🔴 چرا «رکود کشوری ساخت مسکن» رکورد 10 ساله را زد؟!

🔺میانگین سالانه تیراژ تولید مسکن از سال ۹۳ تاکنون زیر ۴۰۰ هزار واحد بوده است.

🔺این در حالی است که «کف عرضه مورد نیاز برای تعادل نسبی بازار مسکن»، ۵۶۰ هزار واحد در سال است.

🔺سه عامل مهم باعث خواب طولانی بازار ساختمان‌سازی شده، است:

🔺تورم تولید مسکن، رکود خرید و در نتیجه رکود فروش و در نهایت، از سکه افتادن بازدهی ساخت در مقایسه با عایدی نگهداری ملک.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #ساخت_و_ساز

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

❓چرا تیراژ ساخت مسکن در کشور سقوط کرده است؟

🔺از سال 90 تا اوائل سال 1402، میانگین قیمت مسکن در کشور 44 برابر شد؛ این رشد سنگین قیمت باعث شد تیراژ ساخت مسکن در کشور در 1402 به میزان 33 درصد کمتر از سال 90 شود.

🔺در استان‌های تهران، البرز و اهواز، اگر چه میزان رشد قیمت تقریباً به اندازه رشد کشوری قیمت ملک بوده اما ساخت و ساز از 50 تا 80 درصد در این استان‌ها سقوط کرده است.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #تورم #تورم_مسکن #تورم_کشوری_مسکن #ویلا #شمال #زمین #ساخت_و_ساز

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 ساخت‌وساز مسکن در تهران باز هم درجا زد

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔺بازار ساخت مسکن تهران، «سکته کامل» کرد.

🔺تیراژ آپارتمان‌سازی طی 5 ماه اول امسال باز هم سقوط کرد و دست‌کم برای سال سوم به نصف «حداقل عرضه مورد نیاز برای تعادل بازار مسکن» تهران رسید.

⚠️ اوائل دهه 90 ماهانه بالای 10 هزار واحد مسکونی جدید به موجودی مسکن شهر عرضه می‌شد اما هم‌اکنون، میانگین ماهانه ساخت به زیر 4 هزار واحد رسیده است.

🔺تمدید رکود تولید مسکن فقط به تهران محدود نیست؛ گزارش نظرسنجی از شرکت‌های ساختمانی در سطح کشور –شامخ- نشان می‌دهد، طی 5 ماه اول امسال، نبض سرمایه‌گذاری در این بخش، «زیر سطح نرمال» بوده است.

❌ سازنده‌ها مشکل «قیمت تمام‌شده بالا» و «قدرت خرید پایین خریدار» را دارند که تقابل این دو، توجیه اقتصادی برای شروع سرمایه‌گذاری را غیرممکن کرده است.

🔺در بازار ساخت و ساز، عرضه از سمت مالکان املاک کلنگی نیز کاهش پیدا کرده است.

👈 این موضوع عمدتاً به «روند تورم ساخت» و «پیش‌بینی‌پذیر نبودن قیمت ساخت در طول پروژه» و در نهایت، «ریسک‌‌ بالای مشارکت در ساخت» مربوط می‌شود.

🔺آلارم بازار ساخت 1403 برای سیاست‌گذار اقتصادی است، چون خشکی سرچشمه بازار مسکن –تولید- شرایط احیای رونق مسکن را سخت‌تر می‌کند.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #بازار_مسکن #تهران #ساخت_و_ساز #پایتخت #کشور #شهر #تولید_مسکن

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 دلیل رکود ساخت مسکن در تهران و کل کشور طی 5ماه اول سال چیست؟

🔺تیراژ آپارتمان‌سازی طی 5 ماه اول امسال باز هم سقوط کرد و دست‌کم برای سال سوم به نصف «حداقل عرضه مورد نیاز برای تعادل بازار مسکن» تهران رسید.

🔺سازنده‌ها مشکل «قیمت تمام‌شده بالا» و «قدرت خرید پایین خریدار» را دارند که تقابل این دو، توجیه اقتصادی برای شروع سرمایه‌گذاری را غیرممکن کرده است.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #بازار_مسکن #تهران #ساخت_و_ساز #پایتخت #کشور #شهر #تولید_مسکن

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 امنیت اقتصادی «پیش‌خریداران مسکن» چگونه تامین می‌شود؟ / قانون پیش‌فروش یا پیش‌نفروش؟

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔺قانون پیش‌فروش مسکن که 14 سال پیش تصویب شد، در بازار معاملات ملک حکم «پیش‌نفروشی» پیدا کرده است.

🔺این قانون «4 مانع واقعی» مقابل سازنده‌های مسکن برای پیش‌فروش قرار داده و در عین حال، «3 تعهد ضروری» برای آنها تعریف کرده است.

