Разбор инвестиции: ЖК SET

Я тут решил посмотреть, а сколько сейчас стоит ЖК SET: уверен на 100%, что девелопер будет "манипулировать" в офисе продаже историей про станцию метро, хотя повторюсь, это еще ПРОЕКТ, а не трассировка и утвержденная схема на 2035 год!

Осенью 2024 года, почти год назад, мы на эфире обсуждали, что можно купить в семейную ипотеку с небольшим ПВ до 3М рублей + ипотека на 10-12М рублей со ставкой 6%. Итак:

🔸1-ка (не студия) 34 метра стоила менее 14М рублей, а точнее 13,6М рублей
🔸ПВ 2.72М рублей + ипотека 10,88М рублей.

И как вы понимаете, сейчас, в августе 2025 года, это звучит очень круто.

👉Прошло 9 месяцев, и смотрим сайт застройщика:

🔸Сейчас цена такой однушки - 17М рублей минимум
🔸Рост цены +20%, что примерно равно доходности по депозиту, но вы же понимаете, что в данном ситуации инвестор внес при покупке не 13,6М рублей, а всего 2,6М рублей, а квартира выросла в цене почти на 4М рублей.

Да, это бумажная доходность, а не чистая прибыль. Но ответьте на вопрос: а зачем инвестору продавать данную 1-ку сейчас, когда мы видим снижение ставок, рост спроса на жилую недвижимость и появляется потенциал еще открытия станции метро возле ЖК. Скорее всего, цена такой квартиры будет еще выше: потенциал готовых квартир в ЖК бизнес класса с ОТДЕЛКОЙ - около 25-30М рублей.

При этом рынок недвижимости за год не вырос, а выросла стоимость у конкретного лота у застройщика. Поэтому не так важен рост рынка и спрос, как правильный выбор объекта недвижимости. А при условии, что семейная ипотека не многоразовая, то риск допустить ошибку очень большой, ведь потом не продать квартиру, так как ипотеку льготную вам больше никто не даст.

Как вы думаете, нужны ли такие разборы по другим лотам? Ставьте лайк 👍, если да

Разбор застройщика STONE

Разберем не просто проект или старт, а целого застройщика. Stone, конечно, известен как девелопер офисов. Хотя некоторые помнят его по комплексам апартаментов, в том числе по знаковому Cameo. Теперь компания активно развивает направление жилой недвижимости. Пока в работе три точечных проекта: Sokolniki у одноименного парка, Rise в районе Таганки и Grain на юго-западе. Сданных ЖК ещё нет, но уже видно, что Stone сохраняет привычный для себя уровень: сильная архитектура, внимание к инженерии и работа с локациями, где спрос выше предложения. А дома, как говорит застройщик, “камерного” формата, а не классические муравейники.

Что мне нравится у данного девелопера?
🔸Продукт. В жилых проектах чувствуется офисный “бэкграунд” - архитектурное разнообразие, сильные инженерные решения (центральная вентиляция, VRF, система водоподготовки, окна в алюминиевых профилях), развитая инфраструктура и благоустройство.
🔸 Планировки. Квартиры с увеличенной площадью. Есть просторные 2- и 3-комнатные, удобные для жизни. При этом студий во всех проектах традиционно мало, поэтому “расходятся” они еще быстрее. Очевидно, что формат Евро3 в 2025 году - это идеальный инвест, и такие варианты тоже есть.
🔸Финансовые условия. Рассрочка до 2,5 лет без процентов, субсидированная ипотека и минимальный ПВ от 10%. Мало кто дает такие выгодные условия на рынке.
🔸Локации. Выбирают места с большим спросом и низкой конкуренцией, до 10 мин. пешком от метро. При этом это зеленые районы рядом с крупными городскими парками.

Слабые стороны, хотя правильнее это будет назвать нюансами, так как идеальных девелоперов на рынке не существует:

В жилье у Stone пока нет сданных объектов, и для части покупателей это может быть сдерживающим фактором. Но для инвесторов - это шанс, на первых проектах застройщику важно зарекомендовать себя, поэтому он явно постарается сделать всё качественно. Если по итогу будут крутые дома то на вторичке и аренде такие квартиры будут пользоваться высоким спросом - мощный плюс и в том, что у застройщика своя УК.

Сейчас уже 2 из 3 заявленных ЖК - в стадии строительства. Мы уже говорили про них на канале, но давайте еще раз пройдемся:

Stone Sokolniki - между метро Сокольники и Электрозаводская, недалеко от одноименного парка. Локация востребованная и любимая местными, а конкуренции почти нет - это первый комплекс бизнес+ класса в районе за последние 5 лет. Здесь три разноэтажных башни и собственная инфраструктура в формате «все под рукой» + частный детский сад от Discovery на территории.

Stone Rise - три корпуса, включая камерный трёхэтажный и 28-этажную доминанту. 88 планировочных решений, двор без машин, технологичные инженерные системы. Строится рядом с Символом, но ближе всего к метро и всего в 200 м от ЦАО. По планировкам есть и террасы, и балконы, и квартиры с окном в ванной комнате.

Stone Grain - самый новый проект на юго-западе Москвы, рядом с метро Калужская и Воронцовская. Район зелёный, интеллигентный, с хорошими школами. В проекте две разных по высоте башни - с видами на МГУ и Москва-Сити. Планировок много, в том числе анфиладного и атриумного типа, ну и конечно варианты с террасами и вторым светом. Форматы крупные, потолки до от 3,25 до 3,7 м, студий традиционно мало. Старта еще нет, но даже сейчас понятно, что проект нужный и понятный аудитории.

Вывод: Компания заходит в сегмент серьёзно и с запасом качества. Да, стартов немного и сданных квартир ещё нет, но продукт однозначно выделяется на фоне конкурентов, а финансовые условия делают вход особенно привлекательным сейчас. Если посмотреть на новые готовые БЦ от Stone, качество строительства там на уровне. И у данного застройщика нет причин делать скидки на квартиры или распродажи, что может улучшать и доходность и ликвидность!

Кстати, как вам такой формат с разбором застройщиков? Продолжаем? 👍

Меблировка как инвестиция

Многие собственники уверены, что для аренды подойдет любая меблировка. Но практика показывает обратное.

Арендаторы смотрят десятки вариантов и выбирают глазами (и сердцем). Квартиры с правильной – уютной, стильной и функциональной – меблировкой моментально отправляются в «избранное» даже при более высокой цене. Выше спрос = шире выбор арендаторов = долгая и спокойная аренда.

Важные фишки:
🔸Дизайн должен быть универсальным и спокойным.
🔸Чтобы избежать стерильности на фото, нужно расставить акценты – даже если это будут просто груши
🔸Важно помнить о сочетаемости фактур, но иногда стоит сыграть на их контрасте.
🔸Не нужно недооценивать текстиль: неправильными шторами можно легко испортить всю картину

Дизайн-проект помогает собрать «лук» квартиры, создать ощущение уюта и свежести. В таких квартирах арендаторы задерживаются дольше и готовы платить выше рынка. Поэтому меблировка может быть просто расходом, а должна быть инвестицией!👈

📸 На фото реальный проект с нашей меблировкой. Вроде бы все просто, но именно эта стильная простота и формирует ценность на рынке аренды.