​​Что данные Росстата и ЦБ говорят о строительстве

Росстат опубликовал оперативные данные по экономике за март – среди прочего там есть и объем работ в строительстве, и обеспеченность заказами, и цены на стройматериалы, и многое другое. В общем, это хороший повод посмотреть на строительство через макро-телескоп и продолжить рубрику #макростройка.

Сначала обсудим производство, заказы и финансовый результат строителей.

▪️Объём строительных работ замедлил рост с 11,9% г/г в феврале до 6% г/г в марте (хотя к марту 2021 года рост все же внушительный +11,7%). Ранее мы писали, что со временем экстремально высокий вклад строительства в рост экономики будет замещаться усилением потребительского спроса – подтверждаем прогноз, увидим это уже по итогам апреля.

▪️Объем договоров подряда остается высоким. С обеспеченностью заказами (на сколько месяцев хватит текущего объема договоров) тоже все стабильно: показатель находится вблизи среднего уровня «урожайных» для стройки 2021-2022 гг. – 2,9 месяцев.

▪️Финансовый результат строителей зданий (прибыль минус убытки) в январе-феврале составил 117 млрд руб. и вырос в два раза г/г – спасибо высоким вводам жилья в январе. Для сравнения – в экономике фин. результат (4,2 трлн руб.) сократился на 19,5% г/г.

В общем, с загрузкой строителей вроде неплохо – работа есть. Идем дальше: в последнее время мы немало писали о том, что строительство и рынок недвижимости выглядят лучше ожиданий. А что думают сами компании?

▪️Недавно свой мониторинг предприятий опубликовал и Банк России – регулятор опрашивает более 1000 компаний строительного сектора и рассчитывает индикаторы делового климата. Так, в апреле бизнес-климат в строительстве (совокупность оценок текущего состояния и ожиданий) достиг максимума с 2013 года.

▪️Оптимизм наблюдается во всех категориях: выросли оценки и ожидания по объему подрядных работ, растут ожидания строителей по поводу спроса, а рост издержек производства отмечает минимальное число компаний с августа 2020 года.

▪️Более того, бизнес-климат в строительстве вновь выше среднего значения по экономике в целом. Хотя так было не всегда: в 2016-2018 гг. настроения строителей сдерживала неопределённость, связанная с переходом на эскроу. К концу 2019 года строители адаптировались, и деловой климат в стройке приблизился к среднему по экономике.

▪️Далее в разгар пандемии бизнес-климат в стройке упал меньше благодаря широкому распространению льготной ипотеки, которая затем поддерживала настроения строителей вплоть до конца 2021 года. После объявления частичной мобилизации в сентябре 2022 г. деловые ожидания в строительстве вновь упали сильнее (вероятно, из-за опасений за рабочую силу), но уже в начале этого года настроения строителей вновь превысили средний уровень по РФ.

💡Таким образом, данные по стройке и бизнес-климату показывают неплохую картинку. Отметим, правда, что в эти данные включаются не только застройщики жилой недвижимости, но и строители нежилых зданий, инфраструктуры и т.д., так что к оптимизму нужно относиться с малой долей осторожности.

@DomusVerus

​​Жилье на вторичном рынке на треть дешевле жилья в новостройках. Ох уж эта льготная ипотека... Такой вывод сделает любой человек, взглянувший на данные по стоимости жилья. Но эти данные вводят в заблуждение.

Для того чтобы понять, насколько в действительности вторичка дешевле первички, и оценить, как будет в дальнейшем меняться дисконт, нужно пройти большой путь: изучить структуру рынка, определить факторы, влияющие на стоимость жилья, залезть в Excel, чтобы посчитать справедливый уровень дисконта и т.д.

Мы все это уже сделали и готовы провести вас по чертогам вторичного рынка жилья – самого крупного рынка в стране. По стоимости активов так уж точно рынок недвижимости больше рынка облигаций, акций и других финансовых активов вместе взятых. Правда, и ликвидность у него в разы ниже: ежегодно оборачивается меньше 4% жилищного фонда против 50-100% по другим активам.

