Продолжаю свое послание читателю, который спросил меня насчет недвижимости.

Сегодня хочу сконцентрироваться не на том, как и где покупать, или как в текущих условиях профинансировать недостаток средств. Это все обязательно обсудим, но чуть позднее.

Давайте поговорим немного о другом.

◽️Современное общество (и особенно молодежь) достаточно спокойно относятся к теме — нет жилья. И ладно. Поживу на съеме.

В принципе, посыл понятен. Съем относительно недорог. Не понравилось — переехал в другой город. В другую страну. Ты не обременен головной болью расходов на содержание жилья и ипотекой. Все это вроде бы так…

➡️ Однако мой уже немаленький жизненный опыт говорит о том, что если у тебя уже есть семья, дети, обязательства, то в нашей стране очень даже стоит иметь свое жилье.

И не так важны расчеты доходности квартиры, если ее сдавать.

Все мы люди. У всех у нас есть различные жизненные обстоятельства. Мы женимся, заводим детей, иногда болеем, порой весьма тяжело. А еще мы можем вполне терять работу, можем падать в своих доходах. Короче… может быть абсолютно все что угодно.

▫️А вот своя недвижимость в этих случаях — это, если хотите, спасительный круг.

Своя квартира — это важнейший для многих психологический фактор, который дает уверенность, что ты никогда не будешь побираться.
Это фактор жизненной стабильности и для отдельного человека, и для его семьи. Кстати, это еще и тот фактор, что иногда может сберечь семью.

Ну а когда тебе уже далеко за 60, или даже за 70, и если все плохо с доходами и накоплениями. Дети выросли и ушли.
Ты всегда на худой конец можешь сдать свое жилье и перейти на съем в меньшую площадь. Вот и дополнительный источник пусть и небольшого, но стабильного дохода. Опять же, в трудных обстоятельствах это может выручить.

И еще. Пожалуй, самое важное. Мы постоянно говорим об инвестициях и сравниваем эффективность этих самых инвестиций.

◽️Но квартира — это часто не про инвестиции. Это про базовые человеческие потребности.

Понимаете разницу?

И это сейчас рассуждения не инвестбанкира с опытом более 30 лет в профессии. Нет. Это мысли человека, которому уже не 25, и даже не 45 лет.

Часто мы говорим себе — подожду немного. Вот-вот цены упадут, и я куплю себе дворец своей мечты.
Эх… если бы все было так просто. Увы: часто этот дворец по факту все дальше и дальше.

Почему? Да потому, что себестоимость стройки растет. Цены растут. Инфляция убивает накопления.

Кстати, это все люди прекрасно понимают. Думаете, зря что ли даже под 20 годовых берут ипотеку?

➡️ Ну, положим, под 20% кредит на жилье — это и правда штука зверская. Под такие проценты берут от безысходности. Потому что квартира для жизни, а не как объект инвестиций — еще раз говорю — это предмет витальных потребностей человека в нашей стране.

Разумеется, речь идет в основном о первой квартире. Для жилья. А не о тех самых инвестиционных квадратных метрах, что многие мечтают иметь.

◽️Поэтому на вопрос моего читателя — а вообще надо ли все это? — уверенно говорю. Да, надо. Но, конечно, не на любых условиях.

#недвижимость #инфляция

💰bitkogan

Ну чего, тема недвижки не надоела?

Тогда идем дальше. Продолжаю серию заметок (раз, два, три).

1️⃣То, что цены при стагнации рынка в ближайшее время вряд ли сильно поедут вниз. Это мы уже обсудили.
2️⃣То, что количество сделок резко сократится, тоже вроде бы как понятно.
3️⃣То, что вполне возможно, что в итоге эдак через год-другой можно будет в итоге огрести неплохой такой дефицит качественной недвижимости из-за резкого сокращения девелоперами объемов выпуска. Это естественно.

Делать-то что сейчас?

