Приветствуем вас на канале агентства недвижимости Rebaz, г. Валенсия, Испания.
Агентство основано мной, Антоном Шулико, опытным агентом из Санкт-Петербурга.
Хотя всю жизнь я работал именно с промышленно-складской недвижимостью, в Валенсии решил сосредоточиться на продаже жилой недвижимости.
Подробнее о жизни в Валенсии читайте в моем личном блоге @movetospain ✌️
Начинаем работу мы с эксклюзивной продажи квартиры в современном доме в центре Валенсии! 🥳
Подписывайтесь на канал! ✌️
Здесь мы будем размещать наши объекты, обзоры райнов города и экспертные статьи о рынке недвижимости Валенсии и Испании.
Агентство основано мной, Антоном Шулико, опытным агентом из Санкт-Петербурга.
Хотя всю жизнь я работал именно с промышленно-складской недвижимостью, в Валенсии решил сосредоточиться на продаже жилой недвижимости.
Подробнее о жизни в Валенсии читайте в моем личном блоге @movetospain ✌️
Начинаем работу мы с эксклюзивной продажи квартиры в современном доме в центре Валенсии! 🥳
Подписывайтесь на канал! ✌️
Здесь мы будем размещать наши объекты, обзоры райнов города и экспертные статьи о рынке недвижимости Валенсии и Испании.
❤3
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Продаем современную квартиру в идеальном состоянии в 🗺📌центре Валенсии. Квартира площадью 64 м² разделена на 2 студии со своими кухнями и удобствами.
Квартира расположена в уютной и тихой части городского центра всего в 300 м от Mercat Central в современном здании 2018 года постройки, свободна от обременений и арендаторов. Идеально для жизни или инвестиций.
Upd: Цена квартиры снижена: 280 000 евро, без учета налога на покупку, нотариуса, расходов на регистрацию.
Продажа без комиссии.
Подробнее в объявлении на Idealista.
Бонусы за результативную рекомендацию и прямой контакт с покупателем. ✌️
Будем рады ответить на ваши вопросы по телефону и в сообщениях:
📱+34624144242
💬 @godofspain
🌐 rebaz.es
Агентство недвижимости Rebaz
Наш канал: @rebazes
Квартира расположена в уютной и тихой части городского центра всего в 300 м от Mercat Central в современном здании 2018 года постройки, свободна от обременений и арендаторов. Идеально для жизни или инвестиций.
Upd: Цена квартиры снижена: 280 000 евро, без учета налога на покупку, нотариуса, расходов на регистрацию.
Продажа без комиссии.
Подробнее в объявлении на Idealista.
Бонусы за результативную рекомендацию и прямой контакт с покупателем. ✌️
Будем рады ответить на ваши вопросы по телефону и в сообщениях:
📱+34624144242
💬 @godofspain
🌐 rebaz.es
Агентство недвижимости Rebaz
Наш канал: @rebazes
👍5🥴2❤1🔥1
Forwarded from Переезд в Испанию 🇪🇸🏃♂️🏃♀️👦🏼🧒🏼👶🏼
🇪🇸🏙 Покупка квартиры в Испании.
Сама схема купли-продажи квартир в Испании значительно отличается от российской практики. Что вызвано, вероятно, законодательством, деловыми традициями и рынком продавца.
Этапы покупки:
1. Поиск квартиры. Основной ресурс: idealista, прочие: fotocasa, pisos... Больше порталов с квартирами
2. Осмотры вариантов. Не будем погружаться в то, как смотреть и выбирать квартиры. Но скажу, что есть услуга осмотра с архитектором - он выявит технические проблемы (протечки, грибок, трещины и пр). Цена порядка 100-150 евро. Но мы не использовали.
3. Выбор квартиры. Отправка сигнала, т.е. предложения о цене продавцу. Чтобы агентство направило ваше предложение по цене продавцу, как правило, необходимо подтвердить серьезность намерений, подкрепив предложение авансом около 1% от суммы сделки. Этот аванс обычно идет на счет агентства. Далее, если продавец соглашается, то сигнал идет в зачет оплаты ДКП. Если продавец отказывается, то сигнал вощвращается. И если продавец соглашается, а вы передумали покупать, сигнал уходит продавцу в качестве компенсации суеты.
4. Договор задатка, он же Arras. При подтверждении сигнала делают аррас, по которому покупатель отправляет переводом 10% продавцу (реже - агентству). Назначается предельный срок сделки купли-продажи. Обычно от 2 до 4 месяцев, но фактически можно и быстрее купить. Вопрос, свободна ли квартира, готовы ли у покупателя деньги и пр. Аррас аналогичен российскому пониманию задатка: обязывает продавца продать и в случае отказа одной из сторон предусмотрен штраф в размере суммы задатка.
5. Юридическая проверка. Лучше иметь юридическое сопровождение с самого начала, но на таком рынке приходится быстро принимать решения о покупке. Поэтому начинать юридическую проверку обычно имеет смысл после одобрения сигнала или даже арраса. Так как в аррасе обычно прописывается, что квартира продается без обременений и арендаторов, так что в случае обнаружения оных при проверке в теории вы без проблем откажетесь от сделки и вернете задаток.
6. Покупатель выбирает нотариуса, некоторые имеют плохие отзывы на картах гугл (долго оформляют бумаги, делают ошибки и пр), так что осторожнее с этим. Назначаете дату и время подписания. Юрист или агентство передает документы для подготовки нотариусом договора купли-продажи (ДКП или по-нашему Contato de compraventa).
7. Сделка и оплата. Как правило, в день сделки при подписании ДКП у нотариуса покупатель передает банковский чек (чеки) на оставшиеся 90% суммы сделки продавцу.
И это, конечно, шок. Потому что в России давно главной схемой расчетов является аккредитив, а теперь еще и эскроу счет. Банковского чека (БЧ) в РФ, 16 лет проработав в недвижимости, я даже не видел ни разу.
БЧ можно сделать в банке накануне сделки. Он выписывается на имя продавца и может быть обналичен им в свою пользу в любом отделении вашего банка. Если же сделка не состоится, вы можете вернуть бч в свой банк и деньги вернуться вам на счет. БЧ, естественно, лучше не терять, что будет в этом случае, пока не выяснял.
Другим вариантом является перевод OMF, это запланированный перевод, осущесивляется моментально по звонку покупателя в банк, но его нужно готовить заранее, есть комиссия, и он менее удобен.
8. Оплата комиссии агентства (обычно 3% + НДС) производится чеком или переводом накануне сделки.
9. Оплата налога на переход права собственности (ITP). Этот налог равен 10% от суммы ДКП, и его следует оплатить в течение 30 дней с даты сделки. Есть скидки молодым и небогатым.
10. Оплата услуг нотариуса - порядка 1000 евро, но 2/3 по закону (не знаю, какому именно, так мне сказала юрист) платит продавец и 1/3 - покупатель. Так что еще 330 евро с покупателя.
11. Регистрация сделки осуществляется юристом или специальной компанией, цена от 300 до 400 евро. Процесс занимает 2 месяца, но уже в день сделки нотариус выдаст вам Copia simple ДКП, с которым можно сделать многое: оформить прописку в приобретенной квартире, переоформить комуслуги на. свое имя и пр.
12. Поздравляю с покупкой квартиры! 🥳✌️
#инвестиции #квартиры
@movetospain
Сама схема купли-продажи квартир в Испании значительно отличается от российской практики. Что вызвано, вероятно, законодательством, деловыми традициями и рынком продавца.
Этапы покупки:
1. Поиск квартиры. Основной ресурс: idealista, прочие: fotocasa, pisos... Больше порталов с квартирами
2. Осмотры вариантов. Не будем погружаться в то, как смотреть и выбирать квартиры. Но скажу, что есть услуга осмотра с архитектором - он выявит технические проблемы (протечки, грибок, трещины и пр). Цена порядка 100-150 евро. Но мы не использовали.
3. Выбор квартиры. Отправка сигнала, т.е. предложения о цене продавцу. Чтобы агентство направило ваше предложение по цене продавцу, как правило, необходимо подтвердить серьезность намерений, подкрепив предложение авансом около 1% от суммы сделки. Этот аванс обычно идет на счет агентства. Далее, если продавец соглашается, то сигнал идет в зачет оплаты ДКП. Если продавец отказывается, то сигнал вощвращается. И если продавец соглашается, а вы передумали покупать, сигнал уходит продавцу в качестве компенсации суеты.
4. Договор задатка, он же Arras. При подтверждении сигнала делают аррас, по которому покупатель отправляет переводом 10% продавцу (реже - агентству). Назначается предельный срок сделки купли-продажи. Обычно от 2 до 4 месяцев, но фактически можно и быстрее купить. Вопрос, свободна ли квартира, готовы ли у покупателя деньги и пр. Аррас аналогичен российскому пониманию задатка: обязывает продавца продать и в случае отказа одной из сторон предусмотрен штраф в размере суммы задатка.
5. Юридическая проверка. Лучше иметь юридическое сопровождение с самого начала, но на таком рынке приходится быстро принимать решения о покупке. Поэтому начинать юридическую проверку обычно имеет смысл после одобрения сигнала или даже арраса. Так как в аррасе обычно прописывается, что квартира продается без обременений и арендаторов, так что в случае обнаружения оных при проверке в теории вы без проблем откажетесь от сделки и вернете задаток.
6. Покупатель выбирает нотариуса, некоторые имеют плохие отзывы на картах гугл (долго оформляют бумаги, делают ошибки и пр), так что осторожнее с этим. Назначаете дату и время подписания. Юрист или агентство передает документы для подготовки нотариусом договора купли-продажи (ДКП или по-нашему Contato de compraventa).
7. Сделка и оплата. Как правило, в день сделки при подписании ДКП у нотариуса покупатель передает банковский чек (чеки) на оставшиеся 90% суммы сделки продавцу.
И это, конечно, шок. Потому что в России давно главной схемой расчетов является аккредитив, а теперь еще и эскроу счет. Банковского чека (БЧ) в РФ, 16 лет проработав в недвижимости, я даже не видел ни разу.
БЧ можно сделать в банке накануне сделки. Он выписывается на имя продавца и может быть обналичен им в свою пользу в любом отделении вашего банка. Если же сделка не состоится, вы можете вернуть бч в свой банк и деньги вернуться вам на счет. БЧ, естественно, лучше не терять, что будет в этом случае, пока не выяснял.
Другим вариантом является перевод OMF, это запланированный перевод, осущесивляется моментально по звонку покупателя в банк, но его нужно готовить заранее, есть комиссия, и он менее удобен.
8. Оплата комиссии агентства (обычно 3% + НДС) производится чеком или переводом накануне сделки.
9. Оплата налога на переход права собственности (ITP). Этот налог равен 10% от суммы ДКП, и его следует оплатить в течение 30 дней с даты сделки. Есть скидки молодым и небогатым.
10. Оплата услуг нотариуса - порядка 1000 евро, но 2/3 по закону (не знаю, какому именно, так мне сказала юрист) платит продавец и 1/3 - покупатель. Так что еще 330 евро с покупателя.
