Ранее мы отказались от покупки квартиры в новостройке. Как оказалось, зря: её цена за 1 год выросла примерно на 50%. 🥹

Сейчас мы подбираем новостройки для инвесторов @rebazes, и сегодня расскажу о схеме расчетов при покупке новостройки и некоторых деталях.

Стандартная система оплаты, установленная законом:

Резерв: от 2000 до 6000 евро.
Оплачивается ещё на стадии строительства "Конь не валялся", зачастую еще до получения лицензии на строительство.
Резерв фиксирует предмет и цену будущего ДКП.

После получения лицензии подписывается договор залога (аррас) и оплачивается 10% цены квартиры с учётом уже внесенного резерва.

За период строительства покупатель оплачивает ещё 10% равными ежемесячными платежами, которые можно списывать со счета автоматически. Строительство обычно идёт 24 месяца. Но если вы вошли в проект не на старте, этот срок может быть меньше.

Финальные 80% покупатель оплачивает застройщику при сделке и передаче ключей.

📈 Рассмотрим график платежей:
💶 Цена квартиры €200 000.
💶 Сентябрь 2024 г: резерв €3 000.
💶 Декабрь 2024 г: залог €17 000.
Январь 2025 август 2026 г (20 месяцев): доплата €20000: €1000 в месяц
💶 Сентябрь 2026 г. Подписание ДКП у нотариуса и передача ключей от о готовой и оформленный в собственность квартиры. Оплата 80%. €160 000.

💸 При каждом платеже застройщику покупатель оплачивает и НДС сверху - 10%.
НДС может быть снижен при покупке квартиры VPO.

При покупке новостройки в ипотеку первые 20% вам придётся оплатить из собственных средств. А оставшиеся 80% можно закрыть ипотекой, запросив её за пару месяцев до готовности. Вы, конечно, можете получить расчёт ипотеки и на старте, но это не гарантирует вам получение кредита после окончания стройки. Тем более ставка euribor (ставка рефинансирования, от которой зависит цена кредита) может измениться, как и уровень доходов вашей семьи.

Таким образом, можно купить новостройку, имея лишь 20% цены, но нужно быть уверенным в своих силах.

Ведь если к моменту сдачи вы не сможете оплатить собственными или ипотечными средствами оставшиеся 80%, вы рискуете потерять залог 20%.
Хороший вариант для тех, кто уже стабильно работает, но прямо сейчас не может получить ипотеку из-за малого стажа работы на текущем месте.

Так как застройщик строит обычно за кредитные средства, то при заключении ДКП есть возможность переоформить ипотеку застройщика от банка, финансируещего стройку. Это будет выгодно, если ставка рефинансирования вырастет за период строительства.

Ипотека сейчас обходится до 4% годовых. В калькуляторах ипотеки BBVA или Santander, например, можете прикинуть разные вводные и типы ипотек. Осторожнее с ипотечными брокерами: могут брать комиссию от 1 до 5% от суммы кредита за подбор банка.

Возможно, иногда это окупается лучшими условиями, но я всегда в РФ общался с банками напрямую. Друг как-то заплатил брокеру 60 000 рублей за то что ему подобрали... 🥁Сбербанк.

Риски сделки:
Авансовые платежи производятся на специальный счёт аналог российского эскроу счета, средства с которого застройщик получит только после передачи квартиры покупателю. Так что в случае банкротства застройщика вы сможете истребовать средства из банка.

Но есть риск потратить время и не получить квартиру, что почти так же плохо, как потерять средства. Так что внимательно выбирайте застройщика, оценивайте его опыт и отзывы о соблюдении сроков в реализованных проектах.

Помните, что площадь квартир в Испании обманчива. Лучше ориентируйтесь на планировку.

Выгодно ли покупать новостройку?
Непростой вопрос, но при текущем рынке вторичка существенно подорожала и трешки 60летней выдержки стоят порядка €180К в городе и €150К в пригородах (речь о хорошем состоянии и районах). Новостройки же от €220К и €180К соответственно. Учитывая сроки строительства, к цене новостройки можно прибавить цену аренды за 2 года. Но качество и новизна новостройки, думаю, стоят того.

К тому же новостройки имеют больший потенциал роста цены. И, полагаю, будут более устойчивы в случае коррекции рынка недвижимости.

