⚖️ ВС решил, что таунхаус на садовом участке легализовать нельзя
https://www.v2b.ru/2024/11/06/vs-reshil-chto-taunhaus-na-sadovom-uchastke-legalizovat-nelzya/

Администрация пыталась снести три таунхауса, построенные на участке, предназначенном для садоводства.

Суды первой и второй инстанции встали на сторону застройщика, отказав администрации в сносе.

Однако Верховный Суд РФ направил дело на новое рассмотрение, указав на то, что легализация самовольной постройки в данном случае невозможна.

Причина: застройщик администрацию о строительстве не уведомил, что является обязательным условием для возведения объектов на участках, предназначенных для ИЖС.

Важно отметить, что исключения из этого правила касаются только жилых и садовых домов, а таунхаусы (дома блокированной застройки) под них не подпадают.

Владельцы земельных участков обязаны соблюдать правовой режим участка и ограничения, установленные законом. В данном случае игнорирование требования об уведомлении о строительстве привело к невозможности легализации самовольной постройки.

Суд взыскал с коммунальщиков 150 тыс руб за падение жильца из-за гололеда

6 ноя — РАПСИ. Ленинский районный суд Нижнего Тагила взыскал с организации «Строительные технологии» 150 тысяч рублей компенсации в пользу местного жителя, который получил травму из-за гололеда около подъезда дома, сообщили РАПСИ в пресс-службе Свердловского областного суда.

Согласно материалам дела, истец, являясь инвалидом с ампутированной ногой, пользовался костылями для передвижения: из-за образовавшегося гололеда на крыльце подъезда он потерял равновесие, поскользнулся и упал. В результате падения у заявителя была разбита голова, получено сотрясение мозга и ему наложили швы. К тому же, появились частые головные боли и приступы головокружения, отмечает суд.

Пострадавший дважды направлял претензии в управляющую компанию с требованием возместить ему моральный ущерб в размере 150 тысяч рублей, но требования не исполнялись, пояснили в пресс-службе суда.

Затем истец подал иск в суд, требуя взыскать с компании ту же сумму в качестве компенсации морального вреда, а также штраф за отказ урегулировать спор добровольно и возмещение расходов на услуги адвоката, подчеркнули в суде.

«Суд установил, что падение истца произошло на территории, находящейся в зоне ответственности управляющей организации, которая не выполнила свои обязанности, предусмотренные договором управления многоквартирным домом», — указали в пресс-службе суда.

В суде сообщили, что иск удовлетворен частично. С компании взыскали 100 тысяч компенсации морального вреда и назначили ей штраф — 50 тысяч рублей.

«ООО «Жилсервис-НТ», которое было привлечено к делу как третье лицо, подало апелляцию в Свердловский областной суд, однако суд оставил решение без изменений», — добавили в пресс-службе.

Городская мэрия против некапитального сооружения на общедомовом участке
https://gkhnews.ru/1498612-meriya-protiv-nekapitalnogo-sooruzheniya-na-obshhedomovom-uchastke/

Собственники помещений МКД в Новосибирске на ОСС уполномочили:
- Совет МКД – на определение сдающихся в аренду объектов общедомового имущества, утверждение ставок арендной платы, определение условий договоров аренды;
- ООО «УК ЖКХ-партнер» – на заключение на конкурсной основе договоров аренды общедомового имущества в соответствии с условиями, определенными советом МКД.

Во исполнение решения ОСС совет дома:
- организовал кадастровые работы;
- сформировал в пределах общедомового участка два «миниучастка» в пространстве между ограждающей стеной и фасадом дома (10 и 19 кв.м.) для дальнейшей сдачи в аренду;
- определил существенные условия договоров аренды этих частей участка;
- провел конкурс на право заключения договора аренды, победителем которого стал ИП С.

УК заключила с ИП С. договор аренды двух частей земельного участка для размещения и эксплуатации объекта социально-бытового назначения на условиях, определенных советом МКД:
- размер арендной платы – 615 руб./ кв.м. с ежегодной индексацией;
- срок аренды – 49 лет;
- возможность монтажа перегородок, крепежей без причинения ущерба несущим конструкциям МКД;
- возможность уступки права аренды с согласия совета дома.

Однако один из собственников нажаловался в Стройнадзор на возведение пристроек под лоджиями. Стройнадзор обследовал участок и выявил монолитные фундаментные плиту и парапет, а также приваренный к ним и закрепленный на наружной стене МКД металлический каркас.

Мэрия г. Новосибирска решила: предприниматель возводит объект капитального строительства, разрешение на которое не выдавалось. Поэтому подала иск к ИП С. о запрете строительства на участке.