11. Регистрация сделки осуществляется юристом или специальной компанией, цена от 300 до 400 евро. Процесс занимает 2 месяца, но уже в день сделки нотариус выдаст вам Copia simple ДКП, с которым можно сделать многое: оформить прописку в приобретенной квартире, переоформить комуслуги на. свое имя и пр.
12. Поздравляю с покупкой квартиры! 🥳✌️
#инвестиции #квартиры
@movetospain
❤4👍1
Forwarded from Переезд в Испанию 🇪🇸🏃♂️🏃♀️👦🏼🧒🏼👶🏼
🏡🌃🌇 Ресурсы для тех, кто ищет квартиру, комнату в аренду.
✍️ Пишите в комментариях, какие ресурсы были для вас полезны (без рекламы агентов и агентств, пожалуйста), дополню пост. По телеге так вообще не умею искать группы, так что выручайте. ✌️
⚠️ Я не несу ответственности за данные ресурсы.
⚠️ Никогда не отправляйте предоплату до осмотра жилья.
⚠️ Запрашивайте документы о собственности при подписании договора аренды. Получить nota simple (выписка об объекте), потребуется certificado digital.
🇪🇸 Испанские порталы недвижимости (Валенсия):
🏘 Idealista.com
🏘 Fotocasa.es
🏘 Pisos.com
🏘 Yaencontre.com
🏘 Tucasa.com
🏘 Enalquiler.com
🏘 Habitaclia.com
Группы Телеграм:
🛏 Форум Недвижимость
🇪🇸 @valenciaerasmus
👥 Группы в Фейсбук:
🛋 Недвижимость в Валенсии
🛋 Валенсия Отдых Аренда Работа
🛋 Валенсия сдаём-снимаем комнаты
Groups in 🇪🇸Spanish/ 🏴English:
🛋 Valencia Alquiler de Habitaciones
🛋 Expats Valencia Rooms for Rent
🛋 Valencia Rooms Flats
Посуточная аренда:
🌃 Airbnb.com
🌃 Booking.com
🌃 Ostrovok.ru (оплата картами банков РФ)
🌃 Rentalia.com
Помесячная аренда:
🌇 Spotahome.com
🌇 EnAlquiler.com
🌇 Thehomelike.com
#арендаваленсия #арендаквартир #арендакомнат #долгосрочнаяаренда #краткосрочнаяаренда
✍️ Пишите в комментариях, какие ресурсы были для вас полезны (без рекламы агентов и агентств, пожалуйста), дополню пост. По телеге так вообще не умею искать группы, так что выручайте. ✌️
⚠️ Я не несу ответственности за данные ресурсы.
⚠️ Никогда не отправляйте предоплату до осмотра жилья.
⚠️ Запрашивайте документы о собственности при подписании договора аренды. Получить nota simple (выписка об объекте), потребуется certificado digital.
🇪🇸 Испанские порталы недвижимости (Валенсия):
🏘 Idealista.com
🏘 Fotocasa.es
🏘 Pisos.com
🏘 Yaencontre.com
🏘 Tucasa.com
🏘 Enalquiler.com
🏘 Habitaclia.com
Группы Телеграм:
🛏 Форум Недвижимость
🇪🇸 @valenciaerasmus
👥 Группы в Фейсбук:
🛋 Недвижимость в Валенсии
🛋 Валенсия Отдых Аренда Работа
🛋 Валенсия сдаём-снимаем комнаты
Groups in 🇪🇸Spanish/ 🏴English:
🛋 Valencia Alquiler de Habitaciones
🛋 Expats Valencia Rooms for Rent
🛋 Valencia Rooms Flats
Посуточная аренда:
🌃 Airbnb.com
🌃 Booking.com
🌃 Ostrovok.ru (оплата картами банков РФ)
🌃 Rentalia.com
Помесячная аренда:
🌇 Spotahome.com
🌇 EnAlquiler.com
🌇 Thehomelike.com
#арендаваленсия #арендаквартир #арендакомнат #долгосрочнаяаренда #краткосрочнаяаренда
❤2
Forwarded from Переезд в Испанию 🇪🇸🏃♂️🏃♀️👦🏼🧒🏼👶🏼
#ипотека
📈 Есть ли смысл брать квартиру в ипотеку? Точно есть*, пока цены на квартиры растут. В таком случае цена кредита окупается ростом стоимости квартиры.
Рынок недвижимости Валенсии продолжает рост (👈⚠️ очень интересный и бесплатный инструмент для оценки рынка от портала Idealista, собрана статистика а 2006 г, можно фильтровать по рнгиону и муниципалитету).
Впрочем, не стоит забывать, что после роста возможны коррекция или даже падение как в 2008 г.📉, например.
Ставки в ЕС низкие 4-5%, но кредиты выдаются в евро.
Соответственно, брать кредит, имея доходы в рублях слишком рискованно, да и маловероятно, что банк устроит доход в рублях.
🏦 В Испании популярны три типа ипотеки:
Fija (это с фиксированным ипотечным платежом, как в России), Variable (с привязкой к euribor, ставкой межбанковского кредитования в ЕС) и Mixta (первые несколько Fija, а затем Variable).
Рассмотрим требования и параметры ипотеки на примере.
🏙 Цена квартиры 150 000 евро.
🤌 Налог на покупку 10% = 15 000 евро.
🤝 Агентские 3% = 4500 евро+21% ндс= 5445 евро.
⚖️ Нотариус и регистрация сделки до 1 500 евро.
Итого дополнительные расходы порядка 22 000 евро.
Банк дает ипотеку до 80% от стоимости квартиры без учета доп. расходов.
👁 Таким образом, при покупке квартиры, которая в объявлениях стоит 150 000 евро, ваши расходы составят 172 000 евро.
Банк при этом выдаст сумму до 150 000 × 80% = 120 000 евро.
👉 Для покупки квартиры необходимы минимально 52 000 евро - первоначальный взнос 30 000 + 22 000 евро на расходы.
🧮 У каждого банка есть свой калькулятор ипотеки. К посту прилагаются скрины расчета на сайте банка BBVA. Сравнить условия ипотек от различных банков можно здесь.
⏳️💶 Как видно, при сроке кредита 10 лет, ежемесячный платеж по такому кредиту составит 1200 евро, а при сроке 20 лет - 720 евро/месяц.
✍️ Требования к документации квартиры описаны здесь.
Для подтверждения платежеспособности заемщика со слов менеджера BBVA требуются главным образом 2 вещи:
📜 Подтверждение трудоустройства на текущей работе не менее 2х лет (BBVA и Santander). Необходимо предоставить номину (зарплату) за 3 месяца.
🛋 При доходе от аренды недвижимости - подтвердить получение аренды за 6 месяцев.
💶 Платеж по ипотеке не может превышать 30-40% от суммы ежемесячного дохода заемщика. 👫 При нескольких заемщиках их доходы суммируются.
💰В рассмотренном примере для ипотеки в 1200 евро/мес требуется доход в размере 1200×3.33 = 4000 евро/месяц.
🫶 Есть ряд ипотечных льгот для молодых (до 35 лет) покупателей. В т.ч. ипотека без первоначального взноса, компенсация до 10800 евро при соблюдении ряда условий и пр.
При покупке квартиры в ипотеку примерно на 2000 евро увеличиваются расходы на нотариуса - 2500 евро вместо обычных 500.
❓️Поделитесь своим опытом получения ипотеки в Испании в комментариях ✌️🙏
Пост о процессе покупки квартиры в Испании
* Дисклеймер: пост не является финансовой рекомендацией.
📈 Есть ли смысл брать квартиру в ипотеку? Точно есть*, пока цены на квартиры растут. В таком случае цена кредита окупается ростом стоимости квартиры.
Рынок недвижимости Валенсии продолжает рост (👈⚠️ очень интересный и бесплатный инструмент для оценки рынка от портала Idealista, собрана статистика а 2006 г, можно фильтровать по рнгиону и муниципалитету).
Впрочем, не стоит забывать, что после роста возможны коррекция или даже падение как в 2008 г.📉, например.
Ставки в ЕС низкие 4-5%, но кредиты выдаются в евро.
Соответственно, брать кредит, имея доходы в рублях слишком рискованно, да и маловероятно, что банк устроит доход в рублях.
🏦 В Испании популярны три типа ипотеки:
Fija (это с фиксированным ипотечным платежом, как в России), Variable (с привязкой к euribor, ставкой межбанковского кредитования в ЕС) и Mixta (первые несколько Fija, а затем Variable).
Рассмотрим требования и параметры ипотеки на примере.
🏙 Цена квартиры 150 000 евро.
🤌 Налог на покупку 10% = 15 000 евро.
🤝 Агентские 3% = 4500 евро+21% ндс= 5445 евро.
⚖️ Нотариус и регистрация сделки до 1 500 евро.
Итого дополнительные расходы порядка 22 000 евро.
Банк дает ипотеку до 80% от стоимости квартиры без учета доп. расходов.
👁 Таким образом, при покупке квартиры, которая в объявлениях стоит 150 000 евро, ваши расходы составят 172 000 евро.
Банк при этом выдаст сумму до 150 000 × 80% = 120 000 евро.
👉 Для покупки квартиры необходимы минимально 52 000 евро - первоначальный взнос 30 000 + 22 000 евро на расходы.
🧮 У каждого банка есть свой калькулятор ипотеки. К посту прилагаются скрины расчета на сайте банка BBVA. Сравнить условия ипотек от различных банков можно здесь.
⏳️💶 Как видно, при сроке кредита 10 лет, ежемесячный платеж по такому кредиту составит 1200 евро, а при сроке 20 лет - 720 евро/месяц.
✍️ Требования к документации квартиры описаны здесь.
Для подтверждения платежеспособности заемщика со слов менеджера BBVA требуются главным образом 2 вещи:
📜 Подтверждение трудоустройства на текущей работе не менее 2х лет (BBVA и Santander). Необходимо предоставить номину (зарплату) за 3 месяца.
🛋 При доходе от аренды недвижимости - подтвердить получение аренды за 6 месяцев.
💶 Платеж по ипотеке не может превышать 30-40% от суммы ежемесячного дохода заемщика. 👫 При нескольких заемщиках их доходы суммируются.
💰В рассмотренном примере для ипотеки в 1200 евро/мес требуется доход в размере 1200×3.33 = 4000 евро/месяц.
🫶 Есть ряд ипотечных льгот для молодых (до 35 лет) покупателей. В т.ч. ипотека без первоначального взноса, компенсация до 10800 евро при соблюдении ряда условий и пр.
При покупке квартиры в ипотеку примерно на 2000 евро увеличиваются расходы на нотариуса - 2500 евро вместо обычных 500.
