📍 Как, едва получив лицензию, оказаться виновным в заливе, произошедшем в МКД, к управлению которым еще даже не приступал?
— Попасть к судьям, не умеющим пользоваться ГИС ЖКХ.

Именно неспособность судей двух инстанций посмотреть в ГИС ЖКХ дату начала управления МКД чуть не привела ко взысканию с невиновной УК ущерба, причиненного заливом помещения.

В Московской области в конце июля 2022 года из-за аварии на стояке ХВС залило застрахованную квартиру. Страховая компания выплатила 36 тысяч рублей собственнику, а осенью 2023 года решила возместить свои расходы за счет управляющей организации.

На момент подачи иска домом управляло ООО «УК ЗЕТА ГРУПП». Страховая компания указала в иске, что «согласно сведениям, находящимся в открытом доступе в ГИС ЖКХ (информация об организации, осуществляющей управление многоквартирными домами (gosuslugi.ru), являющегося официальным источником раскрытия информация о способах управления многоквартирными домами, дом № 4 по адресу: Московская область, г. Дмитров, пер. Большевистский находится в управлении ООО "УК ЗЕТА ГРУПП" с 14.07.2022». Так как залив произошел позднее, то УК должна возместить ущерб, причиненный ее бездействием (убытки, возмещенные в результате страхования).

Иск был удовлетворен (дело № А41–88564/23).

Апелляционную жалобу ответчика о том, что УК не управляла домом на момент залива по информации ГИС ЖКХ, вышестоящий суд отклонил. Он тоже сослался на «сведения в открытом доступе» и назвал позицию УК противоречащей неким материалам дела.

Только Арбитражный суд Московского округа прислушался к возражениям УК:
— суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание тот факт, что указанная в ГИС ЖКХ дата 14.07.2022 – это дата получения ООО «УК ЗЕТА ГРУПП» лицензии на право управления многоквартирными домами, а не дата принятия дома в управление;
— дом же достался УК в управление в результате назначения ее муниципалитетом в качестве временной УО только в декабре 2022 года.

Дело направлено на новое рассмотрение.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Кто должен установить мусорные контейнеры – ТСЖ или региональный оператор

На контейнерной площадке двух МКД под управлением ТСН «Юрьева дом 3, 5» сгорели пластиковые мусорные контейнеры. Региональный оператор (АО «СпецАТХ») уведомил ТСН о необходимости установки новых контейнеров, товарищество этого не сделало. Регоператор обратился в суд с иском об обязании ТСН установить три контейнера объемом 1,1 куб. м.

Позиция регоператора:
— Площадка, где сгорели контейнеры, используется для нужд собственников МКД под управлением ТСН. Это указано в реестре мест (площадок) накопления ТКО и территориальной схеме обращения с отходами.
— Работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления ТКО входят в Минимальный перечень услуг и работ № 290 (п. 26(1)).
— Пунктом 3.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170 предусмотрены обязанности УК и ТСЖ по установке на обслуживаемой территории мусоросборников и содержанию их в исправном состоянии.

Позиция ТСН:
— Установить контейнеры обязан регоператор, поскольку тариф на вывоз ТКО включает расходы на их приобретение.
— В плате за содержание и ремонт жилого помещения расходы на покупку контейнеров не заложены.
— В форме типового договора на оказание услуг по обращению с ТКО, закреплена обязанность регоператора принимать необходимые меры по своевременной замене поврежденных контейнеров (пп. «д» п. 11).
— Утраченные в результате возгорания контейнеры принадлежали АО «СпецАТХ». Регоператор просто вывез с площадки установленные при сдаче дома в эксплуатацию металлические контейнеры, несовместимые с конструкцией мусоровоза, и поставил свои, из пластика. Документально это никак не оформлялось. Собственникам помещений и ТСЖ контейнеры не передавались.
— Содержание контейнерной площадки (п. 26.1 Минимального перечня услуг и работ № 290) подразумевает ее уборку и ремонт и не включает установку контейнеров.

Суды всех инстанций, включая Верховный Суд РФ, отказали в удовлетворении требований регоператора (определение по делу № А62-9850/2022).

— По закону УК (ТСЖ) обязаны только создать площадку накопления ТКО, а устанавливать на ней контейнеры – не обязаны (ч. 1 ст. 36, ст. 39, ч. 2 ст. 154, ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ, п. 26(1) Минимального перечня услуг и работ № 290, абз. 5 п. 2 Правил обращения с ТКО, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156).

— Договорных отношений между регоператором и ТСН нет. Индивидуальных договоров между регоператором и собственниками помещений также нет. Значит, договоры с ними считаются заключенными на условиях типового договора (п. 8(17), 8.(18) Правил обращения с ТКО).

— Расходы на покупку контейнеров могут включаться в валовую выручку регоператора (п. 90 Основ ценообразования в области обращения с ТКО, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30.05.2016 № 484. В единый тариф АО «СпецАТХ» такие расходы включены (в 2023 году – более 11,5 млн. руб.).

— Регоператор ежегодно уведомляет ОМСУ о том, на каких площадках планируется разместить контейнеры, и обязан заменять принадлежащие ему поврежденные контейнеры (пп. «д» п. 11 типового договора на оказание услуг по обращению с ТКО). Новые контейнеры должны быть равнодоступны всем потребителям, оплачивающим вывоз ТКО по единому тарифу. На деле же из года в год АО «СпецАТХ» по предложению ОМСУ устанавливает их только на площадках МКД под управлением УК «Жилищник».

— Плата за содержание жилого помещения не включает расходы на приобретение мусорных контейнеров. Нельзя обязать УК (ТСЖ) купить такие контейнеры без соответствующего решения ОСС.

