#стройка
Сбербанк тем временем одобрил первые проекты для финансирования через механизм эскроу-счетов. Из числа "подопечных" эмитентов ВДО там тоже оказался как минимум один. АПРИ Флай раскрыл сущфакт на эту тему. Любопытно как пойдет взаимодействие в новом формате. Это кстати можно спросить в чате напрямую у эмитента

#стройка, #исследование
Очевидное становится документированным. Рынок проседает, затем затоваривается и застройщики неизбежно начнут дохнуть пачками. Причем неизвестно ещё кто первый: крупные или мелкие. При этом, занимать ни строящим и продающим жилую, ни покупающим и эксплуатирующим коммерческую недвижимость компаниям по большому счету кроме открытого рынка практически негде. Первым денег уже почти не дают, а вторым ещё дают, но все труднее. В этой связи резонно встаёт вопрос: как быть интеллигентному человеку, купившему облигации компаний данного сектора? Поскольку на вопрос в лоб: вернёте деньги или нет всё равно ответ будет предсказуем, решили пойти на хитрость. Попросили эмитентов ответить на вопрос: как вы планируете пережить ближайшие три года. То есть раскрыть свою стратегию а переходный период 2019-2021 гг. Как минимум двое уже точно согласились, поэтому я смело анонсирую выход нового исследования по стройке. В отличии от лизинга тут ежеквартально наверное не получится, поэтому более предпочтительно выглядит ежегодный формат. Поскольку эмитенты в данном случае всё делают сами, да и конфиденциальность никто не отменял, для нас также как и для вас пока что остаётся загадкой что из этого получится. Но надеюсь в марте мы успеем все подготовить прочитать и дать свои ехидные комментарии.

#стройка
В продолжение предыдущего поста. Немного цифр для понимания масштаба проблемы. В данном случае по Москве, как крупнейшему рынку.
На конец 2018 года в Москве было не продано 2,5-3 млн. кв.м. уже построенного жилья. Причем на эконом-сегмент (в народе "говнострой") приходилось примерно 85-90%. Это в принципе много, но в 2017 году было еще больше - около 7 млн. кв.м.
При этом застройщики в ажиотаже первой половины 2018 года взяли разрешений на строительство аж на 17,7 млн. кв.м. против обычных 3-4-х. То есть за этот и три следующих года мы имеем шанс получить объем предложения серьёзно превышающий то, что рынок плохо-бедно переваривал последние годы: вместо 2-3 млн. кв.м., на которые есть платежеспособный спрос, в 2019-2022 годах на рынок ежегодно будет выходить примерно 4-5 млн. Что произойдет дальше, догадаться нетрудно. Непроданные остатки вырастут аккурат до 7-8 млн. кв.м. к 2021 году. А дальше еще интереснее. Развернется реновация. Цифры по ней дали коллеги - с 2023-2024 года будет вводиться по 5 млн. кв.м. Судя по всему того же самого "говностроя", по которому уже пошли суды с мэрией.
В задаче спрашивается:
1) Где при этом будут цены на недвижимость к 2021-2022 году, если в аналогичной ситуации в 2017 году они были на 15-20% ниже, чем теперь (я беру в рублях, чтобы не путаться).
2) Где при этом будут крупные застройщики, налепившие весь этот неликвид?
Да у нас есть палочка-выручалочка: фонд реновации, купивший например у ПИКа 200 тыс кв.м. в 2018 году. В принципе, если Собянин договорится, ему возможно дадут денег выкупить и 10 млн. кв.м. Пусть стоит себе мёртвый город ждет ополоумевших покупателей. Которым кстати надо еще снизить ставку по ипотеке, а то иначе и 2-3 млн. кв.м. имеющегося спроса испарятся словно с белых яблонь дым.
А ещё у этой истории есть мощные социальные последствия, которые тоже нельзя сбрасывать со счетов. Но даже если от этого абстрагироваться и предположить, что социальный протест купировали и урегулировали, все равно: данная авантюра с экономической точки зрения шансов на успех, на мой взгляд, практически не имеет. Соотвественно, в стройке возникает парадоксальная ситуация - бояться надо не мелких застройщиков, или компаний строящих небольшие объемы "элитки", а именно что монстров, завязанных на реновацию и прочие госпрограммы. Ибо тут вполне вероятна реализация сценария: "чем больше шкаф, тем громче падает".

