❗️Семейная ипотека и новый "сюрприз"

Канал Или Или заметил свежие правки в решении Минфина по семейной ипотеке и там есть кое-что интересное, что точно понравится не всем:

Судя по всему, с 1 февраля 2026 года:

❌ Больше нельзя будет оформлять “семейку” на каждого супруга отдельно - договор должен быть общий. То есть одна "семейка" в одни руки одну семью 🤷🏻‍♂️
❌ Все “третьи лица”, кому программа не положена, исключаются из схемы. Речь про так называемую «донорскую семейную ипотеку», когда человек, у которого нет права на семейную ипотеку привлекает в качестве созаемщика того, у кого такое право есть, и та-дам - ставка 6%.

И, думаю, это еще не финальный вариант семейной ипотеки. В любом случае, гайки закручивают, расходы бюджета сокращают. И, похоже, послаблений, если только вы не многодетная семья, ждать точно не стоит.

Поэтому, как я всегда говорил, если у вас есть (а) возможность, (б) стратегия и (в) подходящий вариант, правильнее действовать, а не ждать еще более выгодных условий.

❌ Ваших денег на депозитах УЖЕ НЕТ!

Сегодня вместе с Олегом Вьюгиным, российским экономистом, банкиром, членом совета директоров Сбербанка и профессором НИУ ВШЭ, мы обсудили:

🔹 Почему нельзя снижать ключевую ставку ЦБ РФ?
🔹 Откуда взялся дефицит бюджета и как государство собирается пополнять ФНБ?
🔹 Повлияет ли перелив денег в недвижимость на всю экономику?
🔹 Есть ли сейчас пузырь на рынке недвижимости?
🔹 И почему депозиты могут заморозить?

Разобрали также инструменты сохранения капитала: от золота до криптовалют.

Рекомендую посмотреть этот выпуск, чтобы понимать, что на самом деле происходит с экономикой страны.

✅ Видео уже доступно по ссылке

🎬 Ссылка на Rutube

🎬 Ссылка на VK

Если вам нравится мой контент, буду благодарен за голос 👉🏼 https://t.iss.one/boost/Pro_smarent

🤔 Почему вам немедленно нужно забирать деньги со вкладов?

В эту пятницу Центробанк снизил ключевую ставку до 16,5%.

И сегодня на прямом эфире мы разберем:

🔹 Почему ЦБ РФ не стоило этого делать?
🔹 Что станет с депозитами?
🔹 И как очередное снижение повлияет на рынок недвижимости?

В 21:00 жду всех на прямом эфире ⚡️

🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке

🎬 Ссылка на Rutube

🎬 Ссылка на VK

❗️Изменения в семейной ипотеке с 2026 года

Вчера вечером Минфин России обновил правила льготной ипотеки, включая семейную, дальневосточную и арктическую программы.

Основные изменения вступят в силу с 1 февраля 2026 года:

1️⃣ Ограничение одной льготной ипотеки на семью
🔸Семья сможет оформить только один льготный ипотечный кредит.
🔸Созаемщиками обязаны выступать оба супруга.
🔸Привлечение третьих лиц ВОЗМОЖНО при недостаточном доходе - т.е. донорская ипотека сохраняется.

2️⃣ Рефинансирование комбоипотеки
Для кредитов, которые частично выданы по льготной ставке, а частично по рыночной, при рефинансировании теперь будет учитываться льготная часть.

Если раньше при рефинансировании банк рассматривал выдаваемый кредит как новый, и даже та часть, которая была выдана по льготной ставке (например, 6% по семейной ипотеке), пересчитывалась по рыночной ставке, то теперь «льготная часть» останется льготной, и можно будет рефинансировать только «дорогую» часть ипотеки

Потенциальные последствия
✅ Снижение платежей по комбоипотеке при рефинансировании.
❌ Ограничение на участие одного супруга может вызвать трудности для семей с неравномерным доходом или если у одного из родителей плохая кредитная история
❌Если у кого-то из семьи уже есть семейная ипотека, то, получается, что с февраля 2026 года взять еще одну (на супруга/супругу) не получится

Что осталось неясным
👉Что будет если родители ребенка в разводе? Пока всё звучит, как лазейка. Но вряд ли это тот эффект, на который рассчитывают власти. Ждем разъяснений от Минфина и ДомРФ

♨️Подборка: ВОСЕМЬ студий в семейную ипотеку

Срочно в номер! Пока еще есть возможность взять две семейных ипотеки на одну семью с ребенком до 7 лет (а с 1 февраля 2026 года такой возможности уже не будет), вот вам 8 отличных студий, которые можно купить в «семейку» с минимальным первоначальным взносом.