— С момента принятия Правил № 170 правовое регулирование «мусорных» вопросов изменилось. Поэтому «указанные Правила должны применяться во взаимосвязи с нормативными положениями, вступившими в силу в более поздний период, в частности с Основами ценообразования в области обращения с ТКО, принятыми в 2016 году и предусматривающими в установленных случаях обязанность по приобретению мусоросборников за счет тарифной выручки региональными операторами».

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Спор УО и ПАО «Т Плюс» о размещении сушилки для белья, площадки ТКО и автостоянки в охранной зоне теплосетей

В г. Пензе на земельном участке с кадастровым номером ***3004:28 находится МКД (под управлением ООО «Централ плюс»), а также проложена подземная тепломагистраль с установлением границ охранной зоны теплосетей.

Согласно акту ПАО «Т Плюс» от 22.11.2022, в границах этой зоны обнаружена стихийная автостоянка, сушилка для белья и площадка ТКО. Ссылаясь на то, что размещение этих объектов создает угрозу нарушения нормальной работы теплосетей и их повреждения, возникновения аварийных ситуаций, причинения вреда жизни и здоровью неопределенного круга лиц, окружающей среде и имуществу, ПАО «Т Плюс» обратилось в суд с иском к УО.

В исковом заявлении просило:
— запретить использование той части земельного участка, которая находится в охранной зоне, под автомобильную стоянку;
— обязать УО установить в указанной зоне дорожный знак «Стоянка запрещена», перенести сушилку для белья и площадку ТКО за пределы охранной зоны;
— на случай несоблюдения вынесенного решения взыскать с УО судебную неустойку в размере 1000 рублей.

Суд первой инстанции в иске отказал: ПАО «Т Плюс» не доказало, что действия УО нарушают его права и законные интересы, ограничивают возможность проведения организационных и технических мероприятий по обеспечению безопасной и штатной работы теплосетей.

Сушилка для белья не имеет прочной связи с землей, может быть легко демонтирована и перенесена. Кроме того, она не относится к объектам, размещение которых в охранных зонах тепловых сетей запрещено (п. 5 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей № 197). По этим же причинам не может мешать истцу и площадка ТКО, представляющая собой три контейнера на колесах, огороженных с трех сторон профлистами.

Также суд отметил, что УО не наделена правом единолично устанавливать дорожные знаки на придомовой территории. Если автомобильная дорога (дворовый проезд) расположена в кадастровых границах земельного участка МКД, то этот вопрос решают собственники дома.

Что касается автостоянки: решение ОСС о ее организации на спорном участке отсутствует. При этом «на ответчика не может быть возложена обязанность по перемещению автотранспортных средств, не находящихся ни в его собственности, ни в общей долевой собственности правообладателей помещений в доме за пределы охранной зоны, даже при условии доказанности кратковременного нахождения таких объектов в охранной зоне».

Апелляционный суд решил иначе. Отменил вынесенное решение и удовлетворил исковые требования частично: запретил УО использовать часть спорного участка под автостоянку, обязал убрать сушилку за пределы охранной зоны и установить в этой зоне дорожный знак «Стоянка запрещена». Также взыскал судебную неустойку — 100 рублей за каждый день неисполнения вынесенного решения, начиная со второго месяца вступления его в законную силу и до фактического исполнения.

Свое решение суд мотивировал тем, что Типовые правила № 197 прямо запрещают размещение каких-либо объектов в охранной зоне тепловых сетей (п. 1 — 3, 5). И, вопреки выводам нижестоящего суда, п. 5 содержит открытый перечень объектов, запрещенных к размещению в пределах охранных зон теплосетей. При этом факт нахождения сушилки и автостоянки на спорном участке подтвержден материалами дела.

Арбитражный суд Поволжского округа с этими выводами не согласился и оставил в силе решение суда первой инстанции (дело № А49 – 116/2023).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 На каком основании увольняется председатель правления ТСЖ при утрате членства в товариществе

ТСЖ «Оптимум» управляло четырьмя МКД в г. Екатеринбурге, в том числе домом № 50 по ул. Сурикова. В 2022 году собственники помещений в этом доме решили выйти из-под управления ТСЖ «Оптимум» и образовали ТСЖ «Сурикова, 50».

В 2023 году Арбитражный суд Свердловской области возложил на ТСЖ «Оптимум» обязанность в трехмесячный срок провести его реорганизацию в форме выделения с переходом части прав и обязанностей к ТСЖ «Сурикова, 50».

Вслед за этим ТСЖ «Оптимум» получило предостережение жилинспекции о том, что председателем правления ТСЖ может быть исключительно собственник помещения в МКД под управлением ТСЖ, являющийся его членом и избранный в состав правления (ч. 1 ст. 135, ч. 1 ст. 143 ЖК РФ).

Решением ОСЧ были досрочно прекращены полномочия членов правления ТСЖ «Оптимум» и избран новый состав правления. В него не вошла действующий председатель правления И., поскольку та являлась собственницей квартиры в доме 50, выделившегося из ТСЖ «Оптимум».

Новое правление ТСЖ «Оптимум» выбрало нового председателя, а И. получила уведомление об увольнении на основании п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ в связи с неизбранием на должность.

И. посчитала увольнение по данному основанию незаконным и обратилась в суд с требованиями о восстановлении на работе, взыскании среднего заработка за время вынужденного прогула и компенсации морального вреда.

В иске И. указала, что в 2022 году была выбрана председателем и подписала с ТСЖ трудовой договор сроком на 2 года. ТСЖ расторгло трудовой договор досрочно по решению ОСЧ, а не в связи с неизбранием на должность. Раз основание для увольнения сформулировано неправильно, приказ об увольнении незаконен, и ее следует восстановить на работе.

➡ Районный суд принял во внимание решение арбитражного суда о реорганизации ТСЖ «Оптимум», предостережение ГЖИ и пришел к выводу о законности увольнения И. на основании п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ.

