Ну наконец-то хоть кто-то сказал правду!

🔥 В России к концу лета будет гиперинфляция; бизнесы уже массово закрываются; банкротства девелоперов уже осенью; население России вымирает и будет вымирать дальше; рубль обесценится в августе и будет обесцениваться; в экономике еще коллапс, но будет системный кризис; люди не могут позволить себе покупать квартиры; офисы, склады, стрит-ритейл никто не арендует и не покупает - денег на батон нет, какая недвижимость? Страна на пороге катастрофы, а может быть уже за порогом.

👍 Вот так. Нравится? Хоть кто-то это написал! Хоть кто-то так красиво упаковал все страхи и весь негатив, да ещё и с привязкой к недвижимости. Просто шедевр - идеальное сочетание мрака и беспросветности, ни единого луча надежды. А можно ещё?

🍽 Масса людей готовы есть это дерьмо каждый день и даже просить добавки. Вспоминается древнее выражение: «Ты то, что ты ешь». Это касается и информации. Если питаться только негативом можно успешно трансформироваться в кусок ароматного кала, разносить вонь пессимизма и заражать всех вокруг своей плохопахнущей обреченностью. А СМИ и рады раскопать очередную негативную правду, чтобы накормить страждущих правдоедов.

🎹 Всё вышеперечисленное мной в первом абзаце - только часть картины, её черная сторона. А еще есть белая сторона - тоже правда, но другая. И только сочетание обеих сторон может хотя бы немного сформировать истину. Ежедневно питаясь дерьмом негатива ни нормальный прогноз не создашь, ни инвестиционное решение не примешь.

🔍 Безусловно, нельзя игнорировать негативные моменты - но на них стоит смотреть конструктивно, а не истерично. И только как на часть спектра.

💪 Инвесторы в недвижимость - прежде всего оптимисты. Среди нас нет пессимистов по определению. Мы можем взять паузу, отступить, переждать, но мы не должны поддаваться на негативную пропаганду и панические настроения. Кто паникует - тот проигрывает, а кто стремится разобраться, получить всю информацию и сформировать объективную картину - пересчитывает деньги и откупоривает «Вдову Клико».🍾

🚫 Запретите себе потреблять весь этот информационный понос и участвовать в коллективном поедании дерьма. И вы познаете истину.

Согласны со мной?
👍 Да
🔥 Нет

🌪 В мире информационного шума и негативных заголовков принимать взвешенные инвестиционные решения сложно.

🎯 SWOT-анализ — это простой инструмент, который поможет структурировать информацию и увидеть реальную картину любой инвестиционной возможности. Аббревиатура расшифровывается как Strengths (сильные стороны), Weaknesses (слабые стороны), Opportunities (возможности) и Threats (угрозы).

🔍 Суть метода проста: вы систематически анализируете проект или идею по четырём ключевым направлениям. Например, рассматривая покупку квартиры в новостройке, вы изучаете сильные стороны (локация, застройщик, планировка), слабые стороны (высокая цена, долгий срок строительства), возможности (развитие района, инфраструктурные проекты) и угрозы (экономический кризис, изменение законодательства, проблемы у девелопера).

🤖 Главный лайфхак современного инвестора: SWOT-анализ можно частично делегировать нейросети! Загрузите в ChatGPT или Claude максимум доступной информации о проекте или сегменте рынка - и попросите провести SWOT-анализ. ИИ обработает данные без эмоций и предвзятости, выдав структурированную оценку.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Буду пробовать!
👀 Лучше уж по-старинке (не делать SWOT)...

☝️Я вчера загнал в нейросеть два отчета по офисной недвижимости - NF Group за 1-й квартал 2025 и отчет STONE за первое полугодие.

«SWOT-анализ инвестиций в небольшой офис в Москве»

Сильные стороны (Strengths)

- Дефицит качественного предложения: На рынке аренды внутри МКАД наблюдается дефицит небольших офисов, доступно всего около 80 лотов.
- Высокая ликвидность: Небольшие офисы (до 500 м²) пользуются наибольшим спросом, что обеспечивает быструю реализацию объекта при необходимости продажи.
- Стабильный рост стоимости: Цены на офисы продолжают расти, особенно в зонах СК-ТТК (+29% за год) и Москва-Сити (+17% за год).
- Высокий арендный доход: Средняя ставка аренды на блоки до 500 м² составляет 61 тыс. руб./м² в год с НДС, что обеспечивает хорошую доходность.
- Защита от инфляции: Ставки индексации в договорах аренды достигают 7-10% в год, что частмчно защищает инвестиции от инфляции.

