Похоже, на рынок ипотеки пришли маркетологи букмекерских контор (доходность стала сопоставимой 😊).

С каждым днем подобных "креативов" становится все больше.

За наводку спасибо подписчику.

@inflation_shock

Подписчик принес разъяснение про предыдущий пост о креативных ипотечных предложениях:

«Такое квартирное супер предложение появилось в связи с тем, что в совет директоров компании "Самолёт" пришел Оскар Хартман.
Ему принадлежит всем известная компания CarPrice, которая и занимается оценкой и срочным выкупом автомобилей.
Думаю, теперь вы связали все звенья этой цепи».

Ну я же сказал: в ипотеку залетели самые «лютые» маркетологи РФ.

Вы держитесь. Дальше будет только хуже. Например:

Ипотечное предложение Back to USSR.
Подпишите 30-летний трудовой контракт со Сбером (включая KPI) и заселитесь в свою студию в Котельниках уже сегодня со сниженным платежом по ипотеке!

Или придет пиарщик Sunlight, придет и стройки начнут закрываться 😂

@inflation_shock

Пока все обсуждали ипотечный пузырь, параллельно надулся автопузырь

Помню сколько надо мной смеялись, когда я говорил, что покупка вещей для многих станет не такой уж плохой инвестицией в период общемировой стагфляции. В первую очередь это касалось, естественно, автомобилей.

Ох уж сколько я почитал разоблачений о том, что автомобиль - это пассив, и когда выезжаешь из салона, он теряет чуть ли не 40% стоимости.

А что мы получили на деле? Реальные цены в салонах взлетели на 30-40%. Огромное число людей в чате уже написали, что продают свои б/у авто дороже цены покупки (в рублях, естественно). Хотя в случае мерсов и в евро тоже получается.

Учитывая результаты недавнего опроса по средней доходности портфелей подписчиков, идея купить какую-нибудь беху в 2020 году, откатать на ней год и продать дороже, чем покупал, выглядит не такой уж плохой инвестицией. Потому что треть проголосовавших либо потеряла деньги (в рублях), либо осталась с нулем. Ну то есть банально проиграла банковскому депозиту.
А кардинальная разница между акциями и бехой в том, что акции вас не покатают и эмоций/комфорта/радости жизни никаких не дадут.

Сейчас я вообще вижу очень интересный тренд. Какой-нибудь удачный кузов БМВ по типу e38 или старые мерсы S-класса только дорожают. В эпоху, когда авто стали делать из фольги и переработанного пластика с ежемесячной подпиской на подогрев сидений, вечная классика стала цениться все больше. Особенно если это БМВ, тюнингованное какой-нибудь Альпиной. Я понимаю, что многие «москвичи, которые не хотят стоять в пробках» вообще не смогут воспринять этот абзац. Но вы и не пытайтесь. Читайте дальше.

В общем, тренд на шринкфлирование приводит к тому, что при должном уходе (затягивании в пленку, аккуратной езде и хранении в подземном паркинге) удачный кузов какого-нибудь немца станет в рублях инвестицией не хуже, чем акции Газпрома или Лукойла на горизонте 10 лет. Только он вас еще и катать будет)

Но тут, конечно, надо перейти к причинам такого положения вещей, а то я уже чувствую, как безмашинные москвичи ломанулись писать кляузы в комменты)

Сверхнизкие ставки в ЕС и Америке привели к тому, что народ побежал тарить автомобили как не в себя. Ну а почему нет, если вы можете взять авто фактически в рассрочку?

Дефицит полупроводников вынудил автоконцерны производить меньше. Получился дефицит уже самих автомобилей, на котором начали наживаться еще и дилеры. Но практика показала, что люди готовы брать. И в РФ в том числе, ведь автокредиты были по рекордно низким ставкам. А куча народу рассуждала о том, что они таким образом побеждают инфляцию (как будто их доходы гарантированно будут на нее индексироваться).

