📉Количество сделок падает

Росреестр Петербурга в этот раз оказался более расторопным и выложил данные по количеству сделок с новостройками и вторичкой в Петербурге.

В августе 2024 регистрация ДДУ рухнула (3466 шт) почти в 2 раза по отношению к июлю 2024 (6404 шт). Ниже было только в 2022 году в мае (2902 шт) и июне (2979 шт).

Если же пересчитать данные с января по август, то тут мы видим, что количество ДДУ в 2024 году на 19,5% больше, чем в 2023 и практически такое же, как в 2022, чуть ниже, чем в 2020 и 2022 годах. Соответственно, такое количество продаж за 8 месяцев 2024 года и позволяет застройщикам пока держать цены.

Однако, если до конца года сохранится уровень августовских сделок, то застройщикам придется туго.

На вторичку, как ожидалось, с первички пока никто массово не пришел. Количество сделок в августе 2024 составило 7166, что на 12% ниже, чем в июле 2024 (8160) и на 34,5% ниже чем в июле 2023 (10934).

По сумме сделок с января по август 2024 мы видим, что количество сделок на 19,7% ниже (57919), чем в 2023 (72111), но на 7,1% больше, чем в 2022 (54064). Мой прогноз о снижении количества сделок за год на 25-30% оставляю. Не вижу драйва для роста сделок на вторичке в Петербурге.

Хотите вы или нет, но падение продаж на вторичке должно привести к снижению цен.
На первичке можно только наблюдать, какие чудеса еще придумают застройщики, чтобы держать цены.

🇷🇺 Семьям в Сахалинской области выплатят по 1 млн рублей на погашение ипотеки за рождение третьего и последующих детей.

Соответствующий законопроект приняли в первом чтении на заседании регионального парламента, сообщил депутат Сахалинской облдумы Алексей Плотников. #ВРегионах

@rusipoteka

⚡️ Росреестр подвел промежуточные итоги реализации программ «Сельская ипотека», «Дальневосточная ипотека» и «Арктическая ипотека».

«Сельская ипотека»

С начала действия программы (январь 2020 года) по 1 сентября 2024 года Росреестром зарегистрировано 94 935 ипотек. Наибольшее количество регистрационных действий в рамках программы приходится на договоры купли-продажи, на основании которых зарегистрировано 82 567 прав собственности.

Наиболее востребованной программа остается в ПФО (32 931 ипотека). Здесь лидерство сохраняют:

📍Башкирия (5 742)
📍Удмуртия (4 615)
📍Татарстан (4 174)

«Дальневосточная ипотека»

С начала действия программы (с декабря 2019 года) по 30 августа 2024 года Росреестром зарегистрировано 99 257 ипотечных договоров на объекты недвижимости.

Среди сделок, заключенных в рамках «Дальневосточной ипотеки», 44 027 договоров купли-продажи, 38 524 договора участия в долевом строительстве и 9 798 договоров уступки прав требования по ДДУ.

Лидерство по числу ипотек сохранили:

📍Якутия (24 780)
📍Приморский край (20 667)
📍Бурятия (15 024)

«Арктическая ипотека»

Программа действует в России с декабря 2023 года. По данным на 30 августа 2024 года, в рамках программы зарегистрировано 5 079 ипотек (из них более 80% приходится на сделки купли-продажи).

Лидерами стали:

📍Архангельская область (2 770)
📍Ненецкий АО (2 770)
📍Красноярский край (1 197)

#сельская #дальневосточная #арктическая

@rusipoteka

💬
👨Максим Ельцов,
гендиректор «ПИА Недвижимость»:

«На вторичном рынке Петербурга продолжается непривычный период стабильности. По крайней мере, в плане тенденций.

Предложение продолжает плавно сокращаться. В спальных районах Петербурга (включая Мурино/Кудрово) на 10 сентября - минус 0,5% к началу месяца (ЦИАН). Сейчас в продаже - 28,5 тысяч вариантов, а 1 июня было 29,6 тысяч.

