Противодействие отмыванию капитала (PBC) - отличная штука, но порой усложняет покупку недвижимости, ведь нужно не только иметь деньги, но и показать их происхождение и путь из варяг в Испанию.

Первые на страже чистоты финансовой системы - банки, далее обычно могут возникнуть вопросы у застройщика либо агентства недвижимости. Да, да, крупные агентства также должны контролировать происхождение средств.

На видео - допрос Висенте Фернандеса, бывшего президента SEPI (Sociedad Estatal de Participaciones Industriales), ставленника правящей социалистической партии PSOE.
В SEPI он отвечал за контроль госучастия в крупных компаниях и принятие ключевых решений.

Не смотря на борьбу с отмыванием капитала, бывший чиновник умудрился купить недвижимость на более чем 10 миллионов евро, задекларировав лишь 1 миллион.

🏙🔍 Покупка новостройки и PBC:
Хотя обычно застройщики сначала принимают резерв, а затем уже осуществляют проверку на отмывание, некоторые сейчас начинают именно с проверки.

Квартира блокируется на время прохождения PBC бесплатно, и только после одобрения клиент оплачивает резерв.

✅️ Одного моего клиента на днях как раз одобрили, и нам удалось забронировать отличную квартиру, которая освободилась, потому что другой покупатель не прошел PBC.

⚖️ Противодействие отмыванию капитала (PBC) в Испании регулируется законом Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo.

Под «отмыванием денег» понимается, например:
💰 преобразование или передача активов с целью сокрытия их незаконного происхождения.
💰 сокрытие реальных владельцев активов преступного происхождения.

Кто обязан осуществлять контроль:
🏦 банки, кредитные организации;
🛡 страховые компании и посредники при страховании жизни;
📈 инвестиционные фирмы, управляющие инвестиционными фондами, пенсионными фондами и др.;
🏤 обменные пункты валюты; почтовые службы при переводах;
💶 посредники по выдаче кредитов;
🏙 крупные агентства недвижимости и посредники при сделках с недвижимостью (при более 10 сотрудниках в штате или при доходе агентства от 2 млн евро в год);
🔍 аудиторы, внешние бухгалтеры, налоговые консультанты, нотариусы, регистраторы собственности и др.;
💎 предприятия, торгующие драгоценностями, произведениями искусства и антиквариатом;
🤗 благотворительные фонды/ассоциации при определённых обстоятельствах.

Основные обязанности при проверке:
🛂 Идентификация клиента и проверка его личности.
🎭 Определение «реального владельца» (таких как лица, контролирующие компанию более чем на 25 %) и проверка этой информации.
💼 Получение информации о деятельности клиенти, источнике средств и пр.
🔍 Непрерывный мониторинг отношений с клиентом: проверка, соответствуют ли операции профилю клиента и уровню риска.

Штрафы за неосуществление обязанностей по проверке могут быть миллионными. Так банк ING был оштрафован Sepblanc (контролирует PBC) почти на 4 млн. евро.

🏙 Мои лучшие посты о недвижимости Испании
🤩 Аренда и продажа квартир в Валенсии

#законы #деньги #недвижимость

🙏🏻 Спасибо за подписку и репост
🇪🇸 @movetospain

От 2 лет тюрьмы для окупас в 🇵🇹 Португалии

В Португалии вступил в силу новый закон, резко ужесточающий наказания за незаконную оккупацию жилья.

Президент Марселу Ребелу де Соуза утвердил реформу, по которой за захват чужой недвижимости грозит:
👮 до 2 лет тюрьмы или крупный штраф,
👮 до 3 лет - при насилии или угрозах,
👮 до 4 лет - если оккупация совершается с целью наживы. Наказуемой стала даже попытка захвата жилья.

Главное нововведение - власти и суды получили право быстро возвращать незаконно занятые дома законным владельцам без длительных процедур. Закон получил широкую поддержку парламента и направлен на усиление защиты права собственности.

Ранее 🇮🇹 Италия также ужесточила наказание за оккупацию жилья.

#окупас #законы #европа

🇪🇸 Недвижимость и бизнес
🏙 @rebazes

🏦 Покупка квартиры в ипотеку: этапы

Сегодня на основе свежего опыта расскажу подробно об этапах ипотечной сделки. #кейс

На неделе купили вторичку в районе Беникалап в ипотеку. 🍾

Цена 256 000 евро уже была снижена относительно стартовой, но удалось сторговать еще 2 000. ✅️

Полезная площадь 110+ м² (3 большие спальни и просторная кухня-гостиная), 2 санузла. Свежий ремонт, новые кухня, окна, сантехника.

Спасибо клиентам за доверие.🙏🏻 Интересно, что они так спешили купить квартиру, что я даже притормаживал их. Да, да, есть еще агенты, которым не лишь бы продать тебе что-то побыстрее и получить комиссию. 😉

Условия ипотеки:
Сумма кредита 195 000
Ставка 2.4%
Банк BBVA.
Срок: 20 лет
Платеж ~1030 евро в месяц.
Первоначальный взнос - 61 000 + налог на покупку 10% и расходы на комиссию и нотариуса.

1️⃣ Хотя менеджеры банков не любят обсуждать условия ипотеки без предмета сделки, но до выбора квартиры все же можно пообщаться с банком о возможных примерных условиях кредита.

В первую очередь стоит запросить предварительное предложение у своего (зарплатного) банка.

Поняв, на какую сумму вы можете рассчитывать, можно приступать к поиску квартиры. Обычно ежемесячный платеж должен быть до 40% дохода.

При текущем euribor ипотечные ставки до 2,5% годовых (hipoteca fija), что ниже инфляции и роста цен на жилье, то есть даром. ✅️

Банки финансируют до 80% цены квартиры, без учета расходов на покупку: налог (ITP), комиссия агентства, нотариус, регистрация собственности. Так что понадобится от 35% собственных средств. Для молодых возможно увеличение суммы финансирования.

2️⃣ Найдите подходящую квартиру, заключите аррас со сроком подписания ДКП (договора купли-продажи) достаточным для оформления ипотеки (от 3 месяцев).

3️⃣ Получите предложение по ставке от своего и альтернативного банка. Разница в ставках обычно невелика. Больше отличаются условия досрочного погашения. Обычно можно согласовать частично бесплатную досрочку.

4️⃣ Выберите банк, и он организует оценку квартиры, оплачивает её покупатель (от 300 евро). Интересно, что в Испании оценщик выбирается из списка аккредитованных, но не покупателем или банком, а случайным образом. Сама оценка занимает обычно до недели. Если квартиру оценят ниже цены сделки, то банк выдаст кредит до 80% от оценки, тогда для покупки понадобятся дополнительные собственные средства.

Например:
Цена квартиры 300 000 евро
Расходы: налог 30 000 евро
Агентская комиссия (обычно в Валенсии) = 3% + НДС = 10 890 евро.
Нотариус и регистрация 2000 евро.
Всего: 342 890 евро.

При оценке выше цены, банк даст 80% от 300 000 = 240 000,
Понадобятся 102 890 евро собственных средств (34,2% от цены квартиры без учета налогов).

При оценке, например 280 000 евро, банк выдаст до 224 000 евро, и вам понадобится на 16 000 евро больше собственных средств = 118 890 евро.

💡 Учитывая, что рынок растет, оценка нередко может быть ниже цены сделки, так что будьте готовы увеличить первоначальный взнос.

Впрочем, нам в этой сделке квартиру оценили на 10% дороже цены. ✅️

5️⃣ С оценкой банк уже будет готов согласовать окончательные условия, возможно, учесть ваши пожелания по досрочному погашению и пр.

📉 Предложение от альтернативного банка может быть аргументом для снижения ставки и улучшения условий, нам это помогло снизить ставку в BBVA до 2.4%

Кстати обычно можно сменить банк и после оценки, но некоторые банки не принимают чужой отчет, тогда придется оплатить оценку сновв.

6️⃣ Если предложение по ипотеке устраивает покупателя, то он подписывает прямо в приложении стандартизированную оферту (FEIN), предупреждение о рисках (FIAE), график платежей, перечень о расходов на ипотеку (часть из них по закону берет на себя банк) и проект кредитного договора. После подписания клиентом, банк выгружает эти документы в систему, к которой имеет доступ нотариус.

⚠️ Договор купли-продажи может быть подписан не ранее чем через 10 дней после выгрузки банком документов в систему.

Финал в комментарии 👇

🏙 Лучшие посты о недвижимости
🤩 Аренда и продажа квартир

#недвижимость #ипотека

🙏🏻 Спасибо за подписку и репост!
🇪🇸 @movetospain