Суды двух инстанций отказали в удовлетворении этого иска (постановление Седьмого ААС по делу № А45–27811/2023):
- Не доказано, что строительные работы несут угрозу причинения вреда (ст. 1065 ГК РФ).
- В судебном заседании представитель истца не смогла пояснить, на основании чего был сделан вывод о возведении объекта капитального строительства, для которого необходимо получение разрешения.
- Из представленного предпринимателем заключения экспертизы следует, что пристройки не являются объектами капитального строительства, на их возведение не требуется разрешение, все конструкции соответствуют строительным нормам и безопасны.
- Мэрия не оспорила представленное в материалы дела заключение экспертизы и не ходатайствовала о назначении судебной экспертизы.
- Выполненные работы соответствуют паспорту фасада дома, согласованному с городской мэрией.

Депутат рассказал о наказании для управляющих компаний за игнорирование обращений жильцов
https://www.pnp.ru/social/deputat-rasskazal-o-nakazanii-dlya-upravlyayushhikh-kompaniy-za-ignorirovanie-zhilcov.html

Управляющие компании могут лишиться лицензии за игнорирование обращений жильцов. Соответствующий законопроект уже разработан, заявил первый зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.

Он напомнил о законопроекте ЛДПР, которым предлагается увеличить штрафы за это с четырех тысяч рублей до 25-30 тысяч рублей. «Если это не подействует, лично я буду выходить с предложением, и уже разработан законопроект на лишение их (УК. — Прим. ред.) права заниматься данной деятельностью», — отметил депутат.

По его мнению, управляющие компании, которые не реагируют на обращения граждан, не должны работать на этом рынке.

ВС напомнил о полномочиях жилищного надзора
https://pravo.ru/news/255476/

Управляющая компания «Жилищные системы Красноярска» обратилась в краевую службу жилищного надзора с просьбой дополнить список управляемых ею домов. Компания утверждала, что решение о переходе под ее управление на общем собрании приняли жильцы одного из домов.

При проверке заявления служба обнаружила, что договор управления с предыдущей компанией не расторгнут, а инициатор якобы проведенного собрания заявляет о фальсификации решения. Это стало основанием для отказа в рассмотрении заявления.

Чтобы оспорить отказ, компания подала в суд на жилищную инспекцию (дело № А33-3316/2023). Три инстанции поддержали ее: признать голосование недействительным может только суд, а служба не вправе сама принимать решения о подлоге документов.

В Верховном суде служба настаивала, что она вправе не только проверять правильность подачи документов, но и вникать в их содержание и оценивать достоверность информации. Экономколлегия подтвердила доводы заявителя.

ВС проанализировал полномочия жилнадзора и пришел к выводу, что служба при приеме документов обязана оценить их на соответствие требованиям закона. В этом случае орган не определяет юридическую судьбу решения, а проверяет заявление и документы, представленные заявителем. Служба не принимала решений ни о ничтожности протокола, ни об отсутствии кворума.

ВС посчитал, что суды пришли к выводам, которые противоречат фактическим обстоятельствам дела. В итоге экономколлегия отменила решения нижестоящих судов и отказала компании в удовлетворении требований.

⚖️ Дело направлено на новое рассмотрение: не исследована правомерность решения общего собрания собственников помещений из-за отсутствия кворума
https://www.v2b.ru/2024/11/07/delo-napravleno-na-novoe-rassmotrenie-ne-issledovana-pravomernost/

Общество управляет МКД в соответствии с полученной лицензией. Оно направило службе жилищного надзора заявление, чтобы внести изменение в перечень реестра лицензий на управление жилыми домами. Ему требовалось внести сведения об управлении еще одним многоквартирным домом по решению общего собрания владельцев помещений.

Своим приказом служба отказала обществу. Это было связано с поступившими обращениями, которые направили службе 10 владельцев помещений МКД. Обращения содержали сведения о том, что они не присутствовали на собрании, принявшем рассматриваемое решение.

Между тем документы, которые представило общество, говорят об их участии в этом собрании и голосовании о выборе способа управления. Это дало возможность службе заподозрить недостоверность представленных обществом сведений.

Управляющая компания с этим не согласилась и подала исковое заявление с требованием признать недействительным решения органа жилищного надзора.

Суды трех инстанций удовлетворили требование истца.

ВС отменил решения судов и направил дело на новое рассмотрение. Суды не учли следующее:

— служба не сделала вывод , что решение общего собрания владельцев помещений ничтожно. Не исследован вопрос: был или отсутствовал кворум;

— служба не проверяла наличие оснований обратиться собственникам жилья, чтобы признать ничтожным решение общего собрания;

— служба не обязана доказывать достоверность протокола общего собрания владельцев помещений и заявлений о том, что некоторые из них в нем не участвовали. Это обязана доказывать управляющая компания.

Федеральная антимонопольная служба (ФАС России) (VK)

🗣 Говорим по-антимонопольному: «целевая» амортизация

ФАС разработала два проекта Постановления РФ, в которых предложила ввести принцип «целевой» амортизации. Документы вносят ряд изменений в основы ценообразования. В первом случае это поможет контролировать инвестиции в электроэнергетику, во втором — в ЖКХ.

