Ответы на глупые вопросы о стройке от Ирэн. Часть 2. Обращать ли внимание не генподрядчика рядовому дольщику? #ОсторожноЛонгрид

Этот вопрос часто поднимал Сергей Смирнов. Его же я задала человеку, который в стройку умеет и может, автору ТГ-канала @PA_project_manager, руководителю проекта и спикеру академии MBA. И делюсь с вами, друзья, его ответом. Надеюсь, он будет полезным 😉.

©️"Для начала нужно определиться, какую ситуацию мы подразумеваем. Их может быть 2:

1. Объект ещё только строится, стадия котлован или монолит, т.е. пощупать объект никак не получится.
2. Объект уже почти построен или уже построен.

В общем и целом, к оценке влияния генподрядчика на результат подходить надо с позиции реализации наибольших рисков:

▪️Риск несоответствия объекта по ДДУ, как по качеству строительства, так и по отклонениям по параметрам, замены материалов и изделий на более дешёвые и менее качественные «аналоги».
▪️Риск срыва сроков строительства.
▪️Риск незавершённого строительства.
Во втором случае, когда объект уже возведён, последние два риска минимальны или отсутствуют. В первом же случае надёжность компании подрядчика весьма велика.

🔴 Поэтому, ДА! Обращать внимание на то, какая компания является генподрядчиком дольщику необходимо обязательно. Рекомендуется посетить пару объектов, которые завершил этот подрядчик, чтобы понимать, какие «сюрпризы» ждать у себя, или как минимум, просмотреть обзоры новостроек, которые уже были завершены этим подрядчиком.

Если имеется возможность, то стоит узнать, есть ли у подрядчика проблемы с финансами на порталах проверки контрагентов, а также посмотреть отзывы о нём как о работодателе. Часто обиженные сотрудники раскрывают секреты финансового состояния компании и вскрывают проблемы, отсутствие технадзоров, мусор в вентшахтах или другие.

Если же объект уже построен, то, конечно, стоит учитывать особенности генподрядчика, но на первый план уже выходит необходимость правильной приёмки объекта, для чего стоит привлекать грамотных специалистов, даже если сами связаны с этой сферой.

Когда начинает проявляться некомпетентность подрядчиков? На все узкоспециализированные работы привлечь специалистов генподрядчик просто не имеет возможности. Например, если на монтаже лифтов и на монолите будут работать люди, которые только этим профессионально занимаются, то монтаж вентиляции, систем водоснабжения и электрики будет вестись либо специальной бригадой в штате (это если подрядчик крупный и надёжный), либо наёмные случайные «варяги» для небольшого объекта в области.

Другой вопрос, что делать сегодня в условиях ограничений поставок и туманных перспектив строительного бизнеса. Понятно, что чем ближе объект к завершению строительства, тем дороже он стоит на рынке. Однако. Если вы покупаете сегодня недвижимость по ДДУ, ваши риски не ограничиваются рисками подрядчиков, сегодня риски поставки запроектированного оборудования и изделий существенно выше, чем полгода назад.

Сегодня объект может легко остаться без лифтов KONE или Thyssen, системы отопления будут комплектоваться запорной арматурой уже не итальянских, а иных брендов, входные двери могут остаться без немецкой фурнитуры и так далее.
При этом, цена на уже построенные объекты в которых никто не жил, может быть даже ниже, чем такой же по площади объект от застройщика, но доступен этот объект будет уже, к сожалению, без льготной ипотеки".

@PA_project_manager специально для @novostroyman

INGRAD в Румянцево - апдейт

Вчера новость по проекту "Инграда" в Румянцево, о которой я писала в декабре прошлого года, получила продолжение. Градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила проект планировки территории (ППТ) на купленный девелопером участок.

А потому появились первые детали: на участке в 46 га планируют комплексную застройку суммарной поэтажной площадью 402 000 кв. м. Жилая часть - 236 630 кв. м. Из социалки планируют школу на 350 учеников, сад на 180 мест и стадион регби площадью 5 540 кв. м.

Упс. Служба безопасности Украины арестовала активы основного владельца компании «Группа ЛСР» Андрея Молчанова, сообщили источники «Страна. ua» и LIGA. net.

Речь идет о двух заводах — в Обухове и в Березани в Киевской области. Они производят газобетонные стеновые блоки, теплоизоляционные панели, U-блоки и армированные изделия из газобетона.