Слабые стороны (Weaknesses)

- Высокий порог входа: Средняя стоимость небольшого офиса класса А в деловых районах может составлять от 35 до 60 млн рублей (при цене 500 тыс. руб./м²).
- Операционные расходы: Высокие затраты на эксплуатацию (OPEX составляет 8 700 руб./м²/год для класса А).
- Сложность управления.: Необходимость профессионального управления объектом или привлечения управляющей компании.
- Ограниченный потенциал масштабирования: Сложность расширения площади при необходимости увеличения бизнеса арендатора.
- Зависимость от качества здания: Стоимость и ликвидность офиса напрямую зависят от репутации и характеристик бизнес-центра.

Возможности (Opportunities)

- Рост рыночной стоимости: По прогнозам экспертов рынка, цены на офисы продолжат расти из-за ограниченного предложения.
- Стабильный арендный поток: Вакантность офисных помещений продолжает снижаться (6,8% в классе А), что снижает риски простоя.
- Диверсификация инвестиционного портфеля: Недвижимость остается надежным инструментом диверсификации.
- Потенциал перепродажи: При удачном выборе локации возможен рост стоимости недвижимости в 2 раза (18-20% годовых).
- Гибкость использования: Возможность самостоятельного использования офиса или сдачи в аренду в зависимости от потребностей.

Угрозы (Threats)

- Изменение бизнес-ландшафта: Тренд на гибридный формат работы может снизить спрос на традиционные офисы.
- Перенос сроков ввода новых объектов: Задержки строительства могут повлиять на инвестиционную привлекательность района.
- Конкуренция со стороны МФК: Растущая популярность многофункциональных комплексов может оттянуть спрос от традиционных бизнес-центров.
- Смещение деловой активности: Бизнес активно уходит из центра в новые деловые локации за пределами Садового кольца.
- Экономическая нестабильность: Возможные экономические колебания могут повлиять на спрос и платежеспособность арендаторов.

Результат +/- ок, но кое-что явно нужно убрать. На то человек и нужен)

🏢 Девелопер R4S анонсирует старт продаж торговых помещений на Ленинском проспекте!

📍 Место: ЮЗАО, метро «Университет», Ленинский проспект, 62 - на первой линии одного из крупнейших торговых коридоров Москвы. В непосредственной близости расположены высшие учебные заведения и крупные бизнес-центры, формирующие устойчивый качественный трафик в локации.

🚀 В продаже 7 торговых блоков:
🔹 площади от 16,8 м² до 146,6 м²
🔹 высокие потолки 3,3 м
🔹 отдельные входы с фасада
🔹 расположение на первом этаже

💼 Инвестиционная идея тут очевидна: приобретение торговых помещений для последующей сдачи в аренду. Локация на Ленинском проспекте - крупном торговом коридоре с высокой концентрацией ритейла, предприятий услуг и общепита - обеспечивает стабильный спрос со стороны арендаторов различных сегментов. Инвестор сможет получать регулярный рентный доход, а также рассчитывать рост стоимости активов.

💸 Цены: от ₽17,5 млн до ₽77 млн

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

🔇Долой шум из жилых домов! ПВЗ и дарксторы - на выход.

💥 Вслед за хостелами, «наливайками» и алкомаркетами, новую порцию «изгнаний» готовят для пунктов выдачи заказов (ПВЗ) и дарксторов. Инициатива, направленная на выселение этих объектов с первых этажей жилых зданий, прозвучала в Совете Федерации и уже дошла до Роспотребнадзора.

🚨 Некий Голов, автор навета из Совета Федерации, считает эту парочку - ПВЗ и дарксторы - настоящим исчадием ада. По его мнению, они нарушают транспортную безопасность, режим тишины, портят экологию дворов, а подъезжающие грузовики нередко повреждают авто жильцов, портят фасады и создают препятствия для проезда экстренных служб.

