Разбор проекта STONE Rise

Неделю назад Stone Rise получил РнС, и брони начали превращаться в сделки. Те, кто успел зайти на самом старте – молодцы, потому что цены растут с каждым этапом.

Сначала база:

▪️В проекте 3 корпуса разной этажности, включая одну камерную 3-этажную секцию и архитектурную доминанту в 28 этажей
▪️Класс: бизнес+
▪️545 квартир, 88 уникальных планировочных решений: квартиры с балконами, с террасами, двухуровневые, с мастер-спальнями, с окнами в ванных комнатах, большими кухнями-столовыми и детскими
▪️Закрытый благоустроенный двор
▪️Паркинг на 280 мест: обеспеченность машино-местами 47%
▪️Ввод в эксплуатацию: 2028 год

Да, февральских цен предстартового бронирования уже не будет, но застройщик традиционно предлагает супер-условия:

▪️Рассрочка 0% до 2,5 лет – это точно одно из лучших предложений на рынке. Первый взнос в такой программе 20%, но есть и предложения от 10%
▪️Летние скидки при 100% оплате или рассрочке

Минимальный бюджет в проекте - от 19 млн р. И если проводить конкурентный анализ - потенциал к росту здесь сохраняется.

Посмотрим, чем этот проект отличается от других ЖК в этой локации. Очевидное сравнение - с соседним мега-ЖК “Символ”. В отличие от него STONE Rise, скорее, камерный проект. Наверное, сложно найти другой проект в этом сегменте, где есть 3-этажный корпус и варианты с двумя квартирами на этаже. Тут нет задачи построить новый район, а есть задача создать приватное жилое пространство, которое будет работать на конкретного человека, а не на градостроительный масштаб.

Если говорить об интересных технологических решениях проекта, то я всегда обращаю внимание на инженерные решения, потому что это про личный комфорт:
▪️VRF-системы кондиционирования или сплит-система в зависимости от корпуса
▪️Центральная приточная вентиляция
▪️Система водоподготовки

Это те вещи, которые в масштабных проектах редко делают на весь объем: сложно, дорого, не всегда нужно массовому покупателю. Еще из интересных фишек: многоуровневое пространство для жителей с бизнес-гостиной и детской-игровой, гранд-лобби с кафе, двор без машин, благоустроенная общественная терраса с видами на город.

Отмечу близкую к идеальной транспортную доступность - разве что не хватает марины для яхты и площадки для вертолета (но это не точно). Метро совсем рядом, причем сразу целый пересадочный узел, и рядом ТТК (для тех, кому это важно, ЖК расположен внутри “трешки”). Про соседний офисник STONE Римская мы уже рассказывали, и это мощный плюс для проекта: как с точки зрения арендного потенциала, так и в удобстве личного проживания.

Вывод: Кому подойдет STONE Rise? Это проект для тех, кто устал от больших ЖК и ищет камерный проект с технологичным наполнением и архитектурной индивидуальностью. Это другая философия: не “город в городе”, а “дом в городе”.

Один из ЖК, который требует внимания и высокой экспертизы при выборе лотов - это Pride от Пионера

Для семейного ЖК расположение не типичное: вроде промка, а вроде и нет. Парков нет, есть проблемы с пробками и выездом на кольцо. Цвет фасадов – на любителя, но вот качество у Пионера всегда в порядке и заметно лучше, чем у Эталона в Шагале.

Лично для меня это непонятный проект, который обладает своей спецификой и требует внимания при выборе лота в семейную ипотеку 🤷🏻‍♂️

Недвижимость, где машиноместо стоит дороже, чем моя студия в Головинских прудах 😬

Это все, что вам нужно знать про элитную недвижимость Москвы 😎

Давно не было СТАРТОВ ПРОДАЖ

И поэтому все очень ждали, когда ПИК выведет на рынок новую очередь ЖК Амурский парк. Как минимум подписчики Смарент на эфирах часто спрашивали об этом проекте.

Теперь ПИК уже не строит обычные человейники, а строит "человейники плюс", или точнее ПИК+.

Студии ПИК каким-то чудом умудряется делать площадью 18,4 м² с отделкой (без отделки это около 20 м²), несмотря на закон о запрете строительства 1-комнатных квартир (включая студии) менее 28 м².

🔸Цена за студию 8,4М рублей
🔸Евро-2 площадью 33 метра - чуть больше 11М рублей
🔸А вот евро-3, почему-то вышли дорого - от 17М рублей (хотя раньше в обычном ПИК можно было спокойно купить такие по 15М рублей)

Сроки вас не порадуют - 2029 год, и это при условии, что еще не будет нарушения сроков. А нарушение сроков очень может быть. Например, по второй очереди Амурского парка добавили 6 месяцев.

С одной стороны, цены неплохие. С другой стороны, ПИК недавно продавал по таким ценам ЖК Мичуринский парк на западе Москвы, но люди не брали, ждали снижения цен. Снижения не произошло. Видимо, теперь будут брать не модный запад, а Гольяново на востоке.

Кстати, думаю, ценник на евро-3 такой дорогой именно потому, что ПИК субсидирует ипотеку под 5% на 2 года. Причем это не семейная ипотека, а рыночная. И без скрытых наценок, так как это запрещено по стандартам. Но ПВ должен быть от 50%.

Можно, конечно, взять фиксированную ипотеку 15% на весь срок, но это явно не так выгодно, как 5% на 2 года в надежде, что к тому времени ЦБ РФ снизит ставку.

Лично по мне, Амурский парк - это уже довольно готовый проект в более-менее сформированной локации. Искать тут инвест с ключами в 2029 году, а скорее в 2030 году - идея странная. Посмотрим, может, после старта продаж цены порежут, как это часто делает ПИК. Или после снижения ставки ЦБ 25 июля выкатят более интересные субсидированные программы.

P.S. Рассрочки тут нормальной нет и не будет. Комфорт-класс покупают в ипотеку, и точка!