Похоже, рынок клиента уже тут. Застройщики начали стимулировать продажи скидками. Иногда даже реальными, честными акциями.

Так, до конца месяца скидки до 25% будут на некоторые апартаменты в «Зорге 9» от девелопера ST MICHAEL. Шок-контент: перед тем как поставить скидки, ценник не повышали 😉

«До 25%» — значит, что выгода может составить до 7 млн рублей. Как на трёхкомнатный апартамент на пятом этаже с окнами на запад и шикарное закатное солнце: сегодня его можно забронировать на 7,3 млн руб. дешевле — за 21,9 млн руб. вместо 29,2 млн руб.

Можно взять в ипотеку 0,1% на весь срок. Она, конечно, поднимет цену самого апартамента. Но ежемесячный платёж всё равно получится адекватным — для студии площадью 27 кв. м кредит обойдётся в 37 240 руб./мес. Меньше средней арендной ставки в районе, а это востребованная Ходынка, простоя не будет.

Ликвидности добавит полноценная московская инфраструктура обжитого района. А ещё панорамные окна, открытый бассейн с пляжной зоной и консьерж-сервис. Проект можно назвать надёжным, первую очередь уже готовят к сдаче.

Узнать подробности можно на сайте застройщика или по телефону: +7 (495) 154-95-57.

⚡️Центробанк неожиданно радикально cнизил ключевую ставку на 1,5 п.п. — до 8%.

Последствия?
Первое. Вниз пойдут нельготные ипотечные ставки, а значит, рынок вторички взбодрится.
Второе. Снизятся ставки по вкладам, инвест привлекательность недвижки снова растёт.
Третье. Застройщики смогут меньше тратить на субсидирование ипотеки. Будет больше скидок на сами квартиры.

Как ни посмотри, новости для инвесторов в недвижку сугубо положительные.

На полуострове ЗИЛ пополнение. Инград построит ЖК по адресу ул. Автозаводская, вл. 25. Сейчас там расположены производственно-складские помещения.

Рядом река, до станции «Тульская» 17 мин. пешком. Столько же, но в другую сторону — до Тюфелевой рощи. В соседях — Зиларт и Først от ПИКовской дочки Forma.

Чтобы конкурировать с соседями, Инград должен предложить что-то очень интересное. Или по ценам ниже рынка. Ждём подробностей.

Льготы для семей с детьми, которые помогут купить жильё.

📌 Сохраните себе.

✔️ Семейная ипотека. Семьи, где дети родились в 18-22 годах или есть дети-инвалиды, могут взять ипотеку под 6%. Некоторые банки дают даже более низкую ставку: в Сбере можно получить от 5,3%, в Альфе — от 5,7%. Это должно быть первичное жильё, которое вводится в эксплуатацию или на этапе строительства.

Условия кредита
— договор на покупку заключён с 1 января 2018 по 31 декабря 2023;
— первоначальный взнос — от 15%;
— максимальная сумма кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и области — 12 млн рублей; для других регионов — 6 млн.

✔️ Материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий. С 2007 года его выдают на второго ребёнка, с 2020 года — за первого. В 2022 году маткапитал составляет: на 1 ребенка — 524 527 ₽, на 2 ребенка — 693 134 ₽.

Когда можно использовать маткапитал на покупку жилья? Для оплаты первоначального взноса и погашения ипотеки — сразу после рождения ребёнка. Для покупки жилья без ипотеки или строительства дома — через три года.

✔️ Программа «Молодая семья». Молодые семьи, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, могут претендовать на социальную выплату для приобретения жилья или погашения ипотеки.

Кто может участвовать в программе:
— супруги с гражданством РФ у обоих или одного, в возрасте до 35 лет с детьми или без;
— одинокий родитель в возрасте до 35 лет с ребёнком.
Доходы семьи должны быть достаточными, чтобы получить кредит на покупку жилья. Или же должны быть накопления, которые позволят оплатить оставшуюся сумму сверх выплаты.