@novostroyman

🙈Минстрой продолжает поддерживать застройщиков: под раздачу попали приемщики жилья

Ведомство Файзуллина обсуждает и (принимает!) меру за мерой для поддержки строительной отрасли. Теперь чиновники, судя по всему, собираются зайти с другой стороны: замглавы Министерства Никита Стасишин резко высказался в адрес профессиональных приемщиков квартир.

Суть заявления сводится к следующему: нужно обратить внимание на проблему «потребительского терроризма». Юридические структуры, действуя по полученной от покупателей квартир доверенности, «начинают до нитки раздевать наших застройщиков». Он добавил, что деятельность этих фирм к реальным недостаткам по качеству или задержкам сроков передачи не имеет отношения. Но девелоперы потом вынуждены тратить миллиарды рублей на разбирательства с претензиями таких структур.

ℹ️Ранее эту тему уже задвигали. Минстрой в 2020 году говорил о «потребительском экстремизме» и предлагал создать перечень замечаний, которые критически влияют на качество дома и позволяют не принимать квартиру. Однако Роспотребнадзор посчитал проблему незначительной.

Ну что сказать.... Хотелось бы списать данные заявления на молодо-зелено-горячо: как-никак Стасишин является самым юным замом в Министерстве, а его высказывания критиковались не раз. Но не все так просто: если бы застройщики выполняли работы качественно, то профессиональным приемщикам нечем было бы заниматься - ни претензий, ни судов.

Снипы-хрипы мы похоронили, новые правила приемки уже ограничили претензии дольщиков, осталось только запретить профессиональных приемщиков. И что дальше? Качество жилья снизится настолько, что буквально через 40-50 лет Москва столкнется с необходимостью массового переселения из аварийного жилья? Если с 5-этажными хрущевками город как-то справляется, то как расселять людей из 200-метровых домов?

Помнится, даже в продвинутом Сиднее, когда речь зашла о проблемах всего-то с одним небоскребом, власти отказались признавать его аварийным и настойчиво возвращали жильцов и арендаторов в их покосившиеся квартиры.

@novostroyman

6 кругов ада ЖК "Нормандия"

Жители ЖК Нормандия провели ОСС, в частности ради отмены части тарифов и перехода на прямые договоры с РСО (ресурсоснабжающими организациями). Чтобы результаты ОСС вступили в действие, нужно передать 6 комплектов документов в разные органы:
2 шт. в Управляющую компанию
1 шт. - МОЭК
1 шт. - Мосводоканал
1шт. - Мосэнерго
1шт. - Жилинспекция

На фото выше - всего 1 комплект😂🙈. Электронные услуги, говорили они...

@novostroyman

Премиум плавно перемещается за пределы ЦАО.

Понятие location сильно сдвинулось в столичных проектах недвижимости формата премиум. Тесный, не обеспеченный инфраструктурой для отдыха и спорта центр уступает позиции люксовым проектам в благополучных зеленых районах.

Теперь квартиры с каминами, зимними садами и террасами есть и в современных премиальных проектах за пределами столичного ЦАО. Например, у "Донстроя":

• Клубный дом "Река" в Раменках построен в новом парке "Событие" на 24 га. На фото отлично видны масштабы озеленения. В продаже сейчас есть квартиры с террасами во втором клубном доме "Река". Закрытый двор-сад и клубная планировка дома с 2-4 квартирами на этаже.

• "Остров 3" в Мневниковской пойме. Уединенный премиальный квартал в составе флагманского проекта "Донстроя" с масштабной спортивной инфраструктурой. Площадь квартир до 204 кв. м, террас до 87 кв. м.

ПИКу подтвердили рейтинг кредитоспособности на уровне ruA+ (агенство - «Эксперт РА»). Прогноз по рейтингу – стабильный.

@novostroyman

​«Три кита» жилого комплекса «Селигер Сити»

«Селигер Сити» — проект MR Group бизнес-класса. Но «бизнеса» в Москве много, а интерес именно к данному комплексу не падает. Просматриваются три причины такого явления:

▪️ Собственная инфраструктура. Формат «город в городе» позволяет жителям совершать любые покупки, отдыхать в кофейнях, гулять, заниматься спортом, получать бытовые услуги, отводить детей в сады и секции, не покидая территории ЖК.

▪️ Транспортная доступность. Всего в 2 минутах ходьбы находится станция метро «Селигерская». Несколько минут на автобусе — и вы у станции МЦК «Окружная». Путь до выездов на ТТК и МКАД займет 10-15 минут.

▪️ Высокая стадия готовности. В проекте 1 и 2 очередь сданы, 3 очередь (корпуса «Ван Гог» и «Кандинский») планируют ввести в эксплуатацию в 4 квартале 2022 года.

Безусловно, это не все особенности «Селигер Сити». Подпишитесь на телеграм-канал проекта и узнайте больше подробностей: https://t.iss.one/zhk_seligercity

Собственники недвижимости смогут блокировать нотариальные сделки

Госдума в окончательном третьем чтении приняла закон, позволяющий собственнику недвижимости запретить регистрацию нотариальных сделок с жильем без его личного участия. Далее инициативу рассмотрит Совфед. О чем идет речь?

▪️ Сейчас. Владелец недвижимости имеет право внести в ЕГРН запись о невозможности госрегистрации права без его личного участия. Это работает при совершении сделки по отчуждению в простой письменной форме, но не распространяется на нотариальные.
▪️ Ожидаем. При наличии отметки все сделки по отчуждению, в том числе у нотариуса, станут возможны только при личном присутствии собственника. Внести отметку о невозможности госрегистрации права без личного участия можно будет по доверенности, составленной в нотариальной форме.

Кроме того, законопроект расширяет перечень случаев применения электронного документооборота.

▪️ Сейчас. Можно подать в электронной форме заявление о госрегистрации перехода или прекращения права собственности на объект недвижимости.
▪️ Ожидаем. Предложено разрешить подачу заявления в электронной форме в случае госрегистрации договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве.

@novostroyman

​ГК ФСК нальет воды в бассейн ЖК «1-й Ленинградский» в 2024 году

«Сегодня идем нырять в бассейн, а если будете хорошо себя вести, завтра воды туда нальем». Шутка из бородатого анекдота будет актуальна в ЖК «1-й Ленинградский» на севере Москвы до 2024 года. Именно тогда ГК ФСК планирует сдать в эксплуатацию детский сад площадью 2,5 тыс. кв. м с бассейном. Это трехэтажное здание на 275 детей, проект которого находится в разработке.

Банк России снизил ключевую ставку до 9,5% (вместо 11%).

@novostroyman

Доминируй. Властвуй. Унижай.

Это арест, детка⛓

Часто, когда я затрагиваю тему европейской недвижимости, вы, мои дорогие подписчики, вспоминаете о случаях ее арестов. Безусловно, эти факты имели место. А есть и другие: сегодня появилась информация об аресте дачи Александра Невзорова* на берегу Финского залива. По данным СМИ, решение было принято Басманным судом, мера является обеспечительной на тот случай, если журналисту назначат штраф по делу о фейках о ВС РФ.

К чему это я? Да к тому, что аресты происходят и там, и тут. Диверсифицируйте портфель, и будет всем счастье 😉.

* - признан иностранным СМИ, выполняющим функции иноагента в России.

@novostroyman

Главной темой международной выставки "Арх Москва", прошедшей на этой неделе в Гостином дворе, стала устойчивость.
О "зеленом" девелопменте рассказал
руководитель департамента развития проектов Донстрой Станислав Архипов.
"Это не просто модная история, люди хотят жить в окружении парков, пить чистую воду и дышать свежим воздухом. Именно поэтому мы закладываем в каждый проект нормы и правила высокой экологичности и энергоэффективности".
80% всего объёма строительства в Донстрой соответствует классам энергоэффективности А, А+ и А++. Жилые дома и социальные объекты строятся в строгом соответствии с нормами международных систем сертификации «зеленых» зданий.
Архипов убеждён, что век дешевых энергоресурсов заканчивается. Люди понимают, что такое ответственное потребление и сколько на самом деле стоит энергия. Он прогнозирует, что в скором будущем именно критерии энергоэффективности и экологичности станут важными при выборе жилья потенциальным покупателем.

@nedvizha

Компания ПИК выплатила россиянке 100 тыс руб за обнаружение уязвимости на сайте

Россиянка Анна уличила крупного девелопера ПИК в баге на сайте — спустя сутки за найденную уязвимость компания отблагодарила девушку, отдав квартиру по первоначальной цене, а также выписав Анне дополнительную скидку в 100 тыс руб.