➡ Областной суд отменил это решение и удовлетворил иск И., руководствуясь тем, что по п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ может быть уволен только работник, трудовой договор с которыми заключался в результате избрания по конкурсу на замещение соответствующей должности. В то время как И. изначально не было среди «конкурсантов» (претендентов на должность председателя), поскольку в правление она не вошла.

➡ Кассационный суд отменил определение областного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции (определение 7 КСОЮ по делу № 88 – 12064/2024):
- Из-за особенностей правового регулирования деятельности ТСЖ трудовой договор с председателем правления товарищества может быть прекращен на основании п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ в случае избрания на эту должность другого лица.
- Поскольку И. является собственницей квартиры в доме, который перешел под управление ТСЖ «Сурикова, 50», она не могла быть избрана ни в состав правления ТСЖ «Оптимум», ни его председателем.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Городская мэрия против некапитального сооружения на общедомовом участке

Собственники помещений МКД в Новосибирске на ОСС уполномочили:
- Совет МКД – на определение сдающихся в аренду объектов общедомового имущества, утверждение ставок арендной платы, определение условий договоров аренды;
- ООО «УК ЖКХ-партнер» – на заключение на конкурсной основе договоров аренды общедомового имущества в соответствии с условиями, определенными советом МКД.

Во исполнение решения ОСС совет дома:
- организовал кадастровые работы;
- сформировал в пределах общедомового участка два «миниучастка» в пространстве между ограждающей стеной и фасадом дома (10 и 19 кв.м.) для дальнейшей сдачи в аренду;
- определил существенные условия договоров аренды этих частей участка;
- провел конкурс на право заключения договора аренды, победителем которого стал ИП С.

УК заключила с ИП С. договор аренды двух частей земельного участка для размещения и эксплуатации объекта социально-бытового назначения на условиях, определенных советом МКД:
- размер арендной платы – 615 руб./ кв.м. с ежегодной индексацией;
- срок аренды – 49 лет;
- возможность монтажа перегородок, крепежей без причинения ущерба несущим конструкциям МКД;
- возможность уступки права аренды с согласия совета дома.

Однако один из собственников нажаловался в Стройнадзор на возведение пристроек под лоджиями. Стройнадзор обследовал участок и выявил монолитные фундаментные плиту и парапет, а также приваренный к ним и закрепленный на наружной стене МКД металлический каркас.

Мэрия г. Новосибирска решила: предприниматель возводит объект капитального строительства, разрешение на которое не выдавалось. Поэтому подала иск к ИП С. о запрете строительства на участке.

Суды двух инстанций отказали в удовлетворении этого иска (постановление Седьмого ААС по делу № А45 – 27811/2023):
- Не доказано, что строительные работы несут угрозу причинения вреда (ст. 1065 ГК РФ).
- В судебном заседании представитель истца не смогла пояснить, на основании чего был сделан вывод о возведении объекта капитального строительства, для которого необходимо получение разрешения.
- Из представленного предпринимателем заключения экспертизы следует, что пристройки не являются объектами капитального строительства, на их возведение не требуется разрешение, все конструкции соответствуют строительным нормам и безопасны.
- Мэрия не оспорила представленное в материалы дела заключение экспертизы и не ходатайствовала о назначении судебной экспертизы.
- Выполненные работы соответствуют паспорту фасада дома, согласованному с городской мэрией.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Суды разбирались, законно ли общее собрание членов ТСЖ утвердило разные размеры платы для собственников жилых и нежилых помещений

С июля 2021 года собственник нежилого помещения в МКД под управлением ТСЖ «Комендантский проспект дом 35 корпус 1» (г. Санкт-Петербург) просил товарищество обосновать увеличение платы в квитанциях. Но только в августе 2022 года ТСЖ к ответу на претензию приложило утвержденную на ОСЧ смету расходов.

Оказалось, что указанный в смете размер платы за содержание общего имущества для собственников нежилых помещений в 2 раза выше, чем для собственников квартир. Собственник офиса посчитал, что это несправедливо, и обратился в суд для признания решения ОСЧ об утверждении сметы недействительным.

Суды трех инстанций согласились с тем, что исковые требования подлежат удовлетворению (определение 3 КСОЮ по делу № 88-16552/2024):

— Размер платы за содержание общего имущества для собственников и жилых, и нежилых помещений зависит от размера расходов на содержание общего имущества и площади помещения, принадлежащего собственнику (ст. 39, 158 ЖК РФ).

— Установить разный размер платы за содержание общего имущества для собственников жилых и нежилых помещений можно, но не произвольно, а с соблюдением требований разумности и с учетом определенных обстоятельств, которых в данном случае не имеется.

— При проведении ОСЧ не соблюдена процедура уведомления, кворума не было (с учетом исключения из подсчета 3663,2 голосов «нечленов» ТСЖ).

— Шестимесячный срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку об оспариваемом решении ОСЧ он узнал только в августе 2022 года, а с иском обратился в ноябре 2022 года (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ).

— На информационных стендах в МКД результаты голосования ОСЧ не размещались. В ГИС ЖКХ выгружено только две страницы протокола без приложений. Никаким другим способом сведения о решении ОСЧ до собственника не доводились.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Может ли ТСЖ выставлять плату за отопление по нормативам, а не по показаниям ОДПУ, если так решило ОСЧ

По жалобе гражданина жилинспекция проверила, как ТСЖ «Надежда» (г. Улан-Удэ) начисляло плату за отопление в 2020 – 2022 годах. Выяснилось, что дом оборудован ОДПУ тепловой энергии, но плата за отопление выставляется собственникам не по его показаниям, а по нормативам. В результате переплата за три года, зачисленная в резервный фонд ТСЖ, составила более 3,5 млн. рублей.

ГЖИ обратилась в суд и просила признать такие действия ТСЖ незаконными, а также обязать товарищество произвести перерасчет платы за отопление с учетом показаний ОДПУ.