🤗Решение: запретить и усилить административную ответственность за нарушения.

📈 Якобы ограничение приведет к формированию прозрачных и понятных правил размещения объектов, создаст равные условия для всех участников рынка, поспособствует развитию инфраструктуры для электронной коммерции и даже повысит эффективность логистических процессов. Звучит, как манна небесная для всех, кто не закроется!

☝️Моё мнение. Вероятность запрета для ПВЗ в жилых домах 0️⃣%. Дарксторы... Тоже вряд ли. Почему сенатор не предлагает запретить размещение в жилых домах аптек и супермаркетов? Чем они отличаются от ПВЗ и дарксторов? Принципиально мало чем.

🧐В общем, сенатор неамбициозен: а почему бы не запретить всю коммерческую инфраструктуру в жилых домах? Вот лоббисты торговых центров-то обрадуются!

☝️Встречаем аналитику по стрит-ритейлу в составе бизнес-центров от STONE. Ниша, конечно, достаточно узкая, но тем и интересна!

🕹️Коммерческий директор застройщика передает дела и отдает новому ком.диру 10 конвертов:

— Вот тебе 10 конвертов. Когда будет хреново, открывай по очереди.

🎛️ И как только новый ком.дир начинает работать, так сразу становится хреново!

✉️ Открывает 1-й конверт, а там написано: «Вали всё на меня»
📩 Проблемы не уходят, 2-й конверт: «Во всём виноват маркетинг»
📨 3-й: «Будет рост продаж после снижения ключа»
📨 4-й: «Это потому что ПИК демпингует»
📨 5-й: «У нас ужасные продукт и качество стройки»
📨 6-й: «Мы запускаем акцию на ограниченный объем»
📨 7-й: «У нас негативный имидж, нужно снять позитивный фильм о компании»
📨 8-й: «Нужно резко снижать цены»
📨 9-й: «Повышаем комиссию риэлторов до 10%»
🤗 10-й: «Готовь 10 конвертов 💌»

✅ Вот так новый коммерческий директор всего за две недели израсходовал все конверты, а на HH появилась интересная вакансия. Кто следующий?

@atsogoev #юмор #шутка

☝️Я к чему это написал? Прочитал тут в соц.сетчх пост одного эксперта, приведу несколько цитат:

«Сейчас мы наблюдаем самый серьезный кризис за всю современную историю России»
«Не всем суждено выжить в этой новой реальности»
«Старые подходы больше не работают»
«Девелоперы должны переизобрести себя»

👀 Прикол в том, что я это уже читал в 2015, 2019, 2022 и вот теперь читаю в 2025. Тексты почти не меняются.

💊Просто продажа девелоперам разнообразных волшебных таблеток по активизации их продаж - вечный бизнес. Если в 2015 году застройщикам внедряли CRM, то сейчас - ИИ. Консалтинг - такой консалтинг!

🔥 Откройте для себя Премиальный Инвестиционный Объект в Сердце Москвы: Смарт-Офисы на Калашном!

Ищете уникальную возможность для инвестиций или идеальное пространство для вашего бизнеса в самом центре столицы? Обратите внимание на 16 лотов (часть забронированы) в комплексе смарт-офисов на Калашном переулке, 5.

Почему это выгодное предложение?

📍 Непревзойденное расположение: Всего в пару минутах пешком до Кремля и 500 метров до станции метро Арбатская. Район испытывает острый дефицит офисных пространств до 30 м², что гарантирует высокий спрос.

🏢 Концепция "больше, чем м²": Приобретая офис площадью от 10 до 100 кв.м. (начальная стоимость от 13,5 млн ₽), вы получаете полный доступ к инфраструктуре всего этажа:

* Продуманные общие зоны: Роскошные лаунж-зоны, функциональная кухня (с пополняемым холодильником готовой еды), кофе-поинт и оборудованные переговорные комнаты.
* Дизайнерский ремонт: Выполненный передовым бюро из Дубая, соответствует уровню комфорта "А класса".
* Технологии для комфорта: Круглосуточный доступ 24/7 по Face ID, система раздельного климат-контроля в каждом офисе, а также система "умный дом".