📌 В чем суть предложений ФАС?

🚰 Сфера ЖКХ
Расходы на амортизацию будут учитываться в необходимой валовой выручке (НВВ) организаций коммунальной отрасли только при её направлении на модернизацию и реконструкцию объектов ЖКХ.

💡 Сфера электроэнергетики
Расходы на амортизацию будут включаться в НВВ территориальной сетевой организации (ТСО) только при наличии утвержденной инвестпрограммы.

Сейчас амортизация может быть направлена на нужды, которые не связаны с целевым назначением.

📌 Преимущества нововведений в обеих сферах

🔹 Дополнительные инвестиции.
🔹 Снижение износа инфраструктуры и модернизация электросетевого комплекса. В первом случае — электросетевого комплекса, во втором — тепло,- водоснабжения, водоотведения.
🔹 Ремонт основных средств.
🔹 Закупка нового оборудования.

‌Может ли ТСЖ выставлять плату за отопление по нормативам, а не по показаниям ОДПУ, если так решило ОСЧ
https://gkhnews.ru/1498631-plata-za-otoplenie-po-normativu-a-ne-po-odpu/

По жалобе гражданина жилинспекция проверила, как ТСЖ «Надежда» (г. Улан-Удэ) начисляло плату за отопление в 2020–2022 годах. Выяснилось, что дом оборудован ОДПУ тепловой энергии, но плата за отопление выставляется собственникам не по его показаниям, а по нормативам. В результате переплата за три года, зачисленная в резервный фонд ТСЖ, составила более 3,5 млн. рублей.

ГЖИ обратилась в суд и просила признать такие действия ТСЖ незаконными, а также обязать товарищество произвести перерасчет платы за отопление с учетом показаний ОДПУ.

Позиция ТСЖ:

- Взносы на содержание и ремонт, оплату коммунальных услуг, вносятся членами ТСЖ в порядке, установленном ОСЧ и правлением (ст. 144, ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).

- ОСЧ утвердило Порядок оплаты за ЖКУ и Положение о резервном фонде. Согласно этим документами, плата за отопление начисляется собственникам по нормативам потребления и оплачивается равномерно в течение года. Положительные разницы между фактическими поступлениями за отопление от собственников («по нормативам») и платежами в пользу ресурсоснабжающей организации («по показаниям ОДПУ») зачисляются в резервный фонд, расходуются на содержание МКД, а также могут направляться на лицевые счета собственников.

- Собственники и члены ТСЖ вправе принимать любые решения, касающиеся распоряжения их личными средствами.

Однако суды трех инстанций не согласились с таким подходом и признали действия ТСЖ незаконными (определение 8 КСОЮ по делу № 88–18329/2024):

- Договор теплоснабжения является публичным, поэтому его условия не могут противоречить обязательным правилам, утвержденным Правительством РФ и иными уполномоченными органами госвласти, являются ничтожными в части, ухудшающей положение потребителей (ст. 426 ГК РФ).

- Поскольку МКД оборудован ОДПУ и не оснащен ИПУ тепловой энергии, плата за отопление рассчитывается по формулам 3 и 3(4) приложения № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг № 354 на основании показаний ОДПУ.

- Решение ОСЧ о начислении платы за отопление по нормативам является ничтожным, поскольку принято за пределами его компетенции (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, п. 3 ст. 181.5 ГК РФ).

Депутаты Госдумы рассмотрят законопроект о борьбе с "резиновыми квартирами"
https://www.garant.ru/news/1765910/

В новом законопроекте № 763538-8, внесенном в парламент 8 ноября, содержится ограничение числа зарегистрированных иностранцев в жилых помещениях. Разработчики предлагают оформлять регистрацию с соблюдением условия: не более одного человека на шесть квадратных метров жилплощади. Этот лимит предотвратит скопление большого числа людей в одной квартире и защитит жилищные права соседей.

Изменения1 документом вносятся в ст. 30 Жилищного кодекса РФ. Вводится новая ч. 2.1, уточняющая право собственников жилых помещений на предоставление жилья иностранным гражданам. Договоры могут быть заключены на основе найма, безвозмездного пользования или иного законного основания. Срок договора не должен превышать период законного нахождения иностранца в России. Предоставлять жилье иностранцам возможно при соблюдении:

● прав и законных интересов соседей;
● правил пользования жилыми помещениями;
● правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
● требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов;
● требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, включая коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами.

В законопроекте указано, что за защитой своих нарушенных прав соседи могут обратиться в суд. Для единообразия законодательного регулирования такие же по содержанию поправки вносят и в Федеральный закон от 18 июля 2006 г. № 109-ФЗ "О миграционном учете иностранных граждан".