Слабый, но устойчивый спрос и отсутствие острой потребности в продаже. Боковое движение. Возможно, спрос еще немного активизируется после завершения хлопот, связанных с 1 сентября.

Статистика продаж в новостройках в августе наконец-то показала реальный уровень после ограничения льготной ипотеки. Относительно благополучных месяцев объем продаж в Петербурге снизился более чем на 50%: со всеми оговорками и поправками - около 2,5 тысяч сделок в СПб, около 1 тысячи - в Ленобласти.

Это и есть новая точка отсчета, от которой будем оценивать дальнейшую динамику рынка. Потери серьезные, но именно такого уровня и ожидали. На одной семейной ипотеке продажи не вытянуть.

Очередной рубеж для рынка – грядущее исчерпание лимитов по "семейке". По оперативным данным ДОМ рф, на начало сентября остаток составлял 500 млрд руб., в августе выдача была 163 млрд руб. С такими темпами выдачи можно и до декабря дотянуть. Но за 5 дней сентября выдано уже 40 млрд, при таких темпах лимиты полностью будут исчерпаны уже в ноябре. С одной стороны – инфоповод для повышения спроса (когда только этот механизм перестанет работать?). С другой - многое будет зависеть от скорости, с которой будут перераспределяться лимиты между банками и приниматься (или нет) решение о новых лимитах.

Застройщики продолжают активно экспериментировать в поисках инструментов поддержки спроса: Рассрочки, траншевая и субсидированная ипотека и т.д. Стараются выявить наиболее успешные шаги конкурентов и максимально быстро внедрить. Только конкурировать приходится за относительно узкую прослойку клиентов, готовых покупать без льготной ипотеки.

На рынке аренды жилья усилились объемы маятникового перетока квартир из "краткосрочки" в "долгосрок" и обратно. Если с апреля по июль объем предложения в долгосрочной аренде колебался от 3,3 до 3,9 тысяч лотов (по ЦИАНу), то в августе количество вариантов выросло аж на 54%, и еще плюс 6% - за первую неделю сентября. И теперь на рынке представлено 6,3 тысячи квартир.

Это не значит, что арендаторы массово съехали - это собственники переводят свои объекты из посуточного сегмента в долгосрочный. Сезонное движение, однако ранее таких масштабов не наблюдалось. У арендаторов увеличился выбор. Правда, в период дефицита ставки успели вырасти. Теперь можно поторговаться. Главное - договориться так, чтобы при возобновлении туристического сезона не пришлось съезжать». #мнение

@yeltsovm

💬
👨Константин Апрелев,
основатель Российской гильдии риэлторов (РГР):

«Спрос на новостройки в России сократился с июля на 70%. Это произошло из-за отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки Центробанком до 18%.

Падение спроса приведет к снижению цен на новые квартиры. Думаю, где-то к началу 2025 года цены на новостройки упадут на 15–20%. В Москве уже есть застройщики, которые декларируют скидку в размере 35%. Некоторые девелоперы предлагают скидки 15–20%.

Если Центробанк не снизит ключевую ставку, то тренд на сокращение спроса, скорее всего, сохранится.

На фоне высокой ключевой ставки и отмены льготной ипотеки инвестиционная привлекательность жилья в новостройках упала. Сейчас большинство потенциальных покупателей ждет снижения цен.

Какая-то часть людей переориентировалась на вторичный рынок жилья, благодаря чему он немного оживился. Серьезного роста спроса ожидать не приходится, поскольку ключевая ставка остается высокой. При этом повышения цен на квартиры в России точно не будет». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

⚡️ Домклик рассмотрел структуру ипотечных кредитов, выданных Сбербанком в августе.

Аналитики отмечают, что в августе банк выдал 52,6 тыс. ипотечных кредитов (на 5,7% больше, чем в июле). Количество выдач ниже значений, которые отмечались в преддверии отмены массовой льготной ипотеки, но все же выше среднего показателя I квартала. Объем выдач составил 232,3 млрд рублей (+11,7% с июля).