Все подробности в новом формате PDF, а здесь только выводы:

▪️ Квартиры на вторичке были на 17% дешевле квартир в новостройках уже в 2019 году. Этот дисконт объясняют структурные факторы: география, качество и конфигурация существующего и строящегося жилья.

▪️ В 2020-2022 гг. дисконт расширился на 13 п.п. до 30%. Такой рост дисконта фундаментально обоснован и вызван увеличением разницы в ставках по ипотеке на первичке и вторичке до 5% (11%-6%). Как считали - на графике👇🏻

▪️ В будущем ждем сокращения дисконта. Ставки на первичном рынке стабилизируются вблизи 6%, а ставки на вторичке снизятся вместе с рыночными (вероятнее всего, в 2024 году, когда ослабнут проинфляционные риски).

▪️ Жилищный фонд по структуре сильно отличается от строящегося жилья: в жилищном фонде преобладают двух и трехкомнатные квартиры, а в строящихся домах приоритет отдается «однушкам» – их строится в 2 раза больше, чем квартир с 3-4 комнатами.

▪️ В 2021-22 гг. доступность жилья на вторичке снизилась из-за роста цен, но уже к концу 2023 вернется к историческим максимумам благодаря росту номинальных зарплат. Семья из 2 работающих человек сможет накопить на квартиру за 3 года (если будет откладывать всю зарплату). Рост доступности может поддержать спрос на вторичное жилье.

@domusverus

Как вам формат?
Нравится или вернуть прежний:

​​Последний раз мы рассказывали вам об обстановке на международных рынках недвижимости 3 недели назад, значит самое время снова высунуть голову, вытянуть шею и хорошенько оглядеться.

А там развиваются интересные и неожиданные события. К старым темам affordability (недоступности), дефицита предложения и коммерческой недвижимости добавилась тема аренды.

Начнем, пожалуй, с темы коммерческой недвижимости в США.

▪️Допустим, мы знаем, что в США есть дефицит предложения жилья. Также знаем, что есть структурный профицит коммерческой недвижимости - примерно 25% текущей площади придется вывести из эксплуатации к 2030 году.

Почему бы им не пожениться? То есть берем торговый или офисный центр, перепроектируем, - и вуаля, получается жилье. Ну а если нужно законодательство изменить – мы поможем западным партнерам и поделимся опытом внедрения термина «апартаменты», нам не жалко.

First American на пальцах объясняет, почему не все так просто. Во-первых, потребуется смена инженерных систем – в каждой квартире требуются кухня и туалет. Во-вторых, нужны окна, а торговые и офисные здания под это не заточены.

Хорошая новость в том, что это все обойдется на 15-25% дешевле, чем возводить новый объект. А плохая - что прибыльность строительного бизнеса там меньше или такая же. То есть в лучшем случае пройдешь 7 кругов ада с перепроектированием, на выходе вряд ли получишь первоклассный продукт, а заработаешь ноль.

Ну конечно лучше дать скидку, пусть даже на 15-25%, чтобы оказаться в том же нуле – но раньше. Потому и банкротятся такие банки, как First Republic.

▪️Теперь пощупаем проблему affordability. Вы, наверное, слышали про издание Politico – оно стало главным рупором атлантических взглядов, а также слухов и утечек после февраля 2022. В общем, из каждого утюга их слышно. А теперь вот за реформирование недвижимости взялись.

Говорят, надо срочно решать проблему недоступности жилья, потому что потеря убежища вызывает психологические травмы, нестабильность на рынке, потерю работы, здоровья и плохо влияет на образование.

А начать решать следует с измерения проблемы. Ведь раньше механизмов кризисов тоже никто не понимал, а потом придумали и стали измерять параметр «безработица», которая как раз имеет те же самые побочные эффекты. Поэтому, по аналогии следует внедрить термин National Housing Loss Rate, а потом все само закрутится и в конечном итоге проблема недоступности решится.