❓️Поделитесь своим опытом получения ипотеки в Испании в комментариях ✌️🙏
Пост о процессе покупки квартиры в Испании
* Дисклеймер: пост не является финансовой рекомендацией.
idealista
Evolución del precio de la vivienda en venta en Valencia/Valéncia
❤4
Forwarded from Переезд в Испанию 🇪🇸🏃♂️🏃♀️👦🏼🧒🏼👶🏼
🏨🎯 Турапартаменты под прицелом
Не смотря на то что Испания всегда рада туристам(и их деньгам) , местные жители, чьё мнение в условиях демократии приходится учитывать, все чаще 🎞 протестуют против массового туризма и турапартаментов.
Чтобы удовлетворить избирателей Валенсия с мая заблокировала выдачу турлицензий в столице провинции и ряде пригородов и взялась за новое регулирование. Что, конечно, привело к ужесточению норм, о котором в сегодняшнем материале.
💸 Штрафы для арендодателей (и собственников) турапартаментов смогут достигать 600 000 евро. Такой штраф может повлечь, например, сдача туристам отдельных комнат (а не квартиры целиком).
🫂 Причем собственник помещений будет нести субсидиарную ответственность за нарушения норм, даже если оператором апартаментов выступает другое лицо (например, управляющая компания).
👮🏻♀Контроль за наличием лицензий и соблюдением норм будет усилен и делегирован муниципалитетам.
♻️ Лицензии нужно будет продлевать каждые 5 лет.
✍️ Турапартаменты в многоквартирных домах по-прежнему можно будет размещать только на нулевых (бахо) и первых этажах при наличии отдельного входа и соблюдении прочих норм. Но теперь для получении турлицензии потребуется согласие жителей дома.
♻️ Лицензия будет закреплена за собственником помещения, и при продаже турапартаментов покупателю придется получать туристическую лицензию заново. Эта норма направлена против спекуляций апартаментами с лицензией.
👨🏽⚖ Муниципалитеты будут наделены властью запрещать и ограничивать турапартаменты согласно ситуации на местах.
🪪 Операторы апартаментов должны будут индентифицировать постояльцев, сверяя личность по документам.
🔐📪 Будут запрещены ящики для ключей, которые размещаются на фасаде зданий и стали визитной карточкой турапартов и позволяют заселяться и выселяться без присутствия представителя оператора. 🔢 Кодовые замки на дверях впрочем не запретят, а на сегодня многие апарты уже перешли на сменяемый онлайн код.
⏳ Также до 31 декабря 2024 года держатели турлицензий обязаны сообщить кадастровый номер квартир для их точной идентификации под угрозой отзыва лицензии.
🔊 Новый закон позволит выселять постояльцев, нарушающих правила пребывания, без компенсации оплаты.
🛌 В Валенсии (C-d Valenciana) зарегистрировано 105 000 турапартаментов, 73 000 из них находятся в провинции Аликанте. Согласно оценкам апарты без лицензии могут удвоить эти цифры.
🗣 Не смотря на новое регулирование, Carlos Mazón (президент Валенсийского сообщества) считает, что турапартаменты не являются корнем проблемы (повышения цен). Ведь их доля в жилом фонде всего 1,8%, тогда как в Валенсии пустует 14% жилья.
Вот так все строго будет... Вопрос: "Хватит ли сил у провинции для контроля новых норм"? А без контроля все останется как прежде.
Так или иначе новым регулированием легальный и нелегальный бизнес в сфере турапартаментов видится менее привлекательным и более рискованным.
#бизнес #турапартаменты
#туризм
🙏 Спасибо за лайк, репост и подписку!
🇪🇸 @movetospain
Не смотря на то что Испания всегда рада туристам
Чтобы удовлетворить избирателей Валенсия с мая заблокировала выдачу турлицензий в столице провинции и ряде пригородов и взялась за новое регулирование. Что, конечно, привело к ужесточению норм, о котором в сегодняшнем материале.
💸 Штрафы для арендодателей (и собственников) турапартаментов смогут достигать 600 000 евро. Такой штраф может повлечь, например, сдача туристам отдельных комнат (а не квартиры целиком).
🫂 Причем собственник помещений будет нести субсидиарную ответственность за нарушения норм, даже если оператором апартаментов выступает другое лицо (например, управляющая компания).
👮🏻♀Контроль за наличием лицензий и соблюдением норм будет усилен и делегирован муниципалитетам.
♻️ Лицензии нужно будет продлевать каждые 5 лет.
✍️ Турапартаменты в многоквартирных домах по-прежнему можно будет размещать только на нулевых (бахо) и первых этажах при наличии отдельного входа и соблюдении прочих норм. Но теперь для получении турлицензии потребуется согласие жителей дома.
♻️ Лицензия будет закреплена за собственником помещения, и при продаже турапартаментов покупателю придется получать туристическую лицензию заново. Эта норма направлена против спекуляций апартаментами с лицензией.
👨🏽⚖ Муниципалитеты будут наделены властью запрещать и ограничивать турапартаменты согласно ситуации на местах.
🪪 Операторы апартаментов должны будут индентифицировать постояльцев, сверяя личность по документам.
🔐📪 Будут запрещены ящики для ключей, которые размещаются на фасаде зданий и стали визитной карточкой турапартов и позволяют заселяться и выселяться без присутствия представителя оператора. 🔢 Кодовые замки на дверях впрочем не запретят, а на сегодня многие апарты уже перешли на сменяемый онлайн код.
⏳ Также до 31 декабря 2024 года держатели турлицензий обязаны сообщить кадастровый номер квартир для их точной идентификации под угрозой отзыва лицензии.
🔊 Новый закон позволит выселять постояльцев, нарушающих правила пребывания, без компенсации оплаты.
🛌 В Валенсии (C-d Valenciana) зарегистрировано 105 000 турапартаментов, 73 000 из них находятся в провинции Аликанте. Согласно оценкам апарты без лицензии могут удвоить эти цифры.
🗣 Не смотря на новое регулирование, Carlos Mazón (президент Валенсийского сообщества) считает, что турапартаменты не являются корнем проблемы (повышения цен). Ведь их доля в жилом фонде всего 1,8%, тогда как в Валенсии пустует 14% жилья.
Вот так все строго будет... Вопрос: "Хватит ли сил у провинции для контроля новых норм"? А без контроля все останется как прежде.
Так или иначе новым регулированием легальный и нелегальный бизнес в сфере турапартаментов видится менее привлекательным и более рискованным.
#бизнес #турапартаменты
#туризм
🙏 Спасибо за лайк, репост и подписку!
🇪🇸 @movetospain
El País
Vídeo | Las protestas contra el turismo masivo en España: de ahuyentar a algunos visitantes a inspirar a otras ciudades europeas…
La prensa internacional cubre en detalle las protestas en Barcelona, Islas Canarias o Baleares que abren el debate sobre cómo transformar el modelo turístico
❤2
Forwarded from Переезд в Испанию 🇪🇸🏃♂️🏃♀️👦🏼🧒🏼👶🏼
Продолжим тему безопасности 🗺 Картой опасных и проблемных районов Валенсии.
Сразу оговорюсь, что Валенсия это прекрасный и безопасный город. 🫶 И обычно речь, конечно, об опасности не целого района, а небольшой его части или нескольких домах.
🍯 Но и ложки дегтя "на районе" порой достаточно, чтоб испортить его репутацию.
Да, это сложная тема, и, уверен, не все согласятся с картой на 100%. 🙌
Но приберегите помидоры 🍅 и давайте сделаем эту карту максимально полезной вместе!
Очень жду ваших предложений и информации о местах, которые лучше избегать (и почему). ✌️
Первоначально, основываясь на личном опыте, ютубе и гугле я добавил:
📍Els Orriols,
📍Malvarossa (Casitas Rosas),
📍Cabañal,
📍Nazaret,
📍La Fuensanta,
📍Tres Forques,
📍El Barrio de Cristo,
📍La Coma,
📍Torrent, c Xenillet
📍Ciutat Fallera и другие.
Также добавил на карту Manises из-за проблем с 🛫🛬🛫🛬 шумом от самолетов и городское 🪦 кладбище, вдруг вам не по душе слишком тихие соседи и крематорий через дорогу. 🤷♂
🌇 Такая карта особенно важна для тех, кто планирует переезжать в Валенсию, арендовать или купить здесь жилье, так что не забудьте поделиться с ними этим постом. 🙏
Я сам, как агент, наверное, должен бы только нахваливать город.
Но мое кредо: продавать только то, что я купил бы сам. Win - win стратегия - наше всё.
К тому же довольный клиент - постоянный клиент. А безопаность - главная ценность дома.
Спасибо за лайк и помощь в создании карты! ✌️
🇪🇸 @movetospain
Сразу оговорюсь, что Валенсия это прекрасный и безопасный город. 🫶 И обычно речь, конечно, об опасности не целого района, а небольшой его части или нескольких домах.
🍯 Но и ложки дегтя "на районе" порой достаточно, чтоб испортить его репутацию.
Да, это сложная тема, и, уверен, не все согласятся с картой на 100%. 🙌
Но приберегите помидоры 🍅 и давайте сделаем эту карту максимально полезной вместе!
Очень жду ваших предложений и информации о местах, которые лучше избегать (и почему). ✌️
Первоначально, основываясь на личном опыте, ютубе и гугле я добавил:
📍Els Orriols,
📍Malvarossa (Casitas Rosas),
📍Cabañal,
📍Nazaret,
📍La Fuensanta,
📍Tres Forques,
📍El Barrio de Cristo,
📍La Coma,
📍Torrent, c Xenillet
📍Ciutat Fallera и другие.
Также добавил на карту Manises из-за проблем с 🛫🛬🛫🛬 шумом от самолетов и городское 🪦 кладбище, вдруг вам не по душе слишком тихие соседи и крематорий через дорогу. 🤷♂
🌇 Такая карта особенно важна для тех, кто планирует переезжать в Валенсию, арендовать или купить здесь жилье, так что не забудьте поделиться с ними этим постом. 🙏
Я сам, как агент, наверное, должен бы только нахваливать город.
Но мое кредо: продавать только то, что я купил бы сам. Win - win стратегия - наше всё.
К тому же довольный клиент - постоянный клиент. А безопаность - главная ценность дома.
Спасибо за лайк и помощь в создании карты! ✌️
🇪🇸 @movetospain
❤3
Forwarded from Переезд в Испанию 🇪🇸🏃♂️🏃♀️👦🏼🧒🏼👶🏼
🏙 📐Полезная и строительная площадь
Случалось ли с вами такое, что вы пришли смотреть просторную трешку на 100 м², а увидели планировку вроде хрущевки с маленькими спальнями?
Мы с этим столкнулись при первой же аренде: в ожидании сделки по новостройке мы искали аренду на полгода. Я нашел единственный вариант - 2 к.кв. с рекламной площадью 110 м². Фактическая же оказалась не более 70.
Почему так происходит?
Дело в том, что квартиры на идеалисте (и других порталах) рекламируются со "строительной площадью" (m² construidos), полезная же обычно на 15-25% меньше и даже не является обязательным параметром при размещении объекта на порталах недвижимости.
👣 Полезная площадь квартиры (superficie útil) - это по сути пол по которому можно ходить. Крытые террасы и балконы учитываются с дисконтом 50%. Площадь с потолком ниже 1,5 м не учитывается вовсе.