Новостройки

Спрос частично восстановился – до 17,6 тыс. (+62,4% с июля). Доля первичного рынка в общей структуре ипотечных выдач увеличилась до ⬆️33,4% (+11,7 п. п. с июля). Основным драйвером спроса на первичном рынке остается семейная ипотека.

Вторичное жилье

Начиная с мая, количество выдач на вторичном рынке держится в диапазоне 32-35 тыс. В августе показатель составил 31,8 тыс. (-8,1% с июля). Доля вторичного рынка уменьшилась в августе до ⬇️60,5% (-9,1 п. п. с июля).

ИЖС

Спрос на рынке строящихся частных жилых домов продолжает спад: в августе количество выдач снизилось до 1,6 тыс. Это самый низкий показатель с июля 2022 года. Доля выдач на ИЖС также опустилась до минимального значения с апреля 2022 года – ⬇️3% (-2,1 п. п. с июля).

@rusipoteka

💬
👨Анатолий Аксаков,
глава комитета ГД по финрынку:

«Я полагал, что ЦБ может еще на два процента повысить ключевую, чтобы охладить инфляционное давление на финансовом рынке, связанное с дополнительным спросом на деньги, которые направлялись в разные сегменты.

Но, учитывая, что в последние две недели инфляционное давление падает, вполне возможно, что ЦБ в пятницу не повысит ключевую ставку, оставив ее на уровне 18%.

Если инфляционный пыл продолжит спадать и дальше, вполне возможно, что уже к концу этого года или в начале следующего ЦБ начнет снижать ключевую ставку.

В любом случае ЦБ будет продолжать следить за инфляционными процессами, сдерживать аппетиты тех, кто хочет, заняв деньги, заработать на инфляционном процессе». #мнение

@rusipoteka

🫧 На первичном рынке Москвы наблюдается дефицит квартир и апартаментов в готовых новостройках, сообщили аналитики компании «Метриум».

По данным «Метриум», на первичном рынке Москвы сегодня представлено 7427 квартир и апартаментов в готовых корпусах 190 новостроек. Доля первичного жилья с ключами составляет 10,1% от общего объема предложения в столице.

📉 За прошедший год число квартир и апартаментов в готовых новостройках в Москве сократилось на 15,2%, а их доля в суммарной экспозиции снизилась на 1,9 п.п. Кроме того, на 18,5% сократилось количество комплексов с ключами, в августе 2023 года их было 233.

Доля готового предложения составляет:

▪️в массовом сегменте – 9,6%
▪️в бизнес-классе – 13,3%
▪️в премиум-классе – 9,7%
▪️в элитном сегменте – 20,8%

Таким образом, только покупателям жилья элитного и делюкс-класса доступен широкий выбор вариантов с ключами. #первичка

@rusipoteka

👇 Доля рынка малых банков опустилась до минимума.

По данным ЦБ, по итогам II квартала в активах банковского сектора доля:

🔜малых банков снизилась более чем на 4,7 п.п., достигнув исторического минимума в 11,13%;
🔜крупных банков превысила 88%.

Такая динамика – результат «расчистки» банковского сектора, которая началась в 2013 году с приходом Эльвиры Набиуллиной на пост главы ЦБ.

За последние 10 лет количество кредитных организаций в РФ сократилось более чем вдвое– с 956 (на 1.02.2013) до 355 (на 01.08.2024).

@rusipoteka

Как себя чувствуют города миллионники после отмены льготных программ в августе 2024

Август в Москве показал падение в -20%, Новой Москве -46%, в Санкт-Петербурге -39%, посмотрим, что же происходит в регионах.

🔸В большинстве своем ситуация в крупных городах схожая с ситуацией в Москве и Санкт-Петербурге, в среднем падение в регионах -27%.

Но не все так пессимистично, в 6 городах продажи по ДДУ выросли, август мог быть локальным минимумом продаж новостроек, как прогнозировали некоторые аналитики.