Обычный человек скажет – и что? Но мы-то с вами знаем, что Politico никогда ничего зря не пишет, а значит продолжим мысль пунктирной линией. Если темп потери жилья можно мерить, то значит его нужно таргетировать, зря измеряли что ли? Тогда это придется кому-то делать, а значит либо новое министерство нужно, либо Федрезерву бы полномочия расширить. И инструменты нужны – станок печатный например. Ну и так далее. Ух!

Надо будет нашему регулятору тоже идею подкинуть, есть добровольцы? Шутка конечно, но как индикатор, что проблема там серьезная, вполне сойдет.

А теперь пробежимся по разным странам, сначала крупным, США-Китай-Англия.

​​(Часть 2)

США

▪️Неожиданность здесь в том, что все как-то выправляется. Авторитетное Fannie Mae докладывает (нужен VPN), что рост цен, конечно, замедлился до 4.7% в первом квартале, но, во-первых, это все-таки рост, а во-вторых, судя по их индексу, цены встали на плато и не факт, что они дальше будут падать.

Здесь короткая справка от авторов. В послевоенной истории США прошедшее бурное ралли на рынке недвижимости – четвертое по счету (1943-1947, 1974-1979, 2002-2006, 2020-2022) и ощутимое снижение после таких ралли было лишь после предпоследнего в 2007-2008. Учитывая проблему с дефицитом предложения, рост на 4.7% — это вполне может быть среднесрочной нормалью, то есть вполне вероятен сценарий, что падения цен там больше не будет.

▪️А вот отличная мысль экономиста бостонского Федрезерва.

В 2002-2006 цены покупки сильно выросли, а цены аренды – нет. А сейчас растут и цены покупки, и цены аренды – почему?

Идея в том, что, поскольку в аренде напрочь отсутствует инвестиционная составляющая (это потребление), то аренда и есть истинная стоимость недвижимости «для проживания». А рост сверх этого – это инвестиционная или спекулятивная компонента. Поскольку сейчас одновременно растут и цены покупки и аренды, то значит рост цен покупки не является спекулятивным, а скорее происходит из-за изменившегося мира.

Во-первых, изменился финансовый рынок - ипотеку взять почти также легко, как арендовать недвижимость. Во-вторых, работа из дома высвободила часть доходов (транспортировка, одежда, рестораны) для трат на недвижимость.

У нас, между прочим, тоже выросли одновременно цены покупки и аренды, только аренда была более волатильна, может и у нас падения не будет. Кстати, интервью можно также послушать, очень рекомендуем, всего 12 минут.

КИТАЙ-АНГЛИЯ

▪️Что общего между этими странами? В обеих странах цены на жилье выросли на 0.5% за последний месяц, как пишут Financial Times и Bloomberg. В Китае это уже второй месячный прирост, а в Англии – первый, в марте было падение на 0.7%. Может, конечно, коронация Карла III помогла, но как-то слабо для такого исторического события (рост цен, мы считаем, историческое событие).

В обоих случаях экономисты пересматривают прогнозы в сторону повышения.

АВСТРАЛИЯ-ШВЕЦИЯ

▪️На этом хорошие новости заканчиваются, возвращаемся в будни. Bloomberg пишет, что в Австралии в первом квартале 2023 цены упали на 0.4% после падения на 1.9% в 4-м квартале 2022. А всего будет -10% по итогам 2023-24, прогнозирует издание.

▪️Традиционно напоследок многострадальная Швеция. Падение там усиливается, в апреле -1% после -0.8% в марте – все из-за того, что центробанк поднял ставку на 0.5% (до 3.5%) и будет поднимать дальше. Большинство ипотек в Швеции – с фиксированной ставкой только на смехотворные первые три месяца, а дальше переключение на плавающую. Значит, до плательщиков еще не до конца дошел эффект от прошлого увеличения ставки, а тут и новое подоспело.