🙏 Спасибо за лайк и репост!
🇪🇸 @movetospain

🍓 Голая собственность - пикантные особенности недвижимости Испании.

Цены на квартиры в Валенсии продолжают расти. Но на порталах появляются заманчивые предложения с комментарием "se vende la nuda propiedad" (дословно: продаётся голая собственность).

Nuda propiedad (NP) - это право собственности на объект недвижимости без права его использования (usufructo), которое при этом остаётся за другим лицом (usufructuario) до его смерти.

После смерти usufructuario право пользования переходит владельцу NP, в сумме эти права образуют "pleno dominio" (PD) т.е. полное владение объектом.

Usufructo не участвует в наследстве и переходит непосредственно владельцу NP.

В России такого деления прав, насколько мне известно, не существует*. Правда, есть риск купить недвижимость с бессрочным (или долгосрочным) арендатором с копеечной арендой. Так что нужно всегда проверять обременения объекта перед покупкой.

*Upd как подсказала моя подруга юрист в комментариях - в России это "пожизненная рента". ✌️

В Испании есть компании и инвесторы, которые скупают NP с надежой на светлое (но недолгое) будущее usufructuarios (пользователей объектов).

Я уже не раз встречал предложения о продаже NP. Оценить их выгодность сложно: кто знает, сколько ещё проживёт держатель узуфрукта? Но есть некие подходы к оценке usufructo и nuda propiedad.

Причём возможна продажа nuda propiedad и usufructo отдельно. То есть в квартире может сменится пользователь.

Да и кто знает, не заведётся ли в квартире после смерти usufructuario его родственники/знакомые, не желающие съезжать? Это может привести к проблеме с окупасами. Выселить которых в Испании в силу законов непросто и затратно.

Во Франции был занятный случай, когда 47-летний юрист договорился о выкупе квартиры у 90-летней старушки Жанны Кальман путем её пожизненного обеспечения (~400 евро/месяц). Он рассчитывал, что старушка протянет не более 10 лет. Но она пережила его, прожив аж до 122 лет! 🧛‍♀
Невероятная "живучесть" бабули породила сомнения в умах учёных. Некоторые исследователи феномена пришли к выводу, что за Жанну Кальман выдавала себя её дочь. 🔃

Продажа nuda propiedad, на мой взгляд, хорошая идея, если старикам нужно себя обеспечить, и нет (достойных) наследников.

С другой стороны, при текущих ценах лучшим решением может стать аренда комнаты или двух. Так одинокие старики могут получить компанию и ежемесячные платежи, сохранив квартиру.

Так что при покупке квартиры уточняйте, что речь о продаже "pleno dominio" или "plena propiedad". Лучше сразу при первом контакте. Некоторые агенты спешат устроить показ объекта, не сообщая о таких тонкостях. 🤦‍♂

Интересным моментом является то, что usufructuario должен оплачивать лишь текущие платежи связанные с обслуживанием объекта (комунидад), однако экстраординарные платежи: ремонт лифта, кровли, фасада возлагаются на владельца nuda propiedad.

❓️Как вам идея покупки собственности без права пользования?

#nudapropiedad #usufructo #инвестиции #квартиры #недвижимость

🏙 Мой канал о недвижимости
🙏 Спасибо за лайк и подписку
🇪🇸 @movetospain

Путешествуя по Европе, видимо, в силу профдеформации, нередко интересуюсь ценой квартир в симпатичных локациях. Поэтому решил собрать самые популярные* порталы недвижимости стран Европы.

Бельгия 🇧🇪 immoweb.be
Великобритания 🇬🇧 rightmove.co.uk
Германия 🇩🇪 immobilienscout24.de
Греция 🇬🇷 spitogatos.gr
Дания 🇩🇰 boligsiden.dk
Ирландия 🇮🇪 daft.ie
Исландия 🇮🇸 visir.is
Испания 🇪🇸 idealista.com
Италия 🇮🇹 immobiliare.it
Кипр 🇨🇾 bazaraki.com
Латвия 🇱🇻 city24.lv
Литва 🇱🇹 aruodas.lt
Португалия 🇵🇹 idealista.pt
Сербия 🇷🇸 realirica.com
Словакия 🇸🇰 nehnutelnosti.sk
Словения 🇸🇮 nepremicnine.net
Нидерланды 🇳🇱 funda.nl
Норвегия 🇳🇴 finn.no
Финляндия 🇫🇮 etuovi.com
Франция 🇫🇷 seloger.fr
Хорватия 🇭🇷 skyscrapercity.com
Черногория 🇲🇪 estitor.com
Чехия 🇨🇿 sreality.cz
Швеция 🇸🇪 hemnet.se
Швейцария 🇨🇭 homegate.ch
Эстония 🇪🇪 kv.ee

