Застройщики сейчас с особенным рвением лоббируют поэтапное раскрытие эскроу-счетов.
И их понять можно! Ведь с каждым днём деньги на эскроу-счете ИСПАРЯЮТСЯ, если судить по последним тенденциям курса рубля.
Может получиться так, что к моменту раскрытия эскроу через год-два-три, это уже будут ФАНТИКИ, а не триллионы сверхприбыли, которые застройщики получили благодаря льготной ипотеке и их хитрого хода с искусственным дефицитом квартир в новостройках @dva_procenta

Что будет с курсом рубля и инфляцией после этих всех санкций, трудно предугадать. Но может быть нам в этом поможет история Ирана, который попал примерно под такие же санкции 10 лет назад. Тем более, что Иран тоже сырьевая страна и тогда тоже были высокие цены на нефть.
И как мы видим, буквально за год инфляция тогда в Иране скаканула с менее, чем 10% до почти 50% (верхний график). И при этом курс иранского риала (нижний график) в июле 2013го года не выдержал и моментально обвалился в 2 раза.
У нас уже курс обвалился в 1,5 раза, буквально за 2 недели. Не значит ли это, что мы идём по иранскому сценарию и нас ждёт инфляция на уровне 50% в год? @dva_procenta

Сейчас во всю обсуждается возможность расширить льготную ипотеку на новостройки и даже понизить ставку по ней до 5%. Чтобы поддержать строительную отрасль.
Застройщиков, конечно, такой щедрый ход от нашего правительства поддержит, а вот владельцам вторички (особенно новой вторички, которая только недавно построилась) можно будет попрощаться с возможностью продать свои квартиры.
Ещё бы! Ведь чтобы конкурировать с застройщиками, несчастным владельцам вторички придется продавать свои квартиры не за, допустим, 10 млн рублей, как у застройщика (на картинке справа), а за менее, чем 5 млн (на картинке слева). Это необходимо сделать, чтобы сравнять ипотечные платежи.
Никто из владельцев вторички, конечно же, на это не пойдет!
Это, кстати, на заметку потенциальным покупателям новостроек тоже! Ведь после подписания договора ДДУ, у них квартира фактически переходит во вторичку @dva_procenta

Этот пост следует из предыдущего, где я показал, что цена вторички из-за гигантской разницы в ставках по ипотеке теперь, чтобы найти покупателя, ПО ФАКТУ должна продаваться в 2 раза дешевле, чем подобная новостройка!
Так вот, если это учитывать, то банки должны теперь выдавать ипотеку по льготной ставке МИНИМУМ с 50% первоначальным взносом!
Да-да, иначе они сильно рискуют! Представьте, что через полгода-год ипотечник не сможет им платить ежемесячные платежи. Тогда банк будет вынужден продавать эту квартиру гораздо дешевле, чем залоговая стоимость!
Банки ходят по очень тонкому льду сейчас, продолжая выдавать ипотеку на новостройки по льготной семейной ставке с минимальным первоначальным взносом равным ВСЕГО 10%! @dva_procenta

Этот пост в продолжение сравнения нашей ситуации и иранской, ведь Иран живёт под подобными ужасными санкциями уже как минимум с 2012г. За 10 лет этих жестких санкций иранский риал упал почти в 4 раза. В 2012 году он был на уровне 12 000 за один доллар, сейчас 42 000.
Казалось бы, в этом нет ничего смертельного, в мире есть валюты, которые гораздо сильнее упали к доллару за эти 10 лет!
НО! Этот курс 42 000 риалов к одному доллару – это курс официальный! Реальный курс совершенно другой и он равен 250 000 риалам. То есть в 6 раз выше! Или, другими словами курс иранского риала за 10 лет жестких санкций упал не в 4 раза, а в 20 раз!
Если курс российского рубля пойдёт по иранскому сценарию, то боюсь даже представить, до каких уровней упадёт у нас недвижимость в твёрдой валюте @dva_procenta

Нас из каждого утюга сейчас пугают будущим дефолтом. Он, дефолт, по мнению многих, произойдёт с очень большой вероятностью! На западе даже называют точную дату: 15 апреля.
Но знаете, в чём здесь нюанс?
А дело в том, что по факту мы уже живём в той реальности, как будто дефолт уже произошёл! Да-да, именно так!
Ведь что такое дефолт? Это неоплата своевременно процентов или основного долга по долговым обязательствам или по условиям договора о выпуске облигационного займа.
Самое главное: а какие последствия дефолта? Никто больше не займет деньги тому, кто объявил дефолт, так как доверие подорвано.
А теперь внимание!
Так России уже итак никто не занимает, так как это в принципе запрещено из-за санкций на российский госдолг! То есть, другими словами, как только ввелись эти санкции на госдолг, мы уже живём в состоянии дефолта.
Об этом и ещё многом другом в моём новом видео @dva_procenta

