Чем грозит Подмосковью застройка картофельных полей жильем? Часть 1 #ОсторожноЛонгрид

С места в карьер: полнейшим транспортным коллапсом 🙅‍♀️. Строящиеся масштабные человейники уже медленно, но верно превращают в ад жизнь не только своих жителей, но и жителей всех окрестностей. И сейчас я попробую объяснить, почему так происходит.

А что происходит?

Еще лет 10 назад сложно было представить, что окрестности столицы погрузятся в мрак постоянных и нескончаемых пробок. Картофельные поля, тепличные комплексы, фермы Подмосковья и "новой" Москвы цвели, пахли и мало интересовали девелоперов. Сейчас же все иначе - сейчас наши любимые воротилы строительного бизнеса научились создавать тут жилье. И именно это умение может привести Подмосковье к настоящему транспортному коллапсу. Начало уже положено, и многие из нас наверняка уже заметили тень надвигающегося звездеца. Вот 8 причин, почему коллапс при нынешней строительной политике неизбежен:

1️⃣ В Подмосковье реализуют много ОЧЕНЬ масштабных проектов

Судите сами: ЖК "Пригород Лесное" от "Самолет" займет 372 гектара в Ленинском г.о. - это 13 очередей и 144 (‼️) дома. ЖК "Большое Путилково" от того же девелопера займет 226 га в Красногорском г.о. - 60-70 жилых корпусов. Рядом - уже реализованный ЖК "Путилково" от "Мортон" (достраивал "ПИК") - на 31 корпус. ЖК "Государев дом" от "Гранель" подомнет 80 га в Ленинском г.о. - в проекте 52 дома.

Конечно, есть проекты и поскромнее, они бьют по существующей дорожной инфраструктуре не так рьяно и оперативно. И все же масштабные ЖК - это тренд современного Подмосковья.

2️⃣ Дорожное строительство не успевает за жилищным

При таком бурном росте жилья не наблюдается соразмерного дорожного роста 🤷‍♀️ и роста дорожной инфраструктуры (например, выделенных полос для общественного транспорта). Я бы хотела, конечно, сказать, что это все - клиническое нежелание девелоперов строить дороги к своим жилым комплексам, но если быть объективной, они и не обязаны этим заниматься. Застройщик должен создать дорожную сеть внутри ЖК, а вот за его пределами прокладывать/расширять/ремонтировать/реконструировать дороги должны городские и муниципальные власти. Да, они могут привлечь застройщиков к этой работе, но ответственность за подъезды к ЖК лежит не на девелоперах 🙅‍♀️.

Правда, именно им приходится постоянно оправдываться перед общественностью. Например, "Гранель" весь январь отчитывался за подъезд к ЖК "Новая Рига" в д. Глухово, где не пройти-не проехать: к проекту ведет узкая дорога в полторы полосы. Как так вышло, что при такой дорожной ситуации в локации разрешили строить ЖК на 9 корпусов (235 000. кв. метров жилой недвиги), можно только догадываться. Почему нельзя сначала построить дорогу, и только потом жилые дома, можем тоже только фантазировать.

Конечно же, власти постоянно обещают улучшение дорожной обстановки. Вот, например, только 27 января губернатор Московской области Андрей Воробьев заявил, что в Подмосковье организуют 100 полос для общественного транспорта. Например, на Каширском и Володарском шоссе в сторону ЖК "Пригорода Лесное" обещают сделать аж 2 выделенки. Но... после реконструкции этих шоссе.

Разработка проекта реконструкции Володарки должна была начаться в 2019-м, началась с задержкой в год - в 2020-м, а в конце 2021-го власти-таки заключили контракт на строительство развязки Володарского и Пригородного шоссе. В суровой реальности дорога как была двухполосной во времена, когда тут были фермы и дачи, так до сих пор таковой и является. В ноябре 2021, правда, на участке у "Пригорода Лесное" поставили знак о начале реконструкции, пригнали несколько единиц техники и начали копать котлованы. На раскопанной территории не поместится больше 2 дорожных полос. Возможно, это только начало. Но если и оно, то запоздавшее, очень вялое и странное. Пока дорожники выкопали 1 км под новую полосу, "Самолет" почти вырастил 2 новых корпуса ЖК. Вот это темпы!