* Согласно даным similarweb.com и semrush.com

📈 Цена квартир в Европе
"Среднюю температуру по больнице" можно увидеть на картах в numbeo.

Рейтинг наиболее дорогих городов возглавляет 🇨🇭 Женева (15650 €/м²), за которой следуют 🇬🇧 Лондон (13870 €/м²) и 🇨🇭 Цюрих (13500 €/м²).

🇪🇸 Валенсия все еще заметно отстает со своими 2706 €/м². Так что какой бы дорогой ни казалась испанская недвижимость, потенциал роста есть.

Цены квартир в старых домах Валенсии сейчас вплотную приблизились к ценам в новостройках в ближайших пригородах (Paterna, Quart de Poblet, Payporta, Albal и другие)

Поэтому подбирая квартиры для клиентов, я рекомендую рассматривать новостройки, особенно если речь об инвестициях. Пусть их нужно ждать, но они, на мой взгляд, имеют лучший потенциал роста цены.
Да и на выходе вы получаете квартиру с новым ремонтом и в новом здании, зачастую с паркингом и бассейном, а не жилье эпохи Франко.

🤝 Подбор новостроек и вторички в Валенсии: @godofspain

Читайте также:
🏙 Как купить новостройку в Испании
🏙 Порталы недвижимости Испании

#недвижимость

✌️ Спасибо за лайк и репост
🇪🇸 @movetospain

Окупас - это важная проблема Испании.

Увы, оккупация квартир в Испании возможна благодаря закону, гарантирующему право на жилище, который порой конфликтует с правом собственности (33 ст. Конституции Испании).

Проблема не вчера родилась: 📜 История движения окупас

Права #окупас:
Как ни странно, захватывая жилье, окупас приобретают ряд прав:
👩‍⚖️ Право не быть выселенными без судебного решения. Как только окупас провели более 48 часов в квартире, считается, что это их жилище, и выселить их можно будет только по суду.
🏠 Законом предусмотрена неприкосновенность жилища, это предоставляет окупасам защиту от полиции и владельца жилья. Есть случаи, когда, самовольное выселение оканчивалось арестом собственников, а не окупантов.
🚰 Запрет отключения электроэнергии, воды и газа. Т.к. эти коммунальные услуги считаются базовыми и закон защищает права окупасов на базовые услуги.
Хотя это был бы наиболее простой способ выселения, собственники вынуждены не отключать и оплачивать коммунальные услуги за окупасов.
👮‍♂️ С другой стороны, штрафы для окупасов предусмотрены ст.
245 УК Испании (Codigo Penal de España):
Часть 1: Окупация с применением угроз или насилия - от 1 до 2 лет тюремного заключения.
Часть 2: Штраф за окупацию без насилия: "от 3 до 6 месяцев".
Размер такого штрафа устанавливается судом в зависимости от доходов осужденного в пределах от 2 до 400 евро в сутки.
То есть минимально штраф составит 3х30х2=180 евро, максимально - 6х30х400= 72000 евро.

Учитывая низкие доходы, штраф будет минимальным и в разы меньше аренды за период окупации. Да и перспективы взыскания сомнительны. 🤦‍♂️

Ситуация в других странах Европы:
🧳 Быстро выселяют без судебного решения:
🇩🇪 Германия,
🇬🇧 Великобритания,
🇳🇱 Нидерланды.

🇮🇹 Италия и 🇫🇷 Франция имеют схожие с Испанией условия. Но суды проходят оперативно.

Похоже, только в Испании не дают срок за сквоттинг.

