Письмо Минстроя России от 05.04.2024 № 8686-ОГ/00 про продухи в подвале

Один продух в подвалах и технических подпольях (при условии наличия продухов) должен быть постоянно открыт в течение всего года.
Открытым является продух, обеспечивающий его функционирование по назначению, а именно обеспечение вентиляции (проветривания) соответствующего помещения, в котором оборудован продух.
В этой связи оборудование продухов, проемов, каналов и отверстий сетками или жалюзийными решетками не означает, что такие продухи, проемы, каналы и отверстия являются закрытыми.

Письмо Минстроя России от 19.06.2024 № 34066-ДН/04 про использование общего имущества.

Собственник помещения в МКД не имеет права самовольно занимать какую-либо часть общего имущества (в том числе части помещения, входящего в состав общего имущества) с целью использования указанной части в собственных целях.
Пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ относит к исключительной компетенции ОСС принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами. Под иными лицами понимаются не только лица, не имеющие в собственности помещений в МКД, но и отдельные собственники помещений в МКД. Решения по этому вопросу принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (квалифицированное большинство).
По мнению Минстроя России, передача в пользование иным лицам тех элементов общего имущества, которые используются собственниками помещений в МКД в целях надлежащего пользования принадлежащим таким собственникам помещений, в том числе в целях обеспечения доступа к таким помещениям (в том числе лестницы, лестничные площадки, лифты), нарушает права и законные интересы таких собственников. В этой связи передача таких элементов общего имущества МКД в пользование иным лицам не основана на законе.
В случае управления МКД управляющей организацией именно УО обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в МКД, обеспечивать доступность пользования общим имуществом собственниками помещений в МКД и соблюдение прав и законных интересов таких собственников, а также иных лиц.
Возложение обязанности по содержанию части общего имущества МКД на иное лицо, не являющееся управляющей организацией, будет неправомерным.

Письмо Минстроя России от 24.07.2024 № 41879-ДН/04

Размер платы за содержание жилого помещения собственника помещения в МКД пропорционален доле указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. При этом доля собственника помещения в МКД в праве общей собственности на общее имущество в таком доме пропорциональна площади помещения указанного собственника.
Следовательно, размер платы за содержание жилого помещения собственника помещения в МКД пропорционален площади помещения указанного собственника. При утверждении размера платы за содержание жилого помещения в рублях с квадратного метра в месяц размер платы за содержание жилого помещения, подлежащий оплате собственником помещения в МКД, утвержденный размер платы в рублях с квадратного метра умножается на площадь принадлежащего такому собственнику помещения.

Письмо Минстроя России от 31.07.2024 № 43672-ДН/04 (ИКУ при ИТП)

В случае производства коммунальных услуг по отоплению и (или) горячему водоснабжению с применением ИТП исполнителем соответствующих коммунальных услуг может быть лицо, эксплуатирующее ИТП.
Учитывая, что ИТП входит в состав общего имущества МКД, исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению в указанном случае является лицо, осуществляющее деятельность по управлению МКД. Указанное лицо приобретает у соответствующих ресурсоснабжающих организаций коммунальные ресурсы, используемые при самостоятельном производстве коммунальных услуг по отоплению и (или) горячему водоснабжению, с учетом пункта 12 Правил № 124.
Таким образом, в случае самостоятельного производства коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в МКД (ИТП), соответствующий коммунальный ресурс производится на указанном оборудовании, а не поставляется в МКД напрямую РСО. В соответствии с абзацем первым пункта 54 Правил № 354, в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в МКД, расчет размера платы для потребителей за такую коммунальную услугу осуществляется исполнителем исходя из объема коммунального ресурса (или ресурсов), использованного в течение расчетного периода при производстве и предоставлении коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению и тарифа (цены) на использованный при производстве коммунальный ресурс.