🏗 Строительная площадь (superficie construida) включает как полезную, так и бесполезную площадь под стенами и местами прокладки коммуникаций.
🏗➕️ Также широко применяется полная строительная площадь (superficie construida total), она включает superficie construida и
долю квартиры в местах общего пользования (технические помещения, комната консьержа, зоны отдыха, спортзал, бассейн соцклуб или собственное кафе дома).
Почему же обычно на порталах недвижимости используется именно строительная площадь?
Дело не только и не столько в желании продавцов и агентов продать вам больше метров, чем есть.
А вот в чем:
👉 Строительная площадь квартиры учитывает всю площадь внутри внешнего периметра её стен и не меняется при внутренних перепланировках.
👉 Поэтому эта площадь и отражается в nota simple (аналог выписки из Росреестра).
👉 А из нота симпле уже переходит и в escritura (договор купли-продажи). Впрочем иногда в ДКП может быть указана и полезная площадь.
В свете вышесказанного логично использовать строительную площадь и в объявлениях. Но рекомендуется указывать и полезную.
В конечном счете мы покупаем не столько квадратные метры, сколько планировку. Иная квартира в 100 м² будет менее удобна для проживания, чем 80 м² с комфортной планировкой.
Но и тут ждет подвох: зачастую у продавца и агентов просто нет планировки квартиры. Так что покупателю приходится самостоятельно перемерять площади, чтобы понять сколько квадратов он покупает.
Возможно, агентства просто не хотят делать планировку 😶🌫, ведь по ней легко прикинуть полезную площадь квартиры.
💶 Есть еще одно важное отличие от процесса покупки квартиры в РФ (вероятно, и во всем постсоветском пространстве так). В России при поиске на порталах мы видим цену сделки. В Испании же рекламная цена не включает расходы покупателя, которые в Валенсми составляют обычно более 14% от цены в объявлении.
💡 При выборе квартиры рекомендую сравнивать не столько площадь, сколько планировки.
💡 Рекламную площадь можно смело делить на коэффициент 1.2, чтобы понять полезную.
💡 К рекламной цене прибавляйте 15%, чтоб не оказаться без гроша после покупки.
Upd: план с тремя типами площадей в комментарии.
❓ А вы замечали эту разницу в площади квартиры?
#недвижимость
🙏 Спасибо за лайк и репост!
Подпишись на канал со 146% пользы:
🇪🇸 @movetospain
Случалось ли с вами такое, что вы пришли смотреть просторную трешку на 100 м², а увидели планировку вроде хрущевки с маленькими спальнями?
Мы с этим столкнулись при первой же аренде: в ожидании сделки по новостройке мы искали аренду на полгода. Я нашел единственный вариант - 2 к.кв. с рекламной площадью 110 м². Фактическая же оказалась не более 70.
Перефразируя классику:
"Есть ложь, наглая ложь и площадь на Идеалисте"
@movetospain
Почему так происходит?
Дело в том, что квартиры на идеалисте (и других порталах) рекламируются со "строительной площадью" (m² construidos), полезная же обычно на 15-25% меньше и даже не является обязательным параметром при размещении объекта на порталах недвижимости.
👣 Полезная площадь квартиры (superficie útil) - это по сути пол по которому можно ходить. Крытые террасы и балконы учитываются с дисконтом 50%. Площадь с потолком ниже 1,5 м не учитывается вовсе.
🏗 Строительная площадь (superficie construida) включает как полезную, так и бесполезную площадь под стенами и местами прокладки коммуникаций.
🏗➕️ Также широко применяется полная строительная площадь (superficie construida total), она включает superficie construida и
долю квартиры в местах общего пользования (технические помещения, комната консьержа, зоны отдыха, спортзал, бассейн соцклуб или собственное кафе дома).
Почему же обычно на порталах недвижимости используется именно строительная площадь?
Дело не только и не столько в желании продавцов и агентов продать вам больше метров, чем есть.
А вот в чем:
👉 Строительная площадь квартиры учитывает всю площадь внутри внешнего периметра её стен и не меняется при внутренних перепланировках.
👉 Поэтому эта площадь и отражается в nota simple (аналог выписки из Росреестра).
👉 А из нота симпле уже переходит и в escritura (договор купли-продажи). Впрочем иногда в ДКП может быть указана и полезная площадь.
В свете вышесказанного логично использовать строительную площадь и в объявлениях. Но рекомендуется указывать и полезную.
В конечном счете мы покупаем не столько квадратные метры, сколько планировку. Иная квартира в 100 м² будет менее удобна для проживания, чем 80 м² с комфортной планировкой.
Но и тут ждет подвох: зачастую у продавца и агентов просто нет планировки квартиры. Так что покупателю приходится самостоятельно перемерять площади, чтобы понять сколько квадратов он покупает.
Возможно, агентства просто не хотят делать планировку 😶🌫, ведь по ней легко прикинуть полезную площадь квартиры.
💶 Есть еще одно важное отличие от процесса покупки квартиры в РФ (вероятно, и во всем постсоветском пространстве так). В России при поиске на порталах мы видим цену сделки. В Испании же рекламная цена не включает расходы покупателя, которые в Валенсми составляют обычно более 14% от цены в объявлении.
💡 При выборе квартиры рекомендую сравнивать не столько площадь, сколько планировки.
💡 Рекламную площадь можно смело делить на коэффициент 1.2, чтобы понять полезную.
💡 К рекламной цене прибавляйте 15%, чтоб не оказаться без гроша после покупки.
Upd: план с тремя типами площадей в комментарии.
❓ А вы замечали эту разницу в площади квартиры?
#недвижимость
🙏 Спасибо за лайк и репост!
Подпишись на канал со 146% пользы:
🇪🇸 @movetospain
Telegram
Переезд в Испанию 🇪🇸🏃♂️🏃♀️👦🏼🧒🏼👶🏼
Алилуя! нашел отличную квартиру в аренду в подходящем месте. Сейчас вообще быстро все разбирают, а у нас еще ряд ограничений:
1. срок аренды до 6 месяцев (все сдают от 1 года)
2. 2+3 - много народу (некоторые даже для больших квартир ограничивают коо-во проживающих).…
1. срок аренды до 6 месяцев (все сдают от 1 года)
2. 2+3 - много народу (некоторые даже для больших квартир ограничивают коо-во проживающих).…
❤1👍1
Forwarded from Переезд в Испанию 🇪🇸🏃♂️🏃♀️👦🏼🧒🏼👶🏼
Согласно данным портала Idealista средняя цена жилья в Испании превысила показатели 2007 года (2050 евро/м²) известного как "burbuja inmobiliaria". По-русски "пузырь", который лопнул в кризис 2008 года. После чего цены вплоть до конца 2016 года снижались, нащупав дно на отметке 1500 евро/м². После 8 лет роста на сегодня испанский рынок жилья достиг 2153 евро/м².
Отметим, что квартиры на идеалисте рекламируются со строительной площадью (m² construidos), полезная площадь же обычно на 15-25% меньше.
Кроме того цены на порталах не учитывают расходы покупателя:
💸 налог ITP (10% в Валенсии, если нет права на скидку),
💸 комиссия агентства (~ 3,6% с учетом НДС),
💸 нотариус и регистрация собственности (~ 1%). Подробнее об этих различиях в предыдущем посте.
Таким образом, в пересчете на "все включено" полезная площадь м² жилья в Испании обойдется на сегодня в среднем грубо: 2140+30%= 2782 евро/м².
Для сравнения цена м² в Санкт-Петербурге 200 000 рублей, то есть порядка 2000 евро/м². Курс на сегодня 101.8 руб/евро.
Но вернемся к аналитике в испанском формате цен.
Разброс по провинциям колоссальный. От 939 евро/м² в Castilla-la-Mancha до 4445 евро/м² на Балеарских островах (Ибица, Майорка, Менорка).
В Мадриде средний "квадрат" стоит €3504 евро, в Стране Басков - €2945, в Каталонии - почти €2400.
📈 Наша провинция в лидерах роста цены жилья:
🥇 Canarias (16,4%)
🥈 Baleares (11,9%),
🥉 Comunitat Valenciana (11,5%), 🥉 Comunidad de Madrid (11,5%), 👍 Región de Murcia (8,8%),
👍 Andalucía (8,7%),
👍 Cantabria (7,5%)
👍 La Rioja (5,2%).
Рост ниже 5%:
Navarra (4,8%),
Euskadi (4,4%),
Aragón (4,3%),
Castilla-La Mancha (4,1%),
Castilla y León (3,5%),
Galicia (3,3%),
Extremadura (2,9%),
Asturias (2,7%)
Cataluña (1,9%).
🤷♂ Несколько страно, что Каталония замыкает рейтинг роста цен... Вероятно, цены там выросли еще до 2023 г.
Не смотря на то, что данная статистика основана на данных предложений на портале Идеалиста, я, подбирая квартиры для инвесторов, наблюдаю (субъективно) такую картину:
Хорошие трёшки с лифтом в г. Валенсия в старом фонде выросли в цене предложения за год со
130 000 до 170 000 евро. Что математически похоже на рост в 30%.
Аналогичные квартиры без лифта также выросли с 80 000 до 110 000 евро (около 40%).
Если говорить о квартирах в новых домах, то трехкомнатные квартиры подорожали местами за год с 370 000 до 490 000 евро. Те же ~30%.
Статистика отражает лишь среднюю температуру по больнице, но позволяет в целом оценить тренд и уровень расходов на покупку жилья.
Цена аренды согласно отчету COAPI выросла в городе на 19% за год (1й кв 2024 к 1му кв 2023).
Рентабельность (брутто) аренды квартиры в г. Валенсия оценивается в 6,7%. Часть её съедят налоги и текущие расходы, но можно говорить, что чистая рентабельность составит более 5%. А при условии сохранения тренда роста цен на жилье инвестор выиграет и в капитализации.
Эксперты дают разные прогнозы, но бóльшая их часть пророчит рост цен.
Нельзя сказать наверняка, что нас ждет в будущем. Но, учитывая нестабильность и военные конфликты в мире, запуск в 2023 программы резиденции для цифровых кочевников и новые победы Валенсии в различных рейтингах (комфорт миграции, доступность, экологичность) и небольшой объем нового строительства (всего 3041 квартир эа построено в 2023 году), рост может прервать только очередной мировой кризис.
Еще один пример дисбаланса спроса и предложения:
Подбирая квартиру для инвестора, мы нашли интересный вариант (процентов на 10 ниже рынка) от компании, реализующей банковские квартиры. Как оказалось, у агентства пока нет ключей для показа квартиры, но за пару месяцев в рекламе у них уже собралась очередь покупателей в количестве 298 шт.😱 Это я выяснил в офисе, трубку они, конечно, не берут. Записался 299м на всякий случай. 😆
❓ Как вы оцениваете перспективы рынка жилья Валенсии? Рост? Коррекция? Падение? 🤔
Спасибо за лайк, репост и подписку:
🇪🇸 @movetospain
Отметим, что квартиры на идеалисте рекламируются со строительной площадью (m² construidos), полезная площадь же обычно на 15-25% меньше.
