Немного дополню еще, как меняется рынок недвижимости: «семейка» сжимается, налоги растут

Семейная ипотека:
С 1 февраля 2026 года условия семейной ипотеки ужесточают: одной семье - один льготный кредит, оба супруга должны быть созаёмщиками; привлекать третьих лиц можно лишь для добора дохода. И это охладит спрос на первичке.

При этом ЦБ 24 октября снизил ключевую ставку до 16,5%, но рыночные ипотечные ставки держатся около 21–22% - разрыв с «семейкой» по-прежнему огромный. Для части домохозяйств доступность кредита фактически исчезает без субсидий.

Масштаб льгот был колоссальным: в 2023 году доля субсидированных ипотек доходила до 90%, а продление «семейки» до 2030-го Минфин оценивал примерно в 1,5 трлн рублей дополнительных расходов. В 2025 году обсуждалось дальнейшее наращивание бюджетного лимита. Сокращение программы - это не только про охлаждение спроса, но и про экономию бюджета.

👉Уже видно замедление: выдача ипотеки в 2025 году снизится до 3,8–4,0 трлн рублей (минус 36% по количеству сделок). Это сигнал к переходу рынка из режима «дешёвых денег» к режиму избирательного спроса.

Налоги:
Налоговая повестка добавляет неопределённости. В инфополе появляются новости о возможной отмене льготы при продаже имущества вне зависимости от срока владения, что де-факто повышает цену выхода из сделки. Одновременно Минфин поясняет: речь не идёт о полном лишении граждан льгот по НДФЛ (в том числе по наследственному жилью).
Вывод: риск ужесточения правил есть, но параметры всё ещё обсуждаются - стоит следить за формулировками законопроекта во втором чтении.

Что это значит для игроков рынка:
🔸Девелоперам: меньше льготного спроса - выше роль рассрочек, дисконтов на стартах и продуктовой экспертизы (планировки, отделка, сервисы).
🔸Инвесторам: доходность будет строиться на локации и аренде, а не на ипотечном рычаге. Ставки около 21% делают рыночную ипотеку инструментом для точечных кейсов, а не массовых.
🔸Продавцам вторички: возможное ужесточение НДФЛ способно поменять стратегию и горизонт владения - как в сторону сокращения (нет смысла ждать пять лет до продажи), так и в сторону увеличения (меньше спекулятивных сделок, охлаждение рынка). При планировании выхода из инвестиции стоит заранее учитывать налоговую нагрузку.

❗️Итог: рынок смещается от субсидий как двигателя к холодному расчёту. В выигрыше проекты с сильной арендной экономикой, транспортной доступностью и прозрачными расходами на владение. Сейчас важно ставить на локации, устойчивый поток аренды и вход по цене ниже рынка, а не на «бесконечную льготу».

Т.е. всё, о чем мы говорим на канале и на прямых эфирах: сейчас важно покупать правильные активы и смотреть на спрос, качество и локацию, а не только на цену и условия по рассрочке.

Парадоксально, но скорее всего те, кто покупает дешевую недвижимость, потеряют деньги, так как время ипотечных денег придет еще не скоро...

🔐 Закрытый стрим: Что купить в "семейку" внутри МКАД с минимальным ПВ

Сегодня поговорим, какие интересные варианты можно купить в семейную ипотеку прямо сейчас с первоначальным взносом в 2-3М рублей.

В прямом эфире разберём:
🔹 Какие локации внутри МКАД сейчас дают правильную математику под инвест
🔹 Почему минимальный ПВ может быть ловушкой
🔹 Где найти точки роста
🔹 Какая стратегия даст максимальную отдачу
🔹 Конкретные кейсы: вход, платежи, доходность, выходные стратегии

📱 Запись стрима доступна на Boosty по ссылке.

📉 Доллар по 50 рублей? Реально, но не в базовом сценарии

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина отметила, что рубль укрепился после последнего заседания регулятора. И аналитики говорят, что мы вполне можем снова увидеть отметку в 50 рублей за доллар - если США утратят контроль над инфляцией и начнут масштабное смягчение своей денежно-кредитной политики.

Для справки: в последний раз доллар стоил около 50 рублей в первой половине 2022 года.

Пока такой сценарий выглядит маловероятным, но при определённых глобальных шоках (например, рецессии в США или падении нефтяных котировок в долларах) он может стать реальностью.

💬 А как вы считаете, увидим ли мы ещё доллар по 50 или эпоха крепкого рубля уже позади?

Да, ждем снижение - 🔥
Будет только расти - 👍
Ничего не поменяется - ❤️

💭 Инфляция - двигатель рынка недвижимости

Я всё больше прихожу к выводу, что инфляция - не враг, а условие развития.
Особенно для рынка недвижимости, который живёт за счёт движения капитала и ожиданий роста.

Когда цены растут умеренно, люди стремятся вложиться в “реальные” активы: квартиры, землю, стройку. Это создаёт спрос, двигает рынок и поддерживает экономику.

А вот низкая инфляция на уровне 4%, о которой говорит ЦБ в прогнозе на 2027–2028 годы, для развивающегося рынка недвижимости может стать слишком сдерживающим фактором. Меньше инфляции - меньше стимулов инвестировать, больше желания просто копить.

С другой стороны, низкая ключевая ставка ЦБ в такие периоды заставляет многих отказаться от депозитов, в том числе в пользу дешевой ипотеки. Как это уже было в 2020 году: когда ставка упала, люди пересмотрели своё отношение к аренде и недвижимости.

👉Куда лучше получать 5% годовых от аренды квартиры, чем 6% на депозите.

Поэтому умеренная инфляция - это не зло, а мотиватор к действию: покупать, инвестировать и не держать капитал без дела 💪

Забавно, но получается какая-то "Алиса в зазеркалье" - любое действие ведет к росту стоимости недвижимости🐇

💬 А вы согласны, что низкая инфляция тормозит рынок, а не помогает ему?👍

❌ Мы боялись не того!

В 2025 году все переживали из-за высокой ключевой ставки ЦБ РФ. К концу года она наконец начала снижаться, но радости почему-то нет.

А всё потому, что боялись не того.

В 2026 году нас ждут изменения в семейной ипотеке и повышение НДС, а значит, купить квартиру станет ещё сложнее, чем даже при высоком ключе.

Сегодня в 21:00 на прямом эфире разберём, как купить квартиру для жизни или инвестиций даже в таких непростых условиях.

Рекомендую всем быть 🙌🏽

🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке

🎬 Ссылка на Rutube

🎬 Ссылка на VK