Непосредственно сейчас происходит то, что я, как владелец арендных квартир, боялся больше всего.
Количество объявлений о сдаче квартир в Москве резко выросло на 41% за месяц.
На самом деле, в этом нет ничего удивительного, так как сейчас Россию покинуло огромное количество людей. Вот они как раз и выставили свои квартиры в аренду, чтобы было на что снимать за бугром.
А теперь самое главное!
Такое количество предложений обязательно снизит цену аренды. Низкая цена аренды склонит чашу весов у сомневающихся людей (покупать или арендовать) в сторону аренды. Прибавляем сюда космическую ставку по ипотеке и гигантское падение РЕАЛЬНЫХ доходов населения, и получаем гарантированный обвал продаж на рынке недвижимости!
Боюсь представить, на сколько процентов надо будет в такой ситуации выставлять квартиру ниже рынка, чтобы получилось её продать @dva_procenta

К огромному количеству проблем у дольщиков недавно прилетела ещё одна! И с очень неприятной стороны. У указа Путина о запрете купли-продажи недвижимости резидентам "недружественных стран", выявилась очень неприятная сторона. Оказывается такие "резиденты" есть в учредителях строительных компаний, а значит Росреестр не может зарегестрировать сделки!
Возникает вопрос, а как теперь с этим новым указом в принципе покупать недвижимость? И не только в новостройках, но и на вторичном рынке тоже? Ведь продавец в корыстных целях элементарно может скрыть своё иностранное резиденство и в случае чего всегда есть риск, что сделка купли-продажи может быть признана ничтожной!
К сожалению, это ещё сильнее ударит по бьющемуся в конвульсиях рынку недвижимости @dva_procenta

Судя по результатам опроса, 60%(!) моих подписчиков считают правильным оценивать недвижимость В РУБЛЯХ, а не в валюте.
Ну что же, давайте тогда считать в рублях. Но с одним условием! Так как рубль СИЛЬНО подвержен инфляции (валюта тоже, но гораздо меньше, поэтому и используется многими для удобства оценки недвижимости), то для адекватной оценки недвижимости придётся очистить рубль от этой инфляционной составляющей.
Я не поленился и сделал такой график цен в рублях очищенный от инфляции, опираясь на индекс цен от irn.ru и официальную инфляцию. За основу была взята покупательная способность рубля в 2000 году.
Из этого графика каждый может сделать собственные выводы. Ну а очевидный вывод: в 2021 году цены только-только перешагнули рубеж, который был достигнут в 2014м и 2008м годах. @dva_procenta

А вот и жесткая реальность! Этот ужасный рост цен на товары первой необходимости, как раз прекрасная илюстрация того, что большая инфляция - это враг для ипотечников. А как мы выяснили ранее, люди сейчас (отчёт ЦБ за 3ий квартал 2021г) набирают ипотеки с минимальным первоначальным взносом и ежемесячным платежом более 80%(!) от своего дохода (25% от общего количества ипотек). Вот как таким ипотечникам теперь тянуть ежемесячные платежи, если товары первой необходимости, на которые у них выделено только 20% от дохода, подорожали в среднем в полтора раза?! @dva_procenta

Пообщался со знакомым риелтором. Хороший такой риелтор, у которого всегда было много работы. И вот какие выводы я могу сделать из нашего разговора.
Сделки с недвижимостью есть, работы у него ещё хватает.
НО! Есть два важных нюанса.
Первый нюанс: практически исчезли длинные цепочки сделок. Клиентам (как покупателям, так и продавцам) теперь нужны только быстрые и прямые купли-продажи. То есть практически замерли сделки с улучшением жилищных условий или, наоборот, разъездом.
Второй нюанс: покупатели с ипотекой только со ставками, которая им была одобрена ещё до 24 февраля. То есть с низкими ставками по ипотеке. С новыми ставками (20-25%) нет клиентов от слова совсем!
Мой знакомый риелтор со страхом смотрит на май, так как если ситуация кардинально не изменится, то через пару месяцев будет сосать лапу, так как закончатся как клиенты с предодобренной ипотекой под низкий процент, так и те, у кого останутся непристроенные живые деньги, которые надо спасать @dva_procenta

К сожалению, рынка недвижимости теперь по факту НЕТ!
Да-да, именно так! Ведь сейчас разрушена основа российского рынка недвижимости – цепочки сделок! Ни для кого не секрет, что на вторичке львиная доля сделок – это мена квартир, то есть люди улучшают свои жилищные условия или, наоборот, разъезжаются. И никто не хочет продавать свою квартиру, пока не найдёт ей альтернативу. Такие цепочки могут становится очень длинными, пока не найдутся:
А) Первое звено цепи, которое входит в цепочку с наличными (или ипотекой), без продажи своего жилья;
Б) Конечное звено цепи, которое выходит из цепи с наличными, без покупки другого жилья.
Так вот, сейчас ВСЕ звенья цепи распались. ВСЕ ДО ЕДИНОГО!
Подробно об этом я рассказал в своём новом видео @dva_procenta