🪫Лучший результат 66% в Омске, худший -57% в Красноярске.

📈Топ 5 городов по росту продаж по ДДУ:

Омск +66%
Ростов-на-Дону +21%
Новосибирск +10%
Самара +9%
Уфа +5%

📉 Топ 5 городов по снижению продаж по ДДУ:

Красноярск -57%
Новая Москва -46%
Санкт-Петербург -39%
Краснодар -37%
Воронеж -34%

Отдельно про Тюмень, июль был 873 ДДУ, в августе 905 ДДУ, +3.5% рост

🔥 @pulsprodajru

💬
👨Альберт Бахтизин,
доктор экономических наук, директор Центрального экономико-математического института РАН:

«Наши расчеты подтверждают, что жилье и финансовое стимулирование – основные (факторы, которые влияют на рост населения – прим.).

Есть понятие демографического креста.
▪️Одна линия идет вверх – это урбанизация.
▪️Другая вниз – рождаемость.
Связь прямая. В России в середине XX века в городах проживало 44% населения, сейчас – 75%, а к концу этого века будет 90%.

В городах очень маленькие квартиры, а тенденция последних лет – уменьшение площади жилья и рост этажности зданий – ставит крест на репродуктивных установках женщин. Рожать в таких условиях, по сути, в клетках, стимулов мало.

На момент его (материнского капитала – прим.) запуска в 2007 году это была очень полезная мера. Она дала 2,5-3 млн дополнительных рождений! Отличный эффект! Но он оказался временным. Ошибкой стал перенос выплаты на первого ребенка. В 2020 году, когда это сделали, коэффициент рождаемости вторых детей резко упал.

Кроме того, сейчас материнский капитал – 830 тысяч рублей. С одной стороны, прилично. Но с другой – на эту сумму, например, в Москве сегодня родившая мать сможет купить лишь два-три квадратных метра жилплощади. Как стимул для расширения жилья это уже не работает. Нужно повышать выплаты на второго ребенка, на третьего.

Во всем мире рождаемость в городах ниже, чем в сельской местности. Есть опыт "одноэтажной Америки". Там давно вокруг городов строят одно- и двухэтажные дома. Люди могут работать в городе, а жить за городом.

Сейчас там (в США – прим.) 90% зданий – односемейные дома. А в России 73% живут в квартирах. Средняя площадь жилья на одну семью
▪️в США – 200 кв. метров,
▪️в нашей стране – 57.
Все это отражается на рождаемости – в США она выше (коэффициент 1,66 против нашего 1,4).

По опросам, 60% российских семей при наличии возможности переехали бы в частный дом. Но им нужна льготная ипотека, а застройщикам – субсидии на дороги и инженерные сети к поселкам. И еще нужен госконтроль за ценами при строительстве». #мнение

@rusipoteka

⚡️ ЦБ увеличил ключевую ставку до 19%.

«Текущее инфляционное давление остается высоким. Годовая инфляция по итогам 2024 года, вероятно, превысит июльский прогнозный диапазон 6,5–7,0%. Рост внутреннего спроса все еще значительно опережает возможности расширения предложения товаров и услуг.

Требуется дополнительное ужесточение денежно-кредитной политики, для того чтобы возобновить процесс дезинфляции, снизить инфляционные ожидания и обеспечить возвращение инфляции к цели в 2025 году», – говорится в релизе.

❗️При этом ЦБ отмечает, что допускает возможность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании. #важное

@rusipoteka

Эксперты ожидают новый раунд повышения рыночных ипотечных ставок. Спрос на жилищные кредиты останется слабым, считают они.

🕊лександр Цыганов, завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета:

Любое повышение ключевой ставки ведет за собой кредитные ставки, которые соразмерно увеличиваются. Альтернативное решение – снижение операционных расходов и нормы прибыли, но этот вариант был в основном уже выбран ранее.