В итоге Мерседес довел рентабельность своего бизнеса до безумных 12%! Это просто дичайший показатель. БМВ довел рентабельность до 8,5%.

Для сравнения, норма корейцев - 3-4%. В общем, немцы сейчас купаются в деньгах (думаю, по цене их акций и размерам дивов это прекрасно видно).

Они уже настолько ошалели от безумного кредитного спроса, что не хотят в будущем снижать цены на авто и держат их, чтобы находиться в более высоком ценовом сегменте, чем корейцы и китайцы. Думаю, мерседесоводы в курсе, что за последние 1,5 года некоторые популярные модели подорожали ровно в 2 раза. А кое-какие запасные детали сделали даже x3.

Но это все, конечно, дурманящая прибыль на них так влияет. В лесу уже сдохло кое-что большое (китайский долговой пузырь). Ставки уже давно растут на развивающихся рынках и обязательно вырастут на развитых. Спрос упадет, китайцы уже отправляют десятки тысяч своих авто на наш рынок (и не только наш). Про корейцев даже и говорить не стоит. Они просто монстры нижней половины рынка.

Очень скоро и Мерседес, Фольц, БМВ переобуются и снизят цены как миленькие, а рынок продавца превратится в рынок покупателя.
К слову, автоконцерны - это неплохие див коровы, которых можно будет взять на -50% от хаев. С дивами в евро на уровне 5-6% в будущем.

@inflation_shock

Сдувание кредитных пузырей приведет к одинаковым последствиям как на рынке бетона, так и на рынке жоповозок: весь кредитный понос обесценится. Будь то Киа Рио за 1,6 млн. рублей или 20-тиметровая студия в Котельниках. А вот качественный товар в цене особо не просядет.
Потому что производители (застройщики и автоконцерны) уже разучились делать качество по сходной цене. И слишком подсели на иглу говнодела с маржой в 3-4 раза выше исторической для отрасли за последние 30 лет.

Ниже актуальные цены на топовые мерсы

@inflation_shock

В России очень плохо быть бедным и дальше будет только тяжелее

До 2014 года наш ЦБ плюс-минус держал курс рубля. И даже несмотря на кризис 2008 года падение курса не было таким уж катастрофичным.

В те времена любой, кто хотел и мог зарабатывать, приезжал в Москву и уже через пару лет мог позволить себе свеженький БМВ. Европейские товары в тот период объективно стоили просто копейки. Особенно на фоне того, что творилось в 80-ые и 90-ые, когда люди реально обменивали квартиры в регионах на японские магнитофоны или те самые б/у немецкие иномарки.

Такая политика по поводу курса рубля приводила к тому, что качество жизни простых людей очень быстро росло, при абсолютно крошечных налогах на фоне любой страны мира. Тогда это, конечно, мало кто осознавал, но похоже, что тот период был буквально золотым для рядовых граждан за последний век. Подробнее об этом безосновательном оптимизме я писал ранее.

Но потом Путин вернулся на свой третий, и как позже выяснилось, бесконечный срок. И приоритеты поменялись. Ублажать простой народ больше не было смысла + еще и сырьевая конъюнктура в мире испортилась, а американцы начали накладывать санкции в борьбе за газовый рынок Европы.

В общем, курс рубля, а следовательно и интересы широких слоев населения, принесли в жертву. Приправив все это еще и налогами, которые начали расти с устрашающей скоростью. Все ради затаривания кубышки и обесценивания стоимости труда россиян.

В итоге на фоне Европы мы имеем следующую ситуацию: там бедным быть довольно выгодно. У тебя и налоги низкие, и еда дешевая, да еще и государство там-сям помогает разного рода льготами и пособиями. РФ же планомерно становится страной, в которой быть бедным абсолютно невыгодно и опасно для здоровья.

А вот быть богатым очень даже приятно. Российский фондовый рынок единственный в мире не отстает от S&P500. Все, кто имел российские акции, прекрасно чувствуют себя в этом году. То же самое касается и владельцев недвижимости.