Масштаб проблемы
Как правило, окупасы захватывают пустые квартиры, дома и здания, принадлежащие банкам или фондам, которые не заботятся об охране объектов. Но иногда и свободные квартиры обычных граждан. Согласно отчету 86% окупированных квартир принадлежат банкам и организациям. Лишь 1% - частным владельцам. Кому принадлежат остальные 13% неясно.

По оф. данным в 2023 году в Испании было оккупаций и незаконных вторжений 15289, что почти на 9% меньше чем в 2022 г.

📈 Лидеры рейтинга
🔓 Barcelona: 4.610
🔓 Madrid: 1.516
🔓 Valencia: 828

Возможно, количество оккупаций как-то связано в высоким числом грабежей и краж в Барселоне. 🤔

Как предотвратить оккупацию:
🛡 Не оставлять квартиру пустой: используйте сами или сдавайте в аренду жилье.
У окупасов нюх на пустые квартиры. Полиция рекомендует не закрывать наглухо персианы, ведь это первый признак пустой квартиры.

🛡 Присматривать за жильем: видеонаблюдение, сигнализация, охранное предприятие (около 40 евро/месяц). Также важно познакомиться с соседями и договориться о взаимном информировании. В конечном счете все жильцы дома заинтересованы в отсутствии окупасов, которые разводят антисанитарию, не платят за комуслуги и привлекают новых окупасов.

🛡 Покупать квартиру в хорошем районе и в современном доме. Риск оккупации новых домов, тем более с консъержами, снижается существенно. Впрочем, ОПГ окупасов иногда захватывают и целые новостройки прямо перед передачей ключей.

Так недавно в пригороде Мадрида жители новостройки столкнулись с проблемой, но победили. "Обманутых" окупасов выселила, нет, не полиция, конечно, а компания-десокупа. Да, при бездействии правоохранительных органов это стало целым бизнесом.
Полиция в итоге лишь задержала одного из жильцов за угрозы окупасам.🤦‍♂️

Эпичная история с оккупацией десятков квартир в одном 📌здании в Бенидорме: Playmon F

⚡️💡 Что делать (и что нет) при оккупации вашего жилья читайте скоро в следующем посте.

🇪🇸 Истории:
🎞 Соседи выгоняют окупасов, забравшись в квартиру через балкон
🎞 Репортаж о счастливой (нет) покупательнице окупированной квартиры
🎞 Экспресс выселение окупасов полицией в Мадриде
🎞 Канал Desokupa

❓️ Как вам такие законы?

✌️ Спасибо за репост и подписку
🇪🇸 @movetospain

Что делать при оккупации квартиры?

Опасность оккупации сеет страх среди владельцев (и даже арендаторов) жилья.

А страх - отличный продавец, поэтому на почве okupas растут бизнесы:
💪 Антиокупа - выселяют непрошенных гостей, лавируя на грани закона и насилия.
👩‍⚖️ Юристы по окупации - пытаюся решить вопрос процессуально.
🛡 Охранные фирмы - присматривают за квартирой, чтобы избежать захвата и краж.
📄 Страховые компании - страхуют и возмещают (в теории) различные расходы, возникающие при оккупации.
🔐 Продавцы замков, камер и пр. защиты.

Так что ответ на вопрос поста, который можно найти в ютубах и интернетах, сильно зависит от того, что продает отвечающий.

Кажется, что универсальной схемы действий не существует. Многое зависит от ситуации и человеческого фактора. Но постараюсь сделать выводы из изученного.

Порядок действий зависит прежде всего от объекта окупации и скорости реагирования.

Официальные рекомендации полиции Испании, как действовать если вы стали жертвой или свидетелем окупации. Перевод на русский язык.

С точки зрения уголовного кодекса Испании незаконное проникновение в квартиру классифицируется по 2 статьям:

💪 Статья 245 п.1 Захват жилища (постоянного места жительства или второй резиденции) грозит тюремным сроком и штрафом.

Так, например, если кто-то занял ваше постоянное жилье, пока вы были в отъезде, вы пишете заявление в полицию и быстро выселяете окупасов.

Конечно, бывают и исключения, когда полиция не спешит выселять непрошенных гостей, так что самые пугливые уже боятся из дому выходить, иногда даже сами окупасы.

Окупасы тоже понимают, что захват чужого жилища это статья со сроком, а во вторых, в Испании полно (4 млн шт.) пустующего жилья, которое и является для них легкой добычей. Поэтому проживание в квартире - лучшая защита, наряду с другими мерами (например, сдача в аренду свободной квартиры, в том числе сезонная сдача, если вы используете квартиру только несколько месяцев в году).

🏚 Статья 245 п.2 Узурпация (присвоение) квартиры, не являющейся постоянным жильем.

В этом случае важно действовать быстро. Необходимо заявить о захвате объекта недвижимости в полицию в течение 48 часов.
По прошествии этого времени считается, что захватчики уже создали там жилье. И выселение происходит только по суду.

Процесс может идти годы:
1. Заявление в полицию
2. Досудебное уведомление окупасов о необходимости съезда
3. Судебные заседания
4. Выселение по суду

Всегда оставайтесь спокойны и не совершайте насильственных действий, ни угроз.

Некоторые десокупа рекомендуют обращаться к ним, а не в полицию, если речь о втором жилье или пустующей квартире.

Настоящей легендой борьбы с окупасами стал Dani Esteve, CEO Desokupa. Он ведет ютуб, показывая будни работы компании. Здесь он рассказывает, что в отличии от хозяев, которые при общении с окупас выходят из себя и переходят к угрозам расправы (за что получают иск о окупас), десокупа имеют протокол действий в рамках закона. Кроме того, благодаря известности, окупас бегут, лишь узнав, что они взялись за дело.

Правда, на Дани таки подали иск за угрозы журналистам.

Сама полиция зачастую не мешает десокупации, так как, видимо, понимает правильность происходящего, да, и рада, наверное, что часть работы за неё и суды выполняют частные компании.

Выселение иногда осложняет наличие детей у окупас.

Услуги десокупа стоят от 2000 до 5000 евро.
Услуги юристов по сопровождению судебного процесса: от 3000 до 6000 евро.
Кстати нередко хозяева или десокупа просто договариваются с окупасами о съезде за плату, скажем, в 1000 евро.

👮‍♀️👮‍♂️ Официальные рекомендации полиции для хозяев и свидетелей против окупас. В целом похожи на описанные в этом и предыдущем постах. Также упор делается на взломостойкие замки, в том числе на окнах.
В полицию стоит обратиться не только если вы стали жертвой или свидетелем оккупации, но и при обнаружении в интернете инструкций по захвату жилья.

Есть случаи окупации квартиры арендаторами, поэтому арендодатели обычно требуют трудовой контракт и страховку от неуплаты.

❓️Остались вопросы?

✌️ Спасибо за подписку и репост
🇪🇸 @movetospain

Министр Министерства жилья и городского планирования Исабель Родригес предложила усилить защиту квартир VPO (Vivienda de protección oficial), навсегда исключив возмножность продажи по свободной цене.

На сегодня многие квартиры VPO имеют ограничение цены продажи первые 30 лет после строительства. При этом есть возможность снять защиту VPO, оплатив государству компенсацию.

Впрочем, на сегодня это только предложение.

Власти вынуждены реагировать на протесты против роста цен на жилье.

#законы #новости

🏙 @rebazes
Продажа квартир в Валенсии

Сообщается о возможной отмене золотых виз в Испании в январе 2025 г.

Премьер Испании Педро Санчес заявил об отмене "golden visa" еще в апреле. Однако из-за шаткого баланса сил в парламенте PSOE трудно было протолкнуть эти поправки. Да, демократия все же не дает принимать законы одним днем по приказу сверху. Партиям приходится договариваться.

В итоге согласовать черновик договора отменяющий предоставление резиденцию инвестора (golden visa) за покупку недвижимости, акций испанских компаний или депозит в испанских банках удалось только 30 октября в отсутствие партий PP и Vox, которые были против, но отсутствовали в виду трагичных последствии DANA.

Далее черновик закона ждут дебаты в Конгрессе Испании и Сенат. Так что могут еще и завернуть, либо затянуть принятие поправок.

При этом сообщается, что заявки, поданные до отмены будут рассмотрены в нормальном порядке. Так что еще есть шанс успеть. Впрочем, шанс этот невелик, учитывая, что до января 2 месяца, а любая сделка готовится от 2 недель и регистрируется не менее месяца.

При подаче на резиденцию инвестора нужно предъявить не только ДКП, но и выписки, где инвестор и будет собственником. Так что покупать "нужно вчера".

С другой стороны, тот кто может купить жилье на 500 000+, может податься и на визу "no lucrativa". Главный её недостаток в том, что по ней нельзя ни работать, ни открыть бизнес в Испании.

#новости #инвестиции #визы

🏙 Недвижимость Валенсии
🇪🇸 @rebazes

В Neinor Sky Rental Homes дни открытых дверей 21-22 ноября.
Без комиссии и аренда бесплатно до января.

🚩 Локация
✍️ Запись

Там довольно строгий отбор арендаторов, но надеюсь, кому-то поможет. ✌️

🏙 Недвижимость Валенсии
🇪🇸 @rebazes

‼️ Снижена цена продажи прекрасной квартиры в центре Валенсии: 290 000 евро.

Без комиссии! Цена не включает налог ITP, нотариальное оформление, регистрацию сделки.

Квартира состоит из двух студий, имеющих один вход. Отлично для сдачи в аренду или для жизни небольшой семьи.

🏙 Объявление на Idealista

Бонусы за рекомендацию. ✌️

По вопросам и показу звоните, пишите:

📱+34624144242
💬 @godofspain
🌐 rebaz.es
Агентство недвижимости Rebaz

Наш канал: @rebazes

💸 Налог на недвижимое имущество

Похоже, тема налогов в Испании неисчерпаема. Впрочем, налог на имущество - вполне обычная практика для многих стран. Как бы абсурдна ни была плата за владение тем, что ты купил на деньги, с которых уже оплатил десятки процентов налогов. К тому же в Испании при покупке квартиры ты платишь налог ITP - 10%.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) - это муниципальный налог, согласно закону он устанавливается муниципалитетами в пределах от 0,4 до 1,3% для городской недвижимости и от 0,3 до 0,9% для загородной.

К счастью 🥹 налог на имущество рассчитывается не от рыночной, а от кадастровой стоимости, которая в разы (в 5-6 раз обычно) ниже рыночной. Узнать кадастровую стоимость можно здесь через поиск по адресу или кадастровому номеру. Потребуется авторизация с ЭЦП или по номеру NIE +TIE.

Для квартиры с рыночной ценой ~180000 евро кадастровая стоимость всего 23500 евро (см скрин в комментарии).

IBI составит 23500 × 0,5784% = 136 евро.

IBI в 2024 в Валенсии был снижен на 20%, а многодетные семьи получили скидку от 60% на IBI для основного жилья.

В итоге IBI для городской недвижимости составил 0,5784%, для загородной - 0,437%.

В будущем году скидка на IBI сохранится.

Таким образом, Валенсия перестала быть провинцией с высоким IBI. Например, в Барселоне ставка налога выше - 0,66%.

Документ со ставками IBI 2024 для других провинций и городов.

Налог на имущество обычно платит собственник. При продаже квартиры в течение года, если договором купли-продажи не установлено иное, IBI за весь год платит продавец.

Вниманию арендаторов: Договором аренды может быть предусмотрено, что IBI оплачивает арендатор.

Срок оплаты налога - с 1 апреля по 31 мая. Если оплата привязана к счету, то средства спишутся 30 апреля оплачиваемого года, а при оплате по частям: 30 апреля, 30 июля и 30 октбря.

#налоги #недвижимость

🙏🏻 Спасибо за подписку и репост!
🇪🇸 @movetospain

Министерство по делам потребителей Испании (Consumo) начало расследование в отношении нескольких крупных агентств недвижимости, управляющих сотнями квартир, по подозрению в незаконных комиссиях.

Компании обвиняются в незаконном взимании комиссий за аренду, навязывании без обоснования временных контрактов и включении в договоры несправедливых условий.

Нарушения могут привести к штрафам до 100 000 евро за серьезные правонарушения и до 1 миллиона евро за очень серьезные.

🏙 Недвижимость и бизнес
🇪🇸 @rebazes

Больше контроля для рынка аренды жилья в Испании принесет новая норма Министерства жилищного строительства

✍️ Владельцы недвижимости, сдаваемой в туристическую или сезонную аренду, с начала 2025 г. должны будут зарегистрироваться в "едином окне" для легальной деятельности. Эта мера направлена на соблюдение технических норм, лицензий и муниципальных постановлений, а также на упорядочение сектора, который, по мнению правительства, способствует росту цен на жилье и дефициту постоянной аренды.

