их закрытия, роста стоимости ЖКХ - одна больная тема для квартала. Жильцы создали Ассоциацию, которая теперь воюет в судах с управляющей компанией. Сама УК постепенно расторгает контракты за неуплату аренды (правда, только с теми, кто, например, предоставил недостоверные сведения при получении жилья), так как право собственности возникает не в начале, а в конце.
5/ Рабочих мест в квартале мало, особенно для госслужащих. В итоге - получился спальный квартал, откуда люди с трудом добираются до работы по пробкам.
6/ Самоуправление обещали, но не завезли. На заре проекта президент де Сантос пообещал, что даст права самоуправления жителям города. Но все пошло по накатанному - мэра и совет назначает правительство страны.
7/ Проект был реализован полностью китайскими подрядчиками. Что как устроено, какие где недоделки, что вообще не построено хотя должно было быть, как управлять инфраструктурой на территории и т.д. - со всем этим с нуля пришлось разбираться местным после ухода строителей. О качестве строительства говорит уже то, что в среднем люди перебирали 3-4 квартиры, прежде чем где-то осесть. Воду до сих пор дают с перебоями.

Масштаб проекта:
В сумме это 710 жилых домов, 100 магазинов, 20 тыс квартир, высотность 4-12 этажей. 24 детских сада, 17 школ. Планировали вроде колледж туризма и сервиса строить, но кажется, дело так и не дошло до этого. Предполагаемое население - 100 тыс человек. Минимальная квартира - 3 комнаты. Площади квартир 110-150 квм

Вот тут можно на сами квартиры посмотреть. T3 - это три спальни и гостиная, T4 - четыре спальни и т.д.

#ангола #луанда #африка #жилье

Зоны вместо кластеров. Как Лондон организовывает свои креативные территории.

С 2018 года Большой Лондон дает деньги на создание и развитие Зон креативного предпринимательства.
Требования к потенциальным зонам следующие:
Обычно это небольшие зоны со сформированными креативными индустриями. Районы могут регулировать ставки на жилые и рабочие пространства для представителей отрасли, но не за счет других отраслей.

В итоге сейчас в Лондоне действует 9 таких зон. Про каждую можно почитать вот тут.

Я же выделю те кейсы, которые мне лично больше всего нравятся:
/креативные пространства в торговых центрах: где-то это поп-ап магазин/галерея локальных художников, дизайнеров и т.д. Где-то - арт-центр с выставочными площадями.
/ офисные пространства внутри театра, которые можно арендовать
/использование складских помещений под жилье и мастерские - в 2015 г законодательно закрепили возможность превращать (правда временно - на 3 года) складские помещения в жилье (в городе есть даже профильные риэлторские компании). Однако и до этой нормативной новеллы район Харингей, например, славился своим арт/жилым бывшим складским кварталом Manor
/ поп-ап кластер из грузовых контейнеров на муниципальном пустыре. Проект существует уже 8 лет, хотя за все это время не смог рассчитаться с кредиторами. Тем не менее, район его поддерживает и продлевает аренду участка.
/По каждой зоне сделали неплохие интерактивные карты - тут отмечены все худо-бедно креативные деятели района, локации, институции и т.д.
/маркетплейсы помещений под креативные функции - от театральных залов до студий звукозаписи
/временное использование пустующих административных зданий под креативный хаб. Моя любимая история, которая подходит к концу в 2023 году. Из International House в Брикстоне выезжали два департамента районной администрации. На ближайшие 5 лет особых планов относительно здания не было и его полностью отдали в управление компании, специализирующейся на ревитализации площадей под социальные и около социальные нужды. Самое интересное - как они организовали пространство. Схема называется BuyGiveWork. 5 этажей сдаются за деньги по рыночным ставкам. Еще 5 - либо бесплатно, либо по очень низким. Финмодели не видела, но оно там вполне крутилось 5 лет.

#лондон #креативныеотрасли

P.S. В моем волшебном воображаемом мире объявление о новом гранте для городов/районов выглядит вот так. А не вот это зубодробительное "Постановление об утверждении правил предоставления субсидий кому-нибудь на финансовое обеспечение затрат на что-нибудь"

Черная дыра в бюджете Гамбурга. Про Хафен-сити. Часть 2.

Продолжаю изучать опыт ХС. Тут - первая часть.

Сегодня речь про самое известное здание в комплексе - Филармонию Гамбурга.
Сама по себе история строительства - уже вполне тянет на урбо-политический сериал (лучше читать немецкий вариант статьи на Вики, там больше подробностей). Включая проектирование, вся работа заняла 13 лет (2004-2017), а смета выросла в 4,6 раз. Для городского бюджета стоимость проекта выросла в 10 раз.