Ипотечные ставки могут вырасти в пределах 1 п. п., но на этот шаг пойдут не все банки. Ставки и сейчас высоки. Поэтому сильно анонсировать повышение не будут. В то же время возможно снижение ипотечных ставок за счет программ субсидирования от застройщиков. Этот вариант может стать очень весомым конкурентным преимуществом на фоне еще подросших ставок.

😇горь Додонов, аналитик ФГ «Финам»:

Текущие рыночные ипотечные ставки уже закладывали определенное ужесточение монетарной политики. Но после сегодняшнего решения регулятора, думаю, могут в ближайшие недели повыситься еще в пределах 0,5 п. п.

🅱️алерий Пивень, управляющий директор, руководитель группы рейтингов финансовых институтов АКРА:

Разрыв между рыночной и льготной ставкой настолько значителен, а сама рыночная ставка настолько высока, что возможные небольшие изменения ключевой ставки в ту или иную сторону уже не окажут влияние на спрос.

Выдачи ипотеки будут значительно уступать показателям 2023 года, что является отражением сворачивания ряда льгот. Кроме того, исчерпание лимита на предоставление семейной ипотеки может спровоцировать дальнейшее падение выдач при любой динамике процентных ставок. Многое будет зависеть от того, какие программы смогут предложить застройщики.

🧡атьяна Решетникова, замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи»:

Повышение ключевой ставки несет риск снижение лимитов по семейной ипотеке, что также может негативно отразиться на спросе. Поскольку субсидировать банкам до льготной ставки станет дороже, а у части кредитных организаций лимиты и без того находятся на пределе.

На первичном рынке сейчас застройщики находятся как между молотом и наковальней. С одной стороны – спрос снижается и по законам рынка необходимо его симулировать коррекцией цен, но с другой – инфляционные риски. Деньги от продаж застройщики получают только после сдачи дома в эксплуатацию, создают сложности с манипуляцией ценами, поэтому какого-то резкого снижения цен на новостройки мы не ждем. На вторичном рынке возможны повышенные дисконты на квартиры, где собственники заинтересованы в срочной продаже. #мнение

@rusipoteka

🏦 Эльвира Набиуллина, глава ЦБ РФ:

▪️Мы считаем, что завершение безадресной массовой программы ипотеки приведет к более сбалансированным темпам ее роста и не будет приводить к такому росту цен на жилье.

▪️По нашему прогнозу, ипотечные кредиты в 2024 году увеличатся на 7-12%. Это по тому прогнозу, который мы делали в июле. В октябре мы можем уточнить.

▪️Сейчас льготная ипотека после изменения параметров адресных программ тоже увеличивается в объемах, но делать выводы о долгосрочных тенденциях пока тяжело из-за произошедших изменений. Я думаю, что, как мы это раньше говорили, можно будет сделать такие выводы осенью. Мы будем мониторить эту ситуацию.

▪️Дополнительная инерция спроса, которая связана с получением массовой (льготной – прим.) ипотеки, ранее купленными квартирами, есть, потому что квартиры надо обустраивать и люди предъявляют спрос на потребительские кредиты. И такой шлейф, наверное, будет 1,5 года, может быть, 2 с учетом циклов строительства ремонта. Но тем не менее от нашей ключевой ставки тоже будет зависеть то, насколько люди будут готовы брать и в каких объемах потребительские кредиты на ремонт и так далее. И в целом все-таки влияние этого спроса на кредиты гораздо меньше, чем было влияние спроса на ипотеку перегретого, потому что объемы средств, необходимых для ремонта, конечно, гораздо меньше, чем стоимость квартиры.

▪️Когда говорят о последствиях завершения ипотеки под 8%, у нас приблизительно такая ставка рыночная была, когда у нас инфляция некоторое время держалась около 4%. Рыночные ставки были абсолютно доступны. Для Банка России очень важно привести инфляцию к цели. Это позволит развиваться рыночной ипотеке.

#Набиуллина #цбрф

@rusipoteka