​#ЭкспертноеМнение Свой дом в эпоху перемен: есть ли будущее за ИЖС?

Последние соцопросы показывают, что 7 из 10 российских семей предпочли бы жить в собственном доме. Особую актуальность этот тренд приобрел в период пандемии и перевода сотрудников на удаленный формат работы. Все больше людей сегодня хотят жить рядом с природой, иметь просторную жилплощадь. При этом основное требование к такому жилью — высокая транспортная доступность (30-60 минут до работы), наличие социальной и бытовой инфраструктуры.

Сегодня государство и все участники строительного рынка уже по-новому смотрят на траекторию развития отрасли и задумываются над тем, как города будущего будут учитывать потребности граждан в частном жилье. Для развития рынка уже принимаются меры поддержки со стороны правительства, как быстро они помогут сформировать современный рынок многоэтажного строительства и решить извечный «квартирный вопрос».

​#РегистрацияПрава Если планируется строительство летнего дома (без возможности оформления в нём прописки), то в качестве вида разрешённого использования также подойдут ведение личного подсобного хозяйства и ведение садоводства.

Вот список категорий, на которых строить нельзя: земли промышленности, земли особо охраняемых территорий, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса, земли сельскохозяйственного назначения. Для каждой категории земель установлен набор видов разрешенного использования земельного участка. Их может быть несколько: один основной, другие дополнительные.

С 2022 года разрешено строить жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения. Но только на участках, которые находятся в собственности крестьянско-фермерских хозяйств и используются по назначению. Площадь застройки должна быть не более 0,25% от площади земельного участка, при этом на одном участке может быть размещён один дом высотой не более трех этажей и площадью не более 500 кв. м.

Категорию земельного участка и виды разрешённого использования легко посмотреть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок или воспользоваться сервисом Росреестра (информацию предоставят в онлайн-формате).

Жизнь шутит самые лучшие шутки. Казалось бы, что может пойти не так…

Правительство РФ сместило акцент с развития многоквартирного жилья на рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Об этом еще в сентябре заявил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

«Приоритет у правительства Российской Федерации в части развития жилья сегодня смещается в сторону индивидуального жилищного строительства. Многоквартирное жилье мы разогнали, раскачали, но у людей должен быть выбор с одинаковыми условиями приобретения такого жилья», — уточнил он.

По его словам, также стоит уделить внимание созданию рабочих мест и социальной инфраструктуры.

«Необходимо создавать точки притяжения для наших граждан, без которых сложно будет заманить туда россиян, несмотря на то, что квадратный метраж будет больше», — отметил замглавы @minstroyrf.

Стасишин назвал главной победой для Минстроя такую глобальную цель, как рост демографии, а не простое увеличение «квадратов» либо количества семей, улучшивших жилищные условия.

Как сделать каркасную #пристройка к дому.

Первый шаг — закладка фундамента. Это основа строения, поэтому надо ответственно подойти к работам. Самое главное — стыковка фундамента под пристройку с фундаментом основного строения. Для этого используют специальную арматуру, которая позволяет зацепиться за основу дома. При заливке фундамента важно соблюдать равномерную глубину и идентичность состава, бетон должен полностью повторять состав и структуру материала фундамента дома. А равномерная глубина позволяет проседать фундаменту пристройки с основным домом на одном уровне. Если этого не сделать, то по фундаменту пойдут трещины, а структура дома повредится.

Второй шаг — постройка стен. Сначала укладываются несущие элементы основания пристройки, при этом надо не забыть про отсечную гидроизоляцию в местах опирания на фундамент. Если все сделать правильно, то никаких проблем со строительством стен не возникнет.

Третий шаг — монтаж чернового пола. Здесь очень важно сделать гладкую и ровную основу для напольного покрытия. Эксперты говорят о важности использования при самостоятельной заливке и стяжке современного оборудования. Например, лазерного уровня, который поможет сделать черновое покрытие ровным. Если же пол получится кривым, то наверняка просядет, что приведет к дорогостоящему ремонту.

Четвертый шаг — монтаж кровли. Она должна стать продолжением основного дома, особое внимание необходимо уделить балкам и перекрытиям и следить за тем, чтобы они ложились ровно, без перекосов.

​Какие есть варианты разделить дом

Мирно и в суде можно не только определять порядок пользования имуществом, но и делить его. В этом процессе много нюансов.

Даже если собственники договорились, как дом будет разделён на доли, их не обязательно нужно регистрировать как отдельные помещения. При этом есть нюансы: например, этажи в двух-трёхэтажном частном доме не могут стать самостоятельным жильём, потому что у них нет отдельных входов. Простой пристройкой проблему решить не получится, так как перепланировку придется согласовывать. #ДелимДом

Так же и с комнатами — часть жилого дома не может стать самостоятельной недвижимостью. Просто разделить дом пополам тоже не выход.