Цены упали уже на 16%, а всего будет -20% до конца 2023 пишет тот же Bloomberg.


▶️ Какой из этого всего урок для нас?

▪️Хорошо, что у нас ипотека по фиксированной ставке, - это раз.
▪️Наша строительная машинка работает на максимальную мощность, поэтому у нас, в отличие от большей части мира, нет дефицита предложения.
▪️А значит поддержки ценам с этой стороны, если что, не будет, – это два.
▪️Если мир действительно изменился и места коммерческой недвижимости в нем стало меньше, то это и до нас докатится, – это три.
▪️Ну а в целом в крупных странах как минимум передышка с падением цен. Надеемся, не просто весенняя и сезонная.

@DomusVerus

​​Что будет после субсидируемой ипотеки от застройщиков?! Банк России, казалось, приказал ей долго жить… Новое регулирование, резервы по ипотеке с низкой полной стоимостью кредита (ПСК), надбавки к коэффициентам риска на капитал по кредитам с низким ПВ и высоким LTV убрали с рынка предложения с нулевой ставкой и уже повысили среднюю стоимость кредита с 3.5% до 6% на первичном рынке.

В следующем году, если отменят льготную ипотеку, останутся только рыночные ставки под 11%, а ипотечный платеж должен вырасти раза в 1.5. Неужели все потеряно – как в этих условиях стимулировать спрос? Давайте посмотрим на мировой опыт.

В США широко распространены программы Rate Buydowns. Суть – заемщик оплачивает единовременную комиссию банку и получает скидку по ставке на ограниченный или весь срок кредита. Комиссию может взять на себя застройщик. И около 75% застройщиков используют подобные программы, чтобы сделать платеж для покупателя more affordable.

Отличие от России разве что в масштабах. В США ставки ниже, и их можно снизить не более чем на 1-2 п.п. Стоит это до 6% от стоимости кредита. Примерное соотношение 1 к 4 – снижение ставки на каждые 0.25 п.п. стоит заемщику 1% от суммы кредита.

По стандартам Fannie Mae и Freddie Mac (половина ипотечного рынка США) комиссия не может быть выше 6% при первоначальном взносе более 10%. Для ограниченных по времени Rate Buydowns 2-1 или 3-2-1 ставка снижается в течение первого года максимум на 2-3 п.п., а потом растет в течение 2х или 3х лет по 1 п.п.

Плюсы для заемщика реализуются при долгосрочном погашении кредита – у него меньше платеж и экономия на процентах превышает комиссию банку. Минусы – не все могут выдержать темп, не погашая кредит досрочно. Здесь все по-честному, минусы для заемщика – плюсы для банка. Бесплатный сыр только в… На больших портфелях банки заработают свое, но каждый отдельный заемщик может получить выгоду, если спланирует свои будущие платежи и жизненные ситуации.

Как все работает в России? Сбер, а недавно и ВТБ уже предлагают аналогичные программы по снижению ставки для заемщиков. Внимательно изучили ипотечный калькулятор и посчитали экономику:

▪️ Квартира стоит 5 млн, у заемщика есть 1 млн. Рыночная ипотека 4 млн на 30 лет под 10.9% годовых предполагает платеж 38 тыс. в месяц. Но можно снизить ставку до 6% или на 4.9 п.п., платеж до 24 тыс., заплатив банку 17.5% от суммы кредита или 700 тыс. за такую услугу. За 30 лет выгода составит 5 млн на процентах. Выгодно? На словах да, но только если заемщик будет платить все 30 лет. Но мы знаем, что в России ипотека погашается за 5-6 лет.

▪️ Для квартир на первичном рынке, где действует льготная ипотека, ставку можно снизить только на 2.5 п.п. для господдержки и на 1.5 п.п. для семейной ипотеки. Соответственно до 5.2% и 4.2% годовых.