Кроме того цены на порталах не учитывают расходы покупателя:
💸 налог ITP (10% в Валенсии, если нет права на скидку),
💸 комиссия агентства (~ 3,6% с учетом НДС),
💸 нотариус и регистрация собственности (~ 1%). Подробнее об этих различиях в предыдущем посте.
Таким образом, в пересчете на "все включено" полезная площадь м² жилья в Испании обойдется на сегодня в среднем грубо: 2140+30%= 2782 евро/м².
Для сравнения цена м² в Санкт-Петербурге 200 000 рублей, то есть порядка 2000 евро/м². Курс на сегодня 101.8 руб/евро.
Но вернемся к аналитике в испанском формате цен.
Разброс по провинциям колоссальный. От 939 евро/м² в Castilla-la-Mancha до 4445 евро/м² на Балеарских островах (Ибица, Майорка, Менорка).
В Мадриде средний "квадрат" стоит €3504 евро, в Стране Басков - €2945, в Каталонии - почти €2400.
📈 Наша провинция в лидерах роста цены жилья:
🥇 Canarias (16,4%)
🥈 Baleares (11,9%),
🥉 Comunitat Valenciana (11,5%), 🥉 Comunidad de Madrid (11,5%), 👍 Región de Murcia (8,8%),
👍 Andalucía (8,7%),
👍 Cantabria (7,5%)
👍 La Rioja (5,2%).
Рост ниже 5%:
Navarra (4,8%),
Euskadi (4,4%),
Aragón (4,3%),
Castilla-La Mancha (4,1%),
Castilla y León (3,5%),
Galicia (3,3%),
Extremadura (2,9%),
Asturias (2,7%)
Cataluña (1,9%).
🤷♂ Несколько страно, что Каталония замыкает рейтинг роста цен... Вероятно, цены там выросли еще до 2023 г.
Не смотря на то, что данная статистика основана на данных предложений на портале Идеалиста, я, подбирая квартиры для инвесторов, наблюдаю (субъективно) такую картину:
Хорошие трёшки с лифтом в г. Валенсия в старом фонде выросли в цене предложения за год со
130 000 до 170 000 евро. Что математически похоже на рост в 30%.
Аналогичные квартиры без лифта также выросли с 80 000 до 110 000 евро (около 40%).
Если говорить о квартирах в новых домах, то трехкомнатные квартиры подорожали местами за год с 370 000 до 490 000 евро. Те же ~30%.
Статистика отражает лишь среднюю температуру по больнице, но позволяет в целом оценить тренд и уровень расходов на покупку жилья.
Цена аренды согласно отчету COAPI выросла в городе на 19% за год (1й кв 2024 к 1му кв 2023).
Рентабельность (брутто) аренды квартиры в г. Валенсия оценивается в 6,7%. Часть её съедят налоги и текущие расходы, но можно говорить, что чистая рентабельность составит более 5%. А при условии сохранения тренда роста цен на жилье инвестор выиграет и в капитализации.
Эксперты дают разные прогнозы, но бóльшая их часть пророчит рост цен.
Нельзя сказать наверняка, что нас ждет в будущем. Но, учитывая нестабильность и военные конфликты в мире, запуск в 2023 программы резиденции для цифровых кочевников и новые победы Валенсии в различных рейтингах (комфорт миграции, доступность, экологичность) и небольшой объем нового строительства (всего 3041 квартир эа построено в 2023 году), рост может прервать только очередной мировой кризис.
Еще один пример дисбаланса спроса и предложения:
Подбирая квартиру для инвестора, мы нашли интересный вариант (процентов на 10 ниже рынка) от компании, реализующей банковские квартиры. Как оказалось, у агентства пока нет ключей для показа квартиры, но за пару месяцев в рекламе у них уже собралась очередь покупателей в количестве 298 шт.😱 Это я выяснил в офисе, трубку они, конечно, не берут. Записался 299м на всякий случай. 😆
❓ Как вы оцениваете перспективы рынка жилья Валенсии? Рост? Коррекция? Падение? 🤔
Спасибо за лайк, репост и подписку:
🇪🇸 @movetospain
👍3
Forwarded from Переезд в Испанию 🇪🇸🏃♂️🏃♀️👦🏼🧒🏼👶🏼
Выгодно ли покупать новостройки в Испании?
Квартиры на вторичке продолжают дорожать, и новостройки вместе с ними.
Выбрать между вторичкой и новым проектом поможет SWOT-анализ покупки квартиры в новостройке.
Сам процесс покупки я описывал здесь.
SWOT - отличный метод из маркетинга, я его даже в шахматах рекомендую применять. ♟️👍
➕️ Strenghts (Плюсы):
🏙 Возможность купить классную квартиру в ближайших пригородах Валенсии (до 10 км) по цене квартиры, построенной при Франко, но внутри кольцевой.
🏙 Новое здание.
🏙 Современная отделка
🏙 Улучшенная планировка
🏙 Обычно сейчас строят без дворов-колодцев и с террасами
🏙 Паркинг, трастеро (кладовка)
🏙 Нередко еще и бассейн, спортзал, коворкинг и кафе для мероприятий.
🏙 Консъерж. Не только принимает покупки с AliExpress и Amazon, пока вас нет дома. Но и препятствует появлению в доме подозрительных личностей. Новостройки практически не имеют проблем с окупасами (сквоттерами).
🏙 Чистая, perdon, аура. Никто не жил, и муха не сидела.
🏙 Белая сделка, все по безналу.
🏙 Квартиры в Испании как правило, строят и продают сразу с отделкой, кухней (с быт.техникой), сантехникой, встроенными шкафами. Останется купить только
🏙 Сплит-система лучше отдельных кондиционеров в комнатах.
🏙 Новые окна. В старых домах их приходится менять и стоят они недешево.
🏙 Новое энергоэффективное здание и бытовая техника, сплит-система могут сэкономить вам около 50-100 евро в месяц на электроэнергии.
➖️ Weaknesses (Минусы):
🌆 Ожидание ввода объекта это или допрасходы на аренду или упущенная выгода.
🌆 Многие новостройки имеют статус защиты VPO или VPP..., что отсекает добрую долю покупателей.
🌆 Нередко новостройки находятся на отшибе или в новом районе, где сплошная стройка, или же наоборот строятся уплотнительно на "носовом платке".
🌆 Отставание социальной инфраструктуры. Как я вижу, школы и поликлиники в новых районах строят с отставанием около 5 лет.
🌆 Необходимость покупать всю мебель (кроме кухни).
🌆 При покупке квартиры от застройщика покупатель платит не ITP (до 10%), а НДС, который для таких сделок ровно 10% без льгот. Хотите посты о ITP и VAT?
🌆 Перед сделкой застройщик обязан проверить вас и источник ваших средств для покупки. Это может затянуть процесс.
🌆 Сами договоры бронирования и купли-продажи могут не понравится ни вам ни вашему юристу. Изменить при этом что-либо шансов почти нет.
🌆 Заезд в новую квартиру это не только бодряший запах белил, но и пуско-наладка всех систем.
🌆 Платеж комунидад будет выше (на 40-50 евро/месяц), чем у старых домов, но консъерж, бассеин, спортзал и пр инфраструктура стоят того.
🌆 Коммуникация с застройщиком на стадии покупки может быть сложной и медленной. Но можно решить проблему, заказав у нас @rebazes подбор квартиры в новостройке.
🤩 Opportunities (Возможности):
🏙 Вероятный рост цены к моменту ввода в эксплуатацию. Также, имхо, цена нового жилья более устойчива к колебаниям рынка.
🏙 Возможность выбора цвета отделки и мебели (кухни), материалов
🏙 Возможность зайти в проект с 10-20% от цены и получить ипотеку к моменту сдачи либо продать другую квартиру за время строительства.
🫣 Threats (Угрозы):
🌆 Банкротство застройщика
🌆 Задержка сроков ввода и передачи квартиры
🌆 Рост цены контракта (возможен, если покупаете у Cooperativa)
🌆 Низкое качество строительства. Впочем, адекватные застройщики проводят ревизию и устраняют ошибки.
Надеюсь, такой подход поможет вам выбрать квартиру мечты! 🔝
❓️имели опыт общения с застройщиком? Поделитесь им в комментариях 👇✌️
#квартиры #новостройки
#инвестиции
🙏 за подписку, лайк и репост ✌️
🇪🇸 @movetospain
Квартиры на вторичке продолжают дорожать, и новостройки вместе с ними.
Выбрать между вторичкой и новым проектом поможет SWOT-анализ покупки квартиры в новостройке.
Сам процесс покупки я описывал здесь.
SWOT - отличный метод из маркетинга, я его даже в шахматах рекомендую применять. ♟️👍
➕️ Strenghts (Плюсы):
🏙 Возможность купить классную квартиру в ближайших пригородах Валенсии (до 10 км) по цене квартиры, построенной при Франко, но внутри кольцевой.
🏙 Новое здание.
🏙 Современная отделка
🏙 Улучшенная планировка
🏙 Обычно сейчас строят без дворов-колодцев и с террасами
🏙 Паркинг, трастеро (кладовка)
🏙 Нередко еще и бассейн, спортзал, коворкинг и кафе для мероприятий.
🏙 Консъерж. Не только принимает покупки с AliExpress и Amazon, пока вас нет дома. Но и препятствует появлению в доме подозрительных личностей. Новостройки практически не имеют проблем с окупасами (сквоттерами).
🏙 Чистая, perdon, аура. Никто не жил, и муха не сидела.
🏙 Белая сделка, все по безналу.
🏙 Квартиры в Испании как правило, строят и продают сразу с отделкой, кухней (с быт.техникой), сантехникой, встроенными шкафами. Останется купить только
🏙 Сплит-система лучше отдельных кондиционеров в комнатах.
🏙 Новые окна. В старых домах их приходится менять и стоят они недешево.
🏙 Новое энергоэффективное здание и бытовая техника, сплит-система могут сэкономить вам около 50-100 евро в месяц на электроэнергии.
➖️ Weaknesses (Минусы):
🌆 Ожидание ввода объекта это или допрасходы на аренду или упущенная выгода.
🌆 Многие новостройки имеют статус защиты VPO или VPP..., что отсекает добрую долю покупателей.
🌆 Нередко новостройки находятся на отшибе или в новом районе, где сплошная стройка, или же наоборот строятся уплотнительно на "носовом платке".
🌆 Отставание социальной инфраструктуры. Как я вижу, школы и поликлиники в новых районах строят с отставанием около 5 лет.
🌆 Необходимость покупать всю мебель (кроме кухни).
🌆 При покупке квартиры от застройщика покупатель платит не ITP (до 10%), а НДС, который для таких сделок ровно 10% без льгот. Хотите посты о ITP и VAT?
🌆 Перед сделкой застройщик обязан проверить вас и источник ваших средств для покупки. Это может затянуть процесс.