ЦБ и правительство планомерно продвигают политику, когда бедных выдаивают до предела. Предлагая единственную перспективу в виде пожизненных отрицательных сбережений и практически полного снятия государством с себя социальной ответственности (пенсий, качественного медицинского обслуживания, пособий).

ЦБ держит курс доллара в районе 73 рублей. Таким образом экспортируя американскую инфляцию к нам в страну. Хотя ранее на сырьевых отскоках рублю позволяли укрепляться даже на 30% (смотрите 2015 год).

При этом, в отличие от той же Америки или Европы, кредитную ставку у нас планомерно повышают. В сочетании с падающими реальными доходами населения получается устрашающая перспектива: инфляция сжирает доходы населения, население давно уже живет в кредит, но теперь с повышением ставок перекредитоваться не получится. И в общем для огромного числа граждан в перспективе 3-5 лет маячит процедура банкротства. Как раз под эту тенденцию недавно приняли закон, позволяющий выселять из последнего жилья. В том числе и с несовершеннолетними детьми. Переселять будут «в жилье классом ниже».

Я бы назвал это таким планом «финальной приватизации», до которой не дошли руки в 90-ые. У людей в массовом порядке заберут их квартиры, дома и землю, выданные еще Советским союзом.

На этом фоне те, кто сидел в российских активах (акции, недвига), чувствуют себя просто прекрасно. Обгоняют инфляцию и имеют доходность на уровне максимальной относительно мирового бенчмарка. Потому что российское сырье сейчас ультрадорогое и по объемам экспорта мы недавно побили все рекорды. Даже стали экспортером пшеницы номер 1 в мире. При этом курс рубля искусственно держат крайне низким (справедливый курс сейчас 60-62 рубля). Таким образом, российский работник производит много дорогого товара, а получает за свой труд копейки.

Все благодаря политике правительства, которое систематически пессимизирует бедных и поощряет богатых.

К слову, ЦБ почему-то ужесточает параметры по выдаче кредитов банками, но при этом не трогает микрофинансовые шаражки. Видимо, для ускорения той самой «финальной приватизации советского наследия».

@inflation_shock

Эх, где бы сейчас найти такую ипотеку, чтобы ее арендными платежами перекрывать. Да еще и с учетом счетов по ЖКХ, налогов и амортизации.

Разве что в этой ипотеке первоначальный платеж будет 70%, со сроком на 20 лет.

В общем, перед вами очередной замечательный пример нативного продвижения идеи, что ипотека лучше, чем съем и формирование своего капитала за пределами бетона.

@inflation_shock

Закинул новый тематический стикер в пак

Существует ли частная собственность в РФ?

Логичным продолжением недавнего поста о пересмотре итогов приватизации 90-ых является небольшое размышление о том, существует ли в РФ институт частной собственности.

Лично на мой взгляд, он, как и пенсионная реформа, номинально есть, а в реальности толком не работает.

В 90-ые, несмотря на то, что население прокатили с приватизацией предприятий, огромное число людей осталось все же со своим жильем. Пусть многое из него было так себе качеством или находилось в глухих регионах. Тем не менее, оно было своим. Уровень владения недвижимостью бедными слоями населения был запредельный. Такой, которого не было в развитых странах.
Опять же, позитив российской действительности, который мало кто ценил.

Фактически это можно сравнить с игрой Монополия, где игрокам в начале выдали равное/минимальное количество фишек. Естественно, дальше началось их моментальное перераспределение в реалиях рынка. Вспомним все те истории с черными риэлторами. Много неопытных/наивных людей теряли свои квартиры и становились бомжами.

Тем не менее, если не делать глупостей, то до текущих времен можно было сохранить за собой какую-нибудь хрущевку, выданную вашим родителям или бабушкам советской властью.
Вспомните ваших знакомых: какой процент из них до сих пор живет в квартире не купленной, а именно выданной и далее приватизированной? Думаю, таких будет много.