▪️ Срок окупаемости комиссии для заемщика находится в пределах от 3 до 6 лет по всем программам (при ставке дисконтирования 8%). Если в течение этого срока у заемщика появится желание или необходимость досрочно погасить или рефинансировать кредит, то банк заработает больше.

💡 Если ставки по рыночной ипотеке пойдут вниз в течение следующих 2-3 лет, то покупать снижение ставки для заемщика невыгодно – дешевле будет рефинансировать кредит в будущем. Но для госпрограмм льготной ипотеки, где ставки вряд ли будут ниже, покупка сниженной ставки имеет смысл. Правда, необходимо будет внести большой ПВ с учетом комиссии.

Фишка для банка в том, что регулирование ЦБ завязано на ПСК, а комиссия, которую платит сам заемщик, включается в стоимость кредита. То, что нельзя сейчас сделать с субсидией от застройщика, можно провернуть напрямую с заемщиком. Например, снижение ставки на 2 п.п с 7.7% до 5.7% стоит 6.8% от суммы кредита, но ПСК в этом случае снижается на 1.3 п.п. на сроке 30 лет. Аналогичная субсидия от застройщика потребовала бы создание дополнительных резервов.

Надеемся, Банк России не будет зарубать инициативу сразу же на корню и посмотрит, как она будет реализовываться далее. В США рынок сам себя отрегулировал. Может, и у нас так будет?!

@DomusVerus

​​Сегодня были опубликованы свежие данные по ценам от Сбериндекса. Мы оперативно их обработали, посмотрели на тренды и спешим поделиться своими наблюдениями. Высокий спрос на ипотеку в марте-апреле похоже начинает разворачивать тренды и в ценах:

#monthlyprice

▪️На первичном рынке снижение цен замедлилось до -0.3% в апреле (после -0.6% в марте и -0.8% в феврале). В среднем по России текущие 133 тыс. руб. за кв. м могут стать локальным дном.

▪️В половине регионов цены снижаются, в другой половине - растут, как и в марте. Из крупных регионов цены выросли на ~2% в Н. Новгороде и Кемерово. Исторические максимумы обновлены в 30% регионах, как и в прошлые месяцы.

▪️Устойчивое снижение цен >1% в месяц продолжается в СПб, МО и ЛО (цена снизилась на 7% от пика). Из менее крупных регионов распродажа идет в Кирове (-9% от пика), Коми (-10%) и Рязани (-6%). В Москве и Калининграде снижение практически прекратилось, но цены уже ниже пика на 6 и 12% соответственно. В среднем по России цены на 2.3% ниже максимума, зафиксированного в декабре 2022 (136.4 тыс.)

▪️На вторичном рынке рост цен ускорился до +0.7% в апреле (после +0.4% в марте и +0.2% в феврале). Цена по России 94.1 тыс. – оторвалась от среднего уровня 93 тыс., который сохранялся 7 месяцев подряд.

▪️В апреле рост произошел во всех регионах кроме одного. В Брянске, граничащем с зоной СВО, цены опустились ниже 60 тыс. (-0.3%). Более низкие цены фиксируеются только в Ингушетии (47 тыс.), Чечне (52), Кургане (57), Смоленске и Оренбурге (58).

▪️Появились новые регионы в ценовых индексах – Чукоткий АО, Ненецкий АО и Карачаево-Черкесия. Чукотка по цене за кв. м (164 тыс.) стала №3 в России после Москвы (256) и СПб (166). По вторичке теперь есть цены по 83 регионам из 89. Не хватает только Крыма и Севастополя (не считая 4 новых территорий).

▪️Сокращение дисконта вторички к первичке продолжилось с 30.1% до 29.4% – но пока только до среднего уровня за 2022. Подробнее о дисконте мы писали ранее.

У нас есть подозрение, что SberIndex сглаживает динамику и, на самом деле, цены уже идут вверх, а индекс запаздывает. По крайней мере, о росте в столицах уже сигнализируют данные Dataflat и других провайдеров.