🌆 Сами договоры бронирования и купли-продажи могут не понравится ни вам ни вашему юристу. Изменить при этом что-либо шансов почти нет.
🌆 Заезд в новую квартиру это не только бодряший запах белил, но и пуско-наладка всех систем.
🌆 Платеж комунидад будет выше (на 40-50 евро/месяц), чем у старых домов, но консъерж, бассеин, спортзал и пр инфраструктура стоят того.
🌆 Коммуникация с застройщиком на стадии покупки может быть сложной и медленной. Но можно решить проблему, заказав у нас @rebazes подбор квартиры в новостройке.
🤩 Opportunities (Возможности):
🏙 Вероятный рост цены к моменту ввода в эксплуатацию. Также, имхо, цена нового жилья более устойчива к колебаниям рынка.
🏙 Возможность выбора цвета отделки и мебели (кухни), материалов
🏙 Возможность зайти в проект с 10-20% от цены и получить ипотеку к моменту сдачи либо продать другую квартиру за время строительства.
🫣 Threats (Угрозы):
🌆 Банкротство застройщика
🌆 Задержка сроков ввода и передачи квартиры
🌆 Рост цены контракта (возможен, если покупаете у Cooperativa)
🌆 Низкое качество строительства. Впочем, адекватные застройщики проводят ревизию и устраняют ошибки.
Надеюсь, такой подход поможет вам выбрать квартиру мечты! 🔝
❓️имели опыт общения с застройщиком? Поделитесь им в комментариях 👇✌️
#квартиры #новостройки
#инвестиции
🙏 за подписку, лайк и репост ✌️
🇪🇸 @movetospain
👍2❤🔥1
Forwarded from Переезд в Испанию 🇪🇸🏃♂️🏃♀️👦🏼🧒🏼👶🏼
ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) - это налог на приобретение:
🏙 Жилья между физлицами
🚘 Автомобилей между физлицами
🏭 Бизнеса
В данной статье расскажу об ITP при покупке жилья в Валенсии.
Плательщиком данного налога является покупатель вторичной недвижимости. Цены на порталах недвижимости не включают данный налог, как и агентскую комиссию. Так что при расчете расходов на покупку квартиры смело прибавляйте 14% к рекламной цене.
Налогооблагаемой базой является большее из двух:
🤝 Цена договора купли-продажи.
📈 Цена референции (valor de referencia, далее - ЦР). Узнать цену референции для квартиры можно здесь, введя кадастровый номер объекта (referencia catastral или RC).
Если вы не знаете RC объекта, используйте сервис для поиска объекта и его RC по адресу или координатам GPS.
Цена референции устанавливается Кадастровой палатой ежегодно и массово.
ЦР применяется в Испании для ITP и налога на дарение и наследство (ISD) с 01 января 2022 г. с целью борьбы с занижением цены ДКП или договора дарения (что снижало и налоги: ITP и IRPF).
Провинции Испании устанавливают ставку налога самостоятельно.
💸 Ставки ITP в провинциях Испании:
🥇 Pais Vasco 4%
🥈 Comunidad de Madrid, Ceuta, Melilla, Navarra 6%
🥉 Canarias 6,5%
🤨 Andalucía, La Rioja 7%
🫤 Aragón, Asturias, Baleares, Castilla y León, Extremadura, Murcia 8%
😔 Cantabria, Castilla La Mancha 9%
😱 Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia 10%
Валенсия, в антилидерах с ITP 10%, достигающем 11% при цене объекта свыше 1 млн. евро.
Так что главным бенефициаром спекуляций на рынке недвижимости можно считать государство.
Стандартная ставка налога 10% и все льготы и надбавки описаны в ст. 13 актуальной редакции закона 13/1997.
С 2024 года действует ряд скидок на ITP при приобретении первой квартиры для постоянного проживания в Валенсии.
Ставка ITP 8% (цена > €180 000):
🏙 При покупке квартиры в режиме VPO (vivienda de proteccion oficial). Купить такую квартиру может не каждый.
🏙 Для покупателей моложе 35 лет. Если недвижимость приобретается в браке (без брачного контракта), то объект оформляется в долевую собственность 50/50. А право на скидку будет иметь лишь тот, кому на момент сделки меньше 35 лет.
Ставка ITP 6% (цена до €180 000)
🏙 При покупке квартиры в режиме VPO (vivienda de proteccion oficial).
🏙 Для покупателей моложе 35 лет и задекларированной ими для целей IRPF сумме до €30 000 (индивидуально) или до €47000 (совместно).
Ставка 3% (цена до €180 000) и 4% (цена > €180 000):
🏙 При покупке квартиры в режиме VPO de regimen especial (для тех, кто стоит в очереди и с низкими доходами).
🏙 Для многодетных и неполных (monoparental) семей при задекларированной ими для целей IRPF сумме до €35 000 (индивидуально) и €58 000 (совместно) соответственно.
🏙 Для покупателей с инвалидностью.
🏙 Для женщин-жертв
violencia de genero.
Есть скидки на ITP и для компаний.
Можно ли совсем не платить ITP? Да, если вы покупаете новостройку от компании, вместо ITP вам придется платить НДС (IVA), который для нового жилья составляет 10%. Скидки молодым и многодетным на него не предоставляются. Только для новостроек VPO НДС составит 4%.
Соответственно, если вы имеете право на скидки по ITP вам выгоднее (при прочих равных) приобрести вторичку, чем новостройку. Кроме покупки VPO.
Для полноты картины приведу обзор ставок налога на покупку 🏙 в странах Европы:
🇫🇷 Франция: 8%, но для нового жилья, которому до 5 лет - 2%.
🇮🇹 Италия: от 2 до 9% в зависимости от региона.
🇵🇹 Португалия: от 0 до 6%
🇩🇪 Германия: от 3,5 до 8,5%
🇩🇰 Дания: от 1 до 8%
🇳🇴 Норвегия: 2,5%
🇸🇪 Швеция от 1,5 до 12%
🇬🇷 Греция: 3% до €250 000, далее - 10%
🇬🇧 Великобритания: от 0 до 12%. Например, 5% для цены от £250 000 до £925 000.
🇳🇱 Нидерланды от 1,2 до 8%
🇮🇪 Ирландия: всего 1% при цене до 1 млн евро.
Во многих странах Европы есть скидки на налог при покупке первого жилья, нового жилья, для молодых покупателей.
С другой стороны прогрессивная ставка бьет сильнее по большому карману.
🏙 Недвижимость Валенсии @rebazes
#недвижимость #налоги
🙏 спасибо за лайк и репост
🇪🇸 @movetospain
🏙 Жилья между физлицами
🚘 Автомобилей между физлицами
🏭 Бизнеса
В данной статье расскажу об ITP при покупке жилья в Валенсии.
Плательщиком данного налога является покупатель вторичной недвижимости. Цены на порталах недвижимости не включают данный налог, как и агентскую комиссию. Так что при расчете расходов на покупку квартиры смело прибавляйте 14% к рекламной цене.
Налогооблагаемой базой является большее из двух:
🤝 Цена договора купли-продажи.
📈 Цена референции (valor de referencia, далее - ЦР). Узнать цену референции для квартиры можно здесь, введя кадастровый номер объекта (referencia catastral или RC).
Если вы не знаете RC объекта, используйте сервис для поиска объекта и его RC по адресу или координатам GPS.
Цена референции устанавливается Кадастровой палатой ежегодно и массово.
ЦР применяется в Испании для ITP и налога на дарение и наследство (ISD) с 01 января 2022 г. с целью борьбы с занижением цены ДКП или договора дарения (что снижало и налоги: ITP и IRPF).
Провинции Испании устанавливают ставку налога самостоятельно.
💸 Ставки ITP в провинциях Испании:
🥇 Pais Vasco 4%
🥈 Comunidad de Madrid, Ceuta, Melilla, Navarra 6%
🥉 Canarias 6,5%
🤨 Andalucía, La Rioja 7%
🫤 Aragón, Asturias, Baleares, Castilla y León, Extremadura, Murcia 8%
😔 Cantabria, Castilla La Mancha 9%
😱 Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia 10%
Валенсия, в антилидерах с ITP 10%, достигающем 11% при цене объекта свыше 1 млн. евро.
Так что главным бенефициаром спекуляций на рынке недвижимости можно считать государство.
Стандартная ставка налога 10% и все льготы и надбавки описаны в ст. 13 актуальной редакции закона 13/1997.
С 2024 года действует ряд скидок на ITP при приобретении первой квартиры для постоянного проживания в Валенсии.
Ставка ITP 8% (цена > €180 000):
🏙 При покупке квартиры в режиме VPO (vivienda de proteccion oficial). Купить такую квартиру может не каждый.
🏙 Для покупателей моложе 35 лет. Если недвижимость приобретается в браке (без брачного контракта), то объект оформляется в долевую собственность 50/50. А право на скидку будет иметь лишь тот, кому на момент сделки меньше 35 лет.
Ставка ITP 6% (цена до €180 000)
🏙 При покупке квартиры в режиме VPO (vivienda de proteccion oficial).
🏙 Для покупателей моложе 35 лет и задекларированной ими для целей IRPF сумме до €30 000 (индивидуально) или до €47000 (совместно).
Ставка 3% (цена до €180 000) и 4% (цена > €180 000):
🏙 При покупке квартиры в режиме VPO de regimen especial (для тех, кто стоит в очереди и с низкими доходами).
🏙 Для многодетных и неполных (monoparental) семей при задекларированной ими для целей IRPF сумме до €35 000 (индивидуально) и €58 000 (совместно) соответственно.
🏙 Для покупателей с инвалидностью.
🏙 Для женщин-жертв
violencia de genero.
Есть скидки на ITP и для компаний.
Можно ли совсем не платить ITP? Да, если вы покупаете новостройку от компании, вместо ITP вам придется платить НДС (IVA), который для нового жилья составляет 10%. Скидки молодым и многодетным на него не предоставляются. Только для новостроек VPO НДС составит 4%.
Соответственно, если вы имеете право на скидки по ITP вам выгоднее (при прочих равных) приобрести вторичку, чем новостройку. Кроме покупки VPO.
Для полноты картины приведу обзор ставок налога на покупку 🏙 в странах Европы:
🇫🇷 Франция: 8%, но для нового жилья, которому до 5 лет - 2%.
🇮🇹 Италия: от 2 до 9% в зависимости от региона.
🇵🇹 Португалия: от 0 до 6%
🇩🇪 Германия: от 3,5 до 8,5%
🇩🇰 Дания: от 1 до 8%
🇳🇴 Норвегия: 2,5%
🇸🇪 Швеция от 1,5 до 12%
🇬🇷 Греция: 3% до €250 000, далее - 10%
🇬🇧 Великобритания: от 0 до 12%. Например, 5% для цены от £250 000 до £925 000.
🇳🇱 Нидерланды от 1,2 до 8%
🇮🇪 Ирландия: всего 1% при цене до 1 млн евро.
Во многих странах Европы есть скидки на налог при покупке первого жилья, нового жилья, для молодых покупателей.
С другой стороны прогрессивная ставка бьет сильнее по большому карману.
🏙 Недвижимость Валенсии @rebazes
#недвижимость #налоги
🙏 спасибо за лайк и репост
🇪🇸 @movetospain
👍2🔥1
Forwarded from Переезд в Испанию 🇪🇸🏃♂️🏃♀️👦🏼🧒🏼👶🏼
Ранее мы отказались от покупки квартиры в новостройке. Как оказалось, зря: её цена за 1 год выросла примерно на 50%. 🥹
Сейчас мы подбираем новостройки для инвесторов @rebazes, и сегодня расскажу о схеме расчетов при покупке новостройки и некоторых деталях.
Стандартная система оплаты, установленная законом:
Резерв: от 2000 до 6000 евро.
Оплачивается ещё на стадии строительства "Конь не валялся", зачастую еще до получения лицензии на строительство.
Резерв фиксирует предмет и цену будущего ДКП.
После получения лицензии подписывается договор залога (аррас) и оплачивается 10% цены квартиры с учётом уже внесенного резерва.
За период строительства покупатель оплачивает ещё 10% равными ежемесячными платежами, которые можно списывать со счета автоматически. Строительство обычно идёт 24 месяца. Но если вы вошли в проект не на старте, этот срок может быть меньше.
Финальные 80% покупатель оплачивает застройщику при сделке и передаче ключей.
📈 Рассмотрим график платежей:
💶 Цена квартиры €200 000.
💶 Сентябрь 2024 г: резерв €3 000.
💶 Декабрь 2024 г: залог €17 000.
Январь 2025 август 2026 г (20 месяцев): доплата €20000: €1000 в месяц
💶 Сентябрь 2026 г. Подписание ДКП у нотариуса и передача ключей от о готовой и оформленный в собственность квартиры. Оплата 80%. €160 000.
💸 При каждом платеже застройщику покупатель оплачивает и НДС сверху - 10%.
НДС может быть снижен при покупке квартиры VPO.
При покупке новостройки в ипотеку первые 20% вам придётся оплатить из собственных средств. А оставшиеся 80% можно закрыть ипотекой, запросив её за пару месяцев до готовности. Вы, конечно, можете получить расчёт ипотеки и на старте, но это не гарантирует вам получение кредита после окончания стройки. Тем более ставка euribor (ставка рефинансирования, от которой зависит цена кредита) может измениться, как и уровень доходов вашей семьи.
Таким образом, можно купить новостройку, имея лишь 20% цены, но нужно быть уверенным в своих силах.
Ведь если к моменту сдачи вы не сможете оплатить собственными или ипотечными средствами оставшиеся 80%, вы рискуете потерять залог 20%.
Хороший вариант для тех, кто уже стабильно работает, но прямо сейчас не может получить ипотеку из-за малого стажа работы на текущем месте.
Так как застройщик строит обычно за кредитные средства, то при заключении ДКП есть возможность переоформить ипотеку застройщика от банка, финансируещего стройку. Это будет выгодно, если ставка рефинансирования вырастет за период строительства.
Ипотека сейчас обходится до 4% годовых. В калькуляторах ипотеки BBVA или Santander, например, можете прикинуть разные вводные и типы ипотек. Осторожнее с ипотечными брокерами: могут брать комиссию от 1 до 5% от суммы кредита за подбор банка.
Возможно, иногда это окупается лучшими условиями, но я всегда в РФ общался с банками напрямую. Друг как-то заплатил брокеру 60 000 рублей за то что ему подобрали... 🥁Сбербанк.
Риски сделки:
Авансовые платежи производятся на специальный счёт аналог российского эскроу счета, средства с которого застройщик получит только после передачи квартиры покупателю. Так что в случае банкротства застройщика вы сможете истребовать средства из банка.
Но есть риск потратить время и не получить квартиру, что почти так же плохо, как потерять средства. Так что внимательно выбирайте застройщика, оценивайте его опыт и отзывы о соблюдении сроков в реализованных проектах.
Помните, что площадь квартир в Испании обманчива. Лучше ориентируйтесь на планировку.
Выгодно ли покупать новостройку?
Непростой вопрос, но при текущем рынке вторичка существенно подорожала и трешки 60летней выдержки стоят порядка €180К в городе и €150К в пригородах (речь о хорошем состоянии и районах). Новостройки же от €220К и €180К соответственно. Учитывая сроки строительства, к цене новостройки можно прибавить цену аренды за 2 года. Но качество и новизна новостройки, думаю, стоят того.
К тому же новостройки имеют больший потенциал роста цены. И, полагаю, будут более устойчивы в случае коррекции рынка недвижимости.
🙏 Спасибо за лайк и репост!
🇪🇸 @movetospain
Сейчас мы подбираем новостройки для инвесторов @rebazes, и сегодня расскажу о схеме расчетов при покупке новостройки и некоторых деталях.
Стандартная система оплаты, установленная законом:
Резерв: от 2000 до 6000 евро.
Оплачивается ещё на стадии строительства "Конь не валялся", зачастую еще до получения лицензии на строительство.
Резерв фиксирует предмет и цену будущего ДКП.
После получения лицензии подписывается договор залога (аррас) и оплачивается 10% цены квартиры с учётом уже внесенного резерва.
За период строительства покупатель оплачивает ещё 10% равными ежемесячными платежами, которые можно списывать со счета автоматически. Строительство обычно идёт 24 месяца. Но если вы вошли в проект не на старте, этот срок может быть меньше.
Финальные 80% покупатель оплачивает застройщику при сделке и передаче ключей.
📈 Рассмотрим график платежей:
💶 Цена квартиры €200 000.
💶 Сентябрь 2024 г: резерв €3 000.
💶 Декабрь 2024 г: залог €17 000.
Январь 2025 август 2026 г (20 месяцев): доплата €20000: €1000 в месяц
💶 Сентябрь 2026 г. Подписание ДКП у нотариуса и передача ключей от о готовой и оформленный в собственность квартиры. Оплата 80%. €160 000.
💸 При каждом платеже застройщику покупатель оплачивает и НДС сверху - 10%.
НДС может быть снижен при покупке квартиры VPO.
При покупке новостройки в ипотеку первые 20% вам придётся оплатить из собственных средств. А оставшиеся 80% можно закрыть ипотекой, запросив её за пару месяцев до готовности. Вы, конечно, можете получить расчёт ипотеки и на старте, но это не гарантирует вам получение кредита после окончания стройки. Тем более ставка euribor (ставка рефинансирования, от которой зависит цена кредита) может измениться, как и уровень доходов вашей семьи.
Таким образом, можно купить новостройку, имея лишь 20% цены, но нужно быть уверенным в своих силах.
Ведь если к моменту сдачи вы не сможете оплатить собственными или ипотечными средствами оставшиеся 80%, вы рискуете потерять залог 20%.
Хороший вариант для тех, кто уже стабильно работает, но прямо сейчас не может получить ипотеку из-за малого стажа работы на текущем месте.
Так как застройщик строит обычно за кредитные средства, то при заключении ДКП есть возможность переоформить ипотеку застройщика от банка, финансируещего стройку. Это будет выгодно, если ставка рефинансирования вырастет за период строительства.
Ипотека сейчас обходится до 4% годовых. В калькуляторах ипотеки BBVA или Santander, например, можете прикинуть разные вводные и типы ипотек. Осторожнее с ипотечными брокерами: могут брать комиссию от 1 до 5% от суммы кредита за подбор банка.
Возможно, иногда это окупается лучшими условиями, но я всегда в РФ общался с банками напрямую. Друг как-то заплатил брокеру 60 000 рублей за то что ему подобрали... 🥁Сбербанк.
Риски сделки:
Авансовые платежи производятся на специальный счёт аналог российского эскроу счета, средства с которого застройщик получит только после передачи квартиры покупателю. Так что в случае банкротства застройщика вы сможете истребовать средства из банка.
Но есть риск потратить время и не получить квартиру, что почти так же плохо, как потерять средства. Так что внимательно выбирайте застройщика, оценивайте его опыт и отзывы о соблюдении сроков в реализованных проектах.
Помните, что площадь квартир в Испании обманчива. Лучше ориентируйтесь на планировку.
Выгодно ли покупать новостройку?
Непростой вопрос, но при текущем рынке вторичка существенно подорожала и трешки 60летней выдержки стоят порядка €180К в городе и €150К в пригородах (речь о хорошем состоянии и районах). Новостройки же от €220К и €180К соответственно. Учитывая сроки строительства, к цене новостройки можно прибавить цену аренды за 2 года. Но качество и новизна новостройки, думаю, стоят того.
К тому же новостройки имеют больший потенциал роста цены. И, полагаю, будут более устойчивы в случае коррекции рынка недвижимости.
🙏 Спасибо за лайк и репост!
🇪🇸 @movetospain
Telegram
Переезд в Испанию 🇪🇸🏃♂️🏃♀️👦🏼🧒🏼👶🏼
Покупка квартиры от застройщика в Испании.
Короче, мы почти купили квартиру от застройщика, но что-то пошло не так...
Немного предыстории...
В сертябре-октябре 22 года я впервые приехал в Испанию, но сразу с четким намерением переехать.
Около недели я…
Короче, мы почти купили квартиру от застройщика, но что-то пошло не так...
Немного предыстории...
В сертябре-октябре 22 года я впервые приехал в Испанию, но сразу с четким намерением переехать.
Около недели я…
👍4❤🔥1
Forwarded from Переезд в Испанию 🇪🇸🏃♂️🏃♀️👦🏼🧒🏼👶🏼
🍓 Голая собственность - пикантные особенности недвижимости Испании.
Цены на квартиры в Валенсии продолжают расти. Но на порталах появляются заманчивые предложения с комментарием "se vende la nuda propiedad" (дословно: продаётся голая собственность).
Nuda propiedad (NP) - это право собственности на объект недвижимости без права его использования (usufructo), которое при этом остаётся за другим лицом (usufructuario) до его смерти.
После смерти usufructuario право пользования переходит владельцу NP, в сумме эти права образуют "pleno dominio" (PD) т.е. полное владение объектом.
Usufructo не участвует в наследстве и переходит непосредственно владельцу NP.
В России такого деления прав, насколько мне известно, не существует*. Правда, есть риск купить недвижимость с бессрочным (или долгосрочным) арендатором с копеечной арендой. Так что нужно всегда проверять обременения объекта перед покупкой.
*Upd как подсказала моя подруга юрист в комментариях - в России это "пожизненная рента". ✌️
В Испании есть компании и инвесторы, которые скупают NP с надежой на светлое (но недолгое) будущее usufructuarios (пользователей объектов).
Я уже не раз встречал предложения о продаже NP. Оценить их выгодность сложно: кто знает, сколько ещё проживёт держатель узуфрукта? Но есть некие подходы к оценке usufructo и nuda propiedad.
Причём возможна продажа nuda propiedad и usufructo отдельно. То есть в квартире может сменится пользователь.