Позиция ТСЖ:

— Взносы на содержание и ремонт, оплату коммунальных услуг, вносятся членами ТСЖ в порядке, установленном ОСЧ и правлением (ст. 144, ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).

— ОСЧ утвердило Порядок оплаты за ЖКУ и Положение о резервном фонде. Согласно этим документами, плата за отопление начисляется собственникам по нормативам потребления и оплачивается равномерно в течение года. Положительные разницы между фактическими поступлениями за отопление от собственников («по нормативам») и платежами в пользу ресурсоснабжающей организации («по показаниям ОДПУ») зачисляются в резервный фонд, расходуются на содержание МКД, а также могут направляться на лицевые счета собственников.

— Собственники и члены ТСЖ вправе принимать любые решения, касающиеся распоряжения их личными средствами.

Однако суды трех инстанций не согласились с таким подходом и признали действия ТСЖ незаконными (определение 8 КСОЮ по делу № 88 – 18329/2024):

— Договор теплоснабжения является публичным, поэтому его условия не могут противоречить обязательным правилам, утвержденным Правительством РФ и иными уполномоченными органами госвласти, являются ничтожными в части, ухудшающей положение потребителей (ст. 426 ГК РФ).

— Поскольку МКД оборудован ОДПУ и не оснащен ИПУ тепловой энергии, плата за отопление рассчитывается по формулам 3 и 3(4) приложения № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг № 354 на основании показаний ОДПУ.

— Решение ОСЧ о начислении платы за отопление по нормативам является ничтожным, поскольку принято за пределами его компетенции (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, п. 3 ст. 181.5 ГК РФ).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Может ли ОСЧ утвердить плату за спил деревьев без акта дендролога и экономического обоснования

На ОСЧ ТСЖ «Ромашка» утвердили размер платы за ремонтно-техническое обслуживание на 2023 год. Среди прочего в его состав включили расходы на «спил, опиливание сухих деревьев и веток по всей прилегающей территории, с последующим высаживанием молодых деревьев, согласно разрешению дендрологов (80 шт.)».

Собственница квартиры З. обратилась в суд и просила признать недействительным (ничтожным) решение ОСЧ в части включения в плату данной статьи расходов.

При этом настаивала:
— Расходы на спил деревьев и кустарников можно утвердить только на основании акта дендролога об оценке состояния зеленых насаждений, при наличии экономического обоснования величины расходов и при условии предварительного согласования соответствующих работ с ОМСУ.
— Вопрос о распоряжении зелеными насаждениями относится к компетенции ОСС, поскольку участок с элементами озеленения является общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1, ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
— Кворума на ОСЧ не было (З. посчитала кворум «по головам», а не «по площадям» - 110 собственников, или 43% от общего числа собственников).

Однако суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска З. (определение Четвертого КСОЮ по делу № 88-23649/2024).

—ТСЖ «Ромашка» обязано ухаживать за зелеными насаждениями на придомовой территории независимо от того, есть ли по данному вопросу особое решение ОСС (пп. «ж» п. 11 Правил содержания общего имущества № 491, п. 3.8.3 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170).

— Решение о расходовании средств на содержание элементов озеленения (общедомового имущества) относится к компетенции ОСЧ.

— Кворум имелся, поскольку в голосовании приняли участие 110 членов ТСЖ, обладающие более 76% от общего числа голосов членов ТСЖ при необходимом минимуме более 50% голосов.

— За утверждение платы за спил деревьев и кустарников проголосовало 65,5% членов ТСЖ. Голосование З. никак не могло повлиять на принятие такого решения.

— Закон не требует обязательного экономического обоснования размера платы, предлагаемого к утверждению на ОСЧ. ОСЧ – это компетентное гражданско-правовое сообщество, которое самостоятельно решает, утверждать предлагаемый размер или нет. Суд не вправе вмешиваться в вопросы хозяйственной деятельности и обоснованности цен.

— В законе не сказано, что до утверждения расходов на спил деревьев и кустарников требуется согласование соответствующих работ с ОМСУ.

— Оспариваемое решение ОСЧ не нарушает права и законные интересы З.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Не успела УО получить техническую документацию от предыдущей УК, как с неё эти документы истребует созданное ТСН

В Московской области ТСН «Гарнаева 14» обратилось с иском к ООО «Балекрус Жуковский», просило передать техническую документацию на дом, к управлению которым оно приступило в 2023 году.

При этом в 2022 году УК сама была истцом по аналогичному делу, истребуя документы у компании-предшественницы (дело № А41-47656/2022). То дело было выиграно, но решение суда не исполнено.

Так как спорные документы ООО «Балекрус Жуковский» не получило, суды двух инстанций отказали в иске ТСН. При этом они указали, что Правила управления МКД № 416 не предусматривают восстановление документов, которые не были переданы предыдущей управляющей организацией.

Арбитражный суд Московского округа направил дело на новое рассмотрение.

➡ Согласно редакции пункта 21 Правил управления МКД № 416, которая перестала действовать в 2018 году, УО была обязана передать новой УО только ту техническую документацию и документы, которые, в свою очередь, были ранее получены от предыдущей УО, но были утрачены (отсутствовали) на момент возникновения обязанности по их передаче;

➡ ныне действующая редакция пункта 21 Правил № 416 предусматривает обязанность УО, прекратившей управление МКД, восстановить и передать новой УО не только техническую документацию, ранее полученную ею от предшественника и утраченную в период управления МКД, но и любую техническую документацию, предусмотренную пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества № 491, независимо от того, передавалась ли такая документация от ранее действующей УО той, у которой впоследствии возникла обязанность по ее передаче (определение Верховного Суда РФ от 03.08.2021 № 303-ЭС21 – 5287).