🔺اما سازنده‌ها با ترکیب‌کردن این دو دسته چالش، آنها را تحت عنوان «اشکالات قانون پیش‌فروش» مطرح می‌کنند و عملاً در بازار غیررسمی اقدام به انجام معامله می‌کنند.

⚠️ در ماه‌های اخیر، تقاضا هم برای پیش‌فروش و هم برای پیش‌خرید در بازار مسکن تهران به شکل محسوس افزایش پیدا کرده است اما چون «بازار رسمی» برای این نوع معاملات بواسطه کنارگذاشتن قانون وجود ندارد، پیش‌خریدها با «ریسک بسیار بالا» در حال انجام است.

🔺مزیت قانون پیش‌فروش، «اعمال جریمه روزانه معادل نیم‌درصد قیمت روز ملک» بر پیش‌فروشنده در صورت عدم تحویل به موقع واحد مسکونی است.

🔺با این حال، سازنده‌ها میلی به ارایه تعهدات شامل «ارایه شناسنامه فنی ساختمان»، «بیمه‌کردن ساختمان» و «دریافت مبلغ متناسب با پیشرفت ساخت» ندارند.

🔺این تعهدات اما «اقدام بدیهی سازنده برای فروش واحد مسکونی آماده به خریدار» محسوب می‌شود و چون در بازار مسکن کنونی، قانونی برای «تضمین انجام این تعهدات» وجود ندارد، سازنده‌ها حاضر به پذیرش آن برای پیش‌فروش هم ندارند.

🔺شناسنامه فنی ساختمان، در حکم برگه «گارانتی کیفیت تمام بخش‌های پیدا و پنهان ساختمان» نزد خریدار است. نبود این گارانتی، هنگام خرید آپارتمان آماده، خسارت‌های سنگین از بابت نقص عضو سازه به خریداران وارد می‌کند.

🔺به این ترتیب از آنجا که دولت مکلف شده طبق قانون برنامه هفتم، قانون پیش‌فروش را اصلاح کند، لازم است نسبت به «پرهیز از حذف این تعهدات»، هوشیار باشد.

👈 اما موانع موجود در این قانون برای پیش‌فروش شامل «مالکیت کامل سازنده»، «تعیین روز قطعی انتقال سند» و «اخذ مجوز از وزارت راه‌وشهرسازی» است.

🔺سازنده‌ها مالک 100 درصد ملک در حال ساخت نیستند چون ساخت‌وسازها مشارکتی انجام می‌‌شود.

🔺تعیین روز قطعی انتقال سند نیز،‌ «نشدنی» است چون پیچیدگی‌های صدور پایان‌کار در شهرداری، «اختیار تعیین روز انتقال سند» را از سازنده سلب می‌کند.

🔺خریداران خانه در حال حاضر بخاطر نبود قدرت خرید، میل به پیش‌خرید دارند اما «ریسک‌هایی» وجود دارد.

🔺سازنده‌ها نیز بخاطر رکود فروش، بی‌میل به پیش‌فروش نیستند.

🔺یک قانون بدون نقص برای این معاملات می‌‌تواند رونق دومنظوره ایجاد کند.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #بازار_مسکن #ملک #ساخت_و_ساز #پیش_فروش

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 قانون پیش فروش مسکن چه اشکالاتی دارد و چطور باید اصلاح شود؟

🔺موانع موجود در قانون برای پیش‌فروش شامل «مالکیت کامل سازنده»، «تعیین روز قطعی انتقال سند» و «اخذ مجوز از وزارت راه‌وشهرسازی» است.

🔺در ماه‌های اخیر، تقاضا هم برای پیش‌فروش و هم برای پیش‌خرید در بازار مسکن تهران به شکل محسوس افزایش پیدا کرده است اما چون «بازار رسمی» برای این نوع معاملات بواسطه کنارگذاشتن قانون وجود ندارد، پیش‌خریدها با «ریسک بسیار بالا» و در بازار غیررسمی در حال انجام است.

🔺گزارش «دنیای‌اقتصاد» از افزایش معنادار پیش‌‌‌فروش آپارتمان در بازار غیررسمی را اینجا بخوانید👇

🔗متن کامل

#دنیای_اقتصاد #مسکن #بازار_مسکن #ملک #ساخت_و_ساز #پیش_فروش

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 شهرداران آمریکا «تراکم‌فروشی» می‌کنند یا «پاداش‌تراکم» می‌دهند؟

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔹از سال 1916 در شهرهای آمریکا، دولت‌های محلی طرحی را برای صدور جواز ساخت‌وساز به اجرا گذاشتند که «بدون بروز فساد و شهرفروشی»، سازنده‌ها و مالکان زمین می‌توانند «تراکم‌ساختمانی» درخواستی (مطلوب) خود را دریافت کنند.