Но вот в последние годы мы пришли к пересмотру итогов той самой приватизации. Начнем, конечно, с реновации, которая началась в Москве и распространяется по всей России.

Больше никто не обязан с вами на рыночных условиях торговаться за вашу недвижимость, если хочет выкупить ее и снести под новую постройку.
Вас просто в директивном порядке переселяют в жилье классом ниже (в 90% случаев).

Сейчас если надо построить дорогу там, где проходят какие-нибудь бараки, дачные участки или гаражи, тоже никто особо не торгуется. Также в приказном порядке кидают подачку и предлагают собрать вещички по-хорошему.

Когда в последние 1,5 года огромное число людей загнали в бетон, множество экспертов говорили, что вскоре налоги на недвижимость повысят. Особенно на дорогую недвижимость, либо на несколько объектов на одном владельце. Если они в одном районе, то и вовсе пиши пропало.

Это и логично. Правительство Мишустина уже давно взяло курс, чтобы выдаивать еле живую корову в лице российского населения до смерти. Сначала вытянули молоко, скоро будут переливать кровь. Рога и копыта тоже возьмут.

Но помимо примитивного пополнения бюджета решается и еще одна задача: принудительное выселение бедных слоев населения из дорогих районов.

Возьмем юго-запад Москвы. Это замечательный премиальный район, в котором до сих пор огромное количество советского жилья с живущими там пенсионерами. Их дома, а вернее земля под ними стоит очень дорого, а сами они явно мешают комфортному проживанию «новых хозяев жизни».

Поэтому можно провернуть замечательный финт ушами в самом ближайшем будущем. Разогнать стоимость налогов на недвижимость в жирных местах (у нас ведь уже оценивают по кадастровой стоимости) до такого предела, что никакой пенсионер эти платежи не потянет. Таким образом он либо сам съедет (продаст квартиру), либо его выселят, уже законно, за долги по налогам. И отправят в жилье классом ниже. Такая вот персональная реновация-деградация.

Получается, что квартира у вас вроде в собственности, но владелец земли (государство) может в произвольный момент времени так задрать стоимость абонентских платежей за ее владение, что вы либо сами уйдете, либо вас уйдут.

В общем тем, кто утверждает, что бетон - это надежно, железо-бетонно и гарантии на всю жизнь, просто покажите этот пост или перечислите эти простые тезисы из него.

Надеюсь объяснять, что принципиальной разницы между арендой и ипотекой нет, тоже не надо. Вы в любом случае не владеете недвижимостью. Просто в одном случае владелец - это дядя, а во втором - банк. И пока вы полностью эту ипотеку не выплатите, никаких, даже таких вот ничтожных российских прав, на недвижимость у вас не будет.

@inflation_shock

Немного про «обладание» ипотечной недвигой

Прошлым летом мне писала пара подписчиков, которые потеряли свои ипотечные квартиры. Жили от зарплаты до зарплаты (как и львиная доля населения РФ с ипотеками), потом стукнул карантин, а работа у обоих супругов была завязана на массовые мероприятия. В итоге дома с нулевым доходом на несколько месяцев подряд.

Так и пришлось продавать квартиру (переуступать ипотеку) по заниженной цене (продавали в июне 2020) и спасать хотя бы какие-то сбережения, застрявшие в этой ипотеке. Представьте, какие чувства они испытывали спустя 1,5 года, когда их квартиры выросли на 20-30% в цене. И на вырученные деньги можно было купить разве что парковочное место и поставить там палатку.
Платежи ведь были аннуитетные и тело долга толком не гасилось первые года.

В итоге банк просто «сдавал» несколько лет эту квартиру бедолагам.

P.S. Еще один подписчик сообщает, что попал в такую же ситуацию летом 2020.