УК отремонтировала подъезд после пожара и без решения ОСС добавила в квитанцию дополнительную строку
https://gkhnews.ru/1498690-dopolnitelnaya-stroka-v-kvitanczii-za-remont-podezda-posle-pozhara/

В апреле 2022 г. УК выполнила косметический ремонт подъезда, а в мае этого же года по вине неустановленных лиц в нем произошел пожар. В ответ на обращение одного из жильцов УК сообщила, что текущий ремонт делать не будет: ущерб причинен на сумму 137 985 рублей, а это слишком много, да и общим собранием собственников не предусмотрено. Согласно актам выполненных работ, УК ограничилась лишь помывкой стен, потолков и др.

Однако ГЖИ Магаданской области посчитала, что этого недостаточно, так как внутренняя отделка подъезда в копоти, кое-где отслоилась побелка и краска. Инспекция предписала принять меры по приведению отделки подъезда в надлежащее состояние. УК не нашла ничего лучше, как провести повторный косметический ремонт и компенсировать эти расходы, выставив собственникам плату за проведенный ремонт дополнительной строкой в квитанциях.

И тут в дело опять вмешалась ГЖИ, куда стали обращаться недовольные собственники. Как итог, УК получила еще одно предписание — с требованием произвести перерасчет платы с исключением из квитанций дополнительных платежей за «ремонт подъезда № 2 после пожара, согласно предписанию ГЖИ № 12/20 от 12.04.2023».

УК посчитала предписание незаконным и обратилась в суд.
В исковом заявлении указала:
— других способов исполнить предписание ГЖИ, кроме как провести еще один ремонт, она не нашла;
— понесенные расходы в размер платы за содержание жилья не входят, «так как имели непредвиденный характер, выходящий за пределы «нормального» планомерного содержания общего имущества».

Суд первой инстанции иск УК удовлетворил.
При этом сослался на постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10, согласно которому «если выполнение неотложных работ и услуг (текущего и капитального характера) управляющей организацией будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме».
В рассматриваемом деле, по мнению суда, как раз такой случай.

Также суд отметил, что представитель ГЖИ затруднился указать иной способ устранения копоти со стен и потолков подъезда, а также отслоения штукатурно-окрасочного слоя, чем тот, который выбрала УК.

Апелляционный суд отменил это решение и в иске отказал (дело № А37–217/2024). Ссылаясь всё на то же постановление № 6464/10, он указал: «все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме». 

Говорить о непредвиденных расходах УК не приходится. Работы были проведены в целях исполнения предписания ГЖИ, выданного через год после пожара. Также УК не вправе в одностороннем порядке увеличивать размер платы за содержание жилья, определенный договором управления. И в данном случае решение ОСС об утверждении дополнительных платежей отсутствует. Подписание собственниками акта приемки-сдачи работ по косметическому ремонту «не свидетельствует об одобрении действий управляющей компании по выполнению таких работ, услуг и о соблюдении ею требований статей 44, 45, частей 1, 7 статьи 156, статьи 162 ЖК РФ».

Больше 150 тысяч рублей: Названы самые высокооплачиваемые работники сферы ЖКХ

За октябрь средние предлагаемые зарплаты в сфере ЖКХ и городской инфраструктуры выросли на 13% (год к году) и составили 58 521 рубль в месяц при полном рабочем дне. Это выяснили эксперты Авито Работы, которые проанализировали динамику вакансий и средних предлагаемых зарплат для специалистов сферы ЖКХ. Результаты есть в "Российской газете".

На некоторые вакансии в сферах жилищно-коммунального хозяйства и других смежных отраслях, таких как ремонт и отделка помещений, прирост средних зарплатных предложений оказался выше, отмечают специалисты. Так, в октябре соискателям на позиции штукатура стали предлагать на 45% больше по сравнению с октябрем прошлого года, - при полном графике работы кандидаты могли рассчитывать в среднем на 152 711 рублей в месяц.

На 44% выросли средние предлагаемые зарплаты для новых сотрудников на позиции дезинфектора. Соискателям предлагают в среднем 98 078 рублей.

В топ-3 по приросту предлагаемых зарплат также вошла профессия стекольщика. За год они увеличились на 29% - до 79 643 рубля в месяц.

Зарплаты дворников выросли на 28% - до 45,8 тыс.рублей, а у плиточников - на 27%, до 143,8 тыс. рублей.

Тройка лидеров по приросту средних зарплатных предложений совпадает с лидерами по росту числа вакансий за тот же период. Больше всего спрос вырос на дезинфекторов - вакансий стало больше в 3,1 раза по сравнению с октябрем прошлого года

Второе место заняла профессия стекольщика - спрос на них за год вырос в 2,7 раза. Замыкает тройку лидеров профессия штукатура, которые с октября прошлого года стали требоваться почти в 2 раза чаще.

Самые высокие зарплатные предложения в октябре указывались в вакансиях для штукатуров в Нижегородской области. Работодатели в там предлагали новым сотрудникам в среднем 188 200 рублей в месяц при полной занятости, причем прирост средних зарплатных предложений за год составил 101%.