➡ Таким образом, УО должна предпринять все доступные меры для того, чтобы тот, кто придёт следом, получил документацию. Иначе последний не сможет приступить к должному исполнению своих обязательств по управлению домом. Отсутствие или утрата документации не причина для прекращения рассматриваемой обязанности. В этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (определения Верховного Суда РФ от 17.08.2023 № 304-ЭС23 – 5228, от 09.04.2021 № 307-ЭС20 – 19764, от 03.08.2021 № 303-ЭС21- 5287).

ТСН указывало на то, что ответчик управлял МКД и в процессе управления должен был сам составить часть истребуемой документации, например, подтверждающей выполнение работ по содержанию и текущему ремонту, проведение собраний.

Кроме того, ТСН ссылалось на наличие в действиях ответчика признаков недобросовестности: не представлено каких-либо доказательств принятия УО мер по исполнению судебного акта, которым истребована документация у компании, например, получение исполнительного листа и предъявление его в службу судебных приставов.

Эти и другие доводы товарищества остались без надлежащей оценки со стороны нижестоящих инстанций.
При рассмотрении дела судам следовало исходить из презумпции наличия у УО всей предусмотренной законом документации; при этом бремя доказывания объективной невозможности исполнения обязанности по передаче документов возлагается именно на ответчика.
Дело № А41–100440/2023 будет рассмотрено повторно с учетом этих замечаний.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Вправе ли ТСО истребовать у УО документы по подготовке к ОЗП

В Самарской области ПАО «Т Плюс» обратилось с иском к управляющей организации, от которой требовалось подготовить и направить в комиссию документы и информацию, касающуюся подготовки к отопительному сезону МКД с тепловым пунктом: начиная с программы производственного контроля качества питьевой и горячей воды и договора обязательного страхования гражданской ответственности за вред в результате аварии на опасном производственном объекте и заканчивая доказательствами покраски трубопроводов и наличия освещения пути следования к тепловому пункту.

Дело в том, что РСО оценила подготовку систем теплоснабжения МКД к отопительному сезону как неудовлетворительную. Предоставление запрошенных документов подтвердило бы устранение всех замечаний. Иначе нарушаются права ПАО «Т Плюс» “на осуществление теплоснабжения жителей с установленными параметрами качества теплоснабжения и течение надежности и безопасности теплоснабжения”.

➡ Две инстанции посчитали требования ресурсоснабжающей организации обоснованными. Они сослались и на Правила содержания общего имущества № 491, и на Правилами и нормы технической эксплуатации жилфонда № 170, и на Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок №115, и на Правила оценки готовности к отопительному периоду №103.

➡ Однако Арбитражный суд Поволжского округа внимательнее перечитал упомянутые правила и отметил: проверкой готовности к отопительному периоду занимается специально созданная комиссия; если организация не готова к отопительному периоду и не получила паспорт в установленные сроки, то она устраняет полученные замечания, после чего уведомляет комиссию и ждет повторной проверки.

Нижестоящим судам следовало бы установить наличие у истца соответствующих полномочий на предъявление заявленных требований от своего имени либо от имени комиссии.

Кроме того, судами следовало проверить наличие у УО обязанности по подготовке и направлению всего списка документов с учетом того, что раздел IV Правил оценки устанавливает в отношении проверки потребителей вполне конкретный и ограниченный перечень вопросов.

Дело № А55 – 4840/20 о подготовке к отопительному периоду 2023/2024 годов направлено на новое рассмотрение для выяснения упомянутых деталей.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Кто кого: УК представила суду расчет задолженности, а ответчик — акты о некачественных услугах

В Рязанской области УК пыталась взыскать с ООО «Уют» задолженность по оплате содержания общего имущества (в отношении трех помещений, расположенных в нежилом здании). Ответчик, в свою очередь, настаивал на перерасчете стоимости услуги в связи с ее ненадлежащим оказанием.

Позиция УК: за период с 01.01.2023 по 28.02.2023 ООО «Уют» задолжало ей 250 454,4 рубля. Расчет произведен исходя из единого зимнего тарифа, утвержденного собственниками помещений в здании (84 рубля за 1 кв. м) и принадлежности ответчику трех помещений общей площадью 1490,8 кв. м. Претензию о погашении задолженности ответчик оставил без ответа и удовлетворения.

Позиция ООО «Уют»: начисленная плата подлежит перерасчету, так как УК ненадлежащим образом содержит общее имущество. В спорный период:
— в помещения ответчика не подавались электричество и вода, вследствие чего не работали системы инженерной безопасности;
— с территории не был вывезен мусор;
— не выполнялся текущий ремонт помещений общего пользования, в том числе неработающих туалетов;
— не производилось благоустройство земельных участков, входящих в состав общего имущества и др.

Ответчик обращался к УК с сообщениями о нарушении качества услуг по содержанию общего имущества, требовал проведения проверки и устранения этих нарушений. Однако УК никак не отреагировала.
Также в ответ на претензию о погашении задолженности ООО «Уют» попросило представить детализированные сведения о составе услуг истца с расшифровкой каждого вида и стоимости работ, а также пересчитать плату в связи с ненадлежащим содержанием общего имущества. Эта просьба тоже осталась без ответа.

В подтверждение своей позиции ООО «Уют» представило фототаблицы и копии актов о нарушении качества оказания услуг, подписанных директорами других организаций. Как указано в этих актах, УК на их составление не явилась.

Вот только суды первой и апелляционной инстанций иск УК удовлетворили, взыскав с ООО «Уют» заявленные 250 454,4 рубля, а также расходы на уплату госпошлины — 8009 рублей. Исходили из того, что расчет задолженности верный, а ответчик не доказал ненадлежащее оказание услуг:
— неизвестно, где, когда, кем и при каких обстоятельствах сделаны представленные им фотографии;
— передача УК сообщений о соответствующих нарушениях документально не доказана, подпись на них неразборчива;
— все акты составлены по инициативе ответчика и исключительно арендаторами спорных нежилых помещений;
— доказательства того, что представитель УК вызывался на составление актов о нарушении качества оказания услуг, отсутствуют;
— «перерывы в подаче коммунального ресурса в течение определенного периода, указанные в части актов, не могли быть зафиксированы лицами, подписавшими акт в указанные конкретные даты».