Размер выплаты: 35% расчётной стоимости жилья — для семей с детьми и 30% расчётной стоимости жилья — для семей без детей.

✔️ Погашение ипотеки для многодетных семей.
Семья с тремя и более несовершеннолетними детьми может получить средства на погашение ипотеки — до 450 000 рублей. Таким образом можно погасить основной долг или его часть, а также проценты.

Третий или последующий ребёнок должен родиться не ранее 2019 года. Ипотека может быть оформлена до или после рождения ребёнка. Подходят как ипотечные новостройки, так и вторичка, и даже дома.

Начнём неделю с обсуждения рекламы столичных застройщиков 🤨 Коллеги опубликовали фото билбордов нового ЖК NOW. Плюсуем к замешательству. И ещё несколько мыслей.

Первое. Какой странный слоган 🧐 Абсолютно бессодержательный, не раскрыто ни УТП, ни какие-либо другие преимущества.
Второе. Действительно вызывает ассоциации с обновлённым Маком. Только в чём посыл? Новый ЖК это такой же фастфуд? Или Tekta тоже выжила, несмотря на кризис?
Третье. Адрес и телефон указаны очень мелко. Факап дизайнера или странная стратегия маркетологов при подборе ЦА. Это только для тех, кто ходит пешком или ездит на велосипеде? Из машины увидеть будет такой шрифт тяжело... А ведь это бизнес-класс.

В общем, так много вопросов и так мало ответов...

Понеслось. Крупнейшие банки снижают ставки по ипотеке с сегодняшнего дня

В пятницу ЦБ резко уменьшил ключевую ставку до 8%, и вот результат:

✔️Сбер снизил базовую ставку на новостройки и вторичку на 0,6%, до 9,9%.

✔️ВТБ снизил ставку на 0,6%, до 9,9%. Под такой же процент будет доступно рефинансирование ипотеки.

✔️ДОМ РФ изменил условия по всей ипотечной линейке. Теперь ипотека на новостройки доступна от 9,7%, на вторичку — от 9,9%, на строительство или покупку частного дома — от 9,9%.

Ставки по льготным программам остались прежними.

Многократно доказано: 10% — психологический барьер, люди не готовы брать такую дорогую ипотеку. С новыми ставками дело пойдёт повеселее, особенно это касается вторички. Но если смотреть для себя, то рекомендуем подождать ещё 2-4 месяца, ставки продолжат снижаться, а резкий рост цен на жильё маловероятен.

А вот и #стартПродаж Дмитровского неба от ЛСР в Западном Дегунино.

Студия (19,5 кв. м) от 7,1 млн руб., однушка (34,5 кв. м) от 10,2 млн руб.

Как обычно, ЛСР выходит с завышенным ценником. А учитывая все минусы проекта, о которых мы писали, рекомендуем рассмотреть альтернативные варианты.

Проекты в топе по продажам в июне

Лидером в прошлом месяце оказалось Молжаниново от Самолёта. Проекту даже удалось откинуть на 2 позицию Матвеевский парк от ПИКа. ПИКом рейтинг, кстати, забит вплоть до 7 строки. Исключение — Level Мичуринский, который с 43 места поднялся сразу на 7.

С Молжаниново всё понятно: подкупает ценами. Сейчас они там начинаются от 5,9 миллиона рублей за 22-метровую студию с отделкой. Показательно ещё и то, что квартиры в ЖК берут и без ипотеки. 23% таких продаж по сравнению со средним количеством в 10% говорит само за себя. То есть инвестиционно ЖК более чем привлекателен. Для ипотечников проект тоже интересен льготными-прельготными ставками под 0,1% или 0,01%.

Прорыв Level Мичуринский объясняется скидками до 20% и той же самой околонулевой ипотекой. К тому же бонус для покупателя — удачное расположение. Это запад, причём не за МКАДом. Ещё и в 7 минутах от метро + рядом с парком. Спрос на локацию по таким условиям совершенно логично был большим. Но не факт, что он продлится долго.

Как самостоятельно принять электрику в новостройке?