Самый высокий прирост зарплатных предложений за год зафиксирован на вакансиях штукатура в Калининградской области: плюс 111% за год, до 187 159 рублей.

Другие высокооплачиваемые специалисты, также задействованные в сфере ЖКХ и городской инфраструктуры, - плиточники. В Красноярском крае новым сотрудникам на этой позиции предлагали в среднем около 166 647 рублей в месяц, в Москве - около 154 911 рублей в месяц за полный рабочий день.

По словам профессора Финансового университета при правительстве РФ Александра Сафонова, рост зарплат в строительстве связан в основном с сокращением числа работников из стран средней Азии, которые составляют до сих пор костяк работников строительной отрасли. Надо иметь ввиду, продолжает Сафонов, что высокая зарплата платится при сверхвысокой трудовой нагрузке: 6-дневной рабочей недели при 10-12 часовом рабочем дне.

Суд взыскал с коммунальщиков ущерб от потопа после установки счетчиков

11 ноя — РАПСИ. Невьянский городской суд взыскал с коммунальной организации «РИЦ» компенсацию за прорыв трубы горячего водоснабжения, повлекший за собой затопление квартиры соседей, сообщили РАПСИ в пресс-службе Свердловского областного суда.

«Во время проведения работ по опломбированию счетчика холодной воды сотрудник коммунальной организации случайно повредил трубу горячего водоснабжения, что привело к ее прорыву. Вода залила квартиру соседей снизу, повредив комнату, коридор и санузел соседки», — рассказали в суде.

В пресс-службе суда пояснили, что пострадавшая хозяйка квартиры обратилась в суд с требованием взыскать с компании «РИЦ» и соседки ущерб в размере 184,7 тысячи рублей, а также оплатить услуги эксперта — 15 тысяч рублей и госпошлину — 4,8 тысячи рублей.

«Суд полностью удовлетворил требования истицы, возложив ответственность только на коммунальную организацию, и взыскал с нее свыше 200 тысяч рублей», — отметили в суде.

Компания пыталась оспорить решение, утверждая, что проблемы с трубой возникли задолго до инцидента и вина лежит на управляющей компании дома, которая не обеспечила должное обслуживание коммуникаций, добавили в пресс-службе суда.

Свердловский областной суд оставил первоначальное решение без изменения, указав, что сотрудник «РИЦ», заметивший неполадки, должен был предупредить хозяйку квартиры и прекратить работу до их устранения.

‌Собственник решил взыскать с УО штраф за неправильный расчет задолженности по оплате ЖКУ
https://gkhnews.ru/1498720-shtraf-s-uo-za-nepravilnyi-raschet-zadolzhennosti-po-oplate-zhku/

Житель г. Севастополя посчитал, что при взыскании с него задолженности по оплате ЖКУ управляющая организация предоставила суду неверные расчеты. В частности, не учла в них льготы, получаемые им в качестве участника боевых действий. Обращаясь в суд с отдельным иском, мужчина просил взыскать с УО штраф за выполнение незаконного расчета «в размере 3% перерасчета за каждый день перерасчета».

УО в ответ настаивала на том, что представила суду расчет, сформированный ГУПС «ЕИРЦ» с учетом всех действовавших на тот момент льгот и произведенных оплат. Также указала, что решение по иску УО в законную силу не вступило и истцом было обжаловано. Да и несогласие с произведенным расчетом «истец вправе выразить посредством реализации своего права на обжалование состоявшихся по указанному гражданскому делу судебных постановлений». 

Разбираясь в материалах дела, суд выяснил: в расчетах учтен период приостановления льготы из-за задолженности собственника по уплате взносов на капремонт. Решение о ее взыскании в пользу ФКР вступило в законную силу.

Собственник пытался сослаться на незаконность приостановления льготы, однако безуспешно. С учетом всех обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в иске. Апелляционный и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции согласились с этим выводом и оставили вынесенное решение без изменений (определение по делу № 88–26975/2024).

Может ли ОСЧ утвердить плату за спил деревьев без акта дендролога и экономического обоснования
https://gkhnews.ru/1498750-ustanovlenie-platy-za-spil-derevev-bez-akta-dendrologa-i-ekonomicheskogo-obosnovaniya/

На ОСЧ ТСЖ «Ромашка» утвердили размер платы за ремонтно-техническое обслуживание на 2023 год. Среди прочего в его состав включили расходы на «спил, опиливание сухих деревьев и веток по всей прилегающей территории, с последующим высаживанием молодых деревьев, согласно разрешению дендрологов (80 шт.)».

Собственница квартиры З. обратилась в суд и просила признать недействительным (ничтожным) решение ОСЧ в части включения в плату данной статьи расходов.

