Темпы вывода новых проектов на рынок сейчас максимальные: в октябре в строительство запущен рекордный за всю историю наблюдений месячный объем жилья — 5,6 млн кв. метров, что на 73% больше аналогичного показателя 2022 года и на 64% — 2021 года (по данным ДОМ.РФ). Всего за январь-октябрь 2023 года в России запущено более 38 млн кв. м новых проектов, а портфель строящегося жилья обновил максимум с начала 2020 г. и достиг в начале ноября 105,8 млн кв. м.

Основная причина запуска новых проектов — стремление застройщиков создать „задел“ по продажам до возможного отключения льготных ипотечных программ в середине следующего года; выбираются уже полученные разрешения на строительство.

На фоне этих рекордных цифр ДОМ.РФ вынужденно прогнозирует в 2024 году замедление выхода новых проектов на рынок из-за возможной нестабильности спроса в среднесрочной перспективе.

Несубсидируемая ипотека падает не только из-за снижение спроса на нее, но и по причине ужесточения макропруденциальных мер, когда банки вынуждены отказывать клиентам в выдаче потребительских кредитов.

«Мы видим существенное снижение спроса на несубсидируемую ипотеку и рост еще больше доли ипотеки, субсидируемой государством. Непропорционально будет расти доля субсидируемой государством ипотеки, поэтому думаю, что мы получим замедление портфеля до конца текущего года», – председатель правления банка Герман Греф.

Как ЦБ вынуждает рынок недвижимости идти на риски

Telegram-канал «Экономизм» для канала «Московская прачечная»

Сухой остаток действий регулятора за последние месяцы таков. Ставка выросла вдвое за три месяца, Инфляция с начала года – 5,5%, год к году – 6,7%. Курс доллара с начала года вырос на 29%, но где ЦБ, и где доллар — все и так знают, что регулятор на него уже не оказывает никакого влияния, кроме небольшой волатильности на интервенциях.

С рынком недвижимости ситуация становится угрожающей и продавцам вторички, и покупателям. Первые потеряли весь спрос из-за кредитов в 18+% годовых и вынуждены и демпинговать, даже с учетом «торга», который может уронить ценник объявления на 10%, и уходить в аренду, чтобы жилье не простаивало и приносило хоть что-то. Вторые — просто уходят в аренду, поскольку такие ставки выглядят уже не заградительными, а запредельными.

В результате вся история приходит к тому, от чего в моменте отказывалась, и это касается первички в том числе. К поиску новых инструментов для продаж.

Самый простой пример — рассрочка. На рынке новостроек этот продукт известен давно и вполне себе прилично работал. Высокий первый взнос — от 30 до 50%, разбив платежей до ЗОС или выдачи ключей поквартально или по полугодиям равными долями. Все скидки за кредит или полную оплату здесь отменялись — риски несет застройщик. Оставался торг, который сбавлял не более 2–3% от итоговой стоимости.

Теперь же этот инструмент начнет переноситься на вторичку. Математика здесь максимально проста. Повышаем первый взнос до 30–40% и договариваемся с продавцом о рассрочке. Да, ему это может быть неудобно и, скорее всего, будет. Но с одной стороны, это будет доход, который можно будет вывести из-под НДФЛ, поскольку это оплата проданного объекта, с другой, сделка все равно пойдет чисто, поэтому при альтернативе или кредитовании ее можно спокойно указывать как ежемесячный доход.

Для покупателя это идеальная история при текущих ставках. При стоимости квартиры в 15 миллионов и первом взносе в 30% остается 10,5 миллиона долга. Разбив его на 5 лет, получим 175 тысяч платежа в месяц. Если накинуть миллион на риски продавца, будет 191 тысяча. Внимание, вопрос: каким будет платеж при ипотеке под 18% годовых на 20 лет? 162 тысячи. Только не на 5 лет, а на 20. Профит.

ЦБ уже три года воюет с застройщиками из-за «альтернативных» способов привлечения покупателей. Сейчас регулятор сам довел людей до того, что они будут искать такие варианты расчетов с обходом кредитной системы.