Арбитражный суд Центрального округа с этими выводами не согласился и направил дело А54 – 4683/2023 на новое рассмотрение.

Ссылаясь на п. 105, 106, 108, 109, 110(1) Правил предоставления коммунальных услуг № 354, указал: УК обязана отреагировать на сообщения о ненадлежащем содержании общего имущества, провести проверку и составить акт, зафиксировав в нем факт нарушения качества коммунальной услуги либо его отсутствие. Однако она этого не сделала. А раз так, то у ООО «Уют» были все основания для составления актов в отсутствие УК.

«Факт направления сообщений и актов истцу по адресу электронной почты, а также почтовыми отправлениями с описями вложений подтвержден материалами дела и не оспаривался истцом».

Требование ответчика о перерасчете стоимости услуг УК законно (п. 10 ст. 156 ЖК РФ, п. 6 Правил содержания общего имущества № 491).

Договор УК с собственниками нежилых помещений на участие в расходах по эксплуатации здания с перечнем утвержденных услуг и их стоимости в материалы дела не представлен. Однако нижестоящим судам следовало бы его изучить. Также не получил правовой оценки довод ООО «Уют» о том, что собственники не утверждали смету расходов и перечень услуг УК на общем собрании.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Управляющая организация не смогла отбиться от претензий ГЖИ по поводу неисполнения решения общего собрания

В Приморском крае ООО «Ярославская управляющая компания» удостоилась повышенного внимания ГЖИ после того, как не исполнила решение общего собрания собственников о проведении текущего ремонта подъездов.

В отношении управляющей организации возбудили дело об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 7.23.3 КоАП РФ, по которой было назначено наказание в виде предупреждения, а также ей направили предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований.

УО дошла до кассационного суда, оспаривая и предупреждение (дело № А51 – 16360/2023), и предостережение (дело № А51 – 17623/2023), однако суды встали на сторону жилищной инспекции.

Доводы управляющей организации:
— в затягивании ремонта виноват председатель совета МКД, который проигнорировал направленный на согласование локальный сметный расчет;
— на счете МКД нет денег для проведения текущего ремонта;
— общее собрание не принимало решения о согласовании дефектной ведомости и сметного расчета, не определило сроки начала работ, источник финансирования;
— в полномочия органа жилищного надзора не входит контроль за исполнением решений общего собрания собственников;
— ГЖИ не указала, какой конкретно пункт Стандартов управления МКД №416 был нарушен.

Как суды отклонили эти доводы
Судебные инстанции нашли подходящие под ситуации пункты Стандартов управления МКД №416:
— подпункт «в» пункта 4 Правил № 416 (подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества для их рассмотрения общим собранием, обеспечение ознакомления собственников с проектами подготовленных документов, а также организация предварительного обсуждения этих проектов);
— подпункт «д» пункта 4 Правил № 416 (организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе определение способа оказания услуг и выполнения работ, подготовка заданий для исполнителей услуг и работ, выбор исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества).

Оценка действий УО по соблюдению обязательных требований, определенных Правилами № 416, входит в компетенцию ГЖИ.

«Ссылка заявителя на причины невыполнения работ (отсутствие согласованной собственниками помещений в МКД дефектной ведомости, сметного расчета, определенного источника финансирования работ по текущему ремонту в случае отсутствия средств на его проведение) судом отклоняется, поскольку в ходе проведенной проверки на требование инспекции не были предоставлены сведения и документы, отражающие хоть какие-либо действия общества по реализации решения общего собрания в период с 20.09.2021 до 30.06.2023, а также иная информация об обстоятельствах, препятствующих его выполнению».

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Собственнику придется демонтировать самовольное балконное остекление, мешающее доступу УК к общедомовому имуществу

В г. Волгограде УК через суд обязала собственника квартиры демонтировать балконное остекление с козырьком, отливами и подоконником для предоставления доступа к общедомовой балконной плите с целью обследования, а при необходимости — проведения ремонтных работ.

Ранее, исполняя предписание жилищной инспекции, УК силами эксплуатирующей организации отремонтировала балконную плиту в одной из квартир МКД. При этом выяснила, что балкон этажом ниже самовольно остеклен алюминиевыми конструкциями с козырьком и выносом за границы кирпичного ограждения на 15 см. Между этим козырьком и вышерасположенной балконной плитой имеется зазор в 6 – 7 см, отливы выполнены с нарушением технологии, стыки не герметичны.

То есть, монтаж балконного остекления с козырьком, отливами и подоконником выполнен с нарушением строительных норм и правил. В результате при выпадении осадков балконная плита намокает и разрушается, чем создает угрозу жизни и здоровью граждан. Все эти обстоятельства представители УК и эксплуатирующей организации зафиксировали в соответствующем акте.

Суды трех инстанций посчитали требования УК обоснованными (определение Четвертого КСОЮ по делу № 88 – 24122/2024)

Балконная плита относится к общедомовому имуществу, которое истец обязан содержать в надлежащем состоянии. В установленном порядке УК вправе требовать от собственников обеспечения доступа к общему имуществу для осмотра, проведения ремонтных работ, ликвидации аварии (пп. «б» п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг № 354). Непредоставление такого доступа нарушает права УК, чем создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Уже в кассационной жалобе ответчик настаивал: акт УК о том, что конструкция остекления приводит к намоканию балконной плиты, является недопустимым доказательством, а нижестоящие суды почему-то не назначили проведение экспертизы.