🚩Поскольку в настоящий момент цена на вторичке значительно ниже, чем на первичном рынке у застройщиков, есть смысл искать интересное для себя жилье именно там.

И, кстати, моему собеседнику (автору того самого письма) я посоветовал использовать это время для того, чтобы определиться — а чего конкретно хочет он.

☑️ Поработать с риелторами. Узнать, в каком именно районе и каком блоке домов ему хотелось бы купить квадратные метры.
Какие у него требования к жилью.

Стоит разобраться в картинке — кто и что сейчас продает и по каким ценам.

☑️ Далее стоит поговорить с компаниями а-ля «Самолет плюс». Эти ребята сегодня готовы и недвижимость подобрать. И финансирование недостающих средств организовать. И ремонт сделать. И с мебелью помочь определиться.

Но, главное, никуда спешить не нужно. Разберитесь. Определитесь. Все посчитайте.

🔵Ну а далее на интересные варианты дайте свои альтернативные цены исходя из собственных возможностей.

Скажем, в доме вашей мечты квартиры, интересующие вас, стоят сегодня примерно 15 млн руб.

У вас накоплено 5 млн и есть договоренность о финансировании еще 5-6 млн, эдак лет на 10. При этом, кстати, финансирование предоставляется не под 20-22% годовых, но под 10%, к примеру.

🚩Чудес не бывает. Это достигается, например, за счет удлинения срока выплаты на объект вашей мечты. Как и чего — идите и получите все ответы.

Ну а далее…. далее давайте свой оффер. Да, он будет ниже текущего рынка. И, скорее всего, быстро никто с вами сделку не заключит.

Но у всех свои обстоятельства. Кто-то из продавцов предпочтет не спешить и дождаться лучших времен. А кто-то, возможно, будет вынужден и согласиться.

Как я уже сказал ранее — массового сброса жилья продавцами я не жду. Но вот отдельные случаи более дешевых продаж будут без сомнения. Ну так используйте этот шанс.

🚩В завершение хочу еще раз повторить. Ситуация сейчас уникальная. Рынок жилья готовится к охлаждению. Невероятно высокие ставки и резкое замедление предоставления льготного кредитования в самое ближайшее время, без сомнения, будут на рынок влиять.

Есть и навес от построенных или почти построенных объектов. Нужно время (год-два) чтобы потихоньку этот навес ушел. Плюс в экономике возможно определенное охлаждение.

С другой стороны, инфляция никуда от нас не ушла и, скорее всего, быстро не уйдет. Затраты застройщиков также будут потихоньку расти. Денег в системе много. И никуда они не денутся.

Так что, товарищи потенциальные покупатели. С одной стороны, никуда не спешите. А с другой — используйте это время с пользой.

#недвижимость

💰bitkogan

🏠 Что будет с ценами на жилье?

Массовую льготную ипотеку отменили, стало быть, цены теперь рухнут? Как бы не так. Пришли первые данные: цены продолжили расти, хоть и медленнее.

По данным ДОМ.РФ (государственный фин. институт, отвечающий за развитие жилищной сферы), цены на первичном рынке в июле, то есть уже после отмены массовой программы, выросли на 0,4%. Да, рост замедлился по сравнению с июнем, когда цены взлетели на 1,4%. Но рост все-таки есть, и это при том, что выдача ипотек в июле сократилась вдвое.

Продолжение роста цен для меня не стало сюрпризом. Я подробно разбирал заранее, почему они не рухнут.

Кратко напомню причины:
◽️Девелоперы сократили объемы закладок новых объектов.
◽️Люди будут видеть в недвижимости спасение от инфляции, особенно когда ставки по депозитам начнут падать. При этом на депозитах уже накоплено немало денег.
◽️Сама инфляция приводит к сильному росту цен на все, в том числе и на жилье.
◽️Объем ветхого жилья в стране огромный, так что до избытка жилплощади нам очень далеко.
◽️Недвижимость — это актив, который может приносить доход от аренды. А она сейчас бурно растет.