@inflation_shock

Подписчик делает важное дополнение:

«Конечно бетон это не надежно. А квартира не надежно вдвойне. Добавлю, что у каждого многоквартирного дома есть срок службы. Есть строительные нормативы. Допустим панельные дома - 50 лет. Чуть более технологичные - монолит - 70-80 лет.
Как бы на одно поколение хватит, но рассчитывать, что это нечто вечное нельзя. Далее, при отсутствии права собственности на землю, а в большинстве многоквартирных домов жильцы не являются собственниками земли, следует снос и по сути все. По сути государство не обязано предоставлять ничего взамен.
Более надежно - это частный дом. Но тут зыбкость института права частной собственности есть конечно жирный минус. Но хотя бы так.
Выдавливание подотчетного населения из всего чего можно, мейнстрим последнего десятилетия.»

Моя первая квартира как раз была в таком доме. Из-за этого жильцы тупо не могли вносить никаких изменений во дворе, потому что он им не принадлежал. Нельзя было даже часть забора видоизменить. С тех пор я стал обращать на этот нюанс пристальное внимание.

@inflation_shock

Пара возражений по прошлому посту о спорности наличия частной собственности в РФ:

1. «Вообще-то пенсионеры не платят налог за владение одним объектом недвижимости и одним автомобилем. Как их тогда будут вытравливать повышением налогов из дорогих районов?»

Безусловно, все так. Но прекрасно вытравливают уже неограниченным ростом тарифов ЖКХ и услуг управляшек. Да и по поводу налога: сегодня не берут, а завтра возьмут. Когда в стране нет политической конкуренции и в принципе какой-то обратной связи между властью и народом, такие законы принимаются на раз два. Пенсионный возраст же повысили и из последнего жилья разрешили выселять. И что? Кто-то смог этому помешать? К слову, эти два «нововведения» являются звеньями все той же цепи по выселению старичков из их слишком подорожавших квартир. Ведь многие до пенсионного возраста-то не доживают даже, а пока не дожил - изволь уплатить налог или отправляйся в район подешевле.

2. «Земля под домом принадлежит собственникам. Как это она может им не принадлежать! Это в законе прописано!»

Тут тоже все абсолютно верно. Только вот есть нюанс: земля под домом не равно земля вокруг дома, то есть двор. Есть миллион примеров, когда двор или его часть не принадлежат жителям из-за манипуляций застройщика, городской администрации и управляющей компании. Именно такой вариант был в моем прошлом доме и о нем я написал.

Кстати, спасибо всем за обратную связь. Размер постов в Телеграм ограничен и просто физически туда невозможно запихнуть диссертацию с миллионом отсылок. А вот такими доп. постами можно закрывать основные возражения.

Ну и не надо советовать посты в Телеграф. Практика показала, что их никто не читает)

@inflation_shock

К теме полной вакханалии, которая творится у нас с правом собственности на недвижимость, подписчик скинул замечательный пример.

Как раз подобная ситуация была и с моим первым домом.

Суть: мужичок в Барнауле владел половиной барака, потом пришел застройщик со своей точечной застройкой. Выкупил соседскую половину дома бедолаги, снес ее в 5:00 утра, попутно разрушив и его половину дома, вместе с его хозпостройками.

По результатам этого застройщик благополучно влепил свою многоэтажку. Мужичок пошел по судам, даже их выиграл, но к тому времени строительная компания уже разорилась и никто ничего не вернул.

Зато на торгах по банкротству мужичок выкупил тот самый кусок земли, из-за которого был весь сыр-бор, и теперь требует у жильцов плату за проход по нему))))

Как раз то выигранное решение суда не позволило ввести этот кусок земли в эксплуатацию и он находился в подвешенном состоянии.

Как говорят сочинцы, у них каждая вторая новостройка строится по тем же методам, а бывает и еще хуже, когда коммуникации остаются подключенными по временной схеме.

