Большинство наших ипотечных сделок проходит через Ameriabank.

Я люблю этот банк, у нас там много друзей, и в целом у них самая комфортная (12,75%) фиксированная ставка на рынке. Плюс банк в целом популярный, поэтому большинство сделок именно там. Стандартные условия для резидентов: 10% первоначального взноса на первичку, 20% на вторичку.

Но вот сегодня, на четвёртый год жизни в Ереване, я узнал, что в Ardshinbank первоначальный взнос на вторичку тоже 10%, как и на первичку.

Разумеется, эта цифра считается от рыночной суммы оценки банка. Будет ещё разница между оценкой и суммой сделки, но всё равно это хорошие условия и весьма конкурентные.

В общем, сегодня подписывали договор на подбор с клиентом, которого я неделю назад убеждал, что во всех банках первоначальный взнос на вторичку 20%, но мы всё-таки решили для контроля сходить вместе и уточнить у моих знакомых в банке, так это или нет.

Выяснилось, что да, 10%, хотя в другом отделении ему сказали, что он вообще не резидент (хотя он резидент, есть workpermit и трудоустройство в Армении) и первоначальный взнос для него 30% (хотя для нерезидентов в Ардшине взнос 50%, что нам и подтвердил мой знакомый директор филиала…)

В общем - 🤷‍♂️

Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении

Покупка квартиры на вторичном рынке в Ереване: от выбора до сделки. Реальные объекты, риски и нюансы проверки.

16 июля, в четверг, в 19:30 проведем бесплатную онлайн-встречу, посвященную покупке квартир на вторичном рынке Еревана.

Расскажем про весь путь - от поиска подходящей квартиры до сделки, разберем основные риски и нюансы, поговорим о проверке документов, переговорах с собственником, ипотеке, оценке состояния квартиры и реальной ситуации на рынке.

Регистрация: https://sqm.am/meetup-2026-07-16

Будет три блока: лекционный, практический и ответы на вопросы.
Общая продолжительность: 1,5–2 часа.

Блок 1. Этапы покупки квартиры на вторичном рынке:
- где искать квартиры и как не утонуть в объявлениях;
- как понять, адекватна ли цена;
- как проверять документы и собственников;
- какие есть самые распространенные риски;
- на что обращать внимание при осмотре квартиры, дома и подъезда;
- как проходит сделка и какие документы подписываются;
- какие есть нюансы при оформлении ипотеки на вторичку.

Блок 2. Разбор реальных квартир и ситуаций на рынке:
- покажем, на какие плюсы и минусы стоит обращать внимание;
- разберем типичные проблемные места: старый фонд, самовольные перепланировки, крыши, коммуникации, подъезды, юридические нюансы;
- на примерах поговорим, где действительно есть потенциал, а где лучше не рисковать;
- обсудим, чему можно верить в объявлениях, а к чему стоит относиться с осторожностью.

Блок 3. Ответы на ваши вопросы

Лекторы:
🎙Артур Мастеровой, основатель сообщества «Метры в драмах», брокер по недвижимости
🎙Левон Патваканян, брокер по недвижимости

Ссылку на регистрацию пришлем за день до встречи 🙌

Если вы рассматриваете покупку квартиры на вторичном рынке в Ереване - вам точно будет полезно. Присоединяйтесь!

P.S. А 23 числа будет лекция по инвестиционной недвижимости в Армении, скоро анонсируем.

Вторичка | Закрытые сделки | Кейс №17

Квадратура: 83 квадрата, трешка
Район: Кентрон, сразу у зеленого кольца
Цена: 223.000 долларов за квартиру, то есть 2680$ за квадрат
Ремонт: свежий ремонт
Дом: новостройка

Сделка длилась почти два месяца, так как мы получали новый сертификат для собственника (к старому были вопросы), а также делали запросы в кадастр и мэрию касательно дома (по просьбе клиента). Поскольку квартира была в ипотеке, часть времени ушла на ожидание согласия банка-залогодержателя. В итоге сделку успешно провели, и на днях пришло свидетельство о праве собственности на имя нашего клиента.

Стоит отметить, что клиенты, несмотря на высокие требования к сбору всех документов, включая те, которые не являются обязательными для сделки, сами очень активно включались в процесс. Сделку провели совместными усилиями, взаимно довольны сотрудничеством :)

#кейсы@sqm_am

Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении

Приглашаю на наш бесплатный тур по новостройкам в северной части Еревана.

Формат: 4-часовой тур, с перерывом на кофе, на комфортном трансфере.
Дата: 11 июля, суббота, с 12.00 до 16.00.

Объекты:

1. New Komitas (север Арабкира, Аргутян, 15/10)
Масштабный ЖК, 3300 квартир, цены от 550.000. Подробный обзор здесь.

2. Sunday Towers (юг Арабкира, Геворга Варданяна, 1/3)
Премиальный ЖК с нестандартной архитектурой и качеством строительства, цены от 840.000. Подробный обзор здесь.