Безусловно, отмена льготной программы — важный фактор для цен на жилье. Поэтому в дальнейшем цены могут не расти или немного снизиться, но никак не рухнуть.

🔗А что с этим делать, я уже разбирал. Пока все мои слова подтвердились на деле, поэтому повторяться с рекомендациями не буду — они все актуальны.

#недвижимость

💰bitkogan

🏠 Прогнозы обвала цен на недвижимость так и не сбываются… Что делать?

После отмены льготных программ на рынке жилья начали происходить удивительные вещи.

Многие уважаемые экономисты, с которыми я открыто спорил, уверенно заявляли, что вот-вот случится обвал цен на жилье. Более того, не так давно в Госдуме допустили обвал цен эдак на 40%.

А что же происходит в реальности?

Цены на недвижимость растут:

◾️Первичка дорожает, хоть и более медленными темпами: в августе цены выросли на 0,12% после +0,4% в июле и +1,4% в июне.
◾️Цены на вторичку тоже продолжают расти: на начало сентября месячный рост оценивают в 0,2-04%.

Аренда тоже дорожает, а с ней — и выгода от покупки жилья:

▪️Например, аренда однушки в Москве поднялась на 28% за 3 месяца. По другим городам ситуация примерно та же.
▪️С учетом такого роста аренды доходность от сдачи квартир прилично выросла. В Москве она уже может достигать 6% (а то и больше, если расположение удачное). На первый взгляд немного, но раньше она была около 4-4,5% в квартирах с аналогичными параметрами.

Да, цифры эти несравнимы с доходностью депозитов и облигаций. Но напомню, что аренда предполагает владение недвижимостью, а это серьезный плюс. Тем более, что жилье — это прекрасный антиинфляционный инструмент.

Из-за резкого снижения ввода новых объектов на рынке вполне к середине — концу 2025 года может начать ощущаться дефицит жилья. Тогда можно ждать и роста цен.

А пока народ начинает вовсю переориентироваться на покупку объектов на вторичном рынке и их сдачу.

Подводим итоги

1️⃣Отмена льготных программ привела к замедлению роста цен на жилье, где-то даже снижению на 2-3%, но не к их обвалу. Где-то медленный рост продолжается.

2️⃣На депозитах физлиц копится более 33 трлн руб., а всего на счетах в российских банках 50,4 трлн. По данным ЦБ, с начала года средства населения выросли еще на 4,1 трлн руб. В какой-то момент эти деньги снова пойдут на рынок недвижимости. Что в таком случае будет с ценами?

Теперь вопрос: что делать дальше?

По моему мнению, льготные программы имело бы смысл предоставлять девелоперам, чтобы они строили доходные дома в партнерстве с государством. Эти дома можно было бы сдавать по доступным ценам. Такой подход поможет частично решить сразу две важные задачи: снизить стоимость аренды и сохранить занятость в строительной отрасли.

Если говорить про ценовые тренды. Не исключу, что в течение года спред между первичкой и вторичкой сильно сократится. Вторичка может еще подрасти на 10-15%. Первичка вполне может на 5-10% просесть. Аренда, скорее всего, продолжит свой рост.

Ну а что будет с девелоперами?

Крупные за этот период времени, вероятнее всего, неплохо проглотят всякую мелочь, у кого меньше запас прочности. И спокойно (или не очень спокойно) пережив непростой год, пойдут развиваться далее.

Тем более, что накапливающийся дефицит вводимой недвижимости создаст им года через полтора неплохой плацдарм для будущих прибылей.

Конечно, мы живем в очень волатильное время. И прогнозы приходится корректировать, исходя из неожиданно возникших новых обстоятельств. Но пока мне ситуация видится так. А что будет в реальности? Посмотрим.

#недвижимость

💰bitkogan

🏠 А хочет ли государство снижения цен?

