Как сдаются квартиры в новостройках? Вопрос из нашего опросника.

"Как обстоят дела с качеством черновой отделки в новостройках. Часто ли приходится покупателям судиться из-за выявленных дефектов? Включают ли в договор пункты по характеристикам отделки квартиры, или все на доверии?"

Отвечу на все три вопроса:

1. Качество чаще всего среднее. Застройщики в подавляющем большинстве случаев сдают квартиру с гипсонитом (он же гипсовая штукатурка, он же свах) и стяжкой на полу, и если со стяжкой чаще всего все ок, то штукатурку часто делают без укрепления сеткой, в холодные месяцы, и часто еще не стоят окна в квартирах. Поэтому она получается среднего качества и трескается (не путать с усадкой дома, это другое). Эти участки надо будет отбивать и штукатурить заново.

2. Я знаю, что есть некоторые судебные процессы от населения к застройщикам, но они связаны чаще всего с затягиванием сроков сдачи. В третьем пункте объясню, почему не судятся из-за качества ремонта.

3. В договоре купли продажи фиксируется, в каком виде сдается квартира. Скорее всего, в вашем договоре будут следующие пункты:
- Есть окна и двери.
- Есть внутренние стены, покрытые штукатуркой.
- Есть стяжка на полу.
- В квартиру заведены коммуникации (вода, вентиляция, электричество и канализация).

Газ всегда будет вне квартиры, по закону абонент должен тянуть от магистрали сам. Магистраль обычно на лестничной клетке.

Качество этих работ в договоре не указано. Возможно, в комментариях коллеги подскажут, есть ли какие-то СНиПы, по которым должны быть выполнены эти работы, но есть ли практика успешных судебных дел по исправлению - не уверен. Учитывая перегруз судебной системы - вряд ли, и думаю, люди просто плюют и исправляют сами (или не исправляют).

Но и это, я уверен, будет меняться, опять же, по причине глобального снижения спроса (на дистанции) и здоровой конкуренции качеством и сервисом между выжившими игроками рынка.

Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении

Пора ли инвестировать в Армению?

23 июля, в четверг, в 19:30 проведем онлайн-встречу, посвященную покупке инвестиционной недвижимости в Армении.

Ее рынок не такой большой, но он есть, активно растет, и заслуживает того, чтобы его изучить.

Если вы хотите сохранить капитал в безопасной юрисдикции, где отсутствует налог на перепродажу недвижимости, диверсифицировать свои активы или разобраться, какие объекты действительно подходят для инвестиций, эта встреча будет для вас полезной.

Программа встречи:
1. Обсудим, какие именно факторы делают рынок Армении интересным для многих инвесторов.
2. Рассмотрим доступные финансовые инструменты, основные риски, ключевые тренды рынка.
3. Поговорим о консервативной и умеренно-консервативной модели инвестирования с бюджетом от 50 000 долларов, на примере конкретных жилых комплексов.

Когда: 23.07 в 19:30, продолжительность 1,5–2 часа.
Формат: Zoom
Лектор: Артур Мастеровой - действующий брокер, основатель проекта «Метры в драмах», крупнейшего русскоязычного Telegram-канала о недвижимости Армении.

Участие бесплатное, количество мест ограничено. Регистрация по ссылке ниже.

https://sqm.am/meetup-2026-07-23

Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении

Через пять минут начинаем онлайн-встречу «Покупка квартиры на вторичном рынке в Ереване».

Ссылка:
https://us06web.zoom.us/j/86085743444?pwd=2GUd5lwG7VtqbHRboSwNdIDBODG0mD.1

Рынок недвижимости Армении. Ипотека. Часть I. Ереван

Продолжаем смотреть на рынок недвижимости Армении через официальную статистику.

Сегодня разберём, как менялись количество и доля ипотечных сделок при покупке квартир в Ереване с 2022 по 2025 год и как повлияла отмена возврата подоходного налога.

Начнём с 2022 года. Тогда на рынок ереванской недвижимости обрушилось цунами денег из РФ. При практически полном отсутствии ввода нового жилья в городе это моментально привело к взлету цен. За год в Ереване было продано 11 466 квартир, из них 2 805 – с использованием ипотеки. Доля ипотечных сделок не превысила 25%.

Возможно, это объясняется тем, что значительная часть покупателей, пришедших на рынок в 2022 году, могла приобретать квартиры за собственные средства. Поэтому приток денег отразился на ценах, но не привёл к такому же резкому росту количества ипотечных сделок.

В 2023 году ситуация изменилась. К этому моменту курс драма за год укрепился к доллару более чем на 20%, а цены на недвижимость уже успели вырасти. Для покупателей с доходами или накоплениями в иностранной валюте квартиры в Ереване стали ощутимо дороже.

Нового жилья по-прежнему вводилось крайне мало. Одновременно с этим в центральных зонах Еревана заканчивал действовать возврат подоходного налога, поэтому часть покупателей могла торопиться оформить ипотеку до отмены льготы. Общее количество сделок с квартирами сократилось примерно на 30%, до 8 073. Ипотечных сделок тоже стало меньше – 2 260 против 2 805 годом ранее.

Таким образом, за год сделок с квартирами было заключено даже меньше, чем в кризисном 2020.

В 2024 году, когда ожидаемого многими снижения цен на недвижимость так и не произошло, драм продолжил укрепляться, а на рынок наконец начали выходить значительные объемы новостроек (https://t.iss.one/sqm_am/555). Продажи пошли вверх, рынок вырос на 2 867 сделок: с 8 073 до 10 940, то есть на 35,5% по сравнению с прошлым годом.

Одновременно приближалась полная отмена возврата подоходного налога для новых ипотечных сделок в Ереване с 1 января 2025 года. В результате количество ипотечных покупок выросло почти на 80%, с 2 260 до 4 055. Их доля достигла 37,1%. Почти 4 сделки из 10 теперь были ипотечными.

На первый взгляд, после отмены льготы эта доля должна была сократиться. Но нет.

В 2025 году рынок значительно расширился: было продано более 15 тысяч квартир. Количество ипотечных сделок не уменьшилось, а выросло ещё на 40%, до 5 679, а их доля практически не изменилась – 37,3%.

Вероятно, устойчивость ипотеки связана с тем, что растёт число проектов, где покупателям доступны банковские ипотечные программы. И для многих покупателей кредит всё равно остаётся единственным способом приобрести квартиру.

Главный вывод: после отмены налоговой льготы не произошло ни сокращения количества ипотечных сделок, ни снижения их доли. В 2025 году ипотек в Ереване оформили больше, чем когда-либо за рассматриваемый период.

В следующем посте посмотрим, что происходило с ипотечными сделками за пределами столицы и смогло ли сохранение возврата подоходного налога в регионах изменить географию спроса.

Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении

#статистика@sqm_am

Удобному сайту с новостройками Еревана - быть! 🔥

Анонсируем проект наших партнеров, в котором мы принимаем и будем принимать активное участие.

Это сайт, на котором будут размещены все (вообще все) новостройки города - как уже сданные, так и находящиеся на стадии строительства. Задача сложная и объемная, много работы по оцифровке и структуризации уже проведено, но впереди еще больше.

novostroiki-yerevan.com

На сайте уже есть рейтинг из 20 пунктов, по которому оценивается каждый конкретный объект. Дальше будет появляться еще больше полезного и удобного функционала, обновляться база материалов, статей и видео про рынок новостроек Еревана, будут публиковаться подборки и разборы отдельных ЖК.

Если у вас есть замечания и предложения по работе сайта (а проекту еще многое предстоит "докрутить"), пожалуйста, напишите нам на @sqm_support, мы будем очень признательны за обратную связь.

Рынок недвижимости Армении. Ипотека. Часть II. Города Армении

Теперь посмотрим на ситуацию за пределами Еревана.

Рынок здесь значительно меньше: ежегодно в столице продаётся в два раза больше квартир, чем во всей остальной Армении вместе взятой.

Квартиры здесь редко покупались с инвестиционной целью и значительно реже привлекали внимание российских переселенцев.

Но после трагических событий в Арцахе ситуация начала меняться. Масштабные программы поддержки переселенцев создали дополнительный спрос на жильё в регионах. Одновременно здесь продолжал действовать возврат подоходного налога при покупке квартиры в ипотеку, который в Ереване постепенно отменяли.

В результате доля ипотечных сделок в регионах стремительно выросла: если в 2022 году ипотекой пользовался только каждый пятый, то в 2025 году - уже почти каждый второй.

При этом нового строительства до 2025 года особо не было. Получилась ситуация, противоположная Еревану: спрос рос, ипотека становилась доступнее и популярнее, а объём нового предложения почти не увеличивался.

Поэтому цены здесь и не думали притормаживать. Покупателей становилось больше, а новым квартирам на рынке просто неоткуда было взяться – предложение не успевало за спросом.

Но в 2025 году ситуация, похоже, начала меняться и за пределами столицы. Общее количество сделок выросло более чем на 20%.

Главный вопрос теперь в том, сможет ли предложение догнать растущий спрос и как на рынок повлияет дальнейшее сохранение ипотечных льгот в регионах.

А о том, что происходило с ипотечными сделками в первом квартале 2026 года, расскажем в следующем посте.

Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении

#статистика@sqm_am

Рынок недвижимости Армении. Ипотека. Часть III. Итоги I квартала 2026

Как же развивалась ситуация с ипотечными сделками в начале этого года?

Судя по темпам роста в I квартале 2026, рынок ещё очень далек от насыщения.

По сравнению с первым кварталом прошлого года в Ереване число продаж квартир с использованием ипотеки увеличилось на +75,8%, в регионах +89,5%, и даже при продаже частных домов ипотека используется всё чаще – +67,4%.

За первые 5 месяцев 2026 года в Ереване было продано 7 642 квартиры, что на 2 942 квартиры больше, чем даже в аномальном 2022 году. По нашим данным, серьезную долю составили ипотечные кредиты выданные гражданам РФ (в Армении при 40% первоначального взноса ипотеку могут получить граждане любых стран).

К сожалению, Армстат не даёт подробную статистику ипотеки с разбивкой на первичный и вторичный рынок, как и не даёт данных по первичным продажам в регионах. Если же предположить, что почти все ипотечные сделки совершаются именно с новостройками, то получается, что в Ереване две квартиры из трёх покупаются в новостройках в ипотеку.

Выходит, что главной движущей силой ипотечного рынка в последние годы является не ставка кредита (она практически не меняется несколько лет), не наличие льготных программ (которые на объёмы, конечно, влияли, но, кажется, больше влияли на динамику цен), а появление на рынке большого предложения от застройщиков.

Конечно, долго такая ситуация продолжаться не может – какой бы дефицит жилья ни накопился за годы стагнации строительной отрасли, такими темпами ввода жилья рынок должен довольно быстро насытиться, а количество сменится качеством и эффективностью. Как думаете, насколько этот момент уже близок?

Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении

#статистика@sqm_am

Увеличиваем количество нашего видеоконтента🔥

Запечатлели заселение клиентов в свою новую квартиру – подобрали её для них пару недель назад.

Мы всегда получаем много тёплых слов после завершения подбора, рады и благодарны за это. А теперь ещё иногда будем выпускать и такие видео 🤍

Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении

Как проходит подбор квартиры на вторичном рынке с нами. Десять пунктов.

Обнаружил, что, несмотря на то, что рассказываю это часто устно, письменно это почти нигде не отображал.

Итак, если вы решили найти квартиру с нами, как будет происходить процесс после подписания договора:

1️⃣ Начало. Открываем именной чатик, в котором находитесь вы (все лица, принимающие решения с вашей стороны), я и один из наших брокеров.

2️⃣ Формирование ТЗ. В чат мы присылаем список стандартных вопросов, которые помогут сформировать ТЗ. Ответы на них мы закрепим и будем пользоваться ими в течение всего подбора. Кстати, абсолютно нормально, если это ТЗ со временем будет вами корректироваться.

3️⃣ Просмотр вариантов. Начинаем присылать подборки и обсуждать их с вами. Сначала в режиме онлайн, и, когда появляются квартиры, которые вам нравятся, идем смотреть. Рекомендуем посмотреть как можно больше квартир в принципе. Даже если первая запала в душу, сходить с нами хотя бы на 10-15 просмотров, чтобы быть точно уверенными, что это та самая. В выборе квартиры есть много объективных факторов, которые мы подсветим, но есть и большая доля субъективности. Жить в квартире вам, и она должна максимально откликаться вашим задачам.

Это самый длинный этап, он занимает от пары недель до нескольких месяцев.

4️⃣ Проверки. Когда появляются фавориты, мы проводим две проверки:

- Юридическую. Запрашиваем документы на квартиру и на собственника, проверяем свидетельство в кадастре, в случае необходимости делаем уточняющие запросы в кадастр и мэрию.
- Инженерную. Так как мы сами занимаемся ремонтами, у нас есть инженеры, которые осуществляют технический осмотр квартиры. Они осматривают и фотографируют квартиру, выдают чек-лист, в котором основные технические недостатки будут указаны.