 З. настаивала, что:
- Расходы на спил деревьев и кустарников можно утвердить только на основании акта дендролога об оценке состояния зеленых насаждений, при наличии экономического обоснования величины расходов и при условии предварительного согласования соответствующих работ с ОМСУ. 
- Вопрос о распоряжении зелеными насаждениями относится к компетенции ОСС, поскольку участок с элементами озеленения является общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1, ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
- Кворума на ОСЧ не было (З. посчитала кворум «по головам», а не «по площадям» – 110 собственников, или 43% от общего числа собственников).

Однако суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска З. (определение Четвертого КСОЮ по делу № 88–23649/2024):

— ТСЖ «Ромашка» обязано ухаживать за зелеными насаждениями на придомовой территории независимо от того, есть ли по данному вопросу особое решение ОСС (пп. «ж» п. 11 Правил содержания общего имущества № 491, п. 3.8.3 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170).
— Решение о расходовании средств на содержание элементов озеленения (общедомового имущества) относится к компетенции ОСЧ.
— Кворум имелся, поскольку в голосовании приняли участие 110 членов ТСЖ, обладающие более 76% от общего числа голосов членов ТСЖ при необходимом минимуме более 50% голосов.
— За утверждение платы за спил деревьев и кустарников проголосовало 65,5% членов ТСЖ. Голосование З. никак не могло повлиять на принятие такого решения.
— Закон не требует обязательного экономического обоснования размера платы, предлагаемого к утверждению на ОСЧ. ОСЧ – это компетентное гражданско-правовое сообщество, которое самостоятельно решает, утверждать предлагаемый размер или нет. Суд не вправе вмешиваться в вопросы хозяйственной деятельности и обоснованности цен.
— В законе не сказано, что до утверждения расходов на спил деревьев и кустарников требуется согласование соответствующих работ с ОМСУ.
— Оспариваемое решение ОСЧ не нарушает права и законные интересы З.

Как можно заработать на общедомовой площади

Более половины жителей многоквартирных домов не знают, что общее имущество в доме может приносить прибыль. Такой итог показало исследование, которое провели оператор государственной информационной системы ЖКХ и "Госуслуги Дом", опросив 1,5 тысячи собственников недвижимости в разных регионах страны, в том числе и в Москве. Можно ли и в самом деле заработать, выяснил корреспондент "РГ".

Как рассказали в пресс-службе Мосжилинспекции, общедомовым имуществом считается все, что находится за пределами квартир: лестничные марши и площадки, подвалы, крыши, чердаки, лифты, входные группы, стены, придомовые территории и дворы. Первый шаг на пути получения прибыли от общедомового имущества - это провести общедомовое собрание собственников жилья и получить две трети голосов в поддержку этого решения. "Можно сдавать в аренду крыши под рекламу или интернет-оборудование провайдеров, размещать рекламные стенды в лифтах или подъездах, сдавать подвалы. Деньги пойдут на расчетный счет дома - на них можно сделать капитальный ремонт, благоустроить двор", - сообщает ведомство. Перед тем как строить планы, надо выяснить, кому сейчас принадлежит все это. Не исключено, что у подвала, стены дома давно есть хозяин, и это совсем не жильцы. Дома, зарабатывающие деньги на общедомовом имуществе, как правило, управляются товариществами собственников жилья или жилищными кооперативами. Расположены такие дома на крупных магистралях и в центре города. Среди таких, например, дом 17 строение 2 на Мясницкой улице. Этим шестиэтажным домом управляет ТСЖ "Зеленый двор на Мясницкой". От первого собрания до реального получения средств прошло более года. Но сейчас прибыль от различных вариантов аренды площадей составляет более миллиона рублей. Средства эти идут на благоустройство двора и другие нужды.

Если в подъезде появилось объявление провайдера или в лифте висит зеркало с данными компании, поставили платежный терминал, водомат и другое, это тоже реклама. И значит, кто-то получает доход. А принести такие площадки могут до 20-30 тысяч рублей в месяц. Как отмечает юрист Александр Толмачев, не стоит опускать руки, если выяснится, что по факту общедомовое имущество оказалось у третьих лиц. "Выясняется это с помощью выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), - рассказывает Александр Толмачев. - И тогда собственников ждут судебные тяжбы. Прецедены возвращения помещений в собственность дома".

Стоит учитывать, что не все многоквартирные дома могут заинтересовать крупный бизнес. Выгодно ли остальное - решать только жителям.

Суд подтвердил компенсацию за нецензурную брань на собрании ТСЖ

14 ноя — РАПСИ. Первый кассационный суд общей юрисдикции признал законным решение по делу об оскорблении председателя ТСЖ на виду у всех жильцов дома, сообщили РАПСИ в пресс-службе суда.

В суде пояснили, что во время собрания жильцов дома одна из участниц начала оскорблять председателя ТСЖ.

«На протяжении получаса она выражалась грубой нецензурной бранью в адрес главы товарищества. Пререкание происходило на глазах у жильцов. К тому же, все происходящее зафиксировала камера наблюдения», — уточнили в пресс-службе.

