Почему самый дешёвый объект недвижимости - это плохой выбор?

Давайте не будем далеко ходить и возьмём недавний старт продаж "Руставели 14" (кстати, ценник уже заметно вырос от старта - я бы сейчас не покупал).

Если смотреть в стиле "мне самую дешёвую студию", то сейчас студии идут с площадью минимум 28-30 м² и стоят уже от 14М рублей. Условно берём самый дешевый лот в ЖК с отделкой и вроде бы радуемся: ПВ - 2,8М рублей, ипотека - 11,2М рублей.

Но если посмотреть внимательнее, то 1-комнатная квартира площадью 31-32 м² стоит совсем немного дороже - около 16М рублей (всего на 15% выше). Первоначальный взнос в этом случае составит около 4М рублей, а ипотека - 12М рублей. Да, расходы выше, как и ежемесячный платёж, зато ценность объекта при этом увеличивается не на 15%, а в разы.

❗️Ликвидность хорошей "однушки" будет выше, чем у студии. Продать студию площадью 30 м² в проекте ПИК будет сложнее. Кроме того, арендная ставка у студии 30 м² будет заметно ниже, чем у 1-комнатной квартиры 32 м². Вероятнее всего, студия будет сдаваться за 80 000 ₽, а однушка - за 110 000-120 000 ₽ в месяц.

Я пишу этот пост не для того, чтобы вы срочно бронировали однушки. Нет, вы же знаете, что основная ценность сейчас в Е3 вообще. Я скорее хочу показать, что выбирать недвижимость только по цене - неправильно.

Массовый покупатель по-прежнему пытается найти "самое дешёвое", а не ликвидное и качественное. Но рынок меняется. Продавать и сдавать эти квартиры вам придётся не завтра, а в 2030 году. И покупать в 2025 году нужно ту квартиру, которая будет ликвидна на рынке недвижимости в 2030-2035 годах.

Подумайте об этом перед покупкой недвижимости 😉

Новостройка или вторичка

Если смотреть на сегмент покупателей 35–50 лет, в особенности семей с детьми, их сценарии на рынке довольно предсказуемы: если брать не инвестиционные покупки, а собственные жизненные задачи, то это расширение или апгрейд.

И в этом случае у покупателей, особенно семей с детьми, часто нет времени ждать ключи, надеяться, что сдадут вовремя, а потом еще заморочиться со своим ремонтом и потерпеть ремонт соседей. Ключевой запрос – это понятные сроки и простая логистика переезда.

Поэтому я часто вижу, что такие клиенты предпочитают не рисковать и идти на вторичку. Вроде бы в этом есть смысл: цены часто ниже, ремонт есть. Но когда начинаем подбирать варианты, то часто "карета" превращается в тыкву: реальность чаще всего не соответствует ожиданиям, плюс все риски вторички. А главное нет дешевой семейной ипотеки.

👉 При этом на первичном рынке проектов, которые реально могут конкурировать с вторичкой по готовности, практически нет, особенно если говорить о бизнес- или премиум-классе и полной отделке. Но мы такие варианты находим, и именно они закрывают ключевой запрос семейного сегмента.

Полгода назад я как раз говорил под один из таких проектов - это Champine (застройщик TOUCH). И тогда меня приятно поразило качество отделки квартир, лобби и МОПов: действительно премиум 👍

Что еще важно:
🔹 Локация: 50м до ЦАО, 5 минут до метро «Волгоградский проспект».
🔹 Сроки: дом сдан!
🔹 ВСЕ квартиры с отделкой!
🔹 Редкий для Москвы камерный формат: 6–13 этажей, 238 квартир;
🔹 И, что критично для семейных покупателей, доступна семейная ипотека 🔥

И почему я рассказываю про проект - брокеры Смарент заметили, что сейчас застройщик дает скидку 10% на все оставшиеся лоты (а свободных всего 20 квартир, и это уже не точно). Цены начинаются от 30.9М рублей за хорошую евро-2 с полной отделкой и ключами. И это очень конкурентная цена, особенно если оценивать на вторичном рынке: если взять квартиру сопоставимого уровня и добавить расходы на нормальную отделку, то совсем не факт, что удастся сделать дешевле.

Вывод: Если говорить про инвест, то заходить, пожалуй, поздно. Но если нужна квартира для себя недалеко от центра, чтобы переехать вот прям сейчас и воспользоваться семейной ипотекой - то вот вам вариант.