3. Park View (север Арабкира, Капанцяна, 4/9)
Проект клубного дома в очень зеленой локации со всей (уже построенной) инфраструктурой. Цены от 600.000 драм. Подробный обзор здесь.

4. Avenue 22 (центр Зейтуна, Дро 22).
Стильный проект от известного застройщика (Capital Build). Цены от 600.000. Подробный обзор здесь.

Запись на клиентский тур: https://sqm.am/meetup-2026-07-11

Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении

Вторичка | Закрытые сделки | Кейс №18

Квадратура: 68 квадрата, двушка
Район: начало Зейтуна, у парка Давида Анахта
Цена: 183.000 долларов за квартиру, то есть 2690$ за квадрат
Ремонт: только сделанный ремонт (p.s. со следующих кейсов по согласию собственника будем прикреплять фото)
Дом: новостройка, дому 3-4 года.

За счет меньшей площади квартиры и более нового дома стоимость квадратного метра в этом кейсе сопоставима с предыдущим. При этом клиенту эта локация была удобнее: квартира находится на той же улице, где он жил раньше. Сделка была без ипотеки, квартира не была заселена, поэтому клиент уже переезжает в новый дом 🙌

#кейсы@sqm_am

Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении

Хочу чуть подробнее раскрыть пару мифов, о которых говорил выше, потому что опять стал довольно часто слышать их на консультациях.

Простите, что местами повторяюсь, но хочу, чтобы все, кого это касается, знали об этом.

Во-первых, по поводу возврата подоходного налога. Эта программа действует для всех, кто официально трудоустроен в Армении. Она не зависит от гражданства, могут пользоваться граждане других стран. Если вы работаете официально (не как ИП), то можете воспользоваться программой. Кстати, осталось всего полгода, чтобы подключиться к ней и возвращать до 250 тысяч драмов в месяц в счет процентов по ипотеке на протяжении всего срока кредита. Подробно писал об этом здесь: https://t.iss.one/sqm_am/609.

Во-вторых, про ограничения на покупку недвижимости в Армении гражданами других стран. Неграждане не могут покупать только сельскохозяйственную землю. Все остальное оформлять можно, никаких препятствий нет, если соблюдены три основных условия: сделка совершается в армянских драмах, через нотариуса и только безналичным платежом.

Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении

Что с планировками в Ереване?

Напоминаю, что у нас есть опросник, в котором можно анонимно задать вопрос про недвижимость Еревана. Ссылка: https://forms.gle/UQjCx99FmqmkLxGm7

Очередной вопрос оттуда: «Почему такие неудобные планировки (комнаты вагоном, мало окон, несогласованность с несущими колоннами и т.д.)?»

Я отвечаю на этот вопрос всегда одинаково. Сейчас мы пожинаем все плюсы и минусы молодого и растущего рынка. Новостройки в стране появились, по сути, совсем недавно, поэтому многие институты еще не сформировались, в том числе институт грамотных архитектурно-планировочных решений.

Грамотные и продуманные планировки кажутся очевидной необходимостью, но на самом деле это достаточно дорогая, сложная и комплексная задача, которая завязана на очень многих факторах: форме участка, градостроительных нормах, инсоляции, количестве квартир в комплексе, конфигурации дома и многом другом.

А реалии рынка следующие:

1️⃣ В период с 2021 по 2024 год застройщики получали сверхприбыль за счет раздутого программой возврата подоходного налога спроса и, откровенно говоря, практически не задумывались о качестве планировок. Продавались любые коробки со стенами.

2️⃣ С 2024 года и по сегодняшний день застройщики находятся в более сложной ситуации. Спрос уменьшился, поэтому приходится конкурировать ценой, финансовыми инструментами (например, длинными рассрочками) и, наконец, репутацией. На рынке уже есть компании, наработавшие репутацию, построившие 5/7/10 жилых комплексов, и именно они начинают задавать планку.

3️⃣ Следующим этапом, как мне кажется, станет конкуренция качеством. Бесконечно демпинговать ценой не получится, стоимость земли и материалов растет, разрешительная документация дорожает, рынок труда тоже не стоит на месте. Поэтому есть надежда, что именно на этом этапе появится массовый тренд на конкуренцию придомовой инфраструктурой, инженерными решениями и, конечно же, планировками квартир.

Это не значит, что в Армении сейчас не встречаются грамотные планировки. Они есть, но пока это скорее исключение, чем правило, и чаще встречаются в индивидуальных, а не массовых проектах.

✅ Кстати, лекция по вторичной недвижимости (в том числе по старому фонду) уже завтра. Там эта проблема тоже есть, но меньше 😁 Регистрация: https://t.iss.one/sqm_am/635

Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении

Будущее рынка ремонтов Еревана.

Ереван последних лет - это город, который застраивается семимильными шагами. Десятки, а где-то и сотни новых домов появились в разных районах города.

Но есть нюанс: все они сдаются без ремонта. И когда застройщик передает ключи, на рынок ремонта одновременно выходит 300/500/700 новых квартир, в которых начинаются ремонтные работы.