Да и кроме Сочи по всей стране таких историй в каждом городе море. Любая точечная застройка - это такой вот троянский конь, который перед покупкой обязательно надо проверять. Когда я продавал свою квартиру, покупатель этими вопросами даже не интересовался. Как и я в свое время)

Ссылка на видео: youtube.com/watch?v=dKlLWmS7b_k

@inflation_shock

Выяснилось, зачем правительство так маниакально набивало свою «кубышку»

Американцы проснулись с Северным потоком-2 и решили насыпать нам еще санкций. Уже давным-давно, еще во времена Крымнаша, американцы и европейцы запретили покупать облигации российских госкомпаний. Таким образом, наши госкорпораты (Роснефть, Газпром, Новатэк и ко) лишились возможности занимать деньги на Западе. Поэтому довольно быстро российское правительство решило занимать деньги от лица государства. Это не было запрещено. Далее эти деньги уже направлялись в госкомпании из бюджета в том или ином виде.

Схема работала неплохо до этого года. Американцы не хотели блокировать возможность покупки ОФЗ иностранцами, поскольку наш госдолг входил в кучу разного рода индексов. Но совсем недавно они запретили участвовать иностранцам в первичных размещениях. А теперь планируют запретить покупать ОФЗ уже и на вторичном рынке.

Таким образом, российская экономика фактически полностью будет отрезана от возможности брать в долг на Западе.

Отсюда становится понятно такое маниакальное рвение нашего правительства создать профицитный бюджет, накопить как можно больше запасов и по возможности хранить эти запасы не в долларовых активах.

Это также объясняет план Мишустина наращивать сборы налогов в абсолютном выражении в 3 раза быстрее планируемого роста ВВП.

С учетом таких серьезных санкций, а также того, что условный Китай не собирается нам помогать в случае чего кредитами, так же, как мы помогаем ими Лукашенко, то любые дефициты нашего бюджета и сокращение кубышки приведут к обвалу рубля и гиперинфляции. Через которую «коллективный Запад» вполне эффективно может давить на Путина в решении европейского газового вопроса.

Собственно, чтобы этой возможности условному Байдену не давать, наш курс рубля и держат так низко. Как минимум на 15% ниже справедливого курса. Потому что в случае чего его от этих значений будет проще поддержать.

В свете таких событий становится интересно, кто же на вторичном рынке держит, а вернее «играет» российским долгом. В прошлом году ЦБ публиковал статистику и оказалось, что на 90% это были американские и британские инвест. компании. Если уж совсем подробно, там была куча прослоек с различных островов в океане, но в конечном счете все ниточки вели буквально к двум бенефициарам из США и Британии.

Именно им стоит сказать спасибо за резкие падения рубля во время какого-нибудь очередного шухера на рынках. Эти ребята в такие моменты распродают ОФЗ со скоростью света.

Эти замечательные взаимоотношения РФ и англосаксонских инвесторов имеют глубокую историю. Фактически, российский госдолг и выпускался для этих двух бенефициаров, учитывая, что российский бюджет был профицитен практически всегда за последние 20 лет и смысла у российского правительства кому-то платить процент за деньги, которых ему и так хватает, не много.

Все это было такой замысловатой игрой: американцы/британцы покупают наш высокодоходный госдолг (в РФ ставки всегда сильно выше западных), чтобы им потом не выгодно было против него накладывать санкции.

И действительно, эта схема работала аж целых 6 лет. Но теперь СП-2 достроен и борьба за газовый рынок Европы вышла на новый уровень. На кону стоят огромные бабки и в ход пошли уже совсем суровые меры, вредящие и интересам Запада в некоторых моментах.

@inflation_shock

Опубликую это здесь и буду присылать подписчикам каждый раз, когда у меня спрашивают о том, что это за люди такие берут кредит, который точно не смогут отдать.

Рекомендую всем посмотреть хотя бы 10 минут, дальше затянет и досмотрите до конца)

И таких отморозков у нас очень и очень много. И они очень любят ипотеки с минимальным первоначальным взносом на 20-ти метровые студии в Котельниках)

Ссылка: youtube.com/watch?v=THruw0F0DXY

@inflation_shock