По итогам прямой линии Президента ждём распространения программы льготной ипотеки в новых регионах России на вторичное жилье.

Как мы и предполагали, на сегодняшнем заседании Совет директоров Центробанка РФ в очередной, пятый раз за год повысил ключевую ставку с 15 до 16%.

Причины этого шага очевидны — в преддверие Нового года и следующих за ним праздников, традиционно характеризующихся низкой деловой активностью, а так же ожидающих страну в марте 2024 года президентских выборов, к которым властям нужно показать низкую инфляцию. Других эффективных инструментов, которые позволят быстро оказать влияние на рынок, у правительства просто нет.

Кроме того, власти прекрасно понимают, что продержаться на абсолютно некомфортной для бизнеса и банков ставке нужно будет совсем недолго — сразу после президентских выборов ставку снизят,что, в свою очередь, вызовет в стране всплеск экономической активности.

А с инфляцией к тому времени что-нибудь придумают — например, вновь обяжут экспортеров продавать большую часть валютной выручки для стабилизации валютного курса. А может и само как-нибудь все разрулится, но это не точно, уважаемые читатели.

Ставок больше нет

Сегодня Набиуллина решила окончательно решила добить ипотечное кредитование, закрутив последние гайки на ключевой ставке поднятием до 16%. ЦБ принял это решение в связи с выдвижением Путина на новый срок ростом инфляции — предполагается, что больше увеличений не будет, потому что выше уже некуда. Вчера Путин пророчил ее взлет до уровня 7%, а теперь регулятор надеется, что она упадет до 4%. Подозреваем, что в апреле 2024 года инфляция снова поползет вверх, а рубль — вниз.

К чему в итоге приведут эти игрища с повышением ставок? В первую очередь к увеличению пузыря на рынке недвижимости — россияне не могут себе позволить ипотеку под высокий процент, следовательно — не покупают квартиры, жилье не продается, а застройщики банкротятся. В будущем появится огромное количество долгостроев с новой волной обманутых дольщиков и, конечно, высокий ценник на съемное жилье — спрос рождает повышение аренды.

В масштабах страны — бедность. С ней Путин борется больше двадцати лет и менять традиции на новом сроке не станет. Зато обогнали, наконец, Украину — там ключевая ставка Нацбанка ниже.

Решение главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной поднимать ключевую ставку все выше и выше, до 16% сотрясает рынок недвижимости и лишает людей доступного жилья. Именно такие последствия имеет проводимая ЦБ политика по ликвидации экономического роста в стране.

Ключевую ставку ЦБ повышает, чтобы остановить рост цен и инфляцию: сейчас по мнению Эльвиры Набиуллиной спрос превышает предложение, и вернуть баланс может только радикальное сокращение денежной массы. Нужного эффекта играми с ключевой ставкой добиться пока явно не удалось. По оценке холдинга «Ромир» реальная потребительская корзина граждан с февраля 2022 года подорожала на 47,9%. Зато с лихвой получили перекосы на рынке недвижимости.

Вторичный рынок недвижимости вынужден жить в условиях заградительных ставок по ипотеке. Так, например, у Сбера полная стоимость кредита для подержанной квартиры составляет 17,492-21,415%. Смысла в такой дорогой ипотеке никакого нет. В таких условиях у людей не остаётся выбора – приходится покупать квартиры в новостройках. Искусственно созданный спрос закономерно ведёт к росту цен.

В Москве в старых границах по итогам 11 месяцев 2023 года было продано на 35% больше квартир и апартаментов, чем за аналогичный период 2022 года. Цена квадратного метра при этом выросла на 19%. В Новой Москве девелоперы продали на 40% больше квартир и апартаментом по ценам на 7% выше. По оценке управления Росреестра по г. Москве только с июля по ноябрь 2023 года стоимость квадратного метра в столице выросла на 23%. Теперь в пределах МКАДа метр стоит более ₽393,5 тыс. Эксперты отмечают, что рост цен в ноябре был обусловлен тем, что на рынке уже просто не осталось самых доступных предложений – скупили всё.