На это Четвертый КСОЮ отметил, что ответчик о назначении экспертизы не ходатайствовал, хотя такое право разъяснялось ему апелляционным судом. Незаконность содержащихся в акте выводов он также не доказал.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Как рассчитывать плату за воду и водоотведение, если к счетчикам сначала не допустили, а потом оказалось, что их сняли

В июле 2023 г. представителей ТСЖ «Надеждинский» (Екатеринбург) не допустили в квартиру для проверки ИПУ горячей и холодной воды. Товарищество составило акт об отказе в допуске, после чего рассчитало за июль и доначислило за июнь плату за ГВС и ХВС по нормативам потребления (на троих граждан) с коэффициентом 1,5, а за водоотведение – по нормативам потребления.

В августе представители ТСЖ попали в квартиру и увидели, что вместо старых ИПУ с антимагнитными пломбами установлены новые счетчики. ТСЖ составило акт о несанкционированном вмешательстве в работу предыдущих ИПУ и о вводе в эксплуатацию новых ИПУ.

🪙 В квитанции за август товарищество:
— рассчитало плату за ГВС и ХВС по нормативам потребления с коэффициентом 1,5, а за водоотведение – по нормативам потребления;
— доначислило плату за три месяца за ГВС, ХВС и водоотведение по нормативам потребления с коэффициентом 10.
Суммарные начисления за воду и стоки в платежке за август составили почти 108 тысяч рублей.

🪙 В квитанции за сентябрь ТСЖ снова начислило плату за ГВС и ХВС по нормативам потребления с коэффициентом 1,5, а за водоотведение – по нормативам потребления.

Собственник нажаловался на начисления в Роспотребнадзор. Тот провел проверку и сделал вывод, что все начисления и перерасчеты за июнь-сентябрь неверные.

Основаниями для начислений служат надлежащие документы. ТСЖ представило только акт о выводе из эксплуатации демонтированных ИПУ и вводе в эксплуатацию новых счетчиков. Оно не подтвердило сведения о том, кто и когда установил антимагнитные пломбы на старые ИПУ, их свойства, срок эксплуатации, пригодность к эксплуатации на момент демонтажа ИПУ и сам факт их повреждения. То есть, безосновательны и начисления по нормативам с коэффициентом 1,5 и доначисления по нормативам с коэффициентом 10.

По итогам проверки Роспотребнадзор вынес постановление о привлечении ТСЖ к ответственности по ч. 1 ст. 14.4 КоАП РФ в виде предупреждения (оказание услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных требований). Это постановление ТСЖ оспорило в суде.

⚖ Однако суды двух инстанций оставили его в силе (постановление Семнадцатого ААС по делу № А60 – 24421/2024). Они согласились с тем, что факт несанкционированного вмешательства в приборы учета ГВС и ХВС подтвержден видеозаписью и актом от 11.08.2023, составленным ТСЖ в присутствии собственника.

Значит, у ТСЖ:
— Имелись основания для перерасчета платы за ГВС и ХВС по нормативам потребления с коэффициентом 10 не более чем за 3 месяца, предшествующие 11.08.2023 (абз. 6 п. 81(11) Правил предоставления коммунальных услуг № 354).
— Не имелось оснований для начисления платы за июль-сентябрь за ГВС и ХВС по нормативам потребления с коэффициентом 1,5, а за водоотведение – по нормативам потребления.

С момента составления акта о недопуске к счетчикам и до даты их проверки (но не более 3 расчетных периодов) следовало начислять плату за воду исходя из среднемесячного объема потребления. А по истечении 3 расчетных периодов (если проверка ИПУ так и не состоялась) – по нормативам потребления с коэффициентом 1,5 (п. 42, пп. «в» п. 59, пп. «г» п. 85, п. 85(3) Правил предоставления коммунальных услуг № 354).

Суд согласился с Роспотребнадзором в том, что даже при несанкционированном вмешательстве в работу ИПУ воды, рассчитывать плату за водоотведение с применением коэффициента 10 нельзя. Это попросту не предусмотрено Правилами предоставления коммунальных услуг № 354. Пункт 87 этих правил, на который ссылается ТСЖ, касается иного случая.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Можно ли начислять плату за содержание общего имущества по жилой площади квартиры, если так решило ОСС

В Алтайском крае собственники МКД решили, что за содержание общего имущества будут платить 13 рублей с 1 кв. м жилой площади помещения. Однако УО начисляла плату исходя из общей площади. Разница оказалась существенной, поэтому один из собственников обратился в суд.

При этом Роспотребнадзор — в рамках проведенной проверки и на основании ответа Госинспекции Алтайского края — сообщил: оснований для привлечения УО к административной ответственности нет; решение ОСС не соответствует закону, так как для расчета размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД используется общая площадь помещения, которым владеет собственник. Обжаловать ответ Роспотребнадзора в суде истцу не удалось.

И вот новая попытка.
На этот раз в исковом заявлении собственник настаивал:
— Увеличение размера платы до 13 рублей/кв. м в принципе необоснованно. Необходимости поднимать «тариф» не было, ведь, как утверждает ответчик, общее имущество находится в надлежащем состоянии и ремонта не требует.
— Вопреки решению общего собрания, УО начисляет плату исходя из общей площади квартиры, что за 14 месяцев привело к переплате за содержание общего имущества в 3203 рубля.
— Ранее суды трех инстанций не нашли оснований для признания решения ОСС незаконным (рассматривали дело по иску того же собственника).
Кроме того, истец указал: длительное время он не получал платежные документы, так как в спорном МКД почтовые ящики находились в ненадлежащем состоянии, а по месту его проживания и регистрации в другом доме УО квитанции не направляла.