Что мне показалось поучительным и интересным:
1/ никакого архитектурного конкурса не было. В силу частной инициативы и даже частного софинансирования (на изначальном этапе из 186 млн евро 60% предполагалось собрать с частников), выбор проекта был выбором инициаторов.
2/ Проект был "продан" городу как самоокупаемый. Предполагалось, что город передаст частной стороне здание склада. Внутри него будут концертные площади, а содержаться (и окупаться) все будет за счет коммерческих элементов - отеля, ресторанов, жилья. Стройку частники планировали взять на себя. В итоге - город должен был не потратиться, но получить концертный зал и архитектурный шедевр.
3/ Инициаторы проекта вышли из него до начала реализации. Все 13 лет проект вел город. Инициаторы считают, что город решил просто взять все в свои руки. Город - что инициаторы не смогли привлечь финансирование и отказались создавать совместную управляющую компанию. В итоге город остался в одиночестве.
4/ Тендер на поиск генерального подрядчика был объявлен до завершения архитектурного проекта и инженерных изысканий. Те самые Herzog de Meuron просили город отложить тендер на полгода, так как не закончили даже черновые варианты проекта. Но город очень торопился успеть начать стройку к следующим выборам. В итоге были два претендента, один из которых сам отказался от участия по причине невозможности адекватно оценить масштабы работ.
5/ Когда был заложен первый камень на стройплощадке, проектирование было в самом разгаре. Более того, проект сильно менялся. В итоге, что строить и как было не очень ясно, из-за чего смета начала расти с первого дня строительства. Доходило до того, что строители ждали чертежей, сидя на площадке.
6/ за первые полтора года стройки смета выросла в 1,5 раза и все говорили, что это не предел. А параллельно шла борьба между архитекторами, проектировщиками и строителями. Каждый винил другого, стройка буксовала. Дело дошло до того, что мэр города выступал переговорщиком между сторонами.
7/ Спустя 4 года после начала строительства оно остановилось на полтора года. Исполнитель не был уверен в сложной конструкции крыши. Архитекторы (и город) настаивали, что все спроектировано и посчитано верно. Началась "битва экспертиз" и взаимных упреков. И уже традиционный поток жалоб друг на друга при растущем чеке. Под угрозой разрыва контракта подрядчик начал монтировать крышу.
8/ Архитекторы, планировщики и строители договорились между собой - кто за что отвечает и как работать вместе - через 6 лет после начала стройки. И это под диким давлением со стороны города, уже федерального правительства (которое вело в это время расследование о росте сметы) и общественности.
9/ В итоге получился муниципальный объект. Город ничего не продал, кроме апартаментов. Филармония осталась городской, 45 апартаментов передали квази-муниципальной компании (которая уже продавала их). Площади отеля, ресторанов и парковки на 20 лет (до 2037) остались муниципальными и сдаются в аренду. После чего город получает право это продать.
10/ Хотя объект называется "филармония", она занимает 25% площади. Еще 22% - это отель, 19% - парковка, 10% - жилье, рестораны - 4%. Филармония обслуживает в основном местных жителей. 60% билетов на концерты покупаются по подписке горожанами. Еще около 10% - это жители Германии. Так что вполне себе локальный объект получился. (к вопросу о том, что это точно НЕ аналог музея в Бильбао).

#гамбург #хафенсити #стройка

Как в Париже моду поддерживают и не только ее

Решила посмотреть, как оно у них так ловко получается - с креативом и модой в частности.

В 2006 году в городе создается Бюро по дизайну, моде и художественным профессиям. Фактически это муниципальное учреждение, которое курирует отрасль.

Кроме традиционных призов, курсов и т.д. вот что интересное они делают:
/дают дешевые площади в инкубаторе молодым брендам. Для этого в распоряжении Бюро есть два здания (раз, два) в районе Площади Бастилии. В этих зданиях 30 молодых брендов (моложе 3 лет) могут по низким ставкам арендовать мастерские (10-35 квм). 6-16 евро за квм в месяц Также можно получить кураторство от ведущих экспертов 6 встреч за год с самыми разными экспертами (коммуникация, стратегическое позиционирование, фандрайзинг, менеджмент, юридические условия, оптовые поставки). 125 евро в месяц с человека - за сами услуги инкубатора.
Своих резидентов инкубатор поддерживает как платформа - на сайте, на мероприятиях, на маркетах.
/дают стипендию "Перенять ноу-хау" - 10 тыс евро выдается тем, кто хочет стать практикантом на настоящем креативном производстве, расположенном в Париже или пригородах. Стипендиаты должны найти себе базу для практики и в течение года поработать на всех этапах создания продукта - от бухгалтерии и маркетинга до непосредственного созидания. В 2023 году дали 23 стипендии (только 7 из них за счет бюджета города, остальное - частные компании).
/вручают звание "Сделано в Париже" Это такая премия/статус, который присуждает жюри парижским компаниям в 4 номинациях - еда, мода, домашние товары и услуги, производство. Вместе со званием можно получить небольшую премию. Но важнее сам статус и значок, который можно повесить на витрину. Трактуются категории довольно широко: дом быта, привлекающий на работу людей с нарушениями здоровья, систему доставки чистящих средств на дом при помощи замены пустых бутылок на новые
/привлекают будущих заказчиков и покупателей в качестве спонсоров. У Бюро есть фонд, собирающий дополнительные средства. И самое интересное, что спонсорами тут выступают, например, магазины уровня Галерея Лафайетт, 19M, девелоперы VINCI и отельеры. Предположу, что они присматриваются к будущим звездам, подрядчикам и поставщикам. Пожертвования, кстати, дают право на налоговые льготы (НДФЛ или налог на прибыль). 60% от пожертвования засчитывает в уплату налога.

#париж #креативныеотрасли