Дмитрий Липовой Life
491 subscribers
606 photos
38 videos
16 files
247 links
📢 Канал Дмитрия Липового @dlipovoy

💭 Мысли вслух про девелопмент, архитектуру, маркетинг, продажи, клиентский сервис, жизнь

💪 Профессионально, системно, с тонким юмором и максимально полезно
Download Telegram
ФОКУС НЕДЕЛИ

Прогнозирую новое снижение ключевой ставки ЦБ с 17% до 15% 🧐

Ближайшее заседание
Банка России по ключу - 29 апреля 👀

Это смягчение будет вторым за месяц 🤞

Свой прогноз до конца года - оставляю без изменений 😎

Ждём оживление/поддержки вторички.

P.S. На днях ЦБ представил трехлетний прогноз аналитиков по ситуации с долларом, инфляцией и ВВП. Ключевые цифры - приложил к посту (*в скобках — результаты опроса в марте 2022 года.). Почитать подробнее - здесь.

#экономика
#аналитика
#продажи
#спрос

@LipovoyLife
Дмитрий Липовой Life
БОРЬБА ЗА КЛИЕНТА. Часть 1 В конце апреля изменился ключ. С 1 мая процент по льготной ипотеке снизился до 9%. Скоро запуск IT-ипотеки… 👀 Промониторил сайты 12 ведущих девелоперов старой Москвы. Что имеем на сегодня: 🔺Есть акции на сайтах: ПИК, ФСК, Инград…
БОРЬБА ЗА КЛИЕНТА. Часть 2

Продолжение пред.поста 👆

Смотрим кто как подготовился к началу мая. Потому что звонки, визиты и брони мая - это сделки уже июня (в основной массе). Поэтому сильные команды сделали необходимые заготовки уже к концу апреля. А кто-то даже продумал разные сценарии.

Финансовые инструменты продаж (минимум) для стимулирования спроса в текущих условиях:

✔️ Льготная ипотека (только масс-маркет)

✔️ Скидка / «Подарки» (только масс-маркет)

✔️ Трейд-ин (в основном масс-маркет)

✔️ Субсидированная ипотека (масс-маркет, бизнес и премиум-класс)

✔️ Партнерский канал (доп.скидки для брокеров, бизнес-премиум-элит-классы, рекомендовал бы задуматься о расширении воронки и масс-маркету)

✔️ Рассрочка / Отсрочка (все классы)

✔️ Закрытые продажи до старта (это зло и потеря маржинальность для бенефициаров, но как инструмент сбора инвестиционного спроса в текущих условиях, пожалуй, можно применить)

Конечно, ограничиваться только финансовыми инструментами стимулирования спроса не стоит.

Сейчас снова поднялась значимость следующих критериев для принятия решений о покупке:

стадия готовности проекта (продукт, как критерий внутри степени готовности - к сожалению сегодня это так)

сохранится ли заявленное качество продукта (перегруппировка логистических цепочек поставок и домашние заготовки по альтернативным решениям)

репутация и надёжность застройщика

клиентский сервис (эффективность продаж, здесь поле непаханое, и это не только про кофе-пойнт, вежливое приветствие и дресс-код)

какая УК будет обслуживать и какие расходы будут после заселения

профессионализм, адаптивность и скорость управленческих команд (здесь, к сожалению, главный стоппер нежелание уменьшать маржинальность).

Все только начинается.

#продажи
#спрос
#реклама

Предупреждён - значит вооружён: @LipovoyLife
Дмитрий Липовой Life
БОРЬБА ЗА КЛИЕНТА. Часть 2 Продолжение пред.поста 👆 Смотрим кто как подготовился к началу мая. Потому что звонки, визиты и брони мая - это сделки уже июня (в основной массе). Поэтому сильные команды сделали необходимые заготовки уже к концу апреля. А кто…
БОРЬБА ЗА КЛИЕНТА. Часть 3

Часть 1
Часть 2

ДРАЙВЕРЫ ПОКУПКИ

Как указывал в Части 2, одним из финансовым инструментом продаж для стимулирования спроса (особенно в текущих условиях) является - Рассрочка / Отсрочка (все классы жилья).

Для бизнес, премиум и элит-класса - это весьма важный драйвер покупки.

Коллеги из Nikoliers (голосовалка ренейминга здесь) проанализировали программы рассрочек в 84 проектах от 43 ведущих девелоперов 💪

Сутевые скрины - приложил к посту 👆

Наибольшее число проектов, реализуемых по рассрочке, представлено в бизнес-сегменте. Также именно в бизнес-сегменте зафиксирована наибольшая доля проектов (71%) с беспроцентными условиями: со сроком от 3 месяцев до 2 лет. В премиум- и элит-классах рассрочка предоставляется преимущественно на индивидуальных условиях под запрос клиента 🧐

Такие программы позволяют частично покрыть то снижение спроса в бизнес и премиум-классах, которое повлекли за собой выросшие ипотечные ставки💆🏻💆🏼‍♀️

#аналитика
#продажи
#спрос

@LipovoyLife
БЕСПЛАТЕКА

#Спойлер

⚡️Скоро во всех рекламных каналах от ПИК: Налетай, торопись, покупай живопись!