📌 Сохраните, чтобы не потерять!

Что взять с собой?
1) крестовую отвёртку;
2) индикаторную отвёртку;
3) зарядку для телефона;
4) лампочку;
5) в идеале перед приёмкой попросить у застройщика план разводки электрики и спецификацию. План поможет не задеть важные коммуникации при ремонте. А спецификация даст ориентиры для проверки электрики.

Проверка щитка
Внимание: перед проверкой щитка выключите все автоматы, кроме вводного.
✔️ Проверьте маркировку автоматов — каждый должен быть подписан, чтобы было понятно, что за что отвечает.
✔️ Проверьте, опломбирован ли счётчик.
✔️ Проверьте, насколько аккуратно уложены кабели. Для этого отвёрткой открутите крышку щитка. Кабели должны лежать параллельно или перпендикулярно полу. Насторожить должны торчащие или прокинутые наискосок кабеля, оголённые жилы перед автоматами и т. д. В целом, на работу электрики это не влияет, но может указывать на плохое качество всех работ по электрике вообще. Если нашлось что-то из списка, внимательнее проверяйте всё остальное.
✔️ Проверьте затяжку болтов. Выключите любые 2-3 автомата и крестовой отвёрткой попробуйте открутить входящие в квартиру кабели. На всякий случай с помощью индикаторной отвёртки убедитесь, что напряжения нет. Если болт можно открутить средним усилием, это повод пригласить электрика затянуть все болты.
✔️ Сверьте фактически поставленные автоматы с автоматами из спецификации.

Проверка розеток
Внимание: перед проверкой розеток также нужно выключить автоматы.
✔️ Внешний вид: нет явных щелей между розеткой и стеной, нет подтёков на розетках.
✔️ Выборочно разберите розетки в квартире. Проверьте, что нет оголённых проводов.
✔️ Проверьте затяжку болтов так же, как в щитке.
✔️ Проверьте заземление. Найдите в розетке небольшой цилиндрик, из него должен торчать жёлто-зелёный кабель.
✔️ Соберите розетки обратно, включите автоматы и проверьте индикаторной отвёрткой, что во всех розетках есть напряжение. Вставьте зарядку и попробуйте подзарядить телефон.
✔️ Проверьте, установлены ли розетки в соответствии с планом, фирмы розеток должны соответствовать спецификации.
✔️ Розетки должны быть в каждой комнате, включая ванную.

Проверка освещения
✔️ Проверьте внешний вид выключателей, отсутствие зазоров и подтёков.
✔️ Проверьте, что выключатели легко нажимаются.
✔️ Вкрутите лампочку в плафоны и проверьте, что всё работает.
✔️ Проверьте, установлены ли выключатели в соответствии с планом, фирмы выключателей должны соответствовать спецификации.

Для проверки кабелей посмотрите, утоплены ли кабеля в отделке. Как попало торчать они не должны.

Минутка импортозамещения. Щербинский завод запустил серийное производство лифтов для высотных зданий.

Лифты можно использовать в зданиях высотой до 40 этажей, их скорость будет до 2,5 м/c. В год ЩЛЗ может производить до 12 тыс. штук. Первый такой лифт установят в новом корпусе Бауманки.

Кажется, после ухода с российского рынка иностранных компаний совсем без лифтов не останемся. Однако качество продукции ЩЛЗ, конечно, известно...

Апартаменты — всё? 😱 

Предложение на московском рынке апартов за 5 лет уменьшилось на 43%, посчитали Est-a-Tet.

Причины... С одной стороны, во время бума 2020-2021 с рынка смели всё, что было, и апарты в том числе. В продаже не осталось ничего. С другой стороны, новых объектов строится сильно меньше, рынок не пополняется. Застройщики не хотят рисковать: на апарты нет льготной ипотеки, а их будущий правовой статус непонятен.

Скорее всего, доля апартов продолжит снижаться. С учётом не лучшей ликвидности рекомендация — не рассматривать апартаменты для инвеста.