Случай с Анной — пример так называемого баг-хантинга. Это процесс поиска уязвимостей, «охота на баги», который пользуется популярностью в IT-компаниях. Находя ошибки в продуктах и системах, баг-хантеры сообщают о них бизнесу, а тот платит за находки приличное вознаграждение, причем делают это на постоянной основе.

В России этот процесс практикуют крупнейшие IT-компании: «Яндекс», например, предлагает за поиск уязвимостей до 750 тыс руб и место в зале славы. А компания Google недавно подняла бонусы баг-хантерам за обнаруженные уязвимости в бета-версии Android 13. Теперь к этой системе присоединился и ПИК, по всей видимости, пытаясь подтвердить свой статус IT-девелопера.

#НовостиПроектов

Оперативно подвожу итоги произошедшего на рынке перспективных проектов Москвы и МО за период 6-12 июня 2022. Подробности - по прикрепленным ссылкам (все без исключения внутренние, из Телеграма не уводят).

1️⃣ MR Group, похоже, отказался от проекта Огородный проезд, 2. За него, скорее всего, возьмутся «СМУ-6 Инвестиции».
2️⃣ «РГ-Девелопмент» вывел на рынок 3 корпус ЖК «Михалковский». Прайс - от 8,7 млн рублей за студию 27,9 кв. м.
3️⃣ ГК «ФСК» начала продажи премиум-сегмента ЖК Sydney City - Sydney Prime. Ценник - от 39,7 млн рублей за лот.
4️⃣ INGRAD построит более 230 тыс. кв. м жилья в Румянцево. ППТ одобрен.
5️⃣ «Интеко» вывела на рынок апарты в ЖК «Ильинка, 3/8». Ценник - от 1,8 млн рублей за «квадрат».
6️⃣ Колхозники из ЛСР претендуют на статус модников. Появились рендеры фасадов для проекта Обручева, 30А от KAMEN. Посмотрим, что будет в реальности. 🤔
7️⃣ У «Кроста» новости по трем проектам: для Докукина, 10 согласованы ТЭП, подтвердилась посадка комплекса на Демьяна Бедного, 24. Дом над ФОКом «Отрадная, 8А» уже на низком старте: все документы загружены на дом.рф.
8️⃣ Sezar Group неожиданно открыл продажи в Full House. Стоимость - от 450 тыс. рублей за «квадрат».
9️⃣ Stone Hedge разрабатывает ППТ для участка Матросская тишина, 1а. Что будет - не знаю, но новому жилью в локации, кажется, таки быть.
1️⃣0️⃣ ST MICHAEL поделился рендерами апарт-комплекса на Толбухина, 3. Исторический особняк сохранен.
1️⃣1️⃣ Optima приступила к реализации квартир в первой башне третьей очереди Prime Park. Стоимость «квадрата» стартует от 479 тыс. рублей.
1️⃣2️⃣ Hutton при реконструкции кинотеатра «Форум» все же возведет 5 тыс. кв. м жилья. Ждем подробности.
1️⃣3️⃣ СЗ «Скала» Фуада Илягуева представила новый проект - ЖК «Космос». Судя по всему, скоро старт.
1️⃣4️⃣ По проекту Tekta Group для локации Электролитный проезд, 12Б появились странные рендеры от Genpro.
1️⃣5️⃣ «Главстрой» все же взялся за Кржижановского, 31. Наконец-то, получен ГПЗУ.
1️⃣6️⃣ «Абсолют»-таки приступит к строительству МФК на Лужнецкой набережной, 2/4. Проект согласован, окончательный архитектурный облик утвержден.
1️⃣7️⃣ Московский фонд защиты прав дольщиков построит 54 650 кв. м жилья в пос. Краснопахорское, рядом с многострадальным «Островом Эрин», который никак не могут завершить.
1️⃣8️⃣ Здание купеческой усадьбы Иконниковых-Аваева на Садовнической улетело с торгов. Что с ней собирается делать новый владелец - кировская компания «Вятводстрой» - не понятно. Зато стало ясно, что будет с промкой «Авиамоторная». Да-да, все же здесь появится жилье.
1️⃣9️⃣ Город разрабатывает ППТ на участок у Киевского вокзала. В перспективе ждем общественно-жилую застройку от Vesper.
2️⃣0️⃣ «Самолет», похоже, свалился на знаменитый «Снежком». Вокруг горнолыжного комплекса уже вовсю варят забор.

@novostroyman