Продолжение 👇🏻

@novostroyman

Чем грозит Подмосковью застройка картофельных полей жильем? Часть 2 #ОсторожноЛонгрид

3️⃣ К новым ЖК не продумываются альтернативные пути и способы въезда/выезда

Но даже если представить, что Володарское шоссе станет 6- или 8-полосным, а Каширское тоже расширят, созданная инфраструктура не справится со 144 новыми домами. Ситуация, когда к району в 372 га можно подъехать только по 1 дороге, не является нормальной. В локации должны быть созданы альтернативные пути и способы въезда/выезда.

Их, кстати, обещали: менеджеры по продажам ЖК "Пригород Лесное" уверяли, что в проекте произойдет запуск скоростного трамвая, то же публиковали в рекламных статьях. Сейчас все планы об этом виде транспорта успешно забыты, остались они лишь рекламных публикциях и памяти собственников квартир от "Самолета".

4️⃣ В новых ЖК и их окрестностях создается недостаточное количество паркингов

Надземные паркинги - дело для девелоперов вообще невыгодное, это понятно, подземные им тоже не нравятся сложностью строительства и дороговизной, поэтому подмосковные застройщики в ряде проектов просто... не строят их в каком-либо адекватном количестве🤷‍♀️. В "Мортонграде Путилково" "Мортон" на 20 000 жителей заложил 7 615 машиномест (позже количество жильцов выросло из-за изменения проекта до 30 000). В "Ново-Молоково" от RDI ни подземных, ни надземных паркингов вообще не создали: вокруг домов есть только гостевые машиноместа (менее 0,2 места на 1 квартиру) и 2 небольших плоскостных. Аналогичный показатель в ЖК "Пригород Лесное" - менее 0,2 места на 1 квартиру.

Из-за таких решений девелоперов у жителей не находится другого выхода, как парковаться на дорогах, тем самым, уменьшая их и так небольшую пропускную способность 🙈 и создавая пробки прямо на территории жилых комплексов.

5️⃣ Проблемы ЖКХ не решаются

Отдельную лепту в этот котел проблем добавляет работа подмосковных УК и служб ЖКХ. Очистку дорог от снега и первые, и вторые ведут из рук вон плохо, что уменьшает площадь этих самых дорог и снова же пропускную способность.

Этой зимой, например, в ЖК "Новая Рига" от "Гранель" узкая дорога в полторы полосы Центральной улицы Глухово магическим образом превратилась в половину из-за снега, что спровоцировало коллапс на въезде в ЖК.

Но ждать решения вопросов ЖКХ настолько бесперспективное дело, что "Гранель" решает совместно с "ПИК" (рядом ЖК "Ильинские луга") построить другой путь: в пресс-службе девелопера пояснили, что по проекту выезд с территории ЖК "Новая Рига" будет осуществляться по Архангельской улице. Здесь должны обустроить полноценную современную дорогу. Ее строительство запланировано на этот год. Сейчас компании занимаются разработкой проекта, уже была проведена геологическая разведка.

6️⃣ Контроль ПДД ведется слабо

Не последнее место в транспортном коллапсе играют неработающие камеры видеофиксации и отсутствие сотрудников ГИБДД на участках, где эти камеры размещены.

Нередко на перегруженных транспортом участках висят знаки, запрещающие в дневное время передвижение по ним большегрузам. Однако из-за неподключенных камер фуры продолжают спокойно ездить там, где не положено, и мешать передвижению жителей по району. Большегрузы нередко аффилированы с застройщиками: они подвозят на строительство новых очередей ЖК строительные материалы и инструменты. Самый яркий пример последнего времени - Каширское шоссе, по которому возят все, что нужно для стройки, "Самолет" и Seven Suns Development.

Отдельная боль - это съезды на узкие участки и, снова же, неработающие камеры и отсутствие сотрудников ГИБДД у них. Обычная ситуация на таких перекрестках - это поворот на узкий участок со второй/третьей полосы, что тормозит полосу на поворот и создает большое количество аварийных ситуации. Вот видео из Путилково, ровно такую же ситуацию можно видеть при съезде с Каширского шоссе на Володарское - по пути к "Пригороду Лесное" и далее.

Продолжение 👇🏻

@novostroyman

Чем грозит Подмосковью застройка картофельных полей жильем? Часть 3 #ОсторожноЛонгрид

7️⃣ Общественный транспорт развивается медленно и со стоном

Общественный транспорт Подмосковья - отдельный ад (особенно зимой). И сколько бы власти ни рапортовали об его количественном и качественном улучшении, ситуация все еще остается тяжелой.

Все дело в том, что в Подмосковье, в принципе, нет ориентации на переход от личного транспорта к общественному. Общественных средств передвижения в Подмосковье категорически не хватает (пруф раз, два, три).