📈 Высокая доходность для инвесторов:
* Ожидаемая окупаемость инвестиций от 5,5 лет.
* Доходность от аренды офиса в среднем в два раза выше, чем от аренды квартиры.
* Гарантия быстрой сдачи: Мы найдем вам арендатора всего за 30 дней!

Создано экспертами в реновации коммерческих пространств.

Узнайте все подробности, получите полную презентацию и выберите свой лот:
👉 Перейдите в наш Telegram-бот: https://clck.ru/3N2cfv

Реклама ООО «ДАНИЛОВСКИЙ» ИНН 9725095574 erid:2VtzqwE9XHi

One в Сити: второе пришествие

🔥 Москва-Сити готовится принять нового исполина – небоскреб под названием One от MR Group, который обещает стать одним из самых высоких в столице.

📐Высота One - 379,1 метр, 294 000 тыс. м2. Будут как квартиры, так и офисы.

🏙️ Все уже написали о том, что это будет за проект. Напомню, что ранее на этом месте девелопер «город Москва» должен был возводить проект 1Tower. Но что-то не получилось, не срослось и площадка годами простаивала. Сейчас за дело берётся MR Group!

📊 В экономической теории существует любопытный «эффект небоскребов»: строительство самых высоких зданий часто предвещает экономические кризисы. Ввод Empire State Building совпал с Великой депрессией, сдача Petronas Towers – с азиатским кризисом 1997 года, а стройка Burj Khalifa – с кризисом 2008 года.

🗼Появление сверхамбициозных проектов – это всегда повод насторожиться. Пока мечтатели видят в подобных анонсах признаки развития рынка, мой опыт подсказывает мне: когда масштаб амбиций застройщиков выходит за пределы, стоит отойти на безопасное расстояние и понаблюдать... Может и получится, а может и нет. Желаю MR Group удачи 🍿

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔥 Налицо вздутие!
👀 Много нулей...
👍 Отойду, подожду.

🎙️Завтра выйдет новый, 7️⃣-й выпуск подкаста СТРОИТЕЛИ ИМПЕРИЙ. Это будет история о нашем современнике и одновременно о человеке-легенде.

💥 Он приехал в чужую страну и стал миллиардером. 62 года руководит своей компанией. Работает каждый день по 10 часов почти без выходных. Ему 92 и он самый богатый русскоязычный девелопер мира, никак не связанный с Россией.

❓Есть версии о ком речь?

👋 Друзья, добрый вечер! Есть кое-что только для ваших ушей!

✔️ Вышел новый выпуск подкаста «Строители империй» - «Как застроить континент?».

🎙~22 минуты интересной истории о человеке, ставшим одним из богатейших девелоперов Австралии.

Послушать:

🔛 Telegram
▶️ Mave
🎧 Яндекс.Музыка
📻 YouTube
🔉Звук
🎚 VK

⚠️ Ну и конечно, подпишитесь на наш телеграм-канал - это лучшая поддержка для авторов! В канале публикуются дополнительные материалы: фотографии, аудио и видеозаписи.

🏢 На ушедшей неделе общался с одной очень успешной бизнес-леди, которая купила торговое помещение 250 м2 в премиальном (я бы даже сказал элитном) ЖК в центре, выбирая его как квартиру для себя: солидный девелопер, крутые жильцы, красивое, светлое, высокие потолки.

🎭 Заплатила инвестор за помещение оч.дорого (даже по нынешним ценам). Через три года ситуация такая: красивый дом построили, большинство квартир пока пустует, в меньшинстве идут ремонты. Крутых жильцов в комплексе около 10 семей, остальные квартиры проданы, но пока не заселены. Помещение площадью 250 м2 хочется сдать по ставке Х3 к текущему рынку. Но предложений нет.

📊 Главная ошибка - полный игнор специфики коммерческой недвижимости. Инвестор не изучила трафик, ставки аренды, возможный профиль арендатора и т.д.

❓И что теперь делать!?

🕹️Вариантов мало: или продавать с дисконтом или делить на мелкие части, но от этой идеи инвестор пока отмахивается. Частый сценарий - в таких ситуациях люди ждут пока что-то изменится или сдают по низкой ставке в надежде в будущем пересдать дороже. В общем, ситуация сложная.