🔹این طرح با نام «حق انتقال توسعه»، محدودیت‌ ساختمانی در نقطه‌ای از شهر برای مالک زمین را به «امتیاز قابل فروش» برای آن مالک به صاحب زمین در نقطه‌ دیگری از شهر که «محدودیت ساخت در آنجا وجود ندارد» تبدیل می‌کند و در نتیجه، این امتیاز بین دو طرف و بدون دخالت شهرداری در بازار شفاف، خرید و فروش می‌شود.

🔹در شهرهای مختلف جهان براساس طرح‌های شهری که شهرداری‌ها تصویب می‌کنند، همیشه «همه مالکان زمین اجازه ندارند به شکل یکسان و برابر، از تراکم‌ساختمانی برخوردار شوند».

🔹در محله‌های میراثی، محدودیت ارتفاع ساخت وجود دارد و مواردی از این دست.

🔹همچنین املاک موجود در طرح‌های شهری که به عنوان «معارض» شناخته می‌شوند، به اجبار توسط شهرداری با قیمت تعیین‌شده، خریداری می‌شود.

🔹در نتیجه، از آنجا که مالکان حق خود می‌دانند از «امتیاز برابر برای اخذ جواز ساخت» برخوردار شوند، این محدودیت‌ها عامل نارضایتی و بروز فساد در جواز ساخت و تخلفات ساختمانی می‌شود.

🔹طرح حق انتقال توسعه، این چالش‌ها را برطرف می‌کند.

🔹آنچه در آمریکا در این قالب به سازنده‌ها ارایه می‌شود،‌ «پاداش تراکم‌» نام دارد.

🔹این طرح 5 مزیت برای مالکان، شهر و شهرداری دارد.

🔹مزیت اول، تامین منابع مالی برای توسعه محله‌ محروم از ساخت و ساز نامحدود است.

🔹وقتی امتیاز حق انتقال توسعه خرید و فروش می‌شود،‌ بخشی از درآمد به شهرداری می‌رسد که با آن، محله اعمال قانون‌شده را با اجرای پروژه‌های شهری توسعه می‌دهد و شهر از دوقطبی خارج می‌شود.

🔹مزیت دوم، گارانتی طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها است که محدودیت‌های آن به قوت خود باقی می‌ماند و در عین حال، مالکان مشمول این محدودیت می‌توانند حق طبیعی‌شان روی زمین را بفروشند و نفع غیرمستقیم ببرند.

🔹مزیت سوم، «مشارکت مالکان در طرح‌های معارض و تملک» است.

🔹مزیت پنجم و ششم نیز «حذف پایدار امضاهای طلایی، فساد سیستمی در جواز ساخت و پایان شهرفروشی با تراکم‌های نجومی» است.

🔹کنار رفتن شهرداری‌ها از فروش تراکم ساختمانی،‌ استعداد فساد و شهرفروشی را می‌کشد.

#دنیای_اقتصاد #شهر #ساخت_و_ساز #پروانه_ساختمانی #تراکم_ساختمانی #تراکم #شهرفروشی #آمریکا #حق_انتقال_توسعه

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 سقوط شرکت‌های ساختمانی در «فروش» / دمای قیمت تولید مسکن در نقطه‌جوش؛ قدرت خرید در زیر صفر

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔺مدیران 100 شرکت ساختمانی در نظرسنجی اتاق تعاون ایران، وضعیت تولید و فروش مسکن را تشریح کردند.

🔺گزارشی که از این روایت‌ها در قالب «شامخ بخش مسکن و ساختمان» بیرون آمده است، نشان می‌دهد: فروش سازندگان در نیمه اول امسال نسبت به یکسال 1402، سقوط کرده و این بازار تا مرز از کارافتادگی، منجمد شده است.

🔺از طرفی، تورم تولید مسکن که سال گذشته در نقطه‌جوش قرار داشت، در ما‌ه‌های اخیر نیز بدون آنکه «سرد» شود، همچنان امکان تولید را از سازنده‌ها گرفته است.

🔺در نتیجه،‌ ساختمانی‌ها بین دو بن‌بست تورم ساخت و قفل فروش گیر کرده‌اند.

🔺این نظرسنجی به تهران محدود نیست بلکه سازندگان کل مناطق شهری کشور را دربر گرفته است.

🔺رکود ساخت و ساز در کشور مثل سال گذشته است و البته به شکل خفیف، از میزان آن کاسته شده است.

🔺یک نکته امیدوارکننده در نظرسنجی شامخ مسکن وجود دارد و آن، بهبود جزئی انتظارات نسبت به آینده در این بازار است که می‌تواند ناشی از تغییر دولت و امید به بهبود سیاست‌های اقتصادی و حل ریسک‌های غیراقتصادی باشد.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #بازار_مسکن #ساخت_و_ساز #شامخ

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir