Продолжим тему безопасности 🗺 Картой опасных и проблемных районов Валенсии.

Сразу оговорюсь, что Валенсия это прекрасный и безопасный город. 🫶 И обычно речь, конечно, об опасности не целого района, а небольшой его части или нескольких домах.

🍯 Но и ложки дегтя "на районе" порой достаточно, чтоб испортить его репутацию.

Да, это сложная тема, и, уверен, не все согласятся с картой на 100%. 🙌

Но приберегите помидоры 🍅 и давайте сделаем эту карту максимально полезной вместе!

Очень жду ваших предложений и информации о местах, которые лучше избегать (и почему). ✌️

Первоначально, основываясь на личном опыте, ютубе и гугле я добавил:
📍Els Orriols,
📍Malvarossa (Casitas Rosas),
📍Cabañal,
📍Nazaret,
📍La Fuensanta,
📍Tres Forques,
📍El Barrio de Cristo,
📍La Coma,
📍Torrent, c Xenillet
📍Ciutat Fallera и другие.

Также добавил на карту Manises из-за проблем с 🛫🛬🛫🛬 шумом от самолетов и городское 🪦 кладбище, вдруг вам не по душе слишком тихие соседи и крематорий через дорогу. 🤷‍♂

🌇 Такая карта особенно важна для тех, кто планирует переезжать в Валенсию, арендовать или купить здесь жилье, так что не забудьте поделиться с ними этим постом. 🙏

Я сам, как агент, наверное, должен бы только нахваливать город.

Но мое кредо: продавать только то, что я купил бы сам. Win - win стратегия - наше всё.
К тому же довольный клиент - постоянный клиент. А безопаность - главная ценность дома.

Спасибо за лайк и помощь в создании карты! ✌️
🇪🇸 @movetospain

🏙 📐Полезная и строительная площадь

Случалось ли с вами такое, что вы пришли смотреть просторную трешку на 100 м², а увидели планировку вроде хрущевки с маленькими спальнями?

Мы с этим столкнулись при первой же аренде: в ожидании сделки по новостройке мы искали аренду на полгода. Я нашел единственный вариант - 2 к.кв. с рекламной площадью 110 м². Фактическая же оказалась не более 70.

Перефразируя классику:
"Есть ложь, наглая ложь и площадь на Идеалисте"
@movetospain

Почему так происходит?

Дело в том, что квартиры на идеалисте (и других порталах) рекламируются со "строительной площадью" (m² construidos), полезная же обычно на 15-25% меньше и даже не является обязательным параметром при размещении объекта на порталах недвижимости.

👣 Полезная площадь квартиры (superficie útil) - это по сути пол по которому можно ходить. Крытые террасы и балконы учитываются с дисконтом 50%. Площадь с потолком ниже 1,5 м не учитывается вовсе.

🏗 Строительная площадь (superficie construida) включает как полезную, так и бесполезную площадь под стенами и местами прокладки коммуникаций.

🏗➕️ Также широко применяется полная строительная площадь (superficie construida total), она включает superficie construida и
долю квартиры в местах общего пользования (технические помещения, комната консьержа, зоны отдыха, спортзал, бассейн соцклуб или собственное кафе дома).

Почему же обычно на порталах недвижимости используется именно строительная площадь?

Дело не только и не столько в желании продавцов и агентов продать вам больше метров, чем есть.

А вот в чем:
👉 Строительная площадь квартиры учитывает всю площадь внутри внешнего периметра её стен и не меняется при внутренних перепланировках.

👉 Поэтому эта площадь и отражается в nota simple (аналог выписки из Росреестра).

👉 А из нота симпле уже переходит и в escritura (договор купли-продажи). Впрочем иногда в ДКП может быть указана и полезная площадь.

В свете вышесказанного логично использовать строительную площадь и в объявлениях. Но рекомендуется указывать и полезную.

В конечном счете мы покупаем не столько квадратные метры, сколько планировку. Иная квартира в 100 м² будет менее удобна для проживания, чем 80 м² с комфортной планировкой.

Но и тут ждет подвох: зачастую у продавца и агентов просто нет планировки квартиры. Так что покупателю приходится самостоятельно перемерять площади, чтобы понять сколько квадратов он покупает.

Возможно, агентства просто не хотят делать планировку 😶‍🌫, ведь по ней легко прикинуть полезную площадь квартиры.

💶 Есть еще одно важное отличие от процесса покупки квартиры в РФ (вероятно, и во всем постсоветском пространстве так). В России при поиске на порталах мы видим цену сделки. В Испании же рекламная цена не включает расходы покупателя, которые в Валенсми составляют обычно более 14% от цены в объявлении.

💡 При выборе квартиры рекомендую сравнивать не столько площадь, сколько планировки.
💡 Рекламную площадь можно смело делить на коэффициент 1.2, чтобы понять полезную.
💡 К рекламной цене прибавляйте 15%, чтоб не оказаться без гроша после покупки.

Upd: план с тремя типами площадей в комментарии.

❓ А вы замечали эту разницу в площади квартиры?

#недвижимость

🙏 Спасибо за лайк и репост!
Подпишись на канал со 146% пользы:
🇪🇸 @movetospain

Согласно данным портала Idealista средняя цена жилья в Испании превысила показатели 2007 года (2050 евро/м²) известного как "burbuja inmobiliaria". По-русски "пузырь", который лопнул в кризис 2008 года. После чего цены вплоть до конца 2016 года снижались, нащупав дно на отметке 1500 евро/м². После 8 лет роста на сегодня испанский рынок жилья достиг 2153 евро/м².

Отметим, что квартиры на идеалисте рекламируются со строительной площадью (m² construidos), полезная площадь же обычно на 15-25% меньше.

Кроме того цены на порталах не учитывают расходы покупателя:
💸 налог ITP (10% в Валенсии, если нет права на скидку),
💸 комиссия агентства (~ 3,6% с учетом НДС),
💸 нотариус и регистрация собственности (~ 1%). Подробнее об этих различиях в предыдущем посте.

Таким образом, в пересчете на "все включено" полезная площадь м² жилья в Испании обойдется на сегодня в среднем грубо: 2140+30%= 2782 евро/м².

Для сравнения цена м² в Санкт-Петербурге 200 000 рублей, то есть порядка 2000 евро/м². Курс на сегодня 101.8 руб/евро.

Но вернемся к аналитике в испанском формате цен.
Разброс по провинциям колоссальный. От 939 евро/м² в Castilla-la-Mancha до 4445 евро/м² на Балеарских островах (Ибица, Майорка, Менорка).

В Мадриде средний "квадрат" стоит €3504 евро, в Стране Басков - €2945, в Каталонии - почти €2400.

📈 Наша провинция в лидерах роста цены жилья:
🥇 Canarias (16,4%)
🥈 Baleares (11,9%),
🥉 Comunitat Valenciana (11,5%), 🥉 Comunidad de Madrid (11,5%), 👍 Región de Murcia (8,8%),
👍 Andalucía (8,7%),
👍 Cantabria (7,5%)
👍 La Rioja (5,2%).
Рост ниже 5%:
Navarra (4,8%),
Euskadi (4,4%),
Aragón (4,3%),
Castilla-La Mancha (4,1%),
Castilla y León (3,5%),
Galicia (3,3%),
Extremadura (2,9%),
Asturias (2,7%)
Cataluña (1,9%).

🤷‍♂ Несколько страно, что Каталония замыкает рейтинг роста цен... Вероятно, цены там выросли еще до 2023 г.

Не смотря на то, что данная статистика основана на данных предложений на портале Идеалиста, я, подбирая квартиры для инвесторов, наблюдаю (субъективно) такую картину:

Хорошие трёшки с лифтом в г. Валенсия в старом фонде выросли в цене предложения за год со
130 000 до 170 000 евро. Что математически похоже на рост в 30%.

Аналогичные квартиры без лифта также выросли с 80 000 до 110 000 евро (около 40%).

Если говорить о квартирах в новых домах, то трехкомнатные квартиры подорожали местами за год с 370 000 до 490 000 евро. Те же ~30%.

Статистика отражает лишь среднюю температуру по больнице, но позволяет в целом оценить тренд и уровень расходов на покупку жилья.

Цена аренды согласно отчету COAPI выросла в городе на 19% за год (1й кв 2024 к 1му кв 2023).

Рентабельность (брутто) аренды квартиры в г. Валенсия оценивается в 6,7%. Часть её съедят налоги и текущие расходы, но можно говорить, что чистая рентабельность составит более 5%. А при условии сохранения тренда роста цен на жилье инвестор выиграет и в капитализации.

Эксперты дают разные прогнозы, но бóльшая их часть пророчит рост цен.

Нельзя сказать наверняка, что нас ждет в будущем. Но, учитывая нестабильность и военные конфликты в мире, запуск в 2023 программы резиденции для цифровых кочевников и новые победы Валенсии в различных рейтингах (комфорт миграции, доступность, экологичность) и небольшой объем нового строительства (всего 3041 квартир эа построено в 2023 году), рост может прервать только очередной мировой кризис.

Еще один пример дисбаланса спроса и предложения:
Подбирая квартиру для инвестора, мы нашли интересный вариант (процентов на 10 ниже рынка) от компании, реализующей банковские квартиры. Как оказалось, у агентства пока нет ключей для показа квартиры, но за пару месяцев в рекламе у них уже собралась очередь покупателей в количестве 298 шт.😱 Это я выяснил в офисе, трубку они, конечно, не берут. Записался 299м на всякий случай. 😆

❓ Как вы оцениваете перспективы рынка жилья Валенсии? Рост? Коррекция? Падение? 🤔

Спасибо за лайк, репост и подписку:
🇪🇸 @movetospain

Выгодно ли покупать новостройки в Испании?

Квартиры на вторичке продолжают дорожать, и новостройки вместе с ними.

Выбрать между вторичкой и новым проектом поможет SWOT-анализ покупки квартиры в новостройке.

Сам процесс покупки я описывал здесь.

SWOT - отличный метод из маркетинга, я его даже в шахматах рекомендую применять. ♟️👍

➕️ Strenghts (Плюсы):
🏙 Возможность купить классную квартиру в ближайших пригородах Валенсии (до 10 км) по цене квартиры, построенной при Франко, но внутри кольцевой.
🏙 Новое здание.
🏙 Современная отделка
🏙 Улучшенная планировка
🏙 Обычно сейчас строят без дворов-колодцев и с террасами
🏙 Паркинг, трастеро (кладовка)
🏙 Нередко еще и бассейн, спортзал, коворкинг и кафе для мероприятий.
🏙 Консъерж. Не только принимает покупки с AliExpress и Amazon, пока вас нет дома. Но и препятствует появлению в доме подозрительных личностей. Новостройки практически не имеют проблем с окупасами (сквоттерами).
🏙 Чистая, perdon, аура. Никто не жил, и муха не сидела.
🏙 Белая сделка, все по безналу.
🏙 Квартиры в Испании как правило, строят и продают сразу с отделкой, кухней (с быт.техникой), сантехникой, встроенными шкафами. Останется купить только
🏙 Сплит-система лучше отдельных кондиционеров в комнатах.
🏙 Новые окна. В старых домах их приходится менять и стоят они недешево.
🏙 Новое энергоэффективное здание и бытовая техника, сплит-система могут сэкономить вам около 50-100 евро в месяц на электроэнергии.

➖️ Weaknesses (Минусы):
🌆 Ожидание ввода объекта это или допрасходы на аренду или упущенная выгода.
🌆 Многие новостройки имеют статус защиты VPO или VPP..., что отсекает добрую долю покупателей.
🌆 Нередко новостройки находятся на отшибе или в новом районе, где сплошная стройка, или же наоборот строятся уплотнительно на "носовом платке".
🌆 Отставание социальной инфраструктуры. Как я вижу, школы и поликлиники в новых районах строят с отставанием около 5 лет.
🌆 Необходимость покупать всю мебель (кроме кухни).
🌆 При покупке квартиры от застройщика покупатель платит не ITP (до 10%), а НДС, который для таких сделок ровно 10% без льгот. Хотите посты о ITP и VAT?
🌆 Перед сделкой застройщик обязан проверить вас и источник ваших средств для покупки. Это может затянуть процесс.
🌆 Сами договоры бронирования и купли-продажи могут не понравится ни вам ни вашему юристу. Изменить при этом что-либо шансов почти нет.
🌆 Заезд в новую квартиру это не только бодряший запах белил, но и пуско-наладка всех систем.
🌆 Платеж комунидад будет выше (на 40-50 евро/месяц), чем у старых домов, но консъерж, бассеин, спортзал и пр инфраструктура стоят того.
🌆 Коммуникация с застройщиком на стадии покупки может быть сложной и медленной. Но можно решить проблему, заказав у нас @rebazes подбор квартиры в новостройке.

🤩 Opportunities (Возможности):
🏙 Вероятный рост цены к моменту ввода в эксплуатацию. Также, имхо, цена нового жилья более устойчива к колебаниям рынка.
🏙 Возможность выбора цвета отделки и мебели (кухни), материалов
🏙 Возможность зайти в проект с 10-20% от цены и получить ипотеку к моменту сдачи либо продать другую квартиру за время строительства.

🫣 Threats (Угрозы):
🌆 Банкротство застройщика
🌆 Задержка сроков ввода и передачи квартиры
🌆 Рост цены контракта (возможен, если покупаете у Cooperativa)
🌆 Низкое качество строительства. Впочем, адекватные застройщики проводят ревизию и устраняют ошибки.

Надеюсь, такой подход поможет вам выбрать квартиру мечты! 🔝

❓️имели опыт общения с застройщиком? Поделитесь им в комментариях 👇✌️

#квартиры #новостройки
#инвестиции

🙏 за подписку, лайк и репост ✌️
🇪🇸 @movetospain

ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) - это налог на приобретение:
🏙 Жилья между физлицами
🚘 Автомобилей между физлицами
🏭 Бизнеса

В данной статье расскажу об ITP при покупке жилья в Валенсии.

Плательщиком данного налога является покупатель вторичной недвижимости. Цены на порталах недвижимости не включают данный налог, как и агентскую комиссию. Так что при расчете расходов на покупку квартиры смело прибавляйте 14% к рекламной цене.

Налогооблагаемой базой является большее из двух:
🤝 Цена договора купли-продажи.
📈 Цена референции (valor de referencia, далее - ЦР). Узнать цену референции для квартиры можно здесь, введя кадастровый номер объекта (referencia catastral или RC).

Если вы не знаете RC объекта, используйте сервис для поиска объекта и его RC по адресу или координатам GPS.

Цена референции устанавливается Кадастровой палатой ежегодно и массово.

ЦР применяется в Испании для ITP и налога на дарение и наследство (ISD) с 01 января 2022 г. с целью борьбы с занижением цены ДКП или договора дарения (что снижало и налоги: ITP и IRPF).

Провинции Испании устанавливают ставку налога самостоятельно.
💸 Ставки ITP в провинциях Испании:
🥇 Pais Vasco 4%
🥈 Comunidad de Madrid, Ceuta, Melilla, Navarra 6%
🥉 Canarias 6,5%
🤨 Andalucía, La Rioja 7%
🫤 Aragón, Asturias, Baleares, Castilla y León, Extremadura, Murcia 8%
😔 Cantabria, Castilla La Mancha 9%
😱 Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia 10%

Валенсия, в антилидерах с ITP 10%, достигающем 11% при цене объекта свыше 1 млн. евро.

Так что главным бенефициаром спекуляций на рынке недвижимости можно считать государство.

Стандартная ставка налога 10% и все льготы и надбавки описаны в ст. 13 актуальной редакции закона 13/1997.

С 2024 года действует ряд скидок на ITP при приобретении первой квартиры для постоянного проживания в Валенсии.

Ставка ITP 8% (цена > €180 000):
🏙 При покупке квартиры в режиме VPO (vivienda de proteccion oficial). Купить такую квартиру может не каждый.
🏙 Для покупателей моложе 35 лет. Если недвижимость приобретается в браке (без брачного контракта), то объект оформляется в долевую собственность 50/50. А право на скидку будет иметь лишь тот, кому на момент сделки меньше 35 лет.

Ставка ITP 6% (цена до €180 000)
🏙 При покупке квартиры в режиме VPO (vivienda de proteccion oficial).
🏙 Для покупателей моложе 35 лет и задекларированной ими для целей IRPF сумме до €30 000 (индивидуально) или до €47000 (совместно).

Ставка 3% (цена до €180 000) и 4% (цена > €180 000):
🏙 При покупке квартиры в режиме VPO de regimen especial (для тех, кто стоит в очереди и с низкими доходами).
🏙 Для многодетных и неполных (monoparental) семей при задекларированной ими для целей IRPF сумме до €35 000 (индивидуально) и €58 000 (совместно) соответственно.
🏙 Для покупателей с инвалидностью.
🏙 Для женщин-жертв
violencia de genero.

Есть скидки на ITP и для компаний.

Можно ли совсем не платить ITP? Да, если вы покупаете новостройку от компании, вместо ITP вам придется платить НДС (IVA), который для нового жилья составляет 10%. Скидки молодым и многодетным на него не предоставляются. Только для новостроек VPO НДС составит 4%.

Соответственно, если вы имеете право на скидки по ITP вам выгоднее (при прочих равных) приобрести вторичку, чем новостройку. Кроме покупки VPO.

Для полноты картины приведу обзор ставок налога на покупку 🏙 в странах Европы:
🇫🇷 Франция: 8%, но для нового жилья, которому до 5 лет - 2%.
🇮🇹 Италия: от 2 до 9% в зависимости от региона.
🇵🇹 Португалия: от 0 до 6%
🇩🇪 Германия: от 3,5 до 8,5%
🇩🇰 Дания: от 1 до 8%
🇳🇴 Норвегия: 2,5%
🇸🇪 Швеция от 1,5 до 12%
🇬🇷 Греция: 3% до €250 000, далее - 10%
🇬🇧 Великобритания: от 0 до 12%. Например, 5% для цены от £250 000 до £925 000.
🇳🇱 Нидерланды от 1,2 до 8%
🇮🇪 Ирландия: всего 1% при цене до 1 млн евро.

Во многих странах Европы есть скидки на налог при покупке первого жилья, нового жилья, для молодых покупателей.

С другой стороны прогрессивная ставка бьет сильнее по большому карману.

🏙 Недвижимость Валенсии @rebazes

#недвижимость #налоги

🙏 спасибо за лайк и репост
🇪🇸 @movetospain

Ранее мы отказались от покупки квартиры в новостройке. Как оказалось, зря: её цена за 1 год выросла примерно на 50%. 🥹

Сейчас мы подбираем новостройки для инвесторов @rebazes, и сегодня расскажу о схеме расчетов при покупке новостройки и некоторых деталях.

Стандартная система оплаты, установленная законом:

Резерв: от 2000 до 6000 евро.
Оплачивается ещё на стадии строительства "Конь не валялся", зачастую еще до получения лицензии на строительство.
Резерв фиксирует предмет и цену будущего ДКП.

После получения лицензии подписывается договор залога (аррас) и оплачивается 10% цены квартиры с учётом уже внесенного резерва.

За период строительства покупатель оплачивает ещё 10% равными ежемесячными платежами, которые можно списывать со счета автоматически. Строительство обычно идёт 24 месяца. Но если вы вошли в проект не на старте, этот срок может быть меньше.

Финальные 80% покупатель оплачивает застройщику при сделке и передаче ключей.

📈 Рассмотрим график платежей:
💶 Цена квартиры €200 000.
💶 Сентябрь 2024 г: резерв €3 000.
💶 Декабрь 2024 г: залог €17 000.
Январь 2025 август 2026 г (20 месяцев): доплата €20000: €1000 в месяц
💶 Сентябрь 2026 г. Подписание ДКП у нотариуса и передача ключей от о готовой и оформленный в собственность квартиры. Оплата 80%. €160 000.

💸 При каждом платеже застройщику покупатель оплачивает и НДС сверху - 10%.
НДС может быть снижен при покупке квартиры VPO.

При покупке новостройки в ипотеку первые 20% вам придётся оплатить из собственных средств. А оставшиеся 80% можно закрыть ипотекой, запросив её за пару месяцев до готовности. Вы, конечно, можете получить расчёт ипотеки и на старте, но это не гарантирует вам получение кредита после окончания стройки. Тем более ставка euribor (ставка рефинансирования, от которой зависит цена кредита) может измениться, как и уровень доходов вашей семьи.

Таким образом, можно купить новостройку, имея лишь 20% цены, но нужно быть уверенным в своих силах.

Ведь если к моменту сдачи вы не сможете оплатить собственными или ипотечными средствами оставшиеся 80%, вы рискуете потерять залог 20%.
Хороший вариант для тех, кто уже стабильно работает, но прямо сейчас не может получить ипотеку из-за малого стажа работы на текущем месте.

Так как застройщик строит обычно за кредитные средства, то при заключении ДКП есть возможность переоформить ипотеку застройщика от банка, финансируещего стройку. Это будет выгодно, если ставка рефинансирования вырастет за период строительства.

Ипотека сейчас обходится до 4% годовых. В калькуляторах ипотеки BBVA или Santander, например, можете прикинуть разные вводные и типы ипотек. Осторожнее с ипотечными брокерами: могут брать комиссию от 1 до 5% от суммы кредита за подбор банка.

Возможно, иногда это окупается лучшими условиями, но я всегда в РФ общался с банками напрямую. Друг как-то заплатил брокеру 60 000 рублей за то что ему подобрали... 🥁Сбербанк.

Риски сделки:
Авансовые платежи производятся на специальный счёт аналог российского эскроу счета, средства с которого застройщик получит только после передачи квартиры покупателю. Так что в случае банкротства застройщика вы сможете истребовать средства из банка.

Но есть риск потратить время и не получить квартиру, что почти так же плохо, как потерять средства. Так что внимательно выбирайте застройщика, оценивайте его опыт и отзывы о соблюдении сроков в реализованных проектах.

Помните, что площадь квартир в Испании обманчива. Лучше ориентируйтесь на планировку.

Выгодно ли покупать новостройку?
Непростой вопрос, но при текущем рынке вторичка существенно подорожала и трешки 60летней выдержки стоят порядка €180К в городе и €150К в пригородах (речь о хорошем состоянии и районах). Новостройки же от €220К и €180К соответственно. Учитывая сроки строительства, к цене новостройки можно прибавить цену аренды за 2 года. Но качество и новизна новостройки, думаю, стоят того.

К тому же новостройки имеют больший потенциал роста цены. И, полагаю, будут более устойчивы в случае коррекции рынка недвижимости.

🙏 Спасибо за лайк и репост!
🇪🇸 @movetospain

🍓 Голая собственность - пикантные особенности недвижимости Испании.

Цены на квартиры в Валенсии продолжают расти. Но на порталах появляются заманчивые предложения с комментарием "se vende la nuda propiedad" (дословно: продаётся голая собственность).

Nuda propiedad (NP) - это право собственности на объект недвижимости без права его использования (usufructo), которое при этом остаётся за другим лицом (usufructuario) до его смерти.

После смерти usufructuario право пользования переходит владельцу NP, в сумме эти права образуют "pleno dominio" (PD) т.е. полное владение объектом.

Usufructo не участвует в наследстве и переходит непосредственно владельцу NP.

В России такого деления прав, насколько мне известно, не существует*. Правда, есть риск купить недвижимость с бессрочным (или долгосрочным) арендатором с копеечной арендой. Так что нужно всегда проверять обременения объекта перед покупкой.

*Upd как подсказала моя подруга юрист в комментариях - в России это "пожизненная рента". ✌️

В Испании есть компании и инвесторы, которые скупают NP с надежой на светлое (но недолгое) будущее usufructuarios (пользователей объектов).

Я уже не раз встречал предложения о продаже NP. Оценить их выгодность сложно: кто знает, сколько ещё проживёт держатель узуфрукта? Но есть некие подходы к оценке usufructo и nuda propiedad.

Причём возможна продажа nuda propiedad и usufructo отдельно. То есть в квартире может сменится пользователь.

Да и кто знает, не заведётся ли в квартире после смерти usufructuario его родственники/знакомые, не желающие съезжать? Это может привести к проблеме с окупасами. Выселить которых в Испании в силу законов непросто и затратно.

Во Франции был занятный случай, когда 47-летний юрист договорился о выкупе квартиры у 90-летней старушки Жанны Кальман путем её пожизненного обеспечения (~400 евро/месяц). Он рассчитывал, что старушка протянет не более 10 лет. Но она пережила его, прожив аж до 122 лет! 🧛‍♀
Невероятная "живучесть" бабули породила сомнения в умах учёных. Некоторые исследователи феномена пришли к выводу, что за Жанну Кальман выдавала себя её дочь. 🔃

Продажа nuda propiedad, на мой взгляд, хорошая идея, если старикам нужно себя обеспечить, и нет (достойных) наследников.

С другой стороны, при текущих ценах лучшим решением может стать аренда комнаты или двух. Так одинокие старики могут получить компанию и ежемесячные платежи, сохранив квартиру.

Так что при покупке квартиры уточняйте, что речь о продаже "pleno dominio" или "plena propiedad". Лучше сразу при первом контакте. Некоторые агенты спешат устроить показ объекта, не сообщая о таких тонкостях. 🤦‍♂

Интересным моментом является то, что usufructuario должен оплачивать лишь текущие платежи связанные с обслуживанием объекта (комунидад), однако экстраординарные платежи: ремонт лифта, кровли, фасада возлагаются на владельца nuda propiedad.

❓️Как вам идея покупки собственности без права пользования?

#nudapropiedad #usufructo #инвестиции #квартиры #недвижимость

🏙 Мой канал о недвижимости
🙏 Спасибо за лайк и подписку
🇪🇸 @movetospain

Путешествуя по Европе, видимо, в силу профдеформации, нередко интересуюсь ценой квартир в симпатичных локациях. Поэтому решил собрать самые популярные* порталы недвижимости стран Европы.

Бельгия 🇧🇪 immoweb.be
Великобритания 🇬🇧 rightmove.co.uk
Германия 🇩🇪 immobilienscout24.de
Греция 🇬🇷 spitogatos.gr
Дания 🇩🇰 boligsiden.dk
Ирландия 🇮🇪 daft.ie
Исландия 🇮🇸 visir.is
Испания 🇪🇸 idealista.com
Италия 🇮🇹 immobiliare.it
Кипр 🇨🇾 bazaraki.com
Латвия 🇱🇻 city24.lv
Литва 🇱🇹 aruodas.lt
Португалия 🇵🇹 idealista.pt
Сербия 🇷🇸 realirica.com
Словакия 🇸🇰 nehnutelnosti.sk
Словения 🇸🇮 nepremicnine.net
Нидерланды 🇳🇱 funda.nl
Норвегия 🇳🇴 finn.no
Финляндия 🇫🇮 etuovi.com
Франция 🇫🇷 seloger.fr
Хорватия 🇭🇷 skyscrapercity.com
Черногория 🇲🇪 estitor.com
Чехия 🇨🇿 sreality.cz
Швеция 🇸🇪 hemnet.se
Швейцария 🇨🇭 homegate.ch
Эстония 🇪🇪 kv.ee

* Согласно даным similarweb.com и semrush.com

📈 Цена квартир в Европе
"Среднюю температуру по больнице" можно увидеть на картах в numbeo.

Рейтинг наиболее дорогих городов возглавляет 🇨🇭 Женева (15650 €/м²), за которой следуют 🇬🇧 Лондон (13870 €/м²) и 🇨🇭 Цюрих (13500 €/м²).

🇪🇸 Валенсия все еще заметно отстает со своими 2706 €/м². Так что какой бы дорогой ни казалась испанская недвижимость, потенциал роста есть.

Цены квартир в старых домах Валенсии сейчас вплотную приблизились к ценам в новостройках в ближайших пригородах (Paterna, Quart de Poblet, Payporta, Albal и другие)

Поэтому подбирая квартиры для клиентов, я рекомендую рассматривать новостройки, особенно если речь об инвестициях. Пусть их нужно ждать, но они, на мой взгляд, имеют лучший потенциал роста цены.
Да и на выходе вы получаете квартиру с новым ремонтом и в новом здании, зачастую с паркингом и бассейном, а не жилье эпохи Франко.

🤝 Подбор новостроек и вторички в Валенсии: @godofspain

Читайте также:
🏙 Как купить новостройку в Испании
🏙 Порталы недвижимости Испании

#недвижимость

✌️ Спасибо за лайк и репост
🇪🇸 @movetospain

Окупас - это важная проблема Испании.

Увы, оккупация квартир в Испании возможна благодаря закону, гарантирующему право на жилище, который порой конфликтует с правом собственности (33 ст. Конституции Испании).

Проблема не вчера родилась: 📜 История движения окупас

Права #окупас:
Как ни странно, захватывая жилье, окупас приобретают ряд прав:
👩‍⚖️ Право не быть выселенными без судебного решения. Как только окупас провели более 48 часов в квартире, считается, что это их жилище, и выселить их можно будет только по суду.
🏠 Законом предусмотрена неприкосновенность жилища, это предоставляет окупасам защиту от полиции и владельца жилья. Есть случаи, когда, самовольное выселение оканчивалось арестом собственников, а не окупантов.
🚰 Запрет отключения электроэнергии, воды и газа. Т.к. эти коммунальные услуги считаются базовыми и закон защищает права окупасов на базовые услуги.
Хотя это был бы наиболее простой способ выселения, собственники вынуждены не отключать и оплачивать коммунальные услуги за окупасов.
👮‍♂️ С другой стороны, штрафы для окупасов предусмотрены ст.
245 УК Испании (Codigo Penal de España):
Часть 1: Окупация с применением угроз или насилия - от 1 до 2 лет тюремного заключения.
Часть 2: Штраф за окупацию без насилия: "от 3 до 6 месяцев".
Размер такого штрафа устанавливается судом в зависимости от доходов осужденного в пределах от 2 до 400 евро в сутки.
То есть минимально штраф составит 3х30х2=180 евро, максимально - 6х30х400= 72000 евро.

Учитывая низкие доходы, штраф будет минимальным и в разы меньше аренды за период окупации. Да и перспективы взыскания сомнительны. 🤦‍♂️

Ситуация в других странах Европы:
🧳 Быстро выселяют без судебного решения:
🇩🇪 Германия,
🇬🇧 Великобритания,
🇳🇱 Нидерланды.

🇮🇹 Италия и 🇫🇷 Франция имеют схожие с Испанией условия. Но суды проходят оперативно.

Похоже, только в Испании не дают срок за сквоттинг.

Масштаб проблемы
Как правило, окупасы захватывают пустые квартиры, дома и здания, принадлежащие банкам или фондам, которые не заботятся об охране объектов. Но иногда и свободные квартиры обычных граждан. Согласно отчету 86% окупированных квартир принадлежат банкам и организациям. Лишь 1% - частным владельцам. Кому принадлежат остальные 13% неясно.

По оф. данным в 2023 году в Испании было оккупаций и незаконных вторжений 15289, что почти на 9% меньше чем в 2022 г.

📈 Лидеры рейтинга
🔓 Barcelona: 4.610
🔓 Madrid: 1.516
🔓 Valencia: 828

Возможно, количество оккупаций как-то связано в высоким числом грабежей и краж в Барселоне. 🤔

Как предотвратить оккупацию:
🛡 Не оставлять квартиру пустой: используйте сами или сдавайте в аренду жилье.
У окупасов нюх на пустые квартиры. Полиция рекомендует не закрывать наглухо персианы, ведь это первый признак пустой квартиры.

🛡 Присматривать за жильем: видеонаблюдение, сигнализация, охранное предприятие (около 40 евро/месяц). Также важно познакомиться с соседями и договориться о взаимном информировании. В конечном счете все жильцы дома заинтересованы в отсутствии окупасов, которые разводят антисанитарию, не платят за комуслуги и привлекают новых окупасов.

🛡 Покупать квартиру в хорошем районе и в современном доме. Риск оккупации новых домов, тем более с консъержами, снижается существенно. Впрочем, ОПГ окупасов иногда захватывают и целые новостройки прямо перед передачей ключей.

Так недавно в пригороде Мадрида жители новостройки столкнулись с проблемой, но победили. "Обманутых" окупасов выселила, нет, не полиция, конечно, а компания-десокупа. Да, при бездействии правоохранительных органов это стало целым бизнесом.
Полиция в итоге лишь задержала одного из жильцов за угрозы окупасам.🤦‍♂️

Эпичная история с оккупацией десятков квартир в одном 📌здании в Бенидорме: Playmon F

⚡️💡 Что делать (и что нет) при оккупации вашего жилья читайте скоро в следующем посте.

🇪🇸 Истории:
🎞 Соседи выгоняют окупасов, забравшись в квартиру через балкон
🎞 Репортаж о счастливой (нет) покупательнице окупированной квартиры
🎞 Экспресс выселение окупасов полицией в Мадриде
🎞 Канал Desokupa

❓️ Как вам такие законы?

✌️ Спасибо за репост и подписку
🇪🇸 @movetospain

Что делать при оккупации квартиры?