Уже сейчас мы видим дефицит бригад и мастеров на рынке. Дальше ситуация будет только усугубляться.

Рынок недвижимости тоже трансформируется. Сейчас доля новостроек с готовым ремонтом не превышает 5-7%, но их количество растет.

Продажа квартиры с ремонтом это отличный инструмент, и, хоть он сопряжен для застройщика с определенными рисками и затратами, в нем есть смысл.

1. За счет очень большого объема снижается стоимость ремонта, а как следствие - и конечная стоимость для клиента.

2. В этом случае ремонт можно «зашить» в ипотеку и не искать дополнительные наличные средства для оплаты бригад.

3. Единый уровень качества во всем доме (главное, чтобы в хорошем смысле этого слова 😁).

4. Люди могут сразу заселиться в квартиру. Остается только установить кухню и выполнить меблировку.

А значит, не будет такого, что все соседи делают ремонт в разное время, растягивая этот процесс на несколько лет и снижая качество жизни остальных жильцов.

Есть у такого подхода и минусы, но для массового продукта это точно работающая модель, проверенная во всем мире.

Разумеется, все это работает только в том случае, если ремонт выполнен качественно, а застройщик ответственно подходит к этому вопросу.

Фабрика ремонта - канал про ремонты в Армении. Получить бесплатную консультацию или расчет сметы вашего ремонта - @fabrika_remonta

Как сдаются квартиры в новостройках? Вопрос из нашего опросника.

"Как обстоят дела с качеством черновой отделки в новостройках. Часто ли приходится покупателям судиться из-за выявленных дефектов? Включают ли в договор пункты по характеристикам отделки квартиры, или все на доверии?"

Отвечу на все три вопроса:

1. Качество чаще всего среднее. Застройщики в подавляющем большинстве случаев сдают квартиру с гипсонитом (он же гипсовая штукатурка, он же свах) и стяжкой на полу, и если со стяжкой чаще всего все ок, то штукатурку часто делают без укрепления сеткой, в холодные месяцы, и часто еще не стоят окна в квартирах. Поэтому она получается среднего качества и трескается (не путать с усадкой дома, это другое). Эти участки надо будет отбивать и штукатурить заново.

2. Я знаю, что есть некоторые судебные процессы от населения к застройщикам, но они связаны чаще всего с затягиванием сроков сдачи. В третьем пункте объясню, почему не судятся из-за качества ремонта.

3. В договоре купли продажи фиксируется, в каком виде сдается квартира. Скорее всего, в вашем договоре будут следующие пункты:
- Есть окна и двери.
- Есть внутренние стены, покрытые штукатуркой.
- Есть стяжка на полу.
- В квартиру заведены коммуникации (вода, вентиляция, электричество и канализация).

Газ всегда будет вне квартиры, по закону абонент должен тянуть от магистрали сам. Магистраль обычно на лестничной клетке.

Качество этих работ в договоре не указано. Возможно, в комментариях коллеги подскажут, есть ли какие-то СНиПы, по которым должны быть выполнены эти работы, но есть ли практика успешных судебных дел по исправлению - не уверен. Учитывая перегруз судебной системы - вряд ли, и думаю, люди просто плюют и исправляют сами (или не исправляют).

Но и это, я уверен, будет меняться, опять же, по причине глобального снижения спроса (на дистанции) и здоровой конкуренции качеством и сервисом между выжившими игроками рынка.

Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении

Пора ли инвестировать в Армению?

23 июля, в четверг, в 19:30 проведем онлайн-встречу, посвященную покупке инвестиционной недвижимости в Армении.

Ее рынок не такой большой, но он есть, активно растет, и заслуживает того, чтобы его изучить.

Если вы хотите сохранить капитал в безопасной юрисдикции, где отсутствует налог на перепродажу недвижимости, диверсифицировать свои активы или разобраться, какие объекты действительно подходят для инвестиций, эта встреча будет для вас полезной.

Программа встречи:
1. Обсудим, какие именно факторы делают рынок Армении интересным для многих инвесторов.
2. Рассмотрим доступные финансовые инструменты, основные риски, ключевые тренды рынка.
3. Поговорим о консервативной и умеренно-консервативной модели инвестирования с бюджетом от 50 000 долларов, на примере конкретных жилых комплексов.

Когда: 23.07 в 19:30, продолжительность 1,5–2 часа.
Формат: Zoom
Лектор: Артур Мастеровой - действующий брокер, основатель проекта «Метры в драмах», крупнейшего русскоязычного Telegram-канала о недвижимости Армении.

Участие бесплатное, количество мест ограничено. Регистрация по ссылке ниже.

https://sqm.am/meetup-2026-07-23

Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении

Через пять минут начинаем онлайн-встречу «Покупка квартиры на вторичном рынке в Ереване».

Ссылка:
https://us06web.zoom.us/j/86085743444?pwd=2GUd5lwG7VtqbHRboSwNdIDBODG0mD.1