💡 В мае ждем разворота цен на первичном рынке. Положительная динамика сохранится и на вторичном рынке. А дальше рынок от разгона будут удерживать растущие ставки по ипотеке и растущий портфель строительства. Отдельные банки поднимают ставки, а доходности длинных ОФЗ остаются на максимумах ~10.9%.

@DomusVerus

​​«…Не все дошли до океана.
Кто не дошел, того прости,
Россия… Помнишь ли Ивана,
Чей крест стоит на полпути?»
 
Это строки из стихотворения И. Тарасова о переселении на восток на рубеже 19-20 веков. Тренд поддерживал не только поиск лучшей жизни, но и бесплатная земля, налоговые льготы и ссуды на жилье (домообзаводственные).
 
Вот и в наше время основным инструментом решения демографических вызовов Дальнего Востока стала субсидируемая ипотека, введенная в конце 2019 года.
 
В общем, сегодня расскажем о рынке жилья в ДФО. Как обычно, выводы ниже, а подробности в PDF.
 
▪️Дальний Восток занимает 40% территории России, но в нем проживает всего 5% населения и строится всего 4 млн кв. м жилья (4% от всей стройки в стране).
 
▪️Для улучшения демографии была запущена программа дальневосточной ипотеки. В результате, ставки по ипотеке на первичном рынке опустились до 4% и остаются вблизи этого уровня по сей день.
 
▪️Вопреки росту цен на жилье, доступность ипотеки заметно улучшилась: если ранее на ежемесячный платеж уходило 55% средней зарплаты одного работающего, то сейчас – около 35%, что является хорошим уровнем.
 
▪️Многоквартирные дома строятся лишь в нескольких городах: Владивосток (1,8 млн кв. м – 43%), Хабаровск (0,7 млн кв. м – 18%), Улан-Удэ и Якутск (по 0,4 млн – 9%).
 
▪️Это в том числе связано с себестоимостью: строительство дома, например, в Магадане обойдется застройщику на 50-60% дороже, чем во Владивостоке. Решить проблему могли бы субсидии на логистику и развитие транспортной инфраструктуры региона в целом.
 
▪️Устойчивый спрос на жилье простимулировал жилищное строительство. Запуски новых проектов, как и объемы строящегося жилья, выросли в два раза.
 
▪️Показатель months-of-sales (количество месяцев, требующихся для реализации строящегося, но не проданного жилья) в ДФО не сильно выше российского уровня – на продажу нераспроданного жилья потребуется 30 месяцев.
 
▪️Рост торговли с Азией простимулирует экономику региона, а недавнее продление дальневосточной ипотеки до 2030 года сформирует стабильные долгосрочные правила игры. Это дополнительно поддержит рынок жилья.

@DomusVerus

​​Покупка жилья – одно из самых важных финансовых решений в жизни человека. При этом люди, как правило, имеют мало опыта в этом вопросе (не каждый ведь день квартиру покупаешь). В результате, в процессе приобретения недвижимости большую роль играют эмоции и психология.

Ранее мы уже отмечали, что индекс потребительской уверенности (уверенно) растет и приближается к многолетним максимумам. Скорее всего, это результат относительного геополитического спокойствия (тьфу тьфу), мультиплицированного ростом зарплат и доходов.

О геополитике говорить – дело, как мы знаем, неблагодарное, поэтому сегодня во второй раз обсудим, что происходит с кошельками наших сограждан.

1. Дефицит на рынке труда и восстановление деловой активности поддерживают рост зарплат.

▪️В феврале среднемесячная начисленная заработная плата составила 65 тыс. руб. (+13% г/г в номинале и +2% г/г с поправкой на инфляцию).

▪️Сильнее всего зарплаты выросли в секторах электроэнергии (+19% г/г), гос. управления и безопасности (+18% г/г) и обрабатывающей промышленности (+17% г/г). Спасибо военному производству.