8️⃣ Гражданская активность ограничена

Гражданская инициатива в России - дело вообще редкое. В каждом из ЖК, названных и нет, существуют инициативные группы, живут отдельные активные люди. Но большая масса проживающих не готовы как-либо, кроме постов в соцсетях, выражать недовольство по сложившейся ситуации и бороться за ее улучшение. Не последнюю роль в этом играет практика последних лет по пресечению митингов, пикетов, демонстраций. Практика показательной порки за посты в соцсетях может привести к уменьшению количества недовольства дорогами и там.

Критикуешь - предлагай

Предвосхищая комментарии в стиле "критикуешь-предлагай", вношу свои предложения. Итак, чтобы избежать транспортного коллапса, властям Подмосковья необходимо исправить все описанное выше 👆🏻.

Сначала надо строить дороги и закупать нужное число транспорта - потом создавать огромные ЖК. Сначала нужно проверять проект - потом выдавать на него разрешение на строительство. Сначала выслушать граждан - потом планировать.

⌘ ⌘ ⌘

Пока же все так, как есть, новые гигантские жилые комплексы будут расти, загружать существующие дороги, увеличивать напряженность внутри себя и за пределами. Например, скоро "Самолет" собирается строить новый ЖК в микрорайоне Химок, Ивакино, куда тоже ведет двухполосная дорога. Тут на месте парка-отеля "Олимпиец" девелопер планирует построить почти 350 тыс. кв. м жилья. Таким образом, численность квартала увеличится до ≈40 000 человек, при этом, застройка планируется таким образом, что ни расширить, ни развить дорожную сеть будет просто невозможно.

Девелоперы Подмосковья не делают выводов 🤷‍♀️. Пока так.

@novostroyman

Комментарий "Самолета" по ситуации вокруг транспортной доступности "Пригорода Лесное" 👆🏻.

Был запрошен справедливости ради, а прислан, кажется, потехи для. Кроме как жесткий прикол эту писанину воспринимать не могу. Собственники ЖК животики наверняка и вовсе сорвут.

@novostroyman

Нужен совет юриста по недвижимости?

Приобретение или сдача недвижимости в аренду порождает огромное количество правовых вопросов: 

❓на что можно рассчитывать, если объект не сдали в срок;
❓какие риски, если подпишу типовой договор девелопера;
❓правомерны ли действия моего риелтора;
❓что сделать, чтобы проверить платежеспособность арендатора;
❓ как подготовиться к уплате налогов и что для этого нужно;
❓ как убедиться в надежности застройщика до покупки недвижимости.

На эти и многие другие вопросы оперативно ответят профессиональные юристы прямо в Telegram. Для этого рекомендуем попробовать сервис PRAVO DIGITAL

1️⃣  PRAVO DIGITAL подберет юриста с многолетним опытом
2️⃣  Всего за 99 рублей вы получите консультацию и пошаговые инструкции
3️⃣  Не надо никуда ходить, звонить или искать юриста по знакомым — все общение в Telegram-чате

Сервис PRAVO DIGITAL разработала команда Pravo.ru, которая автоматизировала деятельность арбитражных судов и ежегодно проводит рейтинг лучших юридических фирм России.

Задайте вопрос юристу сейчас

И не забудьте добавить PRAVO DIGITAL в избранное — пригодится в любой жизненной ситуации по любой отрасли права.

​A-Residence: фиксируем провал

Давненько не вспоминала про A-Residence от O1 Properties. В последний раз я писала о нем в декабре 2019-го: тогда инвестировавшие в проект на основании предварительного ДДУ не могли добиться подписания ДДУ обычного.

Фиксируем: ни в 2019-м, ни в 2020-м, ни в 2021-м комплекс апартаментов так и не сдали. Проект превратился в долгострой, а документов по-прежнему нет на дом. рф, несмотря на все заверения представителей девелопера мне в лс в далеком 2019-м 👇🏻. Разрешение на строительство продлили в последний раз в июле 2021-го - до сентября 2022-го.

Напомню: в 2017-м году "квадрат" в комплексе стоил 300 000-350 000 руб., и это был конский прайс.

@novostroyman

Первичный рынок недвиги продолжает рост - такие выводы сделает каждый, кто увидит аналитику от Александра Пыпина за январь 2022 👆🏻.

Растет, в общем-то, почти все: количество сделок, проданных метров, выручка девелоперов (внимание на выручку подмосковных строителей). Уменьшается банально и предсказуемо только средняя площадь лота 🤷‍♀️.