#спрос
#реклама
#продажи

@LipovoyLife
Дмитрий Липовой Life
БОРЬБА ЗА КЛИЕНТА. Часть 3 Часть 1 Часть 2 ДРАЙВЕРЫ ПОКУПКИ Как указывал в Части 2, одним из финансовым инструментом продаж для стимулирования спроса (особенно в текущих условиях) является - Рассрочка / Отсрочка (все классы жилья). Для бизнес, премиум…
БАНКРОТСТВАМ БЫТЬ?

или
БОРЬБА ЗА КЛИЕНТА. Часть 4.

🤷🏻‍♂️🤷🏿‍♀️ Спроса нет. Продажи почти упали. В некоторых регионах до 100%.

📉 Рейтинг антилидеров (данные bnMapPro за апрель):

Волгоград (спрос упал на 99%)
Казань (98%)
Курган (97%)
Ханты-Мансийский округ и Свердловская область (92%)
Новосибирск (90%)  
Екатеринбург (84%)
Тюмень и Севастополь (80%)
Крым и Тюменская область (79%)
Нижний Новгород (76%)

Меньше всего проблем традиционно в Москве (продажи упали «лишь» на 46%) и Санкт-Петербурге (59%). 

👨🏻‍💻 Причин падения продаж несколько:
Инвесторы перестали вкладываться в недвижимость из-за роста ставок по депозитам (в июне будем смотреть новое перераспределение по итогам 3х месяцев по max % депозитов).
Люди опасаются покупать новые квартиры после ряда правительственных послаблений для девелоперов по качеству/обязательствам строительства (что будет с продуктом?)
Некоторые потенциальные покупатели ждут, что произойдет со ставками по льготной ипотеке (возможно, она еще снизится, а если взять кредит сейчас, рефинансировать не получится).
И люди снова стали опасаться: достроят ли? (отработка а-ля «эскроу-счета» слабо работает)
Нет денег и будущее неоднозначно (взаимосвязано, сложнее всего отрабатывается, только успокаивающими таблетками 💊 и сеансами психотерапии 💆🏼‍♀️💆🏻).

🤭 В сложившейся ситуации, когда спрос так падает, весьма вероятны банкротства застройщиков. В наиболее уязвимом положении:

Региональные застройщики, для которых стагнация рынка недвижимости очень  опасна (нет запаса прочности и подушки безопасности).
Компаний, имеющие высокую кредитную нагрузку (котелок-то варится и ковенанты никто не отменял).
И проекты, рассчитанные экономически неверно (оказывается, что эксель не все выдерживает, бро).

🤥 Прогнозируемых банкротств можно ожидать осенью или в конце года.

Поддержать спрос будет непросто, поскольку на рынок влияет и фактор сезонности: летом традиционно покупают меньше (некоторые молятся на заседание ЦБ по ключу 10 июня - писал здесь).

😎 Из того, что можно было бы сделать для стабилизации ситуации:
Субсидирование ипотеки из собственных средств, лишь бы поддержать спрос на квартиры, не снижая цены (сейчас это не делает только ленивый или мёртвый, так что забываем про USP и все начинаем говорить про способы финансирования…да уж).
Потенциальная возможность совмещать несколько видов кредитов (не делаете?! срочно используйте).
Оживление вторичного рынка (‼️), поскольку многие клиенты финансируют покупки за счет продажи или сдачи в аренду своего вторичного жилья (пока вторичка в клинической коме, надо спасать, т.к. спрос на первичку в зависимости от сегмента и региона формирует вторичка в объёме от 30% до 70+%).
Можно написать про ключевую ставку, но при текущих предложениях по субсидированной ипотеке это больше нужно застройщикам (дешевле субсидировать ипотеку, доступнее проектное финансирование и деньги заёмные доступнее в целом), а не для покупателей.
И … снижение цен на первичном рынке. Слабо? 🥸

Последнее вроде как начало наблюдаться в мае. НО это из-за изменение структуры предложения. Квартиры на первички пока не дешевеют. Доигрались в маржинальность.

Смотрим на цены в новых проектах. И кто как умело «прячет» снижение цен (или через субсидированную ипотеку или через вывод новых лотов).

🤪 Ну и ждём первое банкротство застройщиков, которые используют эскроу-счета. Кто первый? Осень покажет.

Или государство (скорей всего) перекроет «дырку» через механизм «добровольно-принудительного» M&A с привлечением крупняков. Поэтому не стоит удивляться продолжения региональной экспансии крупняка в регионы. Это не всегда происходит по своей бизнес-воле 🤫

Надо быть профессионалами, больше работать и не быть такими жадными, кэп.

