Неудаща

К середине ноября все крупные аналитические службы обнаружили рост цен на квартиры в новых домах за последние 30 дней — от 0,3% по версии «Яндекс.Недвижимости» до 1,1% по данным «Циан.Аналитики». В сравнении с предыдущим месяцем было даже зафиксировано ускорение роста цен. В целом же они не снижались ни в один из месяцев с 1 июля.

В то же время некоторые косвенные показатели выглядят уже не столь эффектно. Министр строительства России Ирек Файзуллин заявил о том, что 60% квартир в новых домах не нашли покупателя, но есть и другие данные. К примеру, DataFlat сообщает о падении в октябре продаж на 46% к предыдущему году в Москве. В Петербурге снижение стало более чем двукратным — на 51%. Кроме того, характерен тот факт, что разница между ценой объявления и ценой реальной ипотечной сделки значительно различается. Средняя стоимость предложения составляет ₽188 тыс. за кв.м (по всей стране), тогда как покупки осуществляются по цене ₽169 тыс., то есть разница достигает 11,3%. Самый сильный разрыв отмечается в Башкирии (24%) и Нижегородской области (21%).

По словам эксперты, для существенного снижения цены либо ситуация для застройщиков должна стать откровенно критической, либо должны появиться эффективные меры поддержки, которые позволят застройщикам продавать объекты дешевле, но при этом удерживать маржинальность бизнеса на адекватных уровнях. С учетом высоких инфляционных рисков и уменьшения объемов строительства даже снижение на уровне 10–15% от нынешних значений становится сомнительным, считают эксперты.

Участники рынка отмечают, что дальнейшее снижение цены вряд ли возможно: сказывается рост стоимости других групп строительных материалов, земельных участков под строительство, трудовых ресурсов, а также инфляционные риски, связанные с тем, что полученные от продажи квартир денежные средства лежат на эскроу-счетах до ввода дома в эксплуатацию. А значит, фактически обесцениваются под действием инфляции. Последний аргумент — это снижение курса рубля, взвинтившее цены на импортное оборудование и материалы.

Застройщики накопили колоссальный объем квартир (их запас сейчас превышает 3,4 года). Однако эксперты считают, что массовых банкротств застройщиков вряд ли следует ожидать, поскольку большинство все-таки имеют достаточно сбалансированные портфели и за последние несколько лет повышенного спроса сформировали неплохую подушку безопасности.

Что касается вторички, то здесь ситуация пока остается более или менее стабильной. По словам экспертов, число сделок на вторичном рынке за счет перетока спроса из новостроек не падает. В то же время можно констатировать, что во многих городах цены на вторичное жилье остаются на своих уровнях на протяжении многих месяцев, а большинство сделок за наличный расчет.

В ипотечных сделках доминируют новостройки, поскольку разница в ставках между семейной ипотекой (6%) и рыночной (30%) просто колоссальная.

Кроме того, отмечают эксперты, в 2014–2024 годах был большой объем строительства, который еще и суммировался с огромным инвестиционным спросом на недвижимость. Сейчас все эти объекты выходят на вторичный рынок жилья, некоторые из них стоят значительно дешевле аналогичных квартир, поскольку приобретались 5–10 лет назад, когда порядок стоимости был совершенно иной. Есть новые жилые комплексы, где до 15–30% квартир выставлено на продажу.

На данный момент сохраняется колоссальный разрыв между стоимостью первичного и вторичного жилья (₽169 тыс. против ₽110 тыс.). Единственной причиной такой разницы являются льготные условия ипотечного кредитования.

Ранее было опубликовано исследование Frank RG, в котором говорится, что следующий год для рынка ипотеки может стать одним из самых «неурожайных» за последние 6 лет. Банки выдадут примерно 1,2–1,3 млн кредитов суммарно на ₽4 трлн — это минимум с 2019 года, когда выдачи составили ₽3,1 трлн. Почти 80% россиян решили отложить покупку жилья из-за заградительных ставок по рыночной ипотеке, которые по состоянию на ноябрь в среднем уже достигла 30,17%.

11.6K views05:01