Всё идёт к тому, что правительство пойдет на невероятную поддержку строительного сектора и оставит льготную ипотеку на уровне 7%.
А невероятной я эту поддержку называю вот почему. Государство компенсирует банкам льготнаюую ипотеку по следующей формуле: ключевая ставка плюс 3% и минус льготная ставка. То есть при нынешней ключевой ставке 20% государство будет компенсировать банкам 16%!
16%, Карл!
Я думаю, что эти дополнительные 200 млрд рублей, которые запросил дополнительно Хуснуллин для поддержки бедных строителей - это только начало. Дело уже пахнет триллионами! Триллионами рублей налогоплательщиков @dva_procenta

Вот и определились, наконец! Льготная ипотека теперь будет по ставке 12%. Надо же, ещё год назад ставка 12% казалась нереально большой, а теперь кажется прям реально низкой. Но в этой новости самое главное другое - это то, что лимит повышен с 3млн до 12млн. Это именно то, о чём сильно мечтали застройщики!
Но, прежде чем бежать и "спасать" свои накопления в новостройке, я в очередной раз напоминаю вам, что у застройщиков из-за такой невероятной поддержки от государства сейчас цены на квартиры виртуальные! То есть не имеющие никакого отношения к реальным ценам на рынке недвижимости @dva_procenta

В Питере у застройщиков складывается совсем печальная картина. Я уже давно слежу за непроданными остатками в новостройках. Ранее в октябре 2021 года застройщики Питера продали только 41% квартир, а 59% оставались еще на остатках.
Но сейчас остатков увеличилось уже до 62%! И это даже несмотря на ажиотаж, который был в анваре-феврале.
И, похоже, это ещё не самое дно для застройщиков Питера, так как перспектива падения доходов россиян сейчас колоссальная @dva_procenta

В среднем доходы россиян, по мнению ВЭБа, упадут на 12%, но и эти урезанные доходы ещё дополнительно съест инфляция аж на 20%!
Это просто кошмарные новости для рынка недвижимости! Судите сами, ведь за последние 2 года было куплено колоссальное количество квартир при помощи ипотеки. И даже больше! Как признался ранее Банк России, каждая четвертая ипотека находится в красной зоне, то есть люди её еле тянут, так как она съедает 80% их дохода. И если прогноз ВЭБа сбудится, то у этих 25% ипотечников в принципе дохода не будет хватать на ежемесячный платеж. А ведь им ещё надо что-то есть, одеваться и платить коммунальные платежи @dva_procenta

Санкции вынудили 40% застройщиков ОСТАНОВИТЬ строительство отдельных строек, особенно тех, которые находятся в начальной стадии.
Чуете, чем пахнет?! Чем-чем… Конечно же, недостроем!
Если Вы сейчас подумали, что: «Ну и ничего страшного, сейчас все деньги лежат на эскроу-счетах, так что всё нормально, не будет обманутых дольщиков», то это не совсем так.
Правительство ввело запрет на включение новостроек в список проблемных, а это значит, что дольщикам не получится забрать свои кровные деньги с эскроу-счёта, так как нет для этого основания! Это получится сделать только через несколько лет. Но рубль сейчас и рубль через несколько лет – это, как говорится, две большие разницы.
Об этом и не только смотрите в моём новом видео https://youtu.be/8fmtt1jfo-k , которое уже на моём Ютуб-канале @dva_procenta

Как заметили профессионалы рынка недвижимости, сейчас сложилась перевернутая картина. Если раньше, до 24 февраля, пропорция сделок вторички и новостройки была 70% к 30% в пользу вторички, то сейчас с точностью до наоборот! Теперь новостройки занимают 70% рынка.
И эта ситуация очень даже логична, так как ставки по ипотеке на вторичке стали заградительными, в отличие от новостроек, где полно льготных программ. И дальше ситуация будет становиться только хуже, так как сейчас вторичка "живёт" за счёт ставок по ипотеке, которые были одобрены ещё до 24 февраля.
Это ещё раз подтверждает, что рынок вторичной недвижимости потихоньку умирает и, если ничего кардинально в ближайшее время не изменится, то через месяц-два вторичка умрёт окончательно @dva_procenta

В продолжение предыдущего поста, про дисбаланс рынка недвижимости в сторону новостроек.
Так вот, по прогнозу ВТБ 80% выданных ипотек будут льготными! А это значит, что скоро замрут продажи не только вторички, но и новостроек, которые не укладываются в лимиты льготной ипотеки! То есть квартиры в новостройках, которые дороже 12млн в Москве и Питере, и дороже 6млн в остальных регионах. Другими словами, у застройщиков Москвы встанут продажи квартир, которые площадью более 40м2! Остальные квартиры станут неликвидом @dva_procenta

Всё, Сбербанк тоже не выдержал! Он с 30 марта отменил все одобрения, которые были даны до 24 февраля, то есть по "старым" ставкам 9-10%.
Теперь вторичный рынок недвижимости остался один на один с заградительными ставками по ипотеке и с апреля мы увидим реальный масштаб бедствия.
Всё указывает на то, что вторичный рынок встанет от слова совсем. Это гарантированно произойдет, если владельцы вторички не снизят цены на квартиры с уровня, который задала ещё "старая" ипотека, до уровня "новой" ипотеки под 22-25%. То есть на вторичке будут продаваться только те квартиры, которые дешевле нынешних уровней на 30-40% @dva_procenta