#стройка
Коллеги сообщают - правительству очень хочется взять под контроль средства, накопленные СРО. Тему с СРО запустили в конце 2000-х и вводилисьони вместно стандратных платных лицензий на ПИР и СМР. Это привело к тому, что, во-перых, платежи по данной статье почтиу всех выросли в несколько раз и, во-вторых, подрядчиков из "неправильных" СРО стало проще отсекать при проведении тендеров.
Но по мере того, как росли остатки на счетах успешных СРО предложения о том чтобы их "взять и поделить" звучали все настойчивей. И вот тут сюжет с "обманутыми дольщиками" пришелся очень даже ко двору. Я традиционно задал вопросы нашим коллегам из строительной отрасли: насколько это важно для них и для рынка?
Постепенно приходят ответы. Первым откликнулся наш анонимный респондент из СЗФО:
——————-
"Сложность в том, что средства СРО - это фонды, связанные со строительными рисками. И покрывать этими деньгами риски компаний-застройщиков в части их ответственности перед третьими лицами (дольщиками) - это как лечить зубы по страховке ОСАГО. Руки, конечно, чешутся, но придётся ещё раз наплевать на видимость соблюдения законных процедур в стране. Впрочем, исключить такой вариант нельзя. Думаю, итоговым вариантом может стать обязательство СРО вложить часть средств в что-то типа «Госфонда перестрахования», формально они там будут числиться, но забрать их будет нельзя. Ну и потратить эти деньги на дольщиков из этого фонда. Для строителей это чем грозит: зомби-сро, в которых денег по факту нет, могут окончательно сдохнуть. Ну и на дополнительные взносы кто-то опять попадёт. Но это не слишком существенная история.
——————————-
Так простое лицензирование проектирования и строительства с годами превращается в сложносочиненное страхование непонятно кого и не понятно от чего.

#стройка
Переход на эскроу:
1. Сбер видит, что строители не торопятся это делать
2. Больше всех не торопится Москва, да так что даже сам ВитальЛеонтьич недоумевает.

О чём это говорит? Строители не то, что не хотят на эскроу - просто не могут. Чтобы перейти на эскроу надо как-никак раскрыться и привести в порядок корпоративные связи. Чтобы не было так как, например, у ПИКа - застройщик зарегистрирован в оффшоре и вообще-то к самому ПИКу на всякий случай никакого отношения не имеет (вдруг чего, мало ли). Я думаю у остального крупняка дела обстоят примерно также.
Одним словом, нужно лоббировать продление переходного периода и вообще разные поблажки для "системно значимых игроков". Что мы скорее всего в скором времени и увидим. По аналогии с банковской сферой - есть обычные банки, а есть те, которым можно больше, чем остальным.

#стройка
а вот и заплатка появилась - тем застройщикам, кому не дают денег банки, поможет специальный фонд. Почему нельзя было просто застраховать деньги дольщиков и финансировать компенсации пострадавшим через тот же фонд - не понятно. Видимо потому что неспортивно. И ещё потому, что чиновникам нечего бы было лоббировать.

#стройка
как правильно заметили коллеги, это не что иное, как попытка провернуть фарш обратно. Спрашиватеся - зачем было вообще затевать весь кипешь? Но данный вопрос сродни "Куда ты Русь-тройка несешься?" - ответа внятного не имеет.
Однако, нет худа без добра - ибо история с эскроу выявила тех, кто просто не сможет на них перейти. Это собственно те самые системнообразующие - ПИК и ЛСР. Да-да, несмотря на нынешнее видимое благополучие в группе риска именно крупные застройщики. Потому что они в большой степени завтсят от ипотеки, а ПИК еще и от фонда реновации, без которого то, что он (вырезано цензурой) строит в Москве просто не продать. Так что нет худа без добра - хоть эскроу и попортило нервы всем участникам рынка, инвестору есть пища для размышлений и выводов)

#стройка
Вдогонку по ПИК и ВТБ: нашёл мнение что это снова РЕПО, а никакая не продажа. Действительно в 2015 году ВТБ уже брал акции в РЕПО, но там как раз был треш и угар кризиса. А сейчас то зачем? Кроме того, как мне кажется, если бы сейчас тоже было РЕПО, то так и написали бы. Чего скрывать?
В любом случае остаюсь при мнении, что новость знаковая: вспоминаем Галицкого, который тоже начинал с продажи миноритарного пакета, а потом и с контрольным расстался через полгода-год. Правда есть и хорошие новости - с облигами ПИКа все должно быть нормально. Поддержат в случае чего.

#стройка
Повышение ставок по ипотеке - это конечно, очередная медвежья услуга девелоперам и вполне может стать прологом к длительному спаду. В самом деле - затоваривание рынка налицо, низкая ипотека позволяла продавать дороже и соответственно уходить от планово-убыточных сделок в массовом сегменте, о которых рассказывали коллеги из Легенды на недавней презентации.
Но видимо банки сложив два и два поняли, что через 3-5 лет они останутся один на один с кучей изъятого у несостоятельных должников говностроя неликвида, который второй раз продать никому не удастся даже за полцены, потому что его будет слишком много (Хуснуллин не подведет) а денег у покупателей слишком мало (Эльвира и Антон тем более не подведут). А тут нефтяная война, коронавирус, всеобщее "обнуление" опять же - хороший момент чтобы тоже стырить в свою пользу пару фигур у противника.
Если правительство не прокрутит в ближайшие полгода фарш назад, то рынок ждет стагнация и сползание кризис перепроизводства примерно к 2021-2022 году. Если правительство будет начеку и заставит банки снизить ставки, то в кризис перепроизводства мы войдем ярко и весело, но примерно в те же сроки

#стройка #эскроу

ЦБ РФ нам рассказывает, что 94 банка могут работать с эскроу.
При этом по опросам того же ЦБ от начала марта в свои бизнес-модели такую работу закладывали только 35 банков.
На практике же лишь 10 банков (8 - банки с гос.участием) имели практику выдач проектного финансирования с эскроу.

Кто из банков продолжит кредитовать стройку на фоне текущего пи...ца, наблюдать крайне интересно.

Наблюдаем🍿