Замечаю большую проблему у инвесторов в недвижимость

Все хотят быстро купить, сдать или перепродать недвижимость и заработать. Но это всё в теории. На практике я вижу, как тысячи инвесторов очень долго принимают решения и сами затягивают все процессы.

👉Давайте разберём пример с арендой квартиры:

Получили квартиру с отделкой - вам повезло! Но нужно сделать меблировку. И кажется, что всё будет быстро. Но потом вы не можете доехать до квартиры, потому что дела или просто в это время находитесь в отпуске. Потом нужно найти сборщиков, сантехников, плотников и т.д. Затем съездить в Леруа или ОБИ, чтобы выбрать материалы, кухню или какую-то мебель.

В теории кажется, что всё можно сделать за месяц. Но "инвестор" 2–3 недели "собирается", потом ищет подрядчиков, затем полтора месяца что-то делает и хорошо, если всё получится без накладок, брака и вечно "поломанной машины" доставщиков. Потом еще нужно сделать хоумстейджинг и провести генеральную уборку после ремонта. А это снова поиск подрядчиков и выезды: приехать, открыть квартиру, принять работы, закрыть квартиру.

Итог: потеря около двух месяцев и примерно 180 тысяч рублей, плюс куча потраченного времени. И в этот момент вы уже не инвестор, а обычный самозанятый, который всё делает вручную.

Дальше кажется, что всё готово. Нужно просто сдать квартиру! Вы решили сдавать тоже самостоятельно - без управляющей компании или агента. И тут легко теряете 2–3 недели, пока просто доедете до квартиры, чтобы сделать фото и разместить объявление. Фото "инвестора" как правило несравнимы с профессиональной съемкой. Они не привлекают арендаторов, и квартира ещё 2-3 недели стоит без показов. А показы вы можете проводить только после работы или в выходные, когда планы, хочется отдохнуть и побыть с семьёй.

Итог: ещё минус 2–4 недели, а это 45–90 тысяч рублей.
Кроме того, аренда будет на 10 тысяч дешевле, потому что собственника легче "продавить", и вы согласитесь сдать за 80 тысяч, лишь бы не делать лишние выезды. Это ещё минус 120 тысяч рублей в год.

Общий итог: потери в размере 345–390 тысяч рублей только за первый год владения инвестиционной квартирой. Но "инвестор" никогда не признает ошибку и не посчитает убытки. Он просто никому не расскажет, ведь это его личная ошибка.

P.S. Чаще инвесторы за чашкой чая рассказывают, что отдали весь этот головняк Смаренту и зарабатывают, чем вспоминают, как сидели в пустой квартире в ожидании доставки из Ozon или потеряли хорошего арендатора, потому что просто лень было приехать на показ в дождь.

В видео "Ответы на вопросы" меня спрашивали про остановку строительство 3й очережи ЖК i-land от Эталон.

Что делать, если вы там купили квартиры, я детально ответил в видео и решил еще на сегодняшний момент уточнить у застройщика, какая стадия по строительству и достроят ли ЖК ?

И вот ответ:

При устройстве фундаментов корпусов 3-й очереди Nagatino i-Land специалисты зафиксировали, что отклонения расположения конструкций свайного основания превышают нормативные требования. Причиной этого стали сложные инженерно-геологические условия земельного участка. Для исправления ситуации необходимо было провести дополнительные исследования свайного основания, скорректировать проектную документацию и затем провести работы по усилению основания зданий. На данные работы требуется дополнительное время, поэтому в проектные декларации были внесены изменения в части сроков ввода домов в эксплуатацию и передачи ключей.

Ввод в эксплуатацию запланирован на 2 квартал 2027 года. Новый срок передачи ключей – 31 декабря 2027 г.

Остановка работ на объекте не планируется, изменится лишь план производства работ: в первую очередь строители будут возводить автостоянку, а в течение ближайших 6 месяцев поочередно будут начинаться работы по устройству фундаментов жилых корпусов.

Я думаю конец 2027 года это реальный срок. И в субботу я уже увидел, что есть рабочие на площадке и небольшая активность уже есть. Надеюсь, что Эталон достроит ЖК, а дольщики получат ключи, хоть и с задержкой более, чем на 1 год.

Хороший был комментарий на прошлом эфире про стоимость за квадратный метр в ЖК ALIA

В нашем кейсе цена за метр в рассрочку на 2 года (в ипотеку или кеш было бы дешевле) - около 456 тыс. за метр, а сейчас застройщик продает выше 500к. И автору комментария показалось, что мы кейс взяли из далекого прошлого. Отвечаю:

1. Кейс конечно не майский, но этого года. И когда Смарент подбирает объект клиенту, то смотрим разные объекты и на некоторые в моменте есть хорошие условия.

Возможно в данной ситуации клиент пришел за Евро2, а брокер увидел, что застройщик делает временно скидку на Е3 и дает хорошие условия покупки - и убедил клиента взять квартиру побольше.

2. Цена на сайте застройщика и в реальных сделках сильно отличается. Это можно увидеть даже по графику из "Пульс цен новостроек" по ЖК Алия. Всегда квартира продается дешевле, чем базовая цена.

Основная задача брокера - найти лучший объект недвижимости в рамках ваших целей и стратегии, а также выбить скидку. И для этого нужны навыки. Кроме того, застройщики часто дают более весомую скидку агентству недвижимости, чем обычному покупателю физлицу.

И если вы посмотрите на график, то увидите, что базовая цена как раз и будет в районе 530 тыс. рублей за метр - именно эту цену и получил автор комментария в офисе продаж. А вот цена продажи на графике - заметно ниже (482 тыс.). Да, она выше той, за которую мы купили квартиру клиенту (456 тыс.), потому что дело было пару месяцев назад: цены подросли, и спецусловий на этот объект уже, вероятно, нет.

Какой вывод? Многие смотрят на рынок через сайт застройщика, а не через экспертизу и "ноги", которыми нужно ходить в офисы продаж, на стройку, на встречи с менеджерами застройщика, где и можно получить хорошее предложение.

👉По итогу мы видим, что кто-то ноет и ничего не делает, а кто-то работает, формирует стратегию и достигает своих целей на рынке недвижимости.