Да и кто знает, не заведётся ли в квартире после смерти usufructuario его родственники/знакомые, не желающие съезжать? Это может привести к проблеме с окупасами. Выселить которых в Испании в силу законов непросто и затратно.
Во Франции был занятный случай, когда 47-летний юрист договорился о выкупе квартиры у 90-летней старушки Жанны Кальман путем её пожизненного обеспечения (~400 евро/месяц). Он рассчитывал, что старушка протянет не более 10 лет. Но она пережила его, прожив аж до 122 лет! 🧛♀
Невероятная "живучесть" бабули породила сомнения в умах учёных. Некоторые исследователи феномена пришли к выводу, что за Жанну Кальман выдавала себя её дочь. 🔃
Продажа nuda propiedad, на мой взгляд, хорошая идея, если старикам нужно себя обеспечить, и нет (достойных) наследников.
С другой стороны, при текущих ценах лучшим решением может стать аренда комнаты или двух. Так одинокие старики могут получить компанию и ежемесячные платежи, сохранив квартиру.
Так что при покупке квартиры уточняйте, что речь о продаже "pleno dominio" или "plena propiedad". Лучше сразу при первом контакте. Некоторые агенты спешат устроить показ объекта, не сообщая о таких тонкостях. 🤦♂
Интересным моментом является то, что usufructuario должен оплачивать лишь текущие платежи связанные с обслуживанием объекта (комунидад), однако экстраординарные платежи: ремонт лифта, кровли, фасада возлагаются на владельца nuda propiedad.
❓️Как вам идея покупки собственности без права пользования?
#nudapropiedad #usufructo #инвестиции #квартиры #недвижимость
🏙 Мой канал о недвижимости
🙏 Спасибо за лайк и подписку
🇪🇸 @movetospain
Цены на квартиры в Валенсии продолжают расти. Но на порталах появляются заманчивые предложения с комментарием "se vende la nuda propiedad" (дословно: продаётся голая собственность).
Nuda propiedad (NP) - это право собственности на объект недвижимости без права его использования (usufructo), которое при этом остаётся за другим лицом (usufructuario) до его смерти.
После смерти usufructuario право пользования переходит владельцу NP, в сумме эти права образуют "pleno dominio" (PD) т.е. полное владение объектом.
Usufructo не участвует в наследстве и переходит непосредственно владельцу NP.
В России такого деления прав, насколько мне известно, не существует*. Правда, есть риск купить недвижимость с бессрочным (или долгосрочным) арендатором с копеечной арендой. Так что нужно всегда проверять обременения объекта перед покупкой.
*Upd как подсказала моя подруга юрист в комментариях - в России это "пожизненная рента". ✌️
В Испании есть компании и инвесторы, которые скупают NP с надежой на светлое (но недолгое) будущее usufructuarios (пользователей объектов).
Я уже не раз встречал предложения о продаже NP. Оценить их выгодность сложно: кто знает, сколько ещё проживёт держатель узуфрукта? Но есть некие подходы к оценке usufructo и nuda propiedad.
Причём возможна продажа nuda propiedad и usufructo отдельно. То есть в квартире может сменится пользователь.
Да и кто знает, не заведётся ли в квартире после смерти usufructuario его родственники/знакомые, не желающие съезжать? Это может привести к проблеме с окупасами. Выселить которых в Испании в силу законов непросто и затратно.
Во Франции был занятный случай, когда 47-летний юрист договорился о выкупе квартиры у 90-летней старушки Жанны Кальман путем её пожизненного обеспечения (~400 евро/месяц). Он рассчитывал, что старушка протянет не более 10 лет. Но она пережила его, прожив аж до 122 лет! 🧛♀
Невероятная "живучесть" бабули породила сомнения в умах учёных. Некоторые исследователи феномена пришли к выводу, что за Жанну Кальман выдавала себя её дочь. 🔃
Продажа nuda propiedad, на мой взгляд, хорошая идея, если старикам нужно себя обеспечить, и нет (достойных) наследников.
С другой стороны, при текущих ценах лучшим решением может стать аренда комнаты или двух. Так одинокие старики могут получить компанию и ежемесячные платежи, сохранив квартиру.
Так что при покупке квартиры уточняйте, что речь о продаже "pleno dominio" или "plena propiedad". Лучше сразу при первом контакте. Некоторые агенты спешат устроить показ объекта, не сообщая о таких тонкостях. 🤦♂
Интересным моментом является то, что usufructuario должен оплачивать лишь текущие платежи связанные с обслуживанием объекта (комунидад), однако экстраординарные платежи: ремонт лифта, кровли, фасада возлагаются на владельца nuda propiedad.
❓️Как вам идея покупки собственности без права пользования?
#nudapropiedad #usufructo #инвестиции #квартиры #недвижимость
🏙 Мой канал о недвижимости
🙏 Спасибо за лайк и подписку
🇪🇸 @movetospain
Telegram
Переезд в Испанию 🇪🇸🏃♂️🏃♀️👦🏼🧒🏼👶🏼
Согласно данным портала Idealista средняя цена жилья в Испании превысила показатели 2007 года (2050 евро/м²) известного как "burbuja inmobiliaria". По-русски "пузырь", который лопнул в кризис 2008 года. После чего цены вплоть до конца 2016 года снижались…
❤4
Forwarded from Переезд в Испанию 🇪🇸🏃♂️🏃♀️👦🏼🧒🏼👶🏼
Путешествуя по Европе, видимо, в силу профдеформации, нередко интересуюсь ценой квартир в симпатичных локациях. Поэтому решил собрать самые популярные* порталы недвижимости стран Европы.
Бельгия 🇧🇪 immoweb.be
Великобритания 🇬🇧 rightmove.co.uk
Германия 🇩🇪 immobilienscout24.de
Греция 🇬🇷 spitogatos.gr
Дания 🇩🇰 boligsiden.dk
Ирландия 🇮🇪 daft.ie
Исландия 🇮🇸 visir.is
Испания 🇪🇸 idealista.com
Италия 🇮🇹 immobiliare.it
Кипр 🇨🇾 bazaraki.com
Латвия 🇱🇻 city24.lv
Литва 🇱🇹 aruodas.lt
Португалия 🇵🇹 idealista.pt
Сербия 🇷🇸 realirica.com
Словакия 🇸🇰 nehnutelnosti.sk
Словения 🇸🇮 nepremicnine.net
Нидерланды 🇳🇱 funda.nl
Норвегия 🇳🇴 finn.no
Финляндия 🇫🇮 etuovi.com
Франция 🇫🇷 seloger.fr
Хорватия 🇭🇷 skyscrapercity.com
Черногория 🇲🇪 estitor.com
Чехия 🇨🇿 sreality.cz
Швеция 🇸🇪 hemnet.se
Швейцария 🇨🇭 homegate.ch
Эстония 🇪🇪 kv.ee
* Согласно даным similarweb.com и semrush.com
📈 Цена квартир в Европе
"Среднюю температуру по больнице" можно увидеть на картах в numbeo.
Рейтинг наиболее дорогих городов возглавляет 🇨🇭 Женева (15650 €/м²), за которой следуют 🇬🇧 Лондон (13870 €/м²) и 🇨🇭 Цюрих (13500 €/м²).
🇪🇸 Валенсия все еще заметно отстает со своими 2706 €/м². Так что какой бы дорогой ни казалась испанская недвижимость, потенциал роста есть.
Цены квартир в старых домах Валенсии сейчас вплотную приблизились к ценам в новостройках в ближайших пригородах (Paterna, Quart de Poblet, Payporta, Albal и другие)
Поэтому подбирая квартиры для клиентов, я рекомендую рассматривать новостройки, особенно если речь об инвестициях. Пусть их нужно ждать, но они, на мой взгляд, имеют лучший потенциал роста цены.
Да и на выходе вы получаете квартиру с новым ремонтом и в новом здании, зачастую с паркингом и бассейном, а не жилье эпохи Франко.
🤝 Подбор новостроек и вторички в Валенсии: @godofspain
Читайте также:
🏙 Как купить новостройку в Испании
🏙 Порталы недвижимости Испании
#недвижимость
✌️ Спасибо за лайк и репост
🇪🇸 @movetospain
Бельгия 🇧🇪 immoweb.be
Великобритания 🇬🇧 rightmove.co.uk
Германия 🇩🇪 immobilienscout24.de
Греция 🇬🇷 spitogatos.gr
Дания 🇩🇰 boligsiden.dk
Ирландия 🇮🇪 daft.ie
Исландия 🇮🇸 visir.is
Испания 🇪🇸 idealista.com
Италия 🇮🇹 immobiliare.it
Кипр 🇨🇾 bazaraki.com
Латвия 🇱🇻 city24.lv
Литва 🇱🇹 aruodas.lt
Португалия 🇵🇹 idealista.pt
Сербия 🇷🇸 realirica.com
Словакия 🇸🇰 nehnutelnosti.sk
Словения 🇸🇮 nepremicnine.net
Нидерланды 🇳🇱 funda.nl
Норвегия 🇳🇴 finn.no
Финляндия 🇫🇮 etuovi.com
Франция 🇫🇷 seloger.fr
Хорватия 🇭🇷 skyscrapercity.com
Черногория 🇲🇪 estitor.com
Чехия 🇨🇿 sreality.cz
Швеция 🇸🇪 hemnet.se
Швейцария 🇨🇭 homegate.ch
Эстония 🇪🇪 kv.ee
* Согласно даным similarweb.com и semrush.com
📈 Цена квартир в Европе
"Среднюю температуру по больнице" можно увидеть на картах в numbeo.
Рейтинг наиболее дорогих городов возглавляет 🇨🇭 Женева (15650 €/м²), за которой следуют 🇬🇧 Лондон (13870 €/м²) и 🇨🇭 Цюрих (13500 €/м²).
🇪🇸 Валенсия все еще заметно отстает со своими 2706 €/м². Так что какой бы дорогой ни казалась испанская недвижимость, потенциал роста есть.
Цены квартир в старых домах Валенсии сейчас вплотную приблизились к ценам в новостройках в ближайших пригородах (Paterna, Quart de Poblet, Payporta, Albal и другие)
Поэтому подбирая квартиры для клиентов, я рекомендую рассматривать новостройки, особенно если речь об инвестициях. Пусть их нужно ждать, но они, на мой взгляд, имеют лучший потенциал роста цены.
Да и на выходе вы получаете квартиру с новым ремонтом и в новом здании, зачастую с паркингом и бассейном, а не жилье эпохи Франко.
🤝 Подбор новостроек и вторички в Валенсии: @godofspain
Читайте также:
🏙 Как купить новостройку в Испании
🏙 Порталы недвижимости Испании
#недвижимость
✌️ Спасибо за лайк и репост
🇪🇸 @movetospain
Statista
Europe: cost of apartments 2025, by city
| Statista
| Statista
Geneva stands out as Europe's most expensive city for apartment purchases in early 2025, with prices reaching a staggering 15,720 euros per square meter.
👍6❤2🔥1