▪️Отрадно отметить конвергенцию зарплат по регионам (за исключением Кавказа). Сильнее всего зарплата растет там, где по уровню она ниже среднероссийского: в ПФО (+18%), СФО (+18%) и ЮФО (+17%). В ЦФО и на Дальнем Востоке, где средние зарплаты выше, их рост составил 9% и 13%.

2. При этом становится все больше подтверждений нормализации сберегательной активности:

▪️В 1 квартале на товары и услуги население потратило 89,4% своих доходов. За всю историю большую долю доходов люди тратили только в 1 кв. прошлого года (тогда в марте наблюдался ажиотаж из-за опасений дефицита) и в 1 кв. 2014 года.

▪️Ликвидные сбережения населения (наличка + депозиты) с исключением валютной переоценки и сезонности (с.к.) в марте выросли на 1,1% - это все еще чуть больше среднего значения 2018-2021 гг. (+0,7% м/м с.к.), но постепенное движение к нормальности уже началось (см. график).

💡В общем, мы уже отмечали, что восстановление спроса на жилье, начиная с марта, выглядит устойчивым. Это подтверждают и оперативные данные за апрель - начало мая.

Чтобы все это продолжалось и дальше нужна комбинация трех слагаемых: рост зарплат (он продолжится) + геополитическое спокойствие (гадать не будем) + неизменность ключевой ставки (наш базовый сценарий, и хотя ЦБ пугает её повышением, только сильный рост ставки может значимо изменить поведение потребителей).

@DomusVerus

​​Могут ли россияне позволить себе покупку квартиры?
 
Кажется, вопрос тривиальный – достаточно посмотреть на доходы и стоимость жилья, как-то их покрутить, поделить одного на другое и получить какой-нибудь индекс доступности жилья. Но, как вы могли догадаться, все (немного) сложнее.
 
Аналитики уже не один квартал пытаются ответить на этот вопрос и сражаются на мечах, порой занимая диаметрально противоположные стороны. И это объяснимо – сама концепция «доступности» жилья весьма субъективна. Нужны критерии этой доступности, нужно понять, о каком жилье мы говорим, для кого оно доступно, как долго доступно и т.д. 
 
В середине марта мы начинали говорить о проблеме доступности жилья, сегодня пойдем чуть дальше и посмотрим на вопрос более комплексно. Как обычно, выводы ниже, а графики, выжимки из научных статей и прочие интересности в PDF:
 
▪️Существует целый ряд критериев доступности жилья. Наиболее распространенный – отношение цены к доходам – показывает, что средней российской семье нужно откладывать все свои доходы в течение 5,5 лет, чтобы купить жилье в новостройке.
 
▪️Хотя на пике «пузыря» в 2007 г. показатель был еще выше (~6,5 лет), недавнее прошлое показывает, что текущий уровень высоковат (5,5 против 3,5-4 в 2014-2019 гг.).
 
▪️Тем не менее, в новостройках большинство людей (70%) покупают жилье в ипотеку, поэтому индикатором его доступности является доступность ипотеки. Для большинства населения страны доступность ипотеки была и остается высокой – платеж не превышает 30% доходов семьи.
 
▪️Несмотря на более высокие ставки, рост доходов сохранит платеж ниже 30% – спрос на первичке не пострадает в целом, но может снизиться в регионах с низкими доходами. Для наименее обеспеченных граждан ипотека как была недоступна ранее, так и останется недоступной в будущем (платеж больше 60% от доходов).
 
▪️У большинства населения остаточная сумма после уплаты кредита высока и в 2,5 раза превышает прожиточный минимум (ПМ). В аутсайдерах наименее обеспеченные – после платежа у них остается слишком мало доходов – около половины от ПМ. Этим людям необходима адресная помощь.
 
▪️В итоге, жилье было и останется доступным для тех, кто планирует брать ипотеку и не относится к наиболее бедным слоям населения. Сломать эту идиллию может значимый рост ключевой ставки – это не наш базовый сценарий. Те, кто планировал купить квартиру за кэш, вероятно, предпочтут вторичный рынок.
 
@DomusVerus