Время покажет (с)

P.S. Предыдущие серии сериала «Борьба за клиента»:
Часть 1
Часть 2
Часть 3

#аналитика
#продажи
#спрос

Продолжение следует: @LipovoyLife
РАЙСКИЙ ВОСТОК

Немного про международные рынки недвижимости.

1️⃣ Это интересно и важно, т.к.:
инвест спрос сейчас или на холде или перетек в рынки других стран
закрытие рекламных кабинетов fb заблокировал РК в России на площадках fb и ig (а это основные каналы лидогенерации для брокеров)

2️⃣ Что со спросом/предложением на сегодня:

✔️Покупка недвижимости в большинстве стран Европы затруднилась из-за взаимных санкций, а в перспективе и вовсе может быть запрещена.

✔️Рынки Турции и Дубая, ставших очень популярными для релокации, перегреты (цены первички на фоне высокого спроса сильно выросли).

3️⃣ Поэтому россияне осваивают новые локации и смотрят на другие регионы:

🔝 Таиланд
🔝 Бали
🔝 Вьетнам
🔜 Китай

🔄 Миграция спроса и брокеров продолжается.

Познавательный разбор Forbes

#аналитика
#продажи
#спрос

@LipovoyLife
Дмитрий Липовой Life
Video
ВСЕ НОРМАЛЬНО. ПАДАЮ.

Чувствуется, что спрос в мае не растёт по отношению к апрелю (РР подтверждает). Пациент пока в стабильно критическом состоянии.

В ближайшие месяцы ключевая ставка ЦБ не спасёт …спрос на недвижимость. Потому что:
существующие % по субсидированной ипотеке сейчас и так минимальны и гораздо меньше ключа (осталось только сделать 0%, ждём бесплатеку);
рост дохода населения не растёт;
прогнозировать в долгую сейчас никто не может (о причинах падения продаж писал здесь).

Завтрашнее внеочередное заседание ЦБ по ключу жизненно необходимо для спасения … застройщиков. Пошли невыполнения ковенант, кассовые разрывы, поплыли сроки строительства, улетает себес, новые цепочки поставок быстро не удаётся выстроить и т.д. (больше - писал здесь). К сожалению, могут быть и изменения (=упрощения) в продукте.

Риск банкротств возрастает. Как бы не поздно было сейчас вводить антикризисное управление (советовал ещё 16 марта здесь).

В такие времена не грех пройти пике и в ноль. Если накопившийся жирок ещё весь не съеден. Регулируйте спрос ЦЕНОЙ (❗️), а не только способами финансирования и сроками бронирования. Кэп, смелее. Пока не поздно.

Пожара нет. Меньше пафоса. Меньше маржинальности. Мобилизуйтесь. Действуйте.

Все только начинается. Все будет хорошо. По другому. Надо принять.

Продолжение будет.

#аналитика
#продажи
#спрос

@LipovoyLife
Дмитрий Липовой Life
ПЕРВИЧНА ВТОРИЧКА #Спойлер Если бы меня спросили выделить один самый показательный индикатор оживления первички…, то делюсь: Индикатор оживления первичного рынка недвижимости - это оживление вторички. Подождём, кэп. #спрос #продажи @LipovoyLife
КАСАНИЕ ДНА

#Спойлер

Предположу, что дна мы коснулись 25 мая. Если кто не заметил, то цифры покажут.

✔️ Темпы роста цен замедляются => снижение инфляционного давления;

✔️ Денежно-кредитные условия нужно смягчать => кредитную активность нужно наращивать, приток средств на рублевые депозиты притормозить и перераспределить.

☝️Для недвижки это означает:

рост предложений за счёт более доступного проектного финансирования => новым стартам быть, достаём из ящиков;

возможность оживления вторички (коммерческой недвижимости и апартаментов).

Ипотека и так была доступна через субсидированную ипотеку и пока следует девелоперам сохранить акционную политику.

Только не испортила бы картину сиюминутная перетекающая волна из депозитов в недвижимость, которая начнётся в июне… В плане неуправляемой индексации цен 🤦

Позитива добавит и решение по снижению ключа ЦБ 10 июня.

P.S. Это без учёта непрогнозируемых катаклизм PEST анализа.

#аналитика
#продажи
#спрос

@LipovoyLife
Дмитрий Липовой Life
К концу 2022 года в Москве и Подмосковье стоимость квартир в новостройках и на вторичном рынке может увеличиться на 20–30%, ожидают в Национальном рейтинговом агентстве (НРА). Причина — в подорожании стройматериалов и сбоях в поставках зарубежной спецтехники.…
❗️ФЕЙК❗️

Линейная математическая экстраполяция цены только (!) на основе подорожания себестоимости - это экономически абсолютно неграмотно. Ловушка завышенных ожиданий. Особенно для инвесторов.

Очень похоже на заказ для подогрева июньского инвеста…

Подсказка про важный индикатор оживления рынка новостроек: https://t.iss.one/LipovoyLife/222