И чем выше ключевая ставка, тем сильнее перекосы между первичным и вторичным рынком, и тем сильнее будет дальнейший кризис на рынке недвижимости. На решение ЦБ пришлось срочно реагировать кабмину: Михаил Мишустин подписал постановление, по которому первоначальный взнос по льготной ипотеке повышается с 20% до 30%. После повышения ключевой ставки осталось только сделать жильё недоступным для всех, чтобы избежать перекосов и дальнейшего кризиса.

Спрос на жилье в России сохраняется

Об этом заявил глава Минстроя Файзуллин, отвечая на вопрос, как скажется повышение первого взноса по льготной ипотеке. Он отметил, что спрос на квартиры только крепчает.

«Программы льготной ипотеки продолжают работать до 1 июля. Будем смотреть, как рынок отреагирует на это охлаждение ситуации», — сообщил министр.

Ранее в России решили увеличить до 30% первоначальный взнос по ипотекам, выдаваемым по ставке в 8%, а также ограничить максимальный размер таких кредитов до 6 млн рублей во всех регионах.

Однако чем жилье для россиян становится недоступнее, тем сильнее растет ажиотаж. А это, в свою очередь, порождает другой порочный круг: растут цены — застройщики уменьшают площадь квартир — усиливается спрос — повышаются цены. Квартирный вопрос для россиян стал снова актуальным.

Эксперты говорят, что об ипотечном пузыре можно волноваться, когда число просрочек по жилищным займам в общей сложности превышает 2%. Еще один признак назревания опасной ситуации – рост спекуляций на рынке.

Все больше покупок квартир в рамках программы «семейная ипотека» приходится на малогабаритное жилье – студии и однушки, непригодные для проживания семей с детьми. Это происходит из-за перегрева рынка недвижимости, поэтому «семейная ипотека» нуждается в корректировках, так как в своем нынешнем виде она перестала выполнять главную задачу – помогать семьям с детьми приобретать жилье нормальной площади, подходящее для семейного проживания. Также проблема семейной ипотеки приобретает политический оттенок на фоне предвыборной кампании Президента.

К примеру в Москве, с учетом минимального первоначального взноса в 20% и кредитного лимита 12 млн руб., по программе семейной ипотеки можно купить квартиру стоимостью максимум 15 млн руб. – этого хватит на студию или однушку, а если на двушку – то очень небольшую и где-нибудь за МКАД. В регионах, конечно, цены ниже, но там и максимальная сумма кредита 6 млн руб., поэтому ситуация не сильно отличается от московской.

На фоне увеличения стоимости метра растет и спрос на малогабаритные квартиры – покупатели просто не могут позволить себе жилье побольше, даже если оно им действительно нужно. По статистике «Дом.рф» за 8 месяцев 2023 г., 33% купленных по семейной ипотеке квартир были студиями или однушками.

С одной стороны, льготные ипотечные программы перегрели рынок недвижимости по ценам, а с другой – спровоцировали резкое увеличение доли малогабаритных квартир в предложении, чтобы укладываться в лимиты льготных программ. Не трудно догадаться, что этот перекос в пользу малогабаритного жилья в дальнейшем будет крайне негативно сказываться на демографической ситуации в стране. Увеличение кредитных лимитов создаст дополнительное давление на бюджет, которому льготные программы обходятся все дороже из-за роста ключевой ставки. Кроме того, эффект от этой меры очень быстро сойдет на нет, так как застройщики просто снова поднимут цены.

Поэтому, чтобы семейная ипотека реально решала поставленные перед ней задачи, необходимо преодолеть две проблемы:
•Семейная ипотека не должна перегревать рынок, не должна провоцировать рост цен
• Семейная ипотека должна стимулировать застройщиков строить квартиры нормальных площадей, пригодных для семейного проживания с детьми, а не 15-20-25-метровые скворечники.

⚡️РБК: За 2023 год количество инвестиций в коммерческую недвижимость увеличилось на 42%.

На фоне инфляции и рисков заморозки счетов на зарубежных фондовых рынках, опытные инвесторы всё чаще берут курс на приумножение капитала через вклады в коммерческую недвижимость.

К примеру, так действует Игорь Бондаренко — инвестор со стажем более 4 лет, основатель школы коммерческой недвижимости, постоянный спикер крупнейших инвестиционных форумов.