4,6 триллиона рублей составит выдачи ипотеки Сбербанком по итогам 2023 года, показав рост примерно на 80% в сравнении с прошлым годом и 60% в сравнении с 2021.

«По данным Сбербанка за неполные 10 месяцев, объем выдач уже составляет около 3,7 триллиона рублей. Согласно нашим прогнозам, объем выдач за весь 2023 год составит порядка 4,6 триллиона рублей», - Герман Греф.

Сбербанк — один из бенефициаров программы льготной ипотеки наряду с рядом крупных банков и девелоперов. Россиян, взявших льготные ипотечные кредиты на жилье по неадекватно высоким ценам на перегретом рынке недвижимости, к выгодоприобретателям льготной ипотеки причислить сложно.

Ипотека поехала вниз.

На 19,4% упала выдача ипотеки в октябре по отношению к сентябрю, когда банки оформили кредитов на покупку жилья на рекордные 962 млрд рублей - так ипотечный рынок России начал реагировать на меры охлаждения, которые применили ЦБ и правительство для сдерживания его бурного роста.

В октябре объем выданных ипотечных кредитов составил 775,6 млрд рублей. Динамика жилищного кредитования в месячном выражении оказалась худшей среди всех сегментов рынка — объемы потребительского кредитования снизились на 9% (месяцем ранее этот сегмент уже пережил обвал на 20%), автокредитование выросло на 17%, POS-кредиты — на 4%.

От недвижимости все никак не отстанут

Алексей Кричевский специально для канала «Московская прачечная»

Не успела выйти статистика о том, что в ряде регионов аренда за месяц-два поднялась чуть ли не на четверть, а в среднем по России на 6% за октябрь из-за прироста ключевой ставки, начались новые вбросы вдогонку к старым.

Рост аренды был предсказуем и логичен. Люди не могут себе позволить платежи текущих размеров по вторичной недвижимости и решили переждать бурю, снимая жилье. Да, по ставкам сильно выше, чем полгода назад, но это все равно в 2–3 раза ниже ежемесячного платежа. Плюс тренд на повышение цен все равно начнет сдуваться через месяц-другой — на рынок аренды выйдут продавцы вторички, которые в ожидании покупателя захотят заработать хоть что-то. Так что здесь, в целом, все было понятно заранее.

Непонятно другое — что с интеллектом у некоторых законотворцев. Самая маразматичная фракция в очередной раз отметилась совершенно невменяемым законопроектом, в котором предлагается снизить ставку по льготной ипотеке до 3% годовых. Аргумент простой — люди смогут тянуть такие платежи. Только вот там забыли подумать о том, что в ответ на такую блажь девелоперы за пару недель доведут разницу в цене между новостройками и вторичкой до 50% с текущих 35–40%. И вносится проект ровно тогда, когда идет серьезная баталия между строительным лобби и финансами — Минфин и ЦБ наконец объединились против льготной ипотеки и жаждут ее закрыть, а тем временем правительство пытается быть хорошим для всех, выделяя дополнительно около 100 миллиардов на субсидирование жилищных кредитов, хотя льготное кредитование новостроек — это огромная дыра в бюджете.

Интересно, что в качестве налогов деньги, выделяемые на субсидирование, не возвращаются. Точнее, здесь нет мультипликативного выхлопа. Полтриллиона на 2024 год, заложенные под стройкредиты — это вдвое больше значений текущего года. При этом фактически они просто возвращаются в бюджет, а прибыль оседает в карманах застройщиков из-за того, что под субсидирование попадает и проектное финансирование. В результате за одну отрасль дважды платят налогоплательщики — сначала налогами, потом, собственно, за квартиры с дикими ценами.

Следующий шаг — расширение семейной ипотеки на вторичное жилье в небольших городах. Даст ли это прирост рождаемости, реальное улучшение условий для жизни? Вряд ли, потому что продавцы ликвидных юнитов начнут устраивать торги и повышать ценники, а за частью пойдут и остальные — кредит-то недорогой. Плюс альтернативы в виде новостроек нет. Берите или пока-пока, пусть следующий заходит. И для чего оно нужно, если есть механизм материнского капитала? Вот что стоило бы прокачать, а не выкачивать кэш из бюджета для банков.