@novostroyman

​Жалуешься? Засужу

Офигительно головокружительные новости попали ко мне в руки: чиновница из Новороссийска хочет засудить дольщиков, которые на неё пожаловались. Из-за них ей пришлось "испытать моральные страдания" - объясняться с начальством.

Дольщики жилого комплекса "Суджук-Кале", который все никак не могут достроить уже 5 лет, пожаловались в администрацию города на Людмилу Обламскую, руководителя МАУ "Управление по развитию новых и ранее застроенных территорий и инженерных коммуникаций". По мнению обманутых граждан, в хроническом недострое виновна в том числе и Обламская: она якобы вместе с коллегой всячески препятствовала стройке и даже рассылала дольщикам угрозы 🙈.

Чтобы обратить внимание на поведение чиновницы и сдвинуть строительство с мертвой точки, несколько человек и написали на Обламскую жалобу. Однако такой шаг чиновница расценила, как... оскорбление 🤷‍♀️. Она подготовила исковое заявление, где объяснила, что из-за жалобы она испытала нравственные переживания из-за подорванной деловой репутации, доказывая свою правоту и невиновность. Поэтому Людмила Владимировна хочет взыскать с дольщиков 50 тысяч рублей и требует от них письменное опровержение сведений, содержащихся в жалобе.

@novostroyman

​ВТБ выделил на экологичный ЖК более 40 млрд рублей

ВТБ, который начал активно внедрять ESG-стандарты в свою деятельность, открыл кредитную линию ГК ФСК на 44,2 млрд рублей. Эти средства пойдут на строительство экологичного ЖК бизнес-класса Sky Garden.

Проект занимает 4,7 га в одном из самых зеленых районов столицы – Покровское-Стрешнево. Помимо расположения, зеленым проект делает двор-парк площадью 3,85 га с прудом и другие эко-характеристики.

Жителям будет доступна инфраструктура для раздельного сбора мусора, электрические зарядки для автомобилей, велопарковки и станции для самостоятельного обслуживания велосипедов.

Лучшие страны для покупки недвижимости с действующими программами инвестиционной иммиграции по версии Henley & Partners

Ой, не могу 😂. Henley & Partners выкатили ТОП стран для покупки недвижимости с действующими программами инвестиционной иммиграции, и в тройке лидеров у них оказались ОАЭ и Черногория 🙈. В десятке - Кипр (который, напомню, недавно совсем отзывал свои "золотые" паспорта).

Ребята уверяют, что индекс недвижимости охватывает 16 стран, анализирует их по 30 разным параметрам и учитывает свыше 300 элементов данных. Среди основных параметров: репутация, качество жизни и ВВП, сумма инвестиций и стоимость недвижимости, доход от аренды, требования к проживанию и владению, ликвидность и лояльность к криптовалютам. Мне же кажется, что данный рейтинг то ли просто PR-элемент, то ли продвигает те страны, где Henley & Partners хорошенько могут заработать.

Сейчас этот документ много где появится, рекомендую крайне осторожно относиться к этой информации 👆🏻. #ЗарубежнаяНедвижимость

@novostroyman

Защитить любой ценой. В Госдуме предложили разрешить любую самооборону при защите жилища

Депутаты Госдумы выступили с предложением разрешить россиянам применять любые способы защиты своей жизни, а также родственников и близких в случае нападения лиц, незаконно проникающих в их жилище. Соответствующий документ уже отправлен для получения отзыва в правительство и Верховный суд.

Законотворцы считают, что граждане имеют право на превышение допустимой самообороны в случае защиты своего дома или квартиры. По их мнению, в уголовном праве должна быть закреплена формула "Мой дом — моя крепость".

Любопытно, как такой закон (если его примут) сможет сосуществовать с поправками в закон "О полиции", согласно которому в жилище могут проникать сотрудники полиции "для задержания фигурантов уголовных дел" 🧐.

@novostroyman

Немного трэш-контента, друзья. Не отписывайтесь, я все скоро поясню 😂. А пока проголосуйте, пожалуйста 👇🏻.

@novostroyman

Невероятно, но факт - это ролик из Телеграм-канала Сapital Group 🤷‍♀️. Его компания выпустила с подписью "А какое у вас настроение сегодня?🥂〰️💧". Я не знаю, что это значит и ради чего задумано. Возможно, у девелопера настроение сражать наповал.

Ну что, предлагаю оценить усилия 👇🏻. Как вам такой креатив?

@novostroyman