Инвестиции в апарт-отели: инструкция по применению

В Петербурге апарт-отели уже мощная индустрия. В Москве же история пока только набирает обороты, поэтому ловите пост. Принцип работы апарт-отелей глобально похож на то, что мы видим в гостиницах. Это полноценный гостиничный комплекс со всеми сервисами: прачечная, питание, консьерж-сервис, уборка и так далее. Набор услуг зависит от «звёздности» и категории. Само собой, в экономе будут хуже и номера, и обслуживание.

Главное отличие от гостиничных номеров — апартаменты больше похожи на полноценные квартиры. В них в 95% случаев есть собственная кухня, даже если это небольшая студия. Кстати, обычно такие апартаменты продаются сразу с отделкой и мебелью — это удобно.

Советов по инвестированию несколько.

Во-первых, проследите, что покупаете именно номер в апарт-отеле, а не просто апартаменты. Это, как правило, заявлено застройщиком. В некоторых комплексах какой-то из корпусов отдаётся под апарт-отель, а остальные продаются как обычные апартаменты.

Во-вторых, проинспектируйте репутацию управляющей компании. Какая именно будет управляющая компания, обычно известно задолго до ввода апарт-отеля в эксплуатацию. Если и не на котловане, то уж точно на стадии строительства нижних этажей. По оператору/отельеру/УК сразу можно понять, насколько хорошо будет работать отель. Если в управлении есть несколько отелей разных сегментов, значит, отельер хорошо справляется со своими обязанностями и приносит доход.

В-третьих, крайне важна локация. Если отель стоит в непроходном месте, там будут и низкие цены, и не самая топовая загруженность. Если он расположен в близости к центру туристического города или, к примеру, рядом со склонами в Сочи, загруженность в нём почти гарантирована. Аналогично с отелями, заточенными под бизнес-конференции. То же самое с проектами, которые возводятся возле аэропортов. У таких отелей высокий потенциал, и доход зависит от того, как УК проводит маркетинговую политику.

В-четвёртых, как правило, по договорам с УК у владельца есть право на то, чтобы жить в апартаменте самому или бесплатно заселять туда своих знакомых/родственников. Но обычно на берегу оговаривается количество дней и условия, при которых это можно сделать. К примеру, летом в Петербурге или Сочи вероятность того, что отельер согласится бесплатно заселить в номер даже собственника, близка к нулю. Ведь это самый сезон и по деньгам, и по загрузке.

Вариантов программ доходности несколько.
1. Фикс. Независимо от загрузки апартамента/номера, отельер выплачивает определенную сумму владельцу.
2. Гибкая, то есть напрямую зависящая от того, сколько дней будет сдан номер. Может быть как намного выше фикса, так и ниже.
3. Смешанная, то есть с фиксированной суммой и процентом от сдачи.
4. «Котловая». Месячный доход от сдачи апартаментов во всём комплексе складывается в один «котел» и делится пропорционально между всеми владельцами.

Если брать такие истории на стадии котлована, на выходе можно получить хороший пассивный доход. Но рассчитывать более чем на 15% годовых не стоит. С другой стороны, от собственника не требуется вообще ничего: все вопросы решает отельер. Поэтому для пассивных инвестиций история сильная. Но нужно грамотно подходить к анализу застройщика, отельера и локации.

Больше льгот для застройщиков богу льгот для застройщиков 🤑 Минфин предложил снизить налоги для девелоперов. Например, освободить их от НДС на машиноместа и от части земельных налогов.

Пожалеем застройщиков, у них непростые времена. Так, чистая прибыль ПИКа за 2021 составила 103,6 млрд рублей (+20% к 2020). А Самолёт вчера отчитался о прибыли в 13,2 млрд за первое полугодие 2022 (это +64% по сравнению с прошлым годом).

Нам, конечно, скажут, что всё это для того, чтобы квартиры были дешёвыми. Но что-то подсказывает, что сэкономленное на налогах пойдёт на покупку новой яхты, а не на снижение цен 😏