ЧТО ПРОИСХОДИТ С НОВОСТРОЙКАМИ В РФ?
Большой разговор с экспертами на Форуме Движение

https://youtu.be/qrf3YSaLWKQ

https://vkvideo.ru/video-228735830_456239577

Никогда такого не было и вот опять

Обсуждаются новые изменения в программу семейной ипотеки – ограничения на покупку за пределами региона регистрации. Законодатель хочет большей адресности в программе и аргументирует это тем, что половина выданных кредитов уходит на столичные рынки. Ничего удивительного – в Москве, Санкт-Петербурге вместе с областями строится около 30% многоквартирного жилья РФ. Лимиты на семейную ипотеку здесь в 2 раза выше (12 млн рублей), чем в других регионах (6 млн руб.). Хотя цены во многих миллионниках сопоставимы с предложениями в Московской и Ленинградской областях. Постоянные инициативы, предложения, корректировки в льготных программах – свидетельство того, что в отрасли отсутствует четкое понимание целей развития. Как с точки зрения социальных задач, финансовых возможностей, ограничений бюджета, так и с позиции рынка жилья.

Выдача семейной ипотеки по месту регистрации приведет лишь к тому, что у риэлторов появится новая задача/ услуга в процессе подготовки сделки. Миграционные потоки это не остановит, инвестиционный подтекст в сделках не ограничит. До конца года о данной инициативе могут и вовсе забыть. Но текущий медийный шум приведет к повышению спроса со стороны региональных покупателей на столичных рынках в 2025 году.

@REBURG

Объем вывода новых проектов на рынок жилья продолжает падать

◾️По данным ЕИСЖС в июне 2025 года девелоперы опубликовали новых проектных деклараций на 2,9 млн. кв. м. Это почти на 29% меньше аналогичного периода прошлого года.
◾️Объем вывода новых проектов за первое полугодие 2025 года составил около 18 млн. кв. м и снизился на 22% к 1 пол. 2024 года.

Снижение достаточно заметное, часто оно пугает как представителей власти, так и профессиональных участников рынка. Нередко транслируется мнение о том, что это грозит дефицитом предложения в следующие годы. На наш взгляд – это ошибочное мнение. Текущее торможение инвестиционного процесса – естественная реакция рынка на сжавшийся спрос. Так по данным ДОМ РФ за первое полугодие 2025 года застройщики продали 10,4 млн. кв. м строящегося жилья (-26% г/г).

О каком будущем дефиците мы говорим, если по-прежнему выводим на рынок существенно больше проектов, чем продаем?

Изменится контекст - поменяется поведение девелоперов.

@REBURG

В развитие истории о ситуации с выводом на рынок нового жилья строительном секторе ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, поделился с нами следующим комментарием

В 2025 году складывается парадоксальная ситуация – спрос на новостройки упал, рыночная ипотека не работает, но объем вывода новых проектов на рынок по-прежнему превышает объем реализации.

Инерция – страшная сила рынка недвижимости. Многие из тех, кто выходит на рынок в 2025 году, не имеют альтернативных сценариев. На них давит бремя прошлых решений (понесенные затраты, кредиты, обязательства). Для многих из них, старт строительства и продаж – меньшее из зол. Среди компаний, наращивающих портфель проектов в 2025 году, есть и рыночные оптимисты, которые верят в свои возможности на сложном рынке. Это вера подкреплена раскрытыми эскроу-счетами, по тем проектам, которые были реализованы в период «высокого сезона». Застройщики слишком долго продавали идею о том, что «сидеть в деньгах слишком рискованно, лучше забетонировать их в квартирах». Сегодня эта идея управляет и их бизнес-решениями. Несмотря на все сложности, сегодня на рынке есть не только продавцы девелоперских активов, но и покупатели. И их не так мало.

