Самолёт: Риски перегретого девелопмента

Внимательно изучил отчётность ПАО «Самолёт» и вижу, что под красивой обложкой скрываются серьёзные вызовы для девелопера:

❗️Долги
Да, долговая нагрузка 1,3x чистый долг/EBITDA выглядит неплохо, но 80% долгов завязаны на "ликвидные активы". Это значит, что любое замедление продаж или рост себестоимости может ударить по финансовой устойчивости.

🔥Перегрев рынка
Москва, Петербург и Краснодар перегреты до предела. Самолёт, конечно, расширяет географию, но это не значит, что регионы готовы компенсировать спад продаж в столице. Особенно с учётом растущих ставок по ипотеке. В хорошие продажи регионов Арктика и Дальний восток я лично не верю.

🛍Ставки растут, спрос падает
75% сделок с ипотекой — это не просто цифра, а зависимость. Ужесточение условий льготной ипотеки, как и прогнозы Минфина, могут помять рынок так, что даже крупные застройщики почувствуют давление.

🧐Иллюзия стабильности продаж
Самолёт гордится тем, что удержал объём продаж, но за этим стоит увеличение объёмов в новых проектах. На падающем рынке это лишь временное решение.

Мнение
⚠️ Проблемы:
Рынок перегрет, особенно в ключевых локациях.
Финансовая модель завязана на господдержку, а её условия ужесточаются каждый месяц.
Снижение долговой нагрузки — скорее задача для выживание, а не показатель успеха копмании.

✅ Шансы:
Диверсификация портфеля и выход в регионы. (сохраняя маржинальность)
Эффективное управление активами и долговым портфелем.
К концу года будет около 500 млрд рублей на эскроу.
Количество продаж за наличку выросло с 13% до 20%, это радует!

🤔 Как думаете, выдержат ли застройщики с такой ДКП, или нас ждут новые громкие банкротства? Обсудим?

#недвижимость #анализ #девелоперы

P.S. специально для "вредных" файл лежит в комментариях.

ДЗЕН | VK | RuTube |
@vzhokov | YouTube | поиск объекта для инвестора 👈