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость?
1️⃣ Не надо выбирать коммерческую недвижимость сердцем - лучше мозгом.
2️⃣ Торговое помещение в элитке в центре намного хуже, чем торговое помещение в эконом-классе на периферии.

👍 Учусь на чужих ошибках.
🔥 Узнаю свои ошибки!
👀 Жильё лучше, душевнее...

🥂На выходных был праздник? Вы отмечали?

🗓️ 30 лет назад, 26 июля 1995 года Президент России Б.Н. Ельцин подписал указ № 765 «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации».

📑 В этом указе были заложены основы индустрии коллективных инвестиций, описан механизм паевых инвестиционных фондов и роль управляющих компаний. В последующие годы ПИФы совершили качественный и количественный скачок, и я должен отметить, что в последнее время рынок продолжает расти весьма существенными темпами.

✅ По состоянию на середину 2025 года в России зарегистрировано более 3287 ПИФов, из которых ЗПИФы - 2877 шт.

💰Стоимость чистых активов ПИФов сейчас составляет около 65 триллионов рублей. Число пайщиков российских ЗПИФов приближается сейчас к 300 тыс. единиц (физических и юридических лиц).

🤗 Я лично (с небольшими перерывами) работаю в секторе коллективных инвестиций в недвижимость с 2003 года и рад, что отрасль живёт и здравствует.

☝️С прошедшим праздником всех сопричастных: сотрудников управляющих компаний, спец.депозитариев, спец.регистраторов, оценщиков, аудиторов, работников ЦБ РФ, в общем всех, кто имел или имеет отношение! И конечно же, поздравляю инвесторов ЗПИФ - без вас ничего бы не было.

ОЧЕНЬ ПЛОХИЕ ПРОДАЖИ

💸 В элитных домах Москвы, где +/- сбалансированы качество и цена, темп продаж 1 лот в месяц это ок.

💷 В Лондоне о таком только мечтают. В элитном жилом комплексе One Palace Street у стен Букингемского дворца за 7 лет продано всего 14 из 72 апартаментов.

🏗️ Проект начался в эпоху бума лондонской элитной недвижимости десять лет назад. Однако Brexit, исход богачей из Англии, задержки строительства и рост затрат перечеркнули радужные перспективы. Основной кредитор и теперь уже счастливый обладатель проекта, First Abu Dhabi Bank, вложил за эти годы £412 млн из них £100 млн - проценты по кредитам.

⏳ Сдача комплекса планировалась на 2018 год, но сроки постоянно сдвигались. Одна из четырех секций ЖК была почти готова к 2022 году. Точная дата завершения остальных секций не определена, но «значительный прогресс» ожидается к концу 2025 года.

💼 Сонвесторы проекта вложили £222 млн. Перспективы возврата этих средств средств туманны (скорее всего денег обратно они не получат).

🗞️ Financial Times сомневается! Сомневается в достоверности отчета Henley & Partners о миграции миллионеров.

🤯 Английское издание, вероятно, среагировало на страшные цифры: по данным отчета 16 500 миллионеров свинтило с туманного Альбиона в другие страны из-за отмены налогового статуса Non-Dom в Британии, brexita и прочих экономических проблем.

💥 В результате на станичках FT громят отчёт Henley & Partners.

🧐 Главные претензии «финансистов»:

1️⃣ Подозрительное округление цифр. Слишком много нулей и пятёрок как признак ручной корректировки.
2️⃣ Данные из соцсети LinkedIn. Миграция богачей отслеживалась по изменениям профилей 150 000 пользователей LinkedIn
3️⃣ Сомнительные источники данных. Henley & Partners получала данные о миграции миллионеров от неких «премиальных компаний по переезду»...

🎩 Henley & Partners пока не комментирует агрессивные напрыгивания газетчиков.

🧳 Впрочем, очевидно, что в отчёте могут быть не совсем точные цифры, зато правильно схвачены тренды: из Англии громко или тихо уезжают миллионеры. Тысячами - и это факт.

I beg your pardon, а вы вообще аналитике-то верите?
🔥 Да
👍 Нет
👀 Только NF Group, STONE и SimpleEstate!
🤗 Иногда...