Хроники строительного рынка - события июня-июля 2025 года, на которые мы обратили внимание.
Совместный проект REBURG и "Деньги и песец" 01.06.2025-15.07.2025


🤔Что нас озадачило
Правительство, после проработки вопроса семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет включительно и на участников СВО, не поддержало это предложение . Бремя льготной ипотеки и так слишком тяжелое для текущего бюджета. Надежды девелоперов на легкие продажи не оправдались. Потенциальные покупатели тоже не получили дешевых денег.
И что с того: в последний год идеи о трансформации, расширении льготной ипотеки генерируются еженедельно. Это создает необоснованные иллюзии у участников рынка, и является лишь информационным шумом. Неопределенность управляет развитием рынка и не формирует четких контуров развития как для покупателей, так и продавцов даже на ближайший год.

😥Что нас расстроило
Распроданность жилья относительно строительной готовности продолжает снижаться. В ряде регионов масштаб проблем растет очень быстро.
И что с того: уже сегодня это становится проблемой не только для отдельных девелоперов, но и для банков, которые профинансировали откровенно слабые проекты. Следующий год будет стресс тестом не только для застройщиков, но и для банковского сектора. Роста проблемных проектов не избежать, как и дальнейшего повышения числа плохих кредитов по ипотеке.

🙂Что нас удивило
Профессиональные участники рынка и представители власти все чаще говорят о будущем дефиците предложения и ускоренном росте цен. На фоне текущих рыночных показателей, это выглядит странно. Рынку сейчас не нужны дополнительные метры - для начала надо улучшить показатели распроданности по строящимся проектам.
И что с того: в идеальном мире официальных отчетов, показатели ввода жилья должны последовательно расти в сторону цифр зафиксированных в стратегических документах. На практике поведение девелоперов продиктовано возможностями покупателей. Снижение показателей запуска числа новых проектов пока не приводит к рыночному дисбалансу. Напротив, на многих рынках мы по-прежнему выводим больше новинок, чем продаем

К предыдущему посту

10 июля в эфире "Радио Комсомольская правда в Петербурге" вместе с уважаемыми коллегами
🔹 Максимом Ельцовым, @yeltsovm
🔹 Павлом Пряниковым @sq_metre
🔹 Михаилом Хорьковым @reburg
мы подвели итоги первого полугодия 2025 для строительной отрасли и рынка жилья, обсудив
📌 Как изменились цены на жилье
📌 Есть ли шанс купить квартиру на вторичном рынке
📌 Ждать ли нам сокращения предложения новостроек
📌 Может быть, переехать за город?
и многое другое

Запись эфира здесь

В рамках премии Good Innovation 2025 Российская Гильдия Управляющих и Девелоперов запускает внеконкурсную номинацию:

Top10K: лучшие Telegram-каналы о недвижимости
(в номинации участвуют каналы с аудиторией до 10 000 подписчиков)

Голосование анонимное и проводится в ОНЛАЙН ФОРМЕ.

ПРОЙТИ ГОЛОСОВАНИЕ >>>

Этой номинацией мы хотим поддержать качественные, но менее раскрученные каналы и, возможно, открыть вам новые имена. Малые каналы часто ведут практики рынка — их читают по рекомендации, цитируют в чатах, им доверяют.

Как проголосовать:
➡️ Отметьте те каналы, которые действительно вам интересны.
➡️ Если вы не читаете ни один канал в категории, отметьте пункт «Пока не знаком ни с одним перечисленным каналом», чтобы голосовать в других категориях.
➡️ Если вы не нашли в списке ваш любимый канал — обязательно добавьте его вручную в форме в конце списка. Мы с удовольствием его рассмотрим и учтем в рейтинге.

Надеемся, что вы поделитесь своими рекомендациями с нами!

P.S. Поделитесь этим сообщением с коллегами — чем больше голосов, тем точнее получится рейтинг.🤝

Предварительные итоги июня от ЦБ РФ:

◾️Доля рыночной ипотеки в структуре выдачи остается мизерной – 14%.
◾️Рост объема выдачи ипотеки в последнее время обеспечивают льготные программы и в первую очередь «семейная». В июне 2025 года выдано ипотечных кредитов на сумму 309 млрд. рублей. Из них семейная ипотека - 222 млрд, а рыночная лишь 44. Остальное - прочие льготные программы.