Есть два варианта действий: превратить дом в многоквартирный; сделать из него таунхаус.

В обоих случаях есть требования, которые придётся учитывать для реализации. Так, под каждым блоком таунхауса должен быть собственный земельный участок. Если дом двухэтажный, а этажи в пользовании разных собственников, землю разделить не получится. А значит, таунхаус для поэтажных владельцев не лучший вариант.

С многоквартирными домами все ещё сложнее. Потому что их строительство жестко регламентируется. Самостоятельно, без кадастрового инженера, проектировщика, бригады строителей и череды согласований документов, не обойтись.

Землю под многоквартирным домом разделить не получится, потому что она должна быть в долевой собственности между всеми собственниками квартир в доме. На том, как разделить землю, расскажу дальше.

#ЭкспертноеМнение Екатерина Позднякова, руководитель проектов инвестиционной компании Garnet:

— Спрос на покупку земельных участков в Ленобласти за 8 месяцев 2023 года снизился на 31% относительно результата за аналогичный период прошлого года. Однако нельзя сказать, что рынок замер. Количество запросов, особенно весной и в начале лета, стабильно росло. С марта по май спрос на покупку земельных участков увеличивался ежемесячно.

Изменения коснулись и стоимости готовых объектов. Так, средняя цена дома на вторичном рынке Ленобласти к августу достигла 12,2 млн рублей. С начала 2023 года она выросла на 7,7%, или на 864 тыс. рублей.

Давать прогнозы сейчас — дело неблагодарное. Однако рынок загородной недвижимости имеет потенциал для роста при условии отсутствия серьезных потрясений в стране. Кроме того, дополнительными факторами, которые могут сыграть в пользу этого сегмента, являются недоступность зарубежного отдыха и дорогая городская недвижимость.

Согласно закону, участники торгов должны внести задаток, указанный в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, его вернут. Подготовьтесь к торгам заранее. Вам понадобятся:

- заявка на участие в аукционе с указанием банковских реквизитов счёта для возврата задатка;
- копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
- документы, подтверждающие внесение задатка.

По результатам торгов определяется ежегодная арендная плата или выкупная стоимость. Если вам удалось выиграть торги, земля ваша.

Если цель использования земельного участка определена, участок арендован или оформлен в собственность, а вид его разрешенного использования позволяет строить жилой дом, направьте в орган местного самоуправления уведомление о начале строительства. Специалисты установят соответствие параметров будущей постройки требованиям градостроительного законодательства. Если никаких нарушений нет, можно начинать стройку дома в лесу своей мечты.

Уведомить власти нужно и после завершения строительства. Муниципалитет направит этот документ вместе со своим заключением и пакетом документов для постановки дома на кадастровый учёт и регистрации права собственности. Отмечу, что без разрешения администрации строить дом нельзя. Его просто признают как самовольную постройку. В самом печальном сценарии — дом снесут по решению суда. #КакПостроитьДомВЛесу

Несмотря на то, что у каждого региона свои законы, у Петербурга и Ленобласти много точек пересечения. Например, жители Ленобласти, работающие в городе, платят НДФЛ Северной столице. Получается, что область частично финансирует жизнь своего соседа. Летом, наоборот, горожане едут на дачи за город. По данным Смольного, в сезон в садоводства уезжают 2,5 млн жителей, а 200 тыс. человек с регистрацией в Петербурге живут на дачах постоянно. Какой из регионов должен оплачивать ремонт дорог или заниматься газификацией в этих садоводствах? Таким образом, субъекты тесно связаны, и их совместное развитие является логичным, необходимым для решения вопросов, по которым у них нет полномочий. #агломерация

​#МненияЭкспертов #Планировка Нужно ли отдельно делать топочную/котельную?

Да. Размещение котла или бойлера на кухне или в санузле можно рассматривать только при самых маленьких площадях домов экономкласса и ниже.

Во всех остальных случаях надо делать отдельную котельную. Если дом с газовым отоплением, объём такой комнаты должен быть не менее 15 куб. м с окном площадью остекления не менее 0,8 кв. м.

Отдельная котельная (или топочная) позволяет изолировать жилые помещения от посторонних запахов и шумов, разместить дополнительное оборудование, например, системы водоочистки и прочее, а также обеспечить доступ к оборудованию специалистов для технического обслуживания без прохода в жилые помещения.

​#ЭкспертноеМнение Россия будет страной «горизонтальных городов», то есть городов, состоящих из малоэтажных, преимущественно одноэтажных домов. По данным Росстата, за 11 месяцев 2022 года в России было введено 93,3 млн кв. м жилья, из которых большая часть — 56 млн кв. м — приходится на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Сегодня ИЖС занимает 60% в структуре ввода жилья в России, тогда как с 2010 по 2018 год показатель находился на уровне 40–43%, в 2019-м составлял 45,1%, в 2020-м — 47,9%, в первом полугодии 2021-го — 55,5%.