Нарушение качества коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению может возникнуть в связи с ненадлежащей эксплуатацией оборудования, с помощью которого произведены такие услуги и которое входит в состав общего имущества МКД.
В случае заключения договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг, используемых для производства коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению, между потребителями и РСО, указанные РСО не несут ответственности за нарушение качества производимых коммунальных услуг. При этом лицо, осуществляющее управление МКД, также не может нести ответственность за нарушение качества указанных услуг, поскольку отсутствует договор предоставления коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению между таким лицом и потребителями данной услуги.
В этой связи заключение договора, предусмотренного статьей 157.2 ЖК РФ, на предоставление коммунальной услугой между собственниками помещений в МКД и РСО невозможно.

Письмо Минстроя России от 11.10.2024 № 59724-ДН/04 (система отопления)

Согласно правовой позиции Верховного суда РФ обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений МКД, в состав общего имущества собственников помещений МКД не включаются.
В таком случае границей эксплуатационной ответственности является первый запорно-регулировочный кран на отводе непосредственно к радиатору отопления, являющемуся индивидуальной собственностью собственника помещения, при этом такой запорно-регулировочный кран входит в состав общего имущества в МКД.
При отсутствии запорно-регулировочного крана на отводе непосредственно к радиатору отопления указанный радиатор отопления входит в состав общего имущества.
При этом определение границы балансовой принадлежности по иному запорно-регулировочному крану, предполагающему отнесение к индивидуальной собственности собственника помещения не только одного радиатора отопления, но и участка сети отопления, в том числе включающего в себя группу (более одного) радиаторов отопления, законом не предусмотрено. При горизонтальной разводке внутридомовой системы отопления МКД предусматривается один вводный стояк с коллекторами на каждом этаже, к которым подключены поквартирные горизонтальные ответвления для создания отдельного независимого отопительного контура каждой квартиры.

В МКД с горизонтальной разводкой системы отопления аналогично МКД с вертикальной разводкой системы отопления по общему правилу вся внутридомовая система отопления (включая коллекторы и отводы от горизонтального стояка к квартирам) входит в состав общего имущества.
Исключением являются размещенные в помещениях, находящихся в индивидуально-определенной собственности, радиаторы отопления, на отводах к которым имеются запорно-регулировочные краны. Такие радиаторы отопления являются собственностью собственника соответствующего помещения, при этом границей балансовой принадлежности являются запорно-регулировочные краны на отводах непосредственно к радиатору отопления.

Письмо Минстроя России от 21.10.2024 № 61394-ДН/04 про управление жилищными кооперативами

Право на управление МКД в качестве жилищного кооператива имеет исключительно тот жилищный кооператив, который приобрел МКД и (или) осуществил его реконструкцию.

И положения ЖК РФ, и положения ГК РФ определяют обязательность имущественных паевых взносов членов жилищного кооператива. При этом именно факт полной выплаты паевого взноса в установленном размере приводит к возникновению права собственности члена жилищного кооператива на помещение в МКД, приобретенном и (или) реконструированном жилищным кооперативом.

Жилищный кооператив может осуществлять деятельность по управлению МКД именно в качестве жилищного кооператива при обязательном соблюдении следующих условий:
- указанный жилищный кооператив приобрел и (или) осуществил реконструкцию МКД;
- члены жилищного кооператива, учредившие жилищный кооператив, выплачивают (или выплатили) паевые взносы в установленном размере. При этом на период выплаты паевого взноса члену жилищного кооператива предоставляется помещение в МКД, приобретенном и (или) реконструированном жилищным кооперативом, а после полной выплаты паевого взноса у члена жилищного кооператива возникает право собственности на указанное помещение в МКД.

Письмо Минстроя России от 07.05.2024 № 26186-ДН/04 про производственный контроль качества воды

В отношении лиц, осуществляющих деятельность по управлению МКД, обязанность по разработке программы производственного контроля качества воды Федеральным законом № 416-ФЗ не предусмотрