Вторичка | Закрытые сделки | Кейс №18

Квадратура: 68 квадрата, двушка
Район: начало Зейтуна, у парка Давида Анахта
Цена: 183.000 долларов за квартиру, то есть 2690$ за квадрат
Ремонт: только сделанный ремонт (p.s. со следующих кейсов по согласию собственника будем прикреплять фото)
Дом: новостройка, дому 3-4 года.

За счет меньшей площади квартиры и более нового дома стоимость квадратного метра в этом кейсе сопоставима с предыдущим. При этом клиенту эта локация была удобнее: квартира находится на той же улице, где он жил раньше. Сделка была без ипотеки, квартира не была заселена, поэтому клиент уже переезжает в новый дом 🙌

#кейсы@sqm_am

Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении

Хочу чуть подробнее раскрыть пару мифов, о которых говорил выше, потому что опять стал довольно часто слышать их на консультациях.

Простите, что местами повторяюсь, но хочу, чтобы все, кого это касается, знали об этом.

Во-первых, по поводу возврата подоходного налога. Эта программа действует для всех, кто официально трудоустроен в Армении. Она не зависит от гражданства, могут пользоваться граждане других стран. Если вы работаете официально (не как ИП), то можете воспользоваться программой. Кстати, осталось всего полгода, чтобы подключиться к ней и возвращать до 250 тысяч драмов в месяц в счет процентов по ипотеке на протяжении всего срока кредита. Подробно писал об этом здесь: https://t.iss.one/sqm_am/609.

Во-вторых, про ограничения на покупку недвижимости в Армении гражданами других стран. Неграждане не могут покупать только сельскохозяйственную землю. Все остальное оформлять можно, никаких препятствий нет, если соблюдены три основных условия: сделка совершается в армянских драмах, через нотариуса и только безналичным платежом.

Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении

Что с планировками в Ереване?

Напоминаю, что у нас есть опросник, в котором можно анонимно задать вопрос про недвижимость Еревана. Ссылка: https://forms.gle/UQjCx99FmqmkLxGm7

Очередной вопрос оттуда: «Почему такие неудобные планировки (комнаты вагоном, мало окон, несогласованность с несущими колоннами и т.д.)?»

Я отвечаю на этот вопрос всегда одинаково. Сейчас мы пожинаем все плюсы и минусы молодого и растущего рынка. Новостройки в стране появились, по сути, совсем недавно, поэтому многие институты еще не сформировались, в том числе институт грамотных архитектурно-планировочных решений.

Грамотные и продуманные планировки кажутся очевидной необходимостью, но на самом деле это достаточно дорогая, сложная и комплексная задача, которая завязана на очень многих факторах: форме участка, градостроительных нормах, инсоляции, количестве квартир в комплексе, конфигурации дома и многом другом.

А реалии рынка следующие:

1️⃣ В период с 2021 по 2024 год застройщики получали сверхприбыль за счет раздутого программой возврата подоходного налога спроса и, откровенно говоря, практически не задумывались о качестве планировок. Продавались любые коробки со стенами.

2️⃣ С 2024 года и по сегодняшний день застройщики находятся в более сложной ситуации. Спрос уменьшился, поэтому приходится конкурировать ценой, финансовыми инструментами (например, длинными рассрочками) и, наконец, репутацией. На рынке уже есть компании, наработавшие репутацию, построившие 5/7/10 жилых комплексов, и именно они начинают задавать планку.

3️⃣ Следующим этапом, как мне кажется, станет конкуренция качеством. Бесконечно демпинговать ценой не получится, стоимость земли и материалов растет, разрешительная документация дорожает, рынок труда тоже не стоит на месте. Поэтому есть надежда, что именно на этом этапе появится массовый тренд на конкуренцию придомовой инфраструктурой, инженерными решениями и, конечно же, планировками квартир.

Это не значит, что в Армении сейчас не встречаются грамотные планировки. Они есть, но пока это скорее исключение, чем правило, и чаще встречаются в индивидуальных, а не массовых проектах.

✅ Кстати, лекция по вторичной недвижимости (в том числе по старому фонду) уже завтра. Там эта проблема тоже есть, но меньше 😁 Регистрация: https://t.iss.one/sqm_am/635

Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении

Будущее рынка ремонтов Еревана.

Ереван последних лет - это город, который застраивается семимильными шагами. Десятки, а где-то и сотни новых домов появились в разных районах города.

Но есть нюанс: все они сдаются без ремонта. И когда застройщик передает ключи, на рынок ремонта одновременно выходит 300/500/700 новых квартир, в которых начинаются ремонтные работы.

Уже сейчас мы видим дефицит бригад и мастеров на рынке. Дальше ситуация будет только усугубляться.

Рынок недвижимости тоже трансформируется. Сейчас доля новостроек с готовым ремонтом не превышает 5-7%, но их количество растет.

Продажа квартиры с ремонтом это отличный инструмент, и, хоть он сопряжен для застройщика с определенными рисками и затратами, в нем есть смысл.

1. За счет очень большого объема снижается стоимость ремонта, а как следствие - и конечная стоимость для клиента.

2. В этом случае ремонт можно «зашить» в ипотеку и не искать дополнительные наличные средства для оплаты бригад.

3. Единый уровень качества во всем доме (главное, чтобы в хорошем смысле этого слова 😁).

4. Люди могут сразу заселиться в квартиру. Остается только установить кухню и выполнить меблировку.

А значит, не будет такого, что все соседи делают ремонт в разное время, растягивая этот процесс на несколько лет и снижая качество жизни остальных жильцов.

Есть у такого подхода и минусы, но для массового продукта это точно работающая модель, проверенная во всем мире.

Разумеется, все это работает только в том случае, если ремонт выполнен качественно, а застройщик ответственно подходит к этому вопросу.

Фабрика ремонта - канал про ремонты в Армении. Получить бесплатную консультацию или расчет сметы вашего ремонта - @fabrika_remonta

Как сдаются квартиры в новостройках? Вопрос из нашего опросника.

"Как обстоят дела с качеством черновой отделки в новостройках. Часто ли приходится покупателям судиться из-за выявленных дефектов? Включают ли в договор пункты по характеристикам отделки квартиры, или все на доверии?"

Отвечу на все три вопроса:

1. Качество чаще всего среднее. Застройщики в подавляющем большинстве случаев сдают квартиру с гипсонитом (он же гипсовая штукатурка, он же свах) и стяжкой на полу, и если со стяжкой чаще всего все ок, то штукатурку часто делают без укрепления сеткой, в холодные месяцы, и часто еще не стоят окна в квартирах. Поэтому она получается среднего качества и трескается (не путать с усадкой дома, это другое). Эти участки надо будет отбивать и штукатурить заново.

2. Я знаю, что есть некоторые судебные процессы от населения к застройщикам, но они связаны чаще всего с затягиванием сроков сдачи. В третьем пункте объясню, почему не судятся из-за качества ремонта.

3. В договоре купли продажи фиксируется, в каком виде сдается квартира. Скорее всего, в вашем договоре будут следующие пункты:
- Есть окна и двери.
- Есть внутренние стены, покрытые штукатуркой.
- Есть стяжка на полу.
- В квартиру заведены коммуникации (вода, вентиляция, электричество и канализация).

Газ всегда будет вне квартиры, по закону абонент должен тянуть от магистрали сам. Магистраль обычно на лестничной клетке.

Качество этих работ в договоре не указано. Возможно, в комментариях коллеги подскажут, есть ли какие-то СНиПы, по которым должны быть выполнены эти работы, но есть ли практика успешных судебных дел по исправлению - не уверен. Учитывая перегруз судебной системы - вряд ли, и думаю, люди просто плюют и исправляют сами (или не исправляют).

Но и это, я уверен, будет меняться, опять же, по причине глобального снижения спроса (на дистанции) и здоровой конкуренции качеством и сервисом между выжившими игроками рынка.

Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении

Пора ли инвестировать в Армению?

23 июля, в четверг, в 19:30 проведем онлайн-встречу, посвященную покупке инвестиционной недвижимости в Армении.

Ее рынок не такой большой, но он есть, активно растет, и заслуживает того, чтобы его изучить.

Если вы хотите сохранить капитал в безопасной юрисдикции, где отсутствует налог на перепродажу недвижимости, диверсифицировать свои активы или разобраться, какие объекты действительно подходят для инвестиций, эта встреча будет для вас полезной.

Программа встречи:
1. Обсудим, какие именно факторы делают рынок Армении интересным для многих инвесторов.
2. Рассмотрим доступные финансовые инструменты, основные риски, ключевые тренды рынка.
3. Поговорим о консервативной и умеренно-консервативной модели инвестирования с бюджетом от 50 000 долларов, на примере конкретных жилых комплексов.

Когда: 23.07 в 19:30, продолжительность 1,5–2 часа.
Формат: Zoom
Лектор: Артур Мастеровой - действующий брокер, основатель проекта «Метры в драмах», крупнейшего русскоязычного Telegram-канала о недвижимости Армении.

Участие бесплатное, количество мест ограничено. Регистрация по ссылке ниже.

https://sqm.am/meetup-2026-07-23

Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении

Через пять минут начинаем онлайн-встречу «Покупка квартиры на вторичном рынке в Ереване».

Ссылка:
https://us06web.zoom.us/j/86085743444?pwd=2GUd5lwG7VtqbHRboSwNdIDBODG0mD.1

Рынок недвижимости Армении. Ипотека. Часть I. Ереван

Продолжаем смотреть на рынок недвижимости Армении через официальную статистику.

Сегодня разберём, как менялись количество и доля ипотечных сделок при покупке квартир в Ереване с 2022 по 2025 год и как повлияла отмена возврата подоходного налога.

Начнём с 2022 года. Тогда на рынок ереванской недвижимости обрушилось цунами денег из РФ. При практически полном отсутствии ввода нового жилья в городе это моментально привело к взлету цен. За год в Ереване было продано 11 466 квартир, из них 2 805 – с использованием ипотеки. Доля ипотечных сделок не превысила 25%.

Возможно, это объясняется тем, что значительная часть покупателей, пришедших на рынок в 2022 году, могла приобретать квартиры за собственные средства. Поэтому приток денег отразился на ценах, но не привёл к такому же резкому росту количества ипотечных сделок.

В 2023 году ситуация изменилась. К этому моменту курс драма за год укрепился к доллару более чем на 20%, а цены на недвижимость уже успели вырасти. Для покупателей с доходами или накоплениями в иностранной валюте квартиры в Ереване стали ощутимо дороже.

Нового жилья по-прежнему вводилось крайне мало. Одновременно с этим в центральных зонах Еревана заканчивал действовать возврат подоходного налога, поэтому часть покупателей могла торопиться оформить ипотеку до отмены льготы. Общее количество сделок с квартирами сократилось примерно на 30%, до 8 073. Ипотечных сделок тоже стало меньше – 2 260 против 2 805 годом ранее.

Таким образом, за год сделок с квартирами было заключено даже меньше, чем в кризисном 2020.

В 2024 году, когда ожидаемого многими снижения цен на недвижимость так и не произошло, драм продолжил укрепляться, а на рынок наконец начали выходить значительные объемы новостроек (https://t.iss.one/sqm_am/555). Продажи пошли вверх, рынок вырос на 2 867 сделок: с 8 073 до 10 940, то есть на 35,5% по сравнению с прошлым годом.

Одновременно приближалась полная отмена возврата подоходного налога для новых ипотечных сделок в Ереване с 1 января 2025 года. В результате количество ипотечных покупок выросло почти на 80%, с 2 260 до 4 055. Их доля достигла 37,1%. Почти 4 сделки из 10 теперь были ипотечными.

На первый взгляд, после отмены льготы эта доля должна была сократиться. Но нет.

В 2025 году рынок значительно расширился: было продано более 15 тысяч квартир. Количество ипотечных сделок не уменьшилось, а выросло ещё на 40%, до 5 679, а их доля практически не изменилась – 37,3%.

Вероятно, устойчивость ипотеки связана с тем, что растёт число проектов, где покупателям доступны банковские ипотечные программы. И для многих покупателей кредит всё равно остаётся единственным способом приобрести квартиру.

Главный вывод: после отмены налоговой льготы не произошло ни сокращения количества ипотечных сделок, ни снижения их доли. В 2025 году ипотек в Ереване оформили больше, чем когда-либо за рассматриваемый период.

В следующем посте посмотрим, что происходило с ипотечными сделками за пределами столицы и смогло ли сохранение возврата подоходного налога в регионах изменить географию спроса.

Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении

#статистика@sqm_am

Удобному сайту с новостройками Еревана - быть! 🔥

Анонсируем проект наших партнеров, в котором мы принимаем и будем принимать активное участие.

Это сайт, на котором будут размещены все (вообще все) новостройки города - как уже сданные, так и находящиеся на стадии строительства. Задача сложная и объемная, много работы по оцифровке и структуризации уже проведено, но впереди еще больше.

novostroiki-yerevan.com

На сайте уже есть рейтинг из 20 пунктов, по которому оценивается каждый конкретный объект. Дальше будет появляться еще больше полезного и удобного функционала, обновляться база материалов, статей и видео про рынок новостроек Еревана, будут публиковаться подборки и разборы отдельных ЖК.

Если у вас есть замечания и предложения по работе сайта (а проекту еще многое предстоит "докрутить"), пожалуйста, напишите нам на @sqm_support, мы будем очень признательны за обратную связь.

Рынок недвижимости Армении. Ипотека. Часть II. Города Армении

Теперь посмотрим на ситуацию за пределами Еревана.

Рынок здесь значительно меньше: ежегодно в столице продаётся в два раза больше квартир, чем во всей остальной Армении вместе взятой.

Квартиры здесь редко покупались с инвестиционной целью и значительно реже привлекали внимание российских переселенцев.

Но после трагических событий в Арцахе ситуация начала меняться. Масштабные программы поддержки переселенцев создали дополнительный спрос на жильё в регионах. Одновременно здесь продолжал действовать возврат подоходного налога при покупке квартиры в ипотеку, который в Ереване постепенно отменяли.

В результате доля ипотечных сделок в регионах стремительно выросла: если в 2022 году ипотекой пользовался только каждый пятый, то в 2025 году - уже почти каждый второй.

При этом нового строительства до 2025 года особо не было. Получилась ситуация, противоположная Еревану: спрос рос, ипотека становилась доступнее и популярнее, а объём нового предложения почти не увеличивался.

Поэтому цены здесь и не думали притормаживать. Покупателей становилось больше, а новым квартирам на рынке просто неоткуда было взяться – предложение не успевало за спросом.

Но в 2025 году ситуация, похоже, начала меняться и за пределами столицы. Общее количество сделок выросло более чем на 20%.

Главный вопрос теперь в том, сможет ли предложение догнать растущий спрос и как на рынок повлияет дальнейшее сохранение ипотечных льгот в регионах.

А о том, что происходило с ипотечными сделками в первом квартале 2026 года, расскажем в следующем посте.

Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении

#статистика@sqm_am

Рынок недвижимости Армении. Ипотека. Часть III. Итоги I квартала 2026

Как же развивалась ситуация с ипотечными сделками в начале этого года?

Судя по темпам роста в I квартале 2026, рынок ещё очень далек от насыщения.

По сравнению с первым кварталом прошлого года в Ереване число продаж квартир с использованием ипотеки увеличилось на +75,8%, в регионах +89,5%, и даже при продаже частных домов ипотека используется всё чаще – +67,4%.

За первые 5 месяцев 2026 года в Ереване было продано 7 642 квартиры, что на 2 942 квартиры больше, чем даже в аномальном 2022 году. По нашим данным, серьезную долю составили ипотечные кредиты выданные гражданам РФ (в Армении при 40% первоначального взноса ипотеку могут получить граждане любых стран).

К сожалению, Армстат не даёт подробную статистику ипотеки с разбивкой на первичный и вторичный рынок, как и не даёт данных по первичным продажам в регионах. Если же предположить, что почти все ипотечные сделки совершаются именно с новостройками, то получается, что в Ереване две квартиры из трёх покупаются в новостройках в ипотеку.

Выходит, что главной движущей силой ипотечного рынка в последние годы является не ставка кредита (она практически не меняется несколько лет), не наличие льготных программ (которые на объёмы, конечно, влияли, но, кажется, больше влияли на динамику цен), а появление на рынке большого предложения от застройщиков.

Конечно, долго такая ситуация продолжаться не может – какой бы дефицит жилья ни накопился за годы стагнации строительной отрасли, такими темпами ввода жилья рынок должен довольно быстро насытиться, а количество сменится качеством и эффективностью. Как думаете, насколько этот момент уже близок?

Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении

#статистика@sqm_am

Увеличиваем количество нашего видеоконтента🔥

Запечатлели заселение клиентов в свою новую квартиру – подобрали её для них пару недель назад.

Мы всегда получаем много тёплых слов после завершения подбора, рады и благодарны за это. А теперь ещё иногда будем выпускать и такие видео 🤍

Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении

Как проходит подбор квартиры на вторичном рынке с нами. Десять пунктов.

Обнаружил, что, несмотря на то, что рассказываю это часто устно, письменно это почти нигде не отображал.

Итак, если вы решили найти квартиру с нами, как будет происходить процесс после подписания договора:

1️⃣ Начало. Открываем именной чатик, в котором находитесь вы (все лица, принимающие решения с вашей стороны), я и один из наших брокеров.

2️⃣ Формирование ТЗ. В чат мы присылаем список стандартных вопросов, которые помогут сформировать ТЗ. Ответы на них мы закрепим и будем пользоваться ими в течение всего подбора. Кстати, абсолютно нормально, если это ТЗ со временем будет вами корректироваться.

3️⃣ Просмотр вариантов. Начинаем присылать подборки и обсуждать их с вами. Сначала в режиме онлайн, и, когда появляются квартиры, которые вам нравятся, идем смотреть. Рекомендуем посмотреть как можно больше квартир в принципе. Даже если первая запала в душу, сходить с нами хотя бы на 10-15 просмотров, чтобы быть точно уверенными, что это та самая. В выборе квартиры есть много объективных факторов, которые мы подсветим, но есть и большая доля субъективности. Жить в квартире вам, и она должна максимально откликаться вашим задачам.

Это самый длинный этап, он занимает от пары недель до нескольких месяцев.

4️⃣ Проверки. Когда появляются фавориты, мы проводим две проверки:

- Юридическую. Запрашиваем документы на квартиру и на собственника, проверяем свидетельство в кадастре, в случае необходимости делаем уточняющие запросы в кадастр и мэрию.
- Инженерную. Так как мы сами занимаемся ремонтами, у нас есть инженеры, которые осуществляют технический осмотр квартиры. Они осматривают и фотографируют квартиру, выдают чек-лист, в котором основные технические недостатки будут указаны.

Это делается для двух вещей - во-первых, убедиться, что нет серьезных недостатков или проблем, а с теми, что есть, вы готовы мириться или ремонтировать, и, во-вторых, это дополнительный аргумент для торга с продавцом, потому что нюансы можно найти абсолютно в любой квартире.

5️⃣ Оценка квартиры. После проведения обеих проверок мы вызываем оценочную компанию (всегда в случае с ипотекой и иногда даже в случаях оплаты кешем). В течение трех дней они дают решение по рыночной стоимости квартиры. В случае с ипотекой это решение мы передаем в банк, в котором наш клиент планирует кредитоваться.

6️⃣ Оставление задатка. Составляем и подписываем договор задатка с продавцом, фиксируя стоимость квартиры, кадастровый номер, адрес, сроки выхода на сделку.

7️⃣ Ипотека. В случае с ипотекой подаем заявку, контролируем и сопровождаем все этапы. В крупных банках у нас есть дружественные менеджеры, поэтому это происходит чуть быстрее и прозрачнее. По выбору банка консультируем, помогаем выбрать лучшие условия под ваш запрос.

8️⃣ Сбор документов. Собираем справки со стороны продавца, готовим документы, проводим сделку у нотариуса, сопровождаем и контролируем каждый этап вплоть до получения вами из кадастра нового свидетельства о собственности.

9️⃣ Коммунальные службы. В случае необходимости помогаем переоформить водяные, газовые и электрические счетчики, даем контакты мастеров по ремонту, можем помочь с переездом.

🔟 Поздравляем наших клиентов, завершаем сделку 🎉

Узнать больше про подбор квартиры - @sqm_support

Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении

Видеоотчет с нашего четвертого тура по новостройкам. Посетили 4 объекта на севере Еревана (Арабкир и Зейтун).

Следующий тур по этим ЖК будет в августе, но если вы хотите, чтобы для вас организовали индивидуальную экскурсию на один или несколько этих объектов - напишите в @sqm_support, организуем 🙌

Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК

Начинаем онлайн-встречу «Инвестиционная недвижимость в Армении».

Ссылка:https://us06web.zoom.us/j/87984587800?pwd=1Fsdjl5Id06scYVbCnGQbvw48qF5Ll.1