В итоге просил:
— признать незаконными действия УО по изменению утвержденного ОСС размера платы и ненадлежащему направлению платежных документов в период, когда почтовые ящики были неисправны;
— признать незаконным бездействие, выразившееся в том, что УО не составила акт обследования технического состояния МКД, не предоставила на ОСС перечень необходимых работ, обоснование финансовых потребностей и повышения «тарифа» с 9,5 до 13 рублей/кв. м, не пересчитала плату по заявлению истца и не направила ему ответ на претензию;
— взыскать с УО излишне начисленные 3203 рубля, штраф по ч. 11 ст. 156 ЖК РФ — 1601 рубль, компенсацию морального вреда — 10 000 рублей, неустойку и «потребительский» штраф.

Суды трех инстанций удовлетворили иск частично: взыскали компенсацию морального вреда и штраф, всего — 3000 рублей (определение Восьмого КСОЮ по делу № 88 – 23292/2024). Нарушение прав истца усмотрели только в том, что УО не направила ответ на его претензию.

Что касается остального:

— УО не обязана направлять платежные документы по месту регистрации истца, которое не совпадает с местом нахождения квартиры, принадлежащей ему на праве собственности. И даже отсутствие исправных почтовых ящиков не является основанием для возложения на УО этой обязанности.

— На общем собрании собственники не изменили перечень работ по содержанию общего имущества, а лишь утвердили новый размер соответствующей платы. При этом доказательства оспаривания этого «тарифа» по мотиву экономической необоснованности не представлены.

— Действия УО по начислению платы исходя из общей площади жилого помещения являются законными (с учетом ч. 2 ст. 39, ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

— Истец посчитал, что судебный акт, которым отказано в признании решения ОСС недействительным, имеет преюдициальное значение. То есть, «тариф» нужно применять согласно решению собственников, исходя из жилой площади квартиры.

Однако это мнение ошибочно, так как «принятое собранием решение в части тарифа судом было оценено с позиции законности соблюдения процедуры его принятия, а именно по усмотрению собственников и с учетом предложения управляющей компании. При этом отдельно подчеркнуто, что исчисление размера задолженности по оплате за обслуживание жилого помещения не является предметом спора по данному делу».

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Спор собственников о демонтаже козырька над нежилым помещением

В г. Хабаровске по результатам ОСС собственник нежилого помещения получил разрешение за свой счет и в соответствии с проектной документацией изменить фасад МКД, установить на нем рекламную и информационную конструкцию.

На основании этих решений приступил к монтажу козырька над входом в свое помещение. При креплении каркаса по межпанельному шву пошла трещина, но поводом для прекращения работ это не стало. Закончилось всё судебным процессом.

Иск подал жилец МКД, чья квартира расположена этажом выше.
В исковом заявлении настаивал:
— козырек смонтирован выше уровня пола в его квартире и загораживает обзор, на нем скапливается мусор, привлекая мух и птиц;
— скопление снега на козырьке увеличивает нагрузку на стену МКД;
— капли дождя сильно стучат по козырьку и мешают уснуть;
— из-за наличия спорной конструкции истцу пришлось установить решетку на окно, чтобы исключить проникновение посторонних лиц в квартиру;
— решение общего собрания принято с нарушениями, в отсутствие необходимого кворума.
Истец просил признать недействительными решения общего собрания, обязать демонтировать конструкцию козырька, установленного на фасаде многоквартирного дома.

К заявлению истец приложил заключение специалиста, согласно которому вертикальная трещина возникла в результате закрепления каркаса козырька, один из элементов которого установлен в шов между панелями.

Просил признать недействительным решение ОСС, обязать собственника нежилого помещения демонтировать козырек и крепления к нему, взыскать с ответчика судебные расходы — 925 рублей.

Суд первой инстанции пересчитал кворум, исключил из подсчета некоторые голоса (право собственности не зарегистрировано в Росреестре, лист голосования подписан за пределами срока его проведения и др.) и пришел к выводу об отсутствии кворума.

«Исходя из того, что законодательно установленного согласия всех собственников МКД на монтаж козырька (использование общедомового имущества) не имеется, установлено наличие угрозы жизни и здоровью граждан в результате возведения ответчиком козырька над принадлежащим ей на праве собственности нежилым помещением» суд удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Апелляционный и кассационный суды оставили вынесенное решение без изменений (определение Девятого КСОЮ по делу № 88 – 10470/2024).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Собственник пытался взыскать с УК ущерб за сломанные ограждения клумб

Житель Свердловской области проявляет инициативу и много лет занимается благоустройством двора. Например, в 2018 — 2020 гг. заменил часть деревянных и металлических ограждений вокруг цветочных клумб. Однако в марте 2023 г. ограждения пострадали из-за падения снега и наледи с крыши МКД: оказались сломаны некоторые облицовочные доски (штакетник), получили повреждения бетонные опоры и др.

Обращаясь в суд, собственник просил взыскать с ООО «УК «Серов Веста» понесенный ущерб — 7746 рублей. Утверждал, что ограждения принадлежат ему на праве частной собственности, а ущерб причинен во время чистки крыши лицами, действующими от лица УК.

Суды трех инстанций с этими доводами не согласились и в иске отказали (определение Седьмого КСОЮ по делу № 88 – 19579/2024).

— В ответ на судебный запрос Департамент госжилстройнадзора Свердловской области сообщил, что с 19.02.2018 и по настоящее время дом находится в непосредственном управлении. Сведения об обслуживающей МКД организации в Департаменте отсутствуют.

— Истец не доказал, что поврежденное имущество принадлежит ему и находилось на общедомовой территории на законных основаниях. «Представленные в материалы дела чеки о приобретении материалов не могут подтверждать размер ущерба и необходимость приобретения данного вида товаров для выполнения работ, т. к. законность выполнения этих работ и необходимость приобретения товаров истцом не доказана».

— Собственник не вправе пользоваться общедомовым имуществом единолично, без согласия других собственников МКД. Однако в рассматриваемом случае истец занимался благоустройством придомовой территории без соответствующего решения общего собрания собственников.

— Причинно-следственная связь между действиями (бездействием) ответчика и наступившими негативными последствиями отсутствует.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".