Это делается для двух вещей - во-первых, убедиться, что нет серьезных недостатков или проблем, а с теми, что есть, вы готовы мириться или ремонтировать, и, во-вторых, это дополнительный аргумент для торга с продавцом, потому что нюансы можно найти абсолютно в любой квартире.

5️⃣ Оценка квартиры. После проведения обеих проверок мы вызываем оценочную компанию (всегда в случае с ипотекой и иногда даже в случаях оплаты кешем). В течение трех дней они дают решение по рыночной стоимости квартиры. В случае с ипотекой это решение мы передаем в банк, в котором наш клиент планирует кредитоваться.

6️⃣ Оставление задатка. Составляем и подписываем договор задатка с продавцом, фиксируя стоимость квартиры, кадастровый номер, адрес, сроки выхода на сделку.

7️⃣ Ипотека. В случае с ипотекой подаем заявку, контролируем и сопровождаем все этапы. В крупных банках у нас есть дружественные менеджеры, поэтому это происходит чуть быстрее и прозрачнее. По выбору банка консультируем, помогаем выбрать лучшие условия под ваш запрос.

8️⃣ Сбор документов. Собираем справки со стороны продавца, готовим документы, проводим сделку у нотариуса, сопровождаем и контролируем каждый этап вплоть до получения вами из кадастра нового свидетельства о собственности.

9️⃣ Коммунальные службы. В случае необходимости помогаем переоформить водяные, газовые и электрические счетчики, даем контакты мастеров по ремонту, можем помочь с переездом.

🔟 Поздравляем наших клиентов, завершаем сделку 🎉

Узнать больше про подбор квартиры - @sqm_support

Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении

Видеоотчет с нашего четвертого тура по новостройкам. Посетили 4 объекта на севере Еревана (Арабкир и Зейтун).

Следующий тур по этим ЖК будет в августе, но если вы хотите, чтобы для вас организовали индивидуальную экскурсию на один или несколько этих объектов - напишите в @sqm_support, организуем 🙌

Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК

Начинаем онлайн-встречу «Инвестиционная недвижимость в Армении».

Ссылка:https://us06web.zoom.us/j/87984587800?pwd=1Fsdjl5Id06scYVbCnGQbvw48qF5Ll.1

Что будет осенью? Пост про аренду.

Тенденция арендного рынка на сегодняшний день крайне неутешительная. Нормальных вариантов просто нет, люди продолжают прибывать, и лето этого года уже, на мой взгляд, почти сравнялось с летом 2022 года.

Все больше разговоров про осеннюю мобилизацию в РФ. Они были и в прошлом году, но сейчас это накладывается на выборы в Госдуму. Поэтому есть вероятность, что даже если ее не будет, все равно на этих слухах сезон аренды с приходом осени не закончится, а только начнется. И цены опять полетят в космос (хотя уже сейчас летят).

В связи с этим у меня совет: если вы живете без договора (например, ваш закончился, а нового вы не составляли - такое я встречаю часто), задумайтесь о том, чтобы переподписать его еще на год, зафиксировав текущую цену и квартиру за вами. Понятное дело, что это не гарантия того, что вас не выселят или не поднимут цену, но вероятность этого снижается.

❗️Но важно! Есть вероятность, что если поднять этот вопрос, арендодатель решит подписать новый договор уже по новой цене. Тщательно оцените адекватность вашего арендодателя и попробуйте выстроить разговор таким образом, что вы просто продлеваете старый договор, а не подписываете новый.

А если вы планируете покупку квартиры - приходите на бесплатную консультацию на @sqm_support

Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении

Друзья, всем хорошего начала недели!

На выходных пришла в голову мысль провести эфир, посвященный релокации в Армению. Думаю организовать его в конце этой или начале следующей недели.

Видим большой поток новых людей, и ещё больше тех, кто готовится к переезду. У нас вроде неплохо получается формат онлайн-эфиров, мы сами прошли все этапы релокации, да и вообще наш первоначальный проект в Армении - это как раз телеграм-бот по релокации.

Есть несколько отличных гайдов на эту тему, но эфир - это возможность не только получить основную информацию, но и услышать ответы на вопросы и получить обратную связь.

Как думаете, будет интересно тем, кто планирует пополнить наши ряды? Поставьте 👍 или 👎

Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении

Нас процитировал телеканал Дождь и издание Верстка, приятно!