Опасность оккупации сеет страх среди владельцев (и даже арендаторов) жилья.

А страх - отличный продавец, поэтому на почве okupas растут бизнесы:
💪 Антиокупа - выселяют непрошенных гостей, лавируя на грани закона и насилия.
👩‍⚖️ Юристы по окупации - пытаюся решить вопрос процессуально.
🛡 Охранные фирмы - присматривают за квартирой, чтобы избежать захвата и краж.
📄 Страховые компании - страхуют и возмещают (в теории) различные расходы, возникающие при оккупации.
🔐 Продавцы замков, камер и пр. защиты.

Так что ответ на вопрос поста, который можно найти в ютубах и интернетах, сильно зависит от того, что продает отвечающий.

Кажется, что универсальной схемы действий не существует. Многое зависит от ситуации и человеческого фактора. Но постараюсь сделать выводы из изученного.

Порядок действий зависит прежде всего от объекта окупации и скорости реагирования.

Официальные рекомендации полиции Испании, как действовать если вы стали жертвой или свидетелем окупации. Перевод на русский язык.

С точки зрения уголовного кодекса Испании незаконное проникновение в квартиру классифицируется по 2 статьям:

💪 Статья 245 п.1 Захват жилища (постоянного места жительства или второй резиденции) грозит тюремным сроком и штрафом.

Так, например, если кто-то занял ваше постоянное жилье, пока вы были в отъезде, вы пишете заявление в полицию и быстро выселяете окупасов.

Конечно, бывают и исключения, когда полиция не спешит выселять непрошенных гостей, так что самые пугливые уже боятся из дому выходить, иногда даже сами окупасы.

Окупасы тоже понимают, что захват чужого жилища это статья со сроком, а во вторых, в Испании полно (4 млн шт.) пустующего жилья, которое и является для них легкой добычей. Поэтому проживание в квартире - лучшая защита, наряду с другими мерами (например, сдача в аренду свободной квартиры, в том числе сезонная сдача, если вы используете квартиру только несколько месяцев в году).

🏚 Статья 245 п.2 Узурпация (присвоение) квартиры, не являющейся постоянным жильем.

В этом случае важно действовать быстро. Необходимо заявить о захвате объекта недвижимости в полицию в течение 48 часов.
По прошествии этого времени считается, что захватчики уже создали там жилье. И выселение происходит только по суду.

Процесс может идти годы:
1. Заявление в полицию
2. Досудебное уведомление окупасов о необходимости съезда
3. Судебные заседания
4. Выселение по суду

Всегда оставайтесь спокойны и не совершайте насильственных действий, ни угроз.

Некоторые десокупа рекомендуют обращаться к ним, а не в полицию, если речь о втором жилье или пустующей квартире.

Настоящей легендой борьбы с окупасами стал Dani Esteve, CEO Desokupa. Он ведет ютуб, показывая будни работы компании. Здесь он рассказывает, что в отличии от хозяев, которые при общении с окупас выходят из себя и переходят к угрозам расправы (за что получают иск о окупас), десокупа имеют протокол действий в рамках закона. Кроме того, благодаря известности, окупас бегут, лишь узнав, что они взялись за дело.

Правда, на Дани таки подали иск за угрозы журналистам.

Сама полиция зачастую не мешает десокупации, так как, видимо, понимает правильность происходящего, да, и рада, наверное, что часть работы за неё и суды выполняют частные компании.

Выселение иногда осложняет наличие детей у окупас.

Услуги десокупа стоят от 2000 до 5000 евро.
Услуги юристов по сопровождению судебного процесса: от 3000 до 6000 евро.
Кстати нередко хозяева или десокупа просто договариваются с окупасами о съезде за плату, скажем, в 1000 евро.

👮‍♀️👮‍♂️ Официальные рекомендации полиции для хозяев и свидетелей против окупас. В целом похожи на описанные в этом и предыдущем постах. Также упор делается на взломостойкие замки, в том числе на окнах.
В полицию стоит обратиться не только если вы стали жертвой или свидетелем оккупации, но и при обнаружении в интернете инструкций по захвату жилья.

Есть случаи окупации квартиры арендаторами, поэтому арендодатели обычно требуют трудовой контракт и страховку от неуплаты.

❓️Остались вопросы?

✌️ Спасибо за подписку и репост
🇪🇸 @movetospain

Министр Министерства жилья и городского планирования Исабель Родригес предложила усилить защиту квартир VPO (Vivienda de protección oficial), навсегда исключив возмножность продажи по свободной цене.

На сегодня многие квартиры VPO имеют ограничение цены продажи первые 30 лет после строительства. При этом есть возможность снять защиту VPO, оплатив государству компенсацию.

Впрочем, на сегодня это только предложение.

Власти вынуждены реагировать на протесты против роста цен на жилье.

#законы #новости

🏙 @rebazes
Продажа квартир в Валенсии

Сообщается о возможной отмене золотых виз в Испании в январе 2025 г.

Премьер Испании Педро Санчес заявил об отмене "golden visa" еще в апреле. Однако из-за шаткого баланса сил в парламенте PSOE трудно было протолкнуть эти поправки. Да, демократия все же не дает принимать законы одним днем по приказу сверху. Партиям приходится договариваться.

В итоге согласовать черновик договора отменяющий предоставление резиденцию инвестора (golden visa) за покупку недвижимости, акций испанских компаний или депозит в испанских банках удалось только 30 октября в отсутствие партий PP и Vox, которые были против, но отсутствовали в виду трагичных последствии DANA.

Далее черновик закона ждут дебаты в Конгрессе Испании и Сенат. Так что могут еще и завернуть, либо затянуть принятие поправок.

При этом сообщается, что заявки, поданные до отмены будут рассмотрены в нормальном порядке. Так что еще есть шанс успеть. Впрочем, шанс этот невелик, учитывая, что до января 2 месяца, а любая сделка готовится от 2 недель и регистрируется не менее месяца.

При подаче на резиденцию инвестора нужно предъявить не только ДКП, но и выписки, где инвестор и будет собственником. Так что покупать "нужно вчера".

С другой стороны, тот кто может купить жилье на 500 000+, может податься и на визу "no lucrativa". Главный её недостаток в том, что по ней нельзя ни работать, ни открыть бизнес в Испании.

#новости #инвестиции #визы

🏙 Недвижимость Валенсии
🇪🇸 @rebazes

В Neinor Sky Rental Homes дни открытых дверей 21-22 ноября.
Без комиссии и аренда бесплатно до января.

🚩 Локация
✍️ Запись

Там довольно строгий отбор арендаторов, но надеюсь, кому-то поможет. ✌️

🏙 Недвижимость Валенсии
🇪🇸 @rebazes

‼️ Снижена цена продажи прекрасной квартиры в центре Валенсии: 290 000 евро.

Без комиссии! Цена не включает налог ITP, нотариальное оформление, регистрацию сделки.

Квартира состоит из двух студий, имеющих один вход. Отлично для сдачи в аренду или для жизни небольшой семьи.

🏙 Объявление на Idealista

Бонусы за рекомендацию. ✌️

По вопросам и показу звоните, пишите:

📱+34624144242
💬 @godofspain
🌐 rebaz.es
Агентство недвижимости Rebaz

Наш канал: @rebazes

💸 Налог на недвижимое имущество

Похоже, тема налогов в Испании неисчерпаема. Впрочем, налог на имущество - вполне обычная практика для многих стран. Как бы абсурдна ни была плата за владение тем, что ты купил на деньги, с которых уже оплатил десятки процентов налогов. К тому же в Испании при покупке квартиры ты платишь налог ITP - 10%.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) - это муниципальный налог, согласно закону он устанавливается муниципалитетами в пределах от 0,4 до 1,3% для городской недвижимости и от 0,3 до 0,9% для загородной.

К счастью 🥹 налог на имущество рассчитывается не от рыночной, а от кадастровой стоимости, которая в разы (в 5-6 раз обычно) ниже рыночной. Узнать кадастровую стоимость можно здесь через поиск по адресу или кадастровому номеру. Потребуется авторизация с ЭЦП или по номеру NIE +TIE.

Для квартиры с рыночной ценой ~180000 евро кадастровая стоимость всего 23500 евро (см скрин в комментарии).

IBI составит 23500 × 0,5784% = 136 евро.

IBI в 2024 в Валенсии был снижен на 20%, а многодетные семьи получили скидку от 60% на IBI для основного жилья.

В итоге IBI для городской недвижимости составил 0,5784%, для загородной - 0,437%.

В будущем году скидка на IBI сохранится.

Таким образом, Валенсия перестала быть провинцией с высоким IBI. Например, в Барселоне ставка налога выше - 0,66%.

Документ со ставками IBI 2024 для других провинций и городов.

Налог на имущество обычно платит собственник. При продаже квартиры в течение года, если договором купли-продажи не установлено иное, IBI за весь год платит продавец.

Вниманию арендаторов: Договором аренды может быть предусмотрено, что IBI оплачивает арендатор.

Срок оплаты налога - с 1 апреля по 31 мая. Если оплата привязана к счету, то средства спишутся 30 апреля оплачиваемого года, а при оплате по частям: 30 апреля, 30 июля и 30 октбря.

#налоги #недвижимость

🙏🏻 Спасибо за подписку и репост!
🇪🇸 @movetospain

Министерство по делам потребителей Испании (Consumo) начало расследование в отношении нескольких крупных агентств недвижимости, управляющих сотнями квартир, по подозрению в незаконных комиссиях.

Компании обвиняются в незаконном взимании комиссий за аренду, навязывании без обоснования временных контрактов и включении в договоры несправедливых условий.

Нарушения могут привести к штрафам до 100 000 евро за серьезные правонарушения и до 1 миллиона евро за очень серьезные.

🏙 Недвижимость и бизнес
🇪🇸 @rebazes

Больше контроля для рынка аренды жилья в Испании принесет новая норма Министерства жилищного строительства

✍️ Владельцы недвижимости, сдаваемой в туристическую или сезонную аренду, с начала 2025 г. должны будут зарегистрироваться в "едином окне" для легальной деятельности. Эта мера направлена на соблюдение технических норм, лицензий и муниципальных постановлений, а также на упорядочение сектора, который, по мнению правительства, способствует росту цен на жилье и дефициту постоянной аренды.

#️⃣ Каждому объекту будет присваиваться регистрационный номер, который необходимо обновлять ежегодно. Это коснется как туристической, так и сезонной (помесячной) аренды, а также аренды комнат. Для сезонной аренды владельцы должны будут регистрировать контракты и доказывать, что использование жилья не является постоянным.

🔃 Запрещено будет заключать непрерывные контракты с одним и тем же арендатором, чтобы избежать обхода ограничений долгосрочной аренды.

#️⃣ Каждая сдаваемая в аренду комната также должна будет иметь свой регистрационный код, к тому же потребуется регистрация контрактов. Это направлено на предотвращение злоупотреблений и улучшение контроля за условиями проживания.

💸 Нарушения будут наказываться штрафами, размер которых пока не определен, но они будут пропорциональны тяжести нарушения.

🏙 Недвижимость и бизнес
🇪🇸 @rebazes