🔹Площадь: от 19 до 25,7 кв.м
🔹С отделкой, whitebox или в бетоне
🔹Ключи: 2027-2029 гг.
🔹Первоначальный взнос: от 2,2М рублей. И это за квартиру бизнес-класса рядом с метро!
🔹Цена лота: от 11М рублей - а по некоторым объектам есть еще и скидка для клиентов Smarent

🔥 Как всегда, только ликвидные лоты с хорошей транспортной доступностью, правильной планировкой и адекватной ценой.

📱 Подборка со всеми цифрами, финансовыми моделями, детальными комментариями и видео-разбором от нашего эксперта доступна на Boosty.

Немного дополню еще, как меняется рынок недвижимости: «семейка» сжимается, налоги растут

Семейная ипотека:
С 1 февраля 2026 года условия семейной ипотеки ужесточают: одной семье - один льготный кредит, оба супруга должны быть созаёмщиками; привлекать третьих лиц можно лишь для добора дохода. И это охладит спрос на первичке.

При этом ЦБ 24 октября снизил ключевую ставку до 16,5%, но рыночные ипотечные ставки держатся около 21–22% - разрыв с «семейкой» по-прежнему огромный. Для части домохозяйств доступность кредита фактически исчезает без субсидий.

Масштаб льгот был колоссальным: в 2023 году доля субсидированных ипотек доходила до 90%, а продление «семейки» до 2030-го Минфин оценивал примерно в 1,5 трлн рублей дополнительных расходов. В 2025 году обсуждалось дальнейшее наращивание бюджетного лимита. Сокращение программы - это не только про охлаждение спроса, но и про экономию бюджета.

👉Уже видно замедление: выдача ипотеки в 2025 году снизится до 3,8–4,0 трлн рублей (минус 36% по количеству сделок). Это сигнал к переходу рынка из режима «дешёвых денег» к режиму избирательного спроса.

Налоги:
Налоговая повестка добавляет неопределённости. В инфополе появляются новости о возможной отмене льготы при продаже имущества вне зависимости от срока владения, что де-факто повышает цену выхода из сделки. Одновременно Минфин поясняет: речь не идёт о полном лишении граждан льгот по НДФЛ (в том числе по наследственному жилью).
Вывод: риск ужесточения правил есть, но параметры всё ещё обсуждаются - стоит следить за формулировками законопроекта во втором чтении.

Что это значит для игроков рынка:
🔸Девелоперам: меньше льготного спроса - выше роль рассрочек, дисконтов на стартах и продуктовой экспертизы (планировки, отделка, сервисы).
🔸Инвесторам: доходность будет строиться на локации и аренде, а не на ипотечном рычаге. Ставки около 21% делают рыночную ипотеку инструментом для точечных кейсов, а не массовых.
🔸Продавцам вторички: возможное ужесточение НДФЛ способно поменять стратегию и горизонт владения - как в сторону сокращения (нет смысла ждать пять лет до продажи), так и в сторону увеличения (меньше спекулятивных сделок, охлаждение рынка). При планировании выхода из инвестиции стоит заранее учитывать налоговую нагрузку.

❗️Итог: рынок смещается от субсидий как двигателя к холодному расчёту. В выигрыше проекты с сильной арендной экономикой, транспортной доступностью и прозрачными расходами на владение. Сейчас важно ставить на локации, устойчивый поток аренды и вход по цене ниже рынка, а не на «бесконечную льготу».

Т.е. всё, о чем мы говорим на канале и на прямых эфирах: сейчас важно покупать правильные активы и смотреть на спрос, качество и локацию, а не только на цену и условия по рассрочке.

Парадоксально, но скорее всего те, кто покупает дешевую недвижимость, потеряют деньги, так как время ипотечных денег придет еще не скоро...

🔐 Закрытый стрим: Что купить в "семейку" внутри МКАД с минимальным ПВ

Сегодня поговорим, какие интересные варианты можно купить в семейную ипотеку прямо сейчас с первоначальным взносом в 2-3М рублей.

В прямом эфире разберём:
🔹 Какие локации внутри МКАД сейчас дают правильную математику под инвест
🔹 Почему минимальный ПВ может быть ловушкой
🔹 Где найти точки роста
🔹 Какая стратегия даст максимальную отдачу
🔹 Конкретные кейсы: вход, платежи, доходность, выходные стратегии

📱 Запись стрима доступна на Boosty по ссылке.