Председатель ТСЖ обратился с иском в суд о взыскании с оскорбившей его участницы собрания компенсации морального вреда в 80 тысяч рублей.

Суд установил, что оскорбления, прозвучавшие на собрании, были нацелены на создание плохого впечатления о работе председателя в глазах других членов товарищества, использованные фразы унижали честь, достоинство и профессиональную репутацию.

«По итогам рассмотрения дела суд взыскал с члена ТСЖ компенсацию в размере 80 тысяч рублей в пользу председателя товарищества», — сообщили в суде.

Решение суда подтверждено апелляционной инстанцией, а теперь и кассационным судом.

Юрист объяснил, могут ли объявить банкротом за долги по коммуналке

"Эта возможность предусмотрена действующим законодательством, в частности, Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Закон позволяет любому кредитору, включая ТСЖ, обращаться в арбитражный суд с заявлением о банкротстве физического лица", - разъяснил "Российской газете" управляющий партнёр компании "Русяев и партнёры" юрист Илья Русяев.

Процедура банкротства, однако, является сложным и многоступенчатым процессом, и для подачи такого заявления требуется выполнение ряда условий, добавил он. Во-первых, общая сумма задолженности должна составлять не менее 500 тысяч рублей. Это правило распространяется не только на ТСЖ, но и на других кредиторов, поэтому если долг перед ТСЖ ниже этой суммы, то потребуется привлечение других кредиторов для совместного требования к должнику. Во-вторых, задолженность должна оставаться непогашенной как минимум три месяца с даты, установленной для её выплаты. Только при соблюдении этих условий арбитражный суд примет заявление и начнёт процедуру рассмотрения дела о банкротстве.

Процесс банкротства физического лица, инициированный ТСЖ, начинается с подачи соответствующего заявления в арбитражный суд. Суд, в свою очередь, принимает заявление, если долг соответствует установленным требованиям и есть доказательства невозможности его погашения. Если заявление принято, начинается процедура банкротства, которая может включать несколько этапов, включая реструктуризацию долгов, попытки заключить мировое соглашение и, в конечном счёте, реализацию имущества должника для покрытия задолженностей.

Для ТСЖ это является крайним, но законным методом воздействия на недобросовестных плательщиков, которые отказываются или не могут оплачивать свои долги по коммунальным платежам.

"Банкротство должника означает, что часть его имущества может быть изъята и продана с целью покрытия долгов перед кредиторами, включая ТСЖ. Стоит отметить, что в ходе банкротства физического лица суд назначает финансового управляющего, который будет распоряжаться имуществом должника и распределять поступившие средства между кредиторами. ТСЖ, как и другие кредиторы, вправе участвовать в процессе, выдвигать свои требования и контролировать выполнение судебных решений", - уточняет юрист.

Однако следует учитывать, что процесс банкротства может быть длительным и дорогостоящим. В ситуации, когда задолженность перед ТСЖ составляет менее 500 тысяч рублей, организация может изучить возможность объединения требований с другими кредиторами должника. Это позволит достичь необходимой суммы и, при достаточной юридической поддержке, повысит шансы на успех в судебном процессе.

‌ТСН истребовало с УО техническую документацию, которую она еще не успела получить от предыдущей УК
https://gkhnews.ru/1498763-istrebovanie-tehnicheskoi-dokumentaczii-na-mkd/

В Московской области ТСН «Гарнаева 14» обратилось с иском к ООО «Балекрус Жуковский», просило передать техническую документацию на дом, к управлению которым оно приступило в 2023 году.

При этом в 2022 году УК сама была истцом по аналогичному делу, истребуя документы у компании-предшественницы (дело № А41–47656/2022). То дело было выиграно, но решение суда не исполнено. 

Так как спорные документы ООО «Балекрус Жуковский» не получила, суды двух инстанций отказали в иске ТСН. При этом они указали, что Правила управления МКД № 416 не предусматривают восстановление документов, которые не были переданы предыдущей управляющей организацией.

Арбитражный суд Московского округа направил дело на новое рассмотрение.

— Согласно редакции пункта 21 Правил управления МКД № 416, которая перестала действовать в 2018 году, УО была обязана передать новой УО только ту техническую документацию и документы, которые, в свою очередь, были ранее получены от предыдущей УО, но были утрачены (отсутствовали) на момент возникновения обязанности по их передаче;
— ныне действующая редакция пункта 21 Правил № 416 предусматривает обязанность УО, прекратившей управление МКД, восстановить и передать новой УО не только техническую документацию, ранее полученную ею от предшественника и утраченную в период управления МКД, но и любую техническую документацию, предусмотренную пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества № 491, независимо от того, передавалась ли такая документация от ранее действующей УО той, у которой впоследствии возникла обязанность по ее передаче (определение Верховного Суда РФ от 03.08.2021 № 303-ЭС21–5287).
— Таким образом, УО должна предпринять все доступные меры для того, чтобы тот, кто придёт следом, получил документацию. Иначе последний не сможет приступить к должному исполнению своих обязательств по управлению домом. Отсутствие или утрата документации не причина для прекращения рассматриваемой обязанности. В этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (определения Верховного Суда РФ от 17.08.2023 № 304-ЭС23–5228, от 09.04.2021 № 307-ЭС20–19764, от 03.08.2021 № 303-ЭС21- 5287). 