Важный момент:
предсказания банков про обрушение рынка ипотечного кредитования после отмены комиссионного вознаграждения за выдачу по льготным программам пока не подтверждаются.

@REBURG

⚙️ Итоги 1 половины 2025. Объем производства цемента в России упал.

◾️В июне 2025 производство цемента снизилось уже на 11,2% к аналогичному месяцу 2024 года. Темпы падения продолжают ускоряться.
◾️По итогам первой половины 2025 года общее снижение составляет 7,7%.
◾️По данным НО «Союзцемент» за 1 пол. 2025 г. импорт цемента в Россию вырос на +1.3% (+24.0 тыс. тонн) к аналогичному периоду прошлого года и составил 1 834.0 тыс. тонн. Экспорт за рассматриваемый период вырос на +8.1% (+42.0 тыс. тонн) и составил 564.1 тыс. тонн.

Напомним, что по итогам прошлого года было произведено 65,1 млн. тонн цемента, что на 2,9% выше 2023 года.
Пиковые показатели производства были достигнуты в 2014 году и пока отрасль не приблизилась к этому уровню. Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел во всей строительной отрасли. Ранее мы публиковали графики по объему производства цемента в России за последние 25 лет.

@REBURG

"Вот кто-то с горочки спустился..."

Ожидания снижения ключевой ставки формируют надежду на оживление рынка жилья. Не сейчас, в будущем. Сейчас для рынка новостроек важнее снизить расходы девелоперов со стороны проектного финансирования. Уже сегодня отдельные проекты работают лишь на банковский бизнес.

Но снижение ключевой ставки и медленный возврат рыночной ипотеки к «норме» (перспектива 2026–27 года) – это не только рост спроса на новостройки. Это рост спроса на вторичку, которая продолжает очень быстро молодеть. Уже в следующем году у девелоперов может появиться мощный конкурент – тысячи продавцов готовых квартир. Сегодня очень часто говорят об отложенном спросе, но многие из продавцов точно также заняли выжидательную позицию. Они выйдут на рынок, когда перестанут говорить о кризисе и ситуация изменится.

@REBURG

Дайджест ипотечных новостей недели

Банки все реже одобряют ипотеку.
Однако даже у тех, кто ее получил, растут долги. Что происходит?

◾️Банки ужесточают отбор
В июне банки отклонили 50,6% ипотечных заявок. Месяцем ранее было 45,7%. Причины — рост рисков, отмена комиссий для застройщиков и снижение маржинальности льготных программ.

◾️Сбер снизил ставки, но не для всех
С 24 июля — минус 0,9% на суммы выше лимита:
— Москва и МО — 16,3%
— Регионы — 16,2%
Лимиты прежние: 12 и 6 млн ₽.

◾️Рассрочки под угрозой
По данным «Домклик», 23% россиян не платят по ним вовсе. Лишь 31% вносят деньги вовремя. Число не закрытых рассрочек к моменту раскрытия эскроу выросло до 18% в первом полугодии 2025-го.

Подборку подготовил канал «Движение.ру» — здесь освещают, что происходит с девелопментом и рынком недвижимости. Рекомендуем подписаться.

Как снижение ключевой ставки может отразиться на рынке жилья, рассказывает ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Ожидаемое снижение ключевой ставки до 18% воодушевило многих участников рынка. Решение не стало сюрпризом, но сформировало устойчивые ожидания – худшее позади, рыночный контекст в следующие месяцы будет улучшаться. Опережающий оптимизм участников рынка держится на нескольких тезисах:
◾️Траектория движения ставок становится более прогнозируемой и понятной. Это меняет контекст принятия среднесрочных решений для многих потенциальных покупателей. Часть из них будет готова перейти к активным действиям уже в текущем году. Другие перейдут в разряд активных наблюдателей с готовностью выйти на рынок в 2026–27 годах. Возможности для коммуникации расширяются.
◾️Минимальные рыночные ставки по ипотеке упадут ниже 20%. Это по-прежнему очень дорого, но гораздо лучше того, что было полгода назад. Это поможет вторичному рынку, где часто небольшой кредит на короткий срок может запустить череду альтернативных сделок.
◾️Снижение ключевой ставки – это и снижение ставок по депозитам. Огромные суммы на счетах физических лиц - кто на них только не рассчитывает. В числе первых – девелоперы и риэлторы.