В своём канале Игорь рассказывает:

✅ Какие проекты в области коммерческой недвижимости приносят максимальную доходность?
✅ Как инвестировать в твёрдые активы и получать доходность от 50% годовых на коммерческой недвижимости, вложив всего 1 млн рублей?
✅ Как выбрать проверенные проекты, которые обеспечат максимальную безопасность ваших денег?
А также разбирает множество других актуальных вопросов из мира инвестиций в коммерческую недвижимость.

🎁 Подписывайся на канал и не забудь забрать подарок у бота в закрепе: бесплатный вводный курс по Девелопменту.

👷‍♂️🛠️🏗️ Северная Корея спасает Новосибирскую область: Минстрой РФ был вынужден направить заявку в Северную Корею на отправку в Сибирь 2000 рабочих. Северная Корея оказывается не абсолютно закрытой и изолированной страной - рабочая сила является основой экспорта. Но прибегают к северокорейским рабочим только в крайнем случае.

В областном Минстрое отмечают, что Новосибирская область испытывает дефицит в 4500-5000 человек, в основном в сфере строительства. Есть версия, что причиной дефицита стал слишком быстрый рост жилищного строительства. Благодаря ажиотажному спросу на новостройки и недоступности вторичного жилья из-за заградительных ставок ЦБ, за 11 месяцев 2023 года было введено 2,6 млн кв. м. жилья при том, что план изначально был немногим более 2 млн кв. м. на год.

Однако, если немного заглянуть в историю, то становится ясно, что дефицит кадров возник не только что. Просто в правительстве Андрея Травникова этой проблемой предпочитали не заниматься. Даже в ноябре спокойного и комфортного 2021 года специалисты hh.ru отмечали, что в Новосибирской области не хватает врачей и строителей: на одну вакансию в лучшем случае имеется один претендент.

Осенью 2022 года на одну строительную вакансию приходилось 0,9 кандидатов, а по итогам первого квартала 2023 года в сфере строительства на одну вакансию приходилось уже только 0,8 резюме при комфортной для работодателей норме в 5-6 резюме. Это, конечно, не 0,3 резюме на одну вакансию, которые наблюдаются в сфере добычи сырья, но тоже недвусмысленный признак серьёзного кризиса.

Первая и самая очевидная причина острого дефицита кадров - недостаточные зарплаты в отрасли. Но какие они на самом деле - знают только работодатели. Даже министр строительства Новосибирской области Алексей Колмаков признаёт , что официальная статистика по зарплатам не имеет ничего общего с реальностью: “Я не буду называть цифры. Есть цифры статистические, а есть фактические”.

“Региональный центр мониторинга цен строительных ресурсов” тоже соглашается с тем, что “показатели службы статистики не всегда отражают реальную картину”. Но это не мешает Колмакову утверждать, что даже хорошими зарплатами на стройку не заманить людей, а регценту передавать данные о зарплатах в областное правительство. Если верить этим официальным искажённым данным (не известно, в какую сторону - большую или меньшую), то средняя зарплата строителя первого разряда составит в 2023 году ₽ 45942 - сейчас курьеры и таксисты зарабатывают в 2 раза больше.

Проблема известна давно, но её не решают. Долгое время в Новосибирской области проводили крайне консервативную политику в отношении трудовых мигрантов. В 2023 году Новосибирская область стала единственным регионом страны, которая сократила число квот на работу мигрантов. Так что нынешний кризис в сфере строительства - закономерный результат действий и бездействия областных властей.

Кто сказал, что в Москве много новостроек? В 30 районах столицы возводимых домов нет вообще. Новостройки распределены по 95 районам «старой» Москвы, где экспонируется 1 041 корпус МКД в виде квартир и апартаментов, или около 46,4 тыс. лотов.

Районом-лидером по числу стартов разных классов домов, как с квартирами так и с апартаментами, вышедших в продажу в 2023 году, стало Покровское-Стрешнево, где за год в продажу вышло максимальное число корпусов в Москве – 23 в новых и запущенных ранее проектах. По объему предложения в лотах район находится на 3 месте среди всех районов «старой» Москвы с общим показателем в 2,3 тыс. лотов.