ТСН указывало на то, что ответчик управлял МКД и в процессе управления должен был сам составить часть истребуемой документации, например, подтверждающей выполнение работ по содержанию и текущему ремонту, проведение собраний).
Кроме того, ТСН ссылалось на наличие в действиях ответчика признаков недобросовестности: не представлено каких-либо доказательств принятия УО мер по исполнению судебного акта, которым истребована документация у компании, например, получение исполнительного листа и предъявление его в службу судебных приставов.

Эти и другие доводы товарищества остались без надлежащей оценки со стороны нижестоящих инстанций.
При рассмотрении дела судам следовало исходить из презумпции наличия у УО всей предусмотренной законом документации; при этом бремя доказывания объективной невозможности исполнения обязанности по передаче документов возлагается именно на ответчика.
Дело № А41–100440/2023 будет рассмотрено повторно с учетом этих замечаний.

Депутат рассказал о бизнесе на исках о качестве отделки квартир

Взыскания за некачественную отделку квартир в новостройках недобросовестные покупатели превратили в настоящий бизнес, заявил «Парламентской газете» председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.

Парламентарий объяснил, что сложилась юридическая практика, когда до передачи квартиры собственнику тот оформляет доверенность на стороннюю компанию, которая может взыскать с застройщика деньги в виде компенсации за недостатки отделки.

«Один из застройщиков продемонстрировал нам на своем примере, как некачественная отделка квартиры стоимостью 15 млн руб. привела к требованию о взыскании 45 млн. Это уже становится настоящим бизнесом», — сказал депутат.

По словам Пахомова, масштабы явления исчисляются десятками миллиардов рублей ежегодно. Он подчеркнул, что застройщики часто сами создают условия для претензий со стороны покупателей.

Весной в России вернули мораторий на штрафы застройщикам за срывы сроков сдачи квартир и другие нарушения. Покупатели не смогут взыскать деньги за срыв сроков по 31 декабря 2024 года. Это третий мораторий с 2020-го.

А с 1 сентября текущего года был снижен размер неустоек и компенсаций за дефекты при строительстве долевого жилья. Теперь в большинстве случаев неустойка также привязана к ставке рефинансирования, а не только к проценту от затрат на устранение нарушений.

Вправе ли ТСО истребовать у УО документы по подготовке к ОЗП
https://gkhnews.ru/1498781-vprave-li-tso-istrebovat-u-uo-dokumenty-po-podgotovke-k-ozp/

В Самарской области ПАО «Т Плюс» обратилось с иском к управляющей организации, от которой требовалось подготовить и направить в комиссию документы и информацию, касающуюся подготовки к отопительному сезону МКД с тепловым пунктом: начиная с программы производственного контроля качества питьевой и горячей воды и договора обязательного страхования гражданской ответственности за вред в результате аварии на опасном производственном объекте и заканчивая доказательствами покраски трубопроводов и наличия освещения пути следования к тепловому пункту. 

Дело в том, что РСО оценила подготовку систем теплоснабжения МКД к отопительному сезону как неудовлетворительную. Предоставление запрошенных документов подтвердило бы устранение всех замечаний. Иначе нарушаются права ПАО «Т Плюс» “на осуществление теплоснабжения жителей с установленными параметрами качества теплоснабжения и течение надежности и безопасности теплоснабжения”. 

Две инстанции посчитали требования ресурсоснабжающей организации обоснованными. Они сослались и на Правила содержания общего имущества № 491, и на Правилами и нормы технической эксплуатации жилфонда № 170, и на Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок №115, и на  Правила оценки готовности к отопительному периоду №103.

Однако Арбитражный суд Поволжского округа внимательнее перечитал упомянутые правила и отметил: проверкой готовности к отопительному периоду занимается специально созданная комиссия; если организация не готова к отопительному периоду и не получила паспорт в установленные сроки, то она устраняет полученные замечания, после чего уведомляет комиссию и ждет повторной проверки. 

Нижестоящим судам следовало бы установить наличие у истца соответствующих полномочий на предъявление заявленных требований от своего имени либо от имени комиссии.

Кроме того, судами следовало проверить наличие у УО обязанности по подготовке и направлению всего списка документов с учетом того, что раздел IV Правил оценки устанавливает в отношении проверки потребителей вполне конкретный и ограниченный перечень вопросов.

Дело № А55–4840/20 о подготовке к отопительному периоду 2023/2024 годов направлено на новое рассмотрение для выяснения упомянутых деталей.