Но, конечно, быстрых перемен на рынке жилья ждать не стоит. Есть ряд ограничений:
◾️Ожидания снижения ставок по ипотеке не способствуют принятию быстрых решений, особенно на фоне ценовой стагнации. Предложение новостроек на большинстве рынков высокое, а иногда избыточное. На вторичном рынке квартир немного, но снижение ставок оживляет не только спрос. На рынок начнут возвращаться продавцы, которые взяли паузу в условиях кризиса.
◾️Рабочие рыночные ставки по ипотеке, которые позволят вовлекать в рынок массового покупателя, будут не ранее 2026 года. Быстрых темпов снижения в 2025 никто не обещает. А в следующем году стоит ждать серьезного обострения конкуренции между "первичкой" и "вторичкой".
◾️Перераспределение средств с депозитов в пользу рынка жилья будет, но масштаб этого процесса может быть сильно преувеличен. Часть средств пойдет на оплату по уже заключенным договорам с рассрочкой. Основная масса вкладов небольшая по размеру (95% - до 1 млн. рублей). Такие покупатели могут выйти на рынок только тогда, когда ставка по ипотеке будет доступной.

А еще - рыночные факторы для сектора жилья в России не всегда являются главными. В последние годы движение рынка слишком часто определялось политическими решениями. Вот и сейчас все ждут какие изменения будут приняты по семейной ипотеке. Поток денег по льготным программам на рынок могут отрегулировать через размер возмещения банкам, дифференцированный подход к ставке для регионов или через ограничения по месту регистрации. В моменте для рынка новостроек это более важный вопрос, чем будущий эффект от снижения ключа.

По итогам последнего заседания по ключевой ставке ЦБ РФ опубликовал обновленный среднесрочный прогноз, где даны ориентиры по дальнейшей траектории базовых индикаторов. В том числе - по ключевой ставке. Банк России улучшил прогноз по ее траектории на ближайшие годы.
Да, прогноз – это лишь текущее видение будущего. Оно часто меняется, неопределенность по-прежнему высока. Но текущая смена среднесрочных ожиданий - важный сигнал для участников рынка.

@REBURG

Ипотечный портфель в последний год почти не растет, чего не скажешь о проблемных кредитах.

На фоне стагнации ипотечного рынка, просроченная задолженность продолжает быстро увеличиваться. Если текущие темпы изменения ипотечной задолженности сохранятся, то в ноябре-декабре 2025 года объем просроченной задолженности превысит отметку в 1%. Аналогичный показатель был на рынке в середине 2018 года. Вот только общая ипотечная задолженность с того момента выросла в 3,4 раза, поэтому объем плохих кредитов с каждым месяцем обновляет максимальный показатель и в 4 кв. 2025 года превысит уровень в 200 млрд. рублей.

@REBURG

В дополнение к данным о просроченной задолженности на середину 2025 года иллюстрация как менялась динамика «плохих» и «хороших» ипотечных кредитов относительно начала 2020 года (до запуска массовой льготной ипотеки).

@REBURG

Удивительное рядом. Объем текущего строительства в России продолжает увеличиваться.

Рост объема жилья в стадии строительства фиксируется на фоне заметного падения количества сделок и сокращения инвестиций в новые проекты. Это значит, что темпы ввода в эксплуатацию также заметно снизились. На фоне слабых продаж девелоперы стали строить медленнее, сдавать дома позже.
По состоянию на конец июля 2025 года в работе находилось 118,4 млн. кв. м. Это на 3% больше чем в конце прошлого года и на 2,5% больше июля 2024 года. Доля нераспроданного жилья на большинстве рынков высокая, а у компаний есть резервы для наращивания предложения если рыночный контекст изменится.

@REBURG