Недавно Счетная палата РФ подсчитала, что при снижении стоимости 1 кв. м жилья на 20% банкам потребуется досоздать резервов на 4,5 трлн руб.

Сумма весьма серьезная, и в таком сценарии банкам потребуется помощь от ЦБ.
А там может пойти речь и о поддержке застройщиков. Все это деньги из бюджета, в котором и так сокращают расходы по большинству статей.

◽️Не очень приятная картина. Поэтому у правительства будут стимулы избежать такого сценария, то есть сильного падения цен на жилье. Если это случится, снова пойдут активные обсуждения новых льготных ипотек или расширения условий по текущим программам. Их расходы для бюджета размазываются на годы вперед, поэтому для бюджета это не столь страшно, как спасение банков и застройщиков.

➡️ И еще один важный момент. В целом государство не любит снижение цен, так как оно может вызвать опасную спираль: люди видят снижение цен и решают отложить покупки и подождать, что снижает спрос и снова цены. Такое постоянное снижение спроса может вызвать экономический кризис.

ЦБ по всему миру очень боятся дефляционных спиралей на уровне общей инфляции, поэтому и цели по ней ставят выше нуля. Но рынок недвижимости достаточно большой, чтобы у него могла сформироваться своя дефляционная спираль.

Итог. Государство едва ли заинтересовано в сильном снижении жилищных цен на 20% и более, а если оно и случится, могут последовать снова стимулы для спроса. Вдобавок есть большое количество причин, почему я не жду такого развития событий.

#инфляция #недвижимость

💰bitkogan

Отчет Эталона. Что там в секторе недвижимости?

Судя по всему, дела в отрасли обстоят не так плохо, как заявляли многие. Об этом говорит и свежий отчет Эталона за 9 мес. 2024 г. Давайте обратимся к ключевым метрикам.

✔️Продажи увеличились на 59% до 541,9 тыс. кв. м.
✔️Денежные поступления выросли на 37% до 72,2 млрд руб.
✔️Стоимость заключенных контрактов выросла на 77% до 115,5 млрд руб.

В квартальном эквиваленте тоже все в порядке. Так, продажи в 3 кв. достигли рекордных 157,3 тыс. кв. м. В денежном выражении продажи составили 36,9 млрд руб. — это на 2% ниже, чем кварталом ранее и на 18% выше, чем годом ранее.

🔎Напомним, что квартал учитывает отмены льготных программ по ипотеке. К слову, у Эталона доля ипотечных договоров в структуре продаж квартир снизилась до 47% против 63% в прошлом квартале. Всего без ипотеки оплачивается 71% продаж.

Вывод. Сектор действительно приспосабливается к новым условиям, но отчеты крупнейших девелоперов указывают на то, что трудности преодолеваются без существенной потери маржинальности.

#российский_рынок #недвижимость

💰bitkogan

🏠 Новое жилье перестало дорожать. Пора покупать недвижимость?

Выдачи ипотеки падают на глазах из-за отмены льготных программ. Если год назад за один август выдали ипотечных кредитов на 849 млрд руб., то в этом — на 375 млрд руб.

От еще более сильного падения удерживает льготная семейная программа. На нее сейчас приходится более половины выдачи.

Как отреагировали цены на недвижимость?

◽️Из-за снижения выдачи ипотек упал спрос на новостройки. В результате цены на первичку перестали расти. В сентябре средняя цена 1 кв. метра на первичном рынке жилья снизилась на 0,8%. Это первое месячное снижение цен за последние 16 месяцев.

◽️А вот на вторичном рынке цены наоборот продолжили расти: 0,3% за месяц. Более длинная история цен — на графике.

Что будет дальше с ценами на жилье?

В ближайший год, думаю, первичка будет медленно снижаться, вторичка — расти, как это происходит сейчас. Будут двигаться навстречу друг другу. Романтика.

Льготная ипотека выдавалась только для покупки жилья в новостройках. В результате, покупки нового жилья были выгоднее, чем на вторичке благодаря субсидиям по ипотеке. Люди готовы были покупать гораздо более дорогое жилье в новостройках, зато по льготным процентам.

➡️ А теперь же массовые льготы отменили. Жилье на вторичке при одинаковых рыночных ставках стало гораздо привлекательнее.

Можно ли сейчас брать недвижку?

▪️Вторичка сейчас выглядит намного выгоднее первички. Средняя цена квадратного метра в новостройке на 54% выше, чем на вторичном рынке. Разница колоссальная.

А если ЦБ в следующем году будет снижать ставку (что является базовым сценарием для нас и для них), люди все чаще будут брать ипотеки именно на вторичку. Это приведет к росту цен.

▪️Цены на новостройки сейчас очень высокие. Они будут стагнировать или медленно снижаться. От резкого падения их будет удерживать высокая инфляция, сокращение предложения и льготная семейная ипотека.

#ипотека #недвижимость

💰bitkogan

Что с ценами на вторичку?

В новостях появилась информация, что сроки продажи квартир на вторичном рынке увеличились. Но страшные цифры роста на 35% — это сравнение текущего года с прошлым, когда рыночные ставки по ипотеки были существенно ниже.

Да, без доступной рыночной ипотеки спрос на вторичку стал слабее. Но тем не менее цены в октябре выросли на 0,6% м/м (данные СберИндекса по фактическим сделкам).

Все дело в том, что цены на первичке на 53,4% выше, чем на вторичке. А значит вторичка гораздо привлекательнее при покупке жилья не в кредит.

➡️ Диспропорция в 53% возникла при двух льготных программах: семейной и массовой безадресной. Льготные условия ипотеки распространяются на покупку нового жилья от застройщиков. Это привлекло значительную часть покупателей именно на первичный рынок, так как они могли взять ипотеку по сниженной ставке и, как следствие, позволить себе более дорогое жилье.

➡️ В условиях выросшего спроса застройщики стали увеличивать цены на новостройки, так как льготные ставки позволяли покупателям соглашаться на более высокие цены. Это привело к тому, что жилье на первичном рынке подорожало больше, чем на вторичном.

Так, до всех программ соотношение цен было в районе 15–16%, что отражает более высокое качество нового жилья.
После появления семейной ипотеки первичка стала дороже вторички уже на 27% к концу 2019 года. А после безадресной программы имеем все 53%.

📎Теперь из двух льготных программ осталась только одна — семейная. А значит и соотношение цен должно снизиться обратно.

Сейчас цены на вторичное жилье растут медленно из-за высоких рыночных ставки по ипотеке (свыше 25%). Но по мере смягчения политики ЦБ на горизонте ближайших 2-3 лет цены будут расти быстрее на вторичном рынке жилья, чем на первичном.

#ипотека #недвижимость

💰bitkogan

Наиболее оперативные (и наименее точные) данные по стоимости жилья — это цены объявлений. В них мы видим, что цены в ноябре на вторичном рынке продолжили расти.

Что ждать дальше?

➡️С одной стороны, вторичное жилье остается на 35% дешевле новостроек: 110 тыс. руб. против 169 тыс. руб. за м2. В исторических данных видно, что это аномально высокая разница, которая объясняется действием льготных ипотек. Одну из двух массовых программ закрыли, поэтому часть спроса переходит с первичного рынка на вторичный.

➡️С другой стороны, высокая ключевая ставка делает рыночную ипотеку кабальной. Более того, доходы граждан в следующем году будут расти скромно, так как нас ждет существенное замедление экономического роста. А значит всплеска спроса со стороны граждан ждать не приходится.

Итог. Цены на вторичном рынке будут постепенно расти в ближайшие годы, подтягиваясь к ценам нового жилья.

#недвижимость

💰bitkogan