#️⃣ Каждому объекту будет присваиваться регистрационный номер, который необходимо обновлять ежегодно. Это коснется как туристической, так и сезонной (помесячной) аренды, а также аренды комнат. Для сезонной аренды владельцы должны будут регистрировать контракты и доказывать, что использование жилья не является постоянным.

🔃 Запрещено будет заключать непрерывные контракты с одним и тем же арендатором, чтобы избежать обхода ограничений долгосрочной аренды.

#️⃣ Каждая сдаваемая в аренду комната также должна будет иметь свой регистрационный код, к тому же потребуется регистрация контрактов. Это направлено на предотвращение злоупотреблений и улучшение контроля за условиями проживания.

💸 Нарушения будут наказываться штрафами, размер которых пока не определен, но они будут пропорциональны тяжести нарушения.

🏙 Недвижимость и бизнес
🇪🇸 @rebazes

🏦 Благодаря снижению ставки Euribor до 2,4%, ипотека в Испании снова на подъеме.

Я уже рассказывал об ипотеке в целом. Но тема объемная и есть, что добавить.

Рекомендую также пост об опыте общения по ипотеке с банком Santander ребят из Мадрида. 👍

Сегодня о важных показателях любого кредита или депозита:
TIN, TAE и Euribor

В Испании есть два основных показателя, которые помогают понять стоимость кредита:

TIN (Tipo de Interés Nominal) - это номинальная процентная ставка. Она показывает, какой процент вы платите за использование заемных средств. Это фиксированная ставка, которая не включает дополнительные расходы, такие как комиссии или другие сборы.

TAE (Tasa Anual Equivalente) - это эффективная годовая ставка. Она включает не только сам процент (TIN), но и все дополнительные расходы, связанные с кредитом, такие как комиссии, страховки и другие сборы. TAE дает более полное представление о реальной стоимости кредита.

Таким образом, TIN показывает базовую процентную ставку, а TAE - полную стоимость кредита с учетом всех дополнительных расходов.

Когда берете кредит ищите наименьшую TAE, а когда делаете вклад, наоборот - наибольшую.

TIN и TAE меняются в зависимости от ставок Euribor и Diferencial.

Диференсиаль - это прибыль в процентах, которую каждый банк хочет заработать на кредите (без учета комиссий). Как правило diferencial около 0,5-1%.

Euribor (Euro Interbank Offered Rate) - это ставка, по которой европейские банки предоставляют друг другу кредиты на межбанковском рынке. Эта ставка рассчитывается ежедневно на основе данных, предоставленных крупными банками Европы.

Согласно порталу HelpMyCash самые недорогие ипотеки с фиксированной ставкой в декабре предлагают:
🏦 COINC (2,93% TAE),
🏦 EVO Banco (3,18% TAE),
🏦 Banco Santander (3,22% TAE),
🏦 Openbank (3,28% TAE).

Есть три типа ипотеки: Fija, Variable, Mixta. Рассмотрим их преимущесива и недостатки.

Hipoteca fija (платеж не меняется):
✅️ Стабильность платежей
✅️ независимость от изменений euribor
❌️ выше комиссии по кредиту
❌️ обычно выдается на более короткий срок (до 20 лет) ➡️ выше ежемесячный платеж и требования к доходу.

Hipoteca variable (платеж зависит от euribor и пересчитывается каждые полгода или год):
✅️ ниже комиссии по кредиту
✅️ снижение euribor удешевит кредит
✅️ срок до 30 лет ➡️ невысокий ежемесячный платеж
❌️ риск роста euribor ➡️ удорожания ипотеки

Hipoteca mixta это, как правило, fija на первые годы, а затем variable.
✅️ умеренные комиссии
✅️ стабильность в первые годы
❌️ риск роста ставки

📖 Другие полезные термины:
Cuota (mensual) - ежемесячный платеж по кредиту.
Cuadro de amortización - график платежей (таблица).
IRPH (Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios) - испанская альтернатива euribor, используется некоторыми банками при расчете ипотеки.

❓️ Поделись ипотечным опытом в комментариях.