Говорят, в профильных ведомствах власти должны работать спецы своего дела — врачи в Минздраве, учителя в Минобразовании и так далее. Кого тогда назначать в Минстрой — непонятно.

К предстоящим выборам президента весной 2024 власть планирует для населения социальный бонус — распространить льготную программу семейной ипотеки на вторичное жилье в небольших населенных пунктах с населением до 250 тысяч человек с учетом того, что строительство нового жилья там происходит в малых объемах. Заявленная цель — поддержка семей с детьми, что, безусловно, не может не радовать на фоне той демографической ямы, в которую рушится Россия последние годы, а программы материнского капитала явно недостаточно для повышения рождаемости.

Разработкой механизмов включения вторички в льготную ипотечную программу занимаются Минтруд совместно с Минстроем. Желающие свернуть льготную ипотеку Минфин и ЦБ заняли негативную выжидательную позицию, но от них иного ждать и не стоит — решение по семейной ипотеки на вторичное жилье сугубо политическое и, очевидно, будет озвучено Президентом в рамках предвыборной кампании, несмотря на то, что расходы федерального бюджета на льготную и семейную ипотеку в 2024 г. вырастут в четыре раза по сравнению с действующим законом о бюджете.

«Семейная ипотека» для семей с детьми выдается со ставкой от 6% годовых, первоначальный взнос — от 20%, срок кредита до 30 лет. Максимальная сумма займа составляет 12 млн рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн — для других регионов страны. За 10 месяцев 2023 г. объем выдачи существенно вырос относительно прошлых лет и составил 1,6 трлн руб.

Вопрос искусственной стимуляции спроса всегда был дискуссионным, особенно в отношении принципиально дефицитных рынков.

Таких, например, как рынок недвижимости.

Стимуляция спроса здесь работает лишь на короткой дистанции, а уже на средний рынок выравнивает спрос и предложения, создавая опасный ценовой дисбаланс. Самый очевидный пример — льготная ипотека, которая в российском исполнении преследует две ключевые цели:

Во-первых, поддержка молодых семей.

Во-вторых, стимуляция строительного сектора.

Изначально предполагалось, что в условиях нестабильной экономики есть опасность сокращения спроса на жилплощадь, особенно среди молодежи, что вызовет кризис в строительной отрасли, а по цепочке и во всей экономике. Поэтому для покупки первого собственного жилья для семей с возрастом супругов до 35 лет ввели линейку субсидированных ипотек с обязательным условиям — покупкой жилья в новостройке.

Эта мера медленно, но верно потащила вверх цены именно на возводимое жилье. Произошла аномалия: квартиры в еще в строящихся домах на 20-30% дороже, чем уже в готовых. При этом покупатели потенциально страдают дважды: когда переплачивают при покупке и когда теряют при возможной перепродаже.

Кроме того, данная ситуация — не фиксированная: после резкого повышения ключевой ставки произошел небольшой всплеск продаж и, как следствие, цен на рынке, поскольку граждане в срочном порядке стали брать недвижимость по ранее одобренным кредитам.

В обозримом будущем нас ожидает резкий обвал и продаж и цен. Разница между первичкой и вторичкой увеличится, что полностью нивелирует разницу между квартирами купленными на вторичном рынке по обычной ипотеке, либо в новостройках по льготной.

Правительство предлагает отменить субсидирование новых ипотек с 1 июля 2024 года, в том числе еще и потому, что обслуживание действующих льгот в федеральном бюджете 2024-2026 года обойдутся в 453 млрд рублей.

Итогом всей программы стали раздутые цены на жилье, огромное бюджетное бремя, а взамен власти получили лишь краткосрочные эффекты стимуляции экономики и доступности жилья.

Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в России составила 143 тыс. руб. в новостройках. Это максимум с весны 2022 года.

Вторичка по-прежнему отстает более чем на 40%, квадрат там обойдется в 100 тыс. руб. И разрыв продолжает нарастать. Причина прежняя, рынок новостроек разогревает льготная ипотека, а получить кредит на старое жилье можно только под заградительный рыночный процент.

Такой поломанный рынок несет большую угрозу. Если должник не может платить по ипотеке, реализовать залоговое имущество банк сможет только с огромным дисконтом.
@nebrexnya

🏦📈❓101,2 трлн рублей — таков суммарный портфель кредитов населения и бизнеса по итогам сентября, причем основная часть кредитного портфеля — 70,5 трлн рублей составляют займы бизнесу, а 30,7 трлн рублей — кредиты населению, из них ипотечные — 17,1 трлн рублей. С начала 2023 года кредитный портфель вырос на 19% и составляет около 67% ВВП.

Спрос бизнеса на заемное финансирование обусловлен восстановлением деловой активности в экономике и замещением внешнего долга. Предприятия берут больше средств, чтобы удовлетворить внутренний спрос на фоне ухода ряда иностранных компаний с рынка. Также на динамику корпоративного кредитного портфеля заметное влияние оказала валютная переоценка на фоне серьезного снижения курса рубля. Определенный эффект возымели меры правительства по стимулированию отечественного производства товаров и услуг.

Беспокойство вызывает розничное кредитование, где наметился перегрев. Повышение задолженности по взятым гражданами кредитам значительно опережает увеличение доходов населения, на фоне инфляции у людей падает уровень благосостояния, при этом долговая нагрузка россиян увеличивается, прежде всего в жилищном кредитовании, возможен рост просроченной задолженности.

На 1 октября прирост ипотеки за 12 месяцев превысил 32%, а номинальные среднедушевые доходы населения увеличились по итогам второго квартала всего на 8,2% в сравнении с аналогичным периодом 2022 года. Качество выдаваемой ипотеки очень низкое — за последние два года заемщикам с высокой долговой нагрузкой (80% среднемесячных доходов уходит на погашение кредитов) выдали почти половину всех ипотечных ссуд; а каждый второй кредит на жилье выдается с небольшим первоначальным взносом (до 20%).

Особой угрозы набранный бизнесом портфель займов не несет, заемные средства должны стать основой для роста экономики в этом и следующем годах. На фоне повышения ключевой ставки до 15% рынок кредитования ожидает охлаждение в два-три раза, что снизит риски прежде всего в части розничных займов.

👁 Обзор событий и трендов от «Кремлевского пересмешника» — не пропусти важное в стремительно меняющейся повестке:

🔥 Геополитика. Власти Израиля заявили, что ХАМАС как военная структура на севере сектора Газа больше не существует — конфликт же на Ближнем Востоке в целом рутинизируется: дальнейшей эскалации с вовлечением других стран не предвидится. Параллельно Запад охватила волна пессимизма по отношению к «украинскому кризису» — СМИ то и дело продвигают пораженческие тезисы, а в американском обществе с каждым днем растет количество вопросов к механике и целесообразности трат на Украину. Без оптимизма комментирует ситуацию на фронте и само украинское руководство, подчеркивающее огромное число проблем ВСУ на поле боя. Киеву приходится сокращать невоенные расходы для хотя бы сохранения статуса-кво. Главным бенефициаром от конфликтов по всему миру выходит американский ВПК, который ставит рекорды по финансированию.

🤑 Экономика. Потребление российских семей начало восстанавливаться впервые со второго квартала 2022-го года — ранее траты снижались из-за разгона инфляции и перехода населения к сберегательной модели. При этом параллельно растет долговая нагрузка россиян — повышение задолженности по взятым гражданами кредитам значительно опережает увеличение доходов населения. Тем временем темпы ипотечного кредитования в октябре существенно (-14,2%) замедлились по сравнению с октябрем. Параллельно Евросоюз анонсировал санкции против российских алмазов в 12-ом пакете, а Иран решил помочь Армении покончить с газовой зависимостью от Кремля.

Интересные материалы от: Мадам Секретарь, ТелеСтрим, Тайная канцелярия, Распутица, Cass&Ra, Россия не Европа, Неудаща, Кремлёвский мамковед, Бетон, деньги, два столба, Небрехня, Пауки в банке