В России происходит то, что было, например, в Америке во второй половине ХХ века. Там люди перестали перемещаться в города: большинство живут в поселках, которые располагаются в пригородах. Если взять ту же агломерацию Нью-Йорка, то львиная доля граждан живет в «горизонтальных городах» — в пригородах. При этом там прекрасная доступность: один час на электричке — и ты в центре самого крупного города США. Да, конечно, в Нью-Йорке есть центр — Манхэттен, высотки, но жилье там непомерно дорогое. Именно поэтому большинство предпочитают жить за городом.

Сегодня в России заканчивается этап урбанизации, «подтаскивания» населения в города. И на его смену идет другой тренд: появление вокруг крупных городов с многоэтажными постройками городов с частными небольшими домами. Посмотрите на российские города-миллионники — Екатеринбург, Санкт-Петербург, Москву. Везде так! Но раньше поселки рядом с ними застраивались индивидуально: каждый что хотел, то и лепил — получалась эклектика. Сегодня уже начинают появляться поселки, отстроенные девелоперами комплексно, с заранее продуманной архитектурой, проложенными коммуникациями и правильно спланированные.

Расцвет ИЖС стал возможным, как только был решен вопрос с финансовой доступностью частного домостроения. Благодаря появлению новых технологий стоимость возведения качественного дома площадью 100 «квадратов» сегодня начинается от 7,5 млн руб. Участок с коммуникациями и благоустройством стоит еще 2 млн руб. Плюс инфраструктура «горизонтального города» — и у вас получается около 13 млн руб. Сопоставимо с ценой квартиры - ИГОРЬ РЫБАКОВ, основатель компании «Технониколь».

#ДомИлиКвартира Жизнь в квартире

Главное преимущество квартиры — высокий уровень комфорта и близость инфраструктуры. Чаще всего многоквартирные дома строятся в обжитых районах, где всегда можно найти магазин, аптеку или рынок. Соседи за стенками могут помочь спугнуть злоумышленников, а из окон верхних этажей открывается хороший вид.

С точки зрения защищенности квартира является более безопасным вариантом жилья. В первую очередь из-за того, что пробраться в нее можно только через дверь: окна несут опасность только на первом и последнем этажах.

На ремонт квартиры будет уходить гораздо меньше денег, чем на облагораживание дома. В квартире ремонт нужно делать только внутри. Кроме того, она имеет гораздо меньшую площадь, и на то, чтобы привести ее в идеальный внешний вид, понадобится гораздо меньше денег в сравнении с расходами на дом.

Но своего земельного участка у жителей квартир нет — если не считать тех, у кого есть дача. Гулять можно во дворе, который делят между собой все жители дома и те, кто живет по соседству или проходит мимо. Кроме того, если квартира в старом доме, скорее всего, придется обходиться несовременной планировкой.

Перепланировка ограничена жесткими требованиями, к тому же в старых зданиях несущие конструкции могут быть расположены так, что изменить вообще ничего не получится.

​Хотя точность описания «смерти города-сада» в СССР у Мееровича не вызывает сомнений, надо все же признать, что кооператив Говарда по мере триумфального продвижения его идеи потерялся везде — ни в Большом Лондоне, ни в американской субурбии его нет. Роль акционерного общества как кредитора взяли на себя банки, местное самоуправление в городах-садах сегодня не отличается от местного самоуправления в любом поселении в соответствующих странах. В стране без этих институтов, как, скажем, наша, такие идеи могут казаться недосягаемым идеалом, но там, где они есть, идеи едва ли выглядят пленительно. Вопрос, почему победил именно #Говард, остается открытым.

Я подозреваю, что принципиальным для понимания Говарда является то обстоятельство, которое упоминается, чтобы подчеркнуть отсутствие какого-либо профессионального образования и опыта решения градостроительных проблем. А именно его работу стенографистом в компании Hansard (по имени основателя Томаса Керсона Хансарда). Дело в том, что эта компания имела узкую специализацию — с 1809 года публиковала дебаты в английском парламенте. Их стенографисты сидели в парламенте постоянно, записывали все речи, редакторы добавляли к стенограммам все документы, законопроекты, сопутствующие материалы, и раз в полгода Hansard выпускал огромные тома формата In folio (A1), содержавшие полную документацию деятельности парламента и его комиссий за отчетный период.

В принципе подписаться на это издание мог (и может по сию пору) любой желающий. Антон Павлович Чехов оформил подписку для созданной им публичной библиотеки в Таганроге, и эти гигантские тома до сих пор стоят там неразрезанные, занимая целую комнату,— я их там впервые увидел. Но интерес к такому материалу, вероятно, примерно как к материалам фольклорных экспедиций в поморские деревни — их редко кто читает, кроме тех, кто их издает. Но Говард как раз был одним из тех, кто издавал.