✌️ Спасибо за подписку!
🇪🇸 @movetospain

🎄🍀 Уже завтра в 11:00 розыгрыш

Европейский суд (El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) вынес важное решение, касающееся ипотек, привязанных к индексу IRPH.

Суд постановил, что даже если IRPH является официальным индексом, он может считаться недобросовестным, если банки не предоставили достаточную информацию клиентам.

Это решение открывает возможность для заемщиков оспаривать свои ипотечные договоры, если они считают, что банки не были прозрачны в своих действиях.

IRPH, который использовался многими банками в Испании, часто приводил к более высоким платежам по сравнению с Euribor.

Теперь заемщики могут требовать пересмотра своих договоров и возврата переплаченных сумм.

Окончательное решение по этому вопросу будет принимать Верховный суд Испании, но уже сейчас это решение Европейского суда является значительным шагом в защиту прав потребителей и может повлиять на множество ипотечных договоров в стране.

🏙 Недвижимость и бизнес
🇪🇸 @rebazes

🛌 Начато расследование в отношении платформы краткосрочной аренды жилья за отказ удалить тысячи объявлений без турлицензии

Министерство туризма требует, чтобы платформа удалила нелицензированные объекты, которые нарушают местные законы и способствуют росту цен на аренду.

Платформа утверждает, что выполняет все требования, но власти настаивают на необходимости строгого контроля.

Это решение может повлиять на рынок аренды и туристическую индустрию, так как многие владельцы жилья могут потерять возможность сдавать свои квартиры туристам.

Власти подчеркивают важность соблюдения законов для защиты интересов местных жителей и обеспечения доступного жилья.

Компания не может быть названа публично, пока суд не признает её виновной в грубом нарушении. Но мы то понимаем, что это 🌬🛌🥣

#туризм

🏙 Недвижимость и бизнес
🇪🇸 @rebazes

🏙 Проект Madrid Nuevo Norte (Мадрид Новый Север) официально стартовал после подписания соглашения о передаче земель между Crea Madrid Nuevo Norte и государственными железнодорожными компаниями (Adif, Renfe и др.).

Проект известный как "Operación Camartín" охватывает территорию более 335 Га (для сравнения площадь парка Турия - 136 Га) и включает строительство 10 500 квартир, 4 000 из которых будут доступным жильем.

Проект стартовал еще в 1993 году, но столкнулся с юридическмми и административными трудностями.

🎦 Видеопрезентация проекта
🌎 Официальный сайт проекта

Проект также предусматривает создание нового делового центра, зеленых зон (40 Га), культурных и образовательных учреждений. Важной частью станет покрытие железнодорожных путей станции Чамартин и создание большого Центрального парка.

Общая стоимость проекта составляет 11 миллиардов евро, из которых 83% финансируются частным сектором.

Этот проект направлен на улучшение транспортной инфраструктуры, включая новую линию метро и обновление водопроводных систем. Ожидается, что Madrid Nuevo Norte создаст 350 000 рабочих мест и значительно повысит качество жизни в столице Испании.

Madrid Nuevo Norte включает строительство 10 новых небоскребов, которые изменят облик города. Среди них будет Torre Madrid Norte, который станет самым высоким небоскребом в Европейском союзе. На сегодня это Varso Tower (Варшава) с высотой 310 м.

Первые здания на 740 квартир будут сданы уже в 2027 году, однако весь проект планируется завершить к 2050 году.

Основные инвесторы проекта: BBVA, Merlin Properties, Adif.

Так что через каких-то 5-10 лет валенсийцев будет встречать уже совсем другой Мадрид.

#девелопмент #проекты

✌️ Спасибо за подписку и репост!
🏙 Недвижимость и бизнес
🇪🇸 @rebazes

Конец золотых виз и окупас?

Конгресс Испании окончательно одобрил законопроект, который прекращает выдачу "золотых виз" — виз для нерезидентов ЕС, инвестирующих более 500 000 евро в недвижимость.

В оригинале закон включал меры по ускорению судебных процессов против окупас. Однако эту поправку в УПК Испании могут исключить в финальной версии.

Закон вступит в силу после публикации в BOE, которая ожидается в начале 2025 года.

#инвестиции #окупас

✌️ Спасибо за подписку и репост!
🏙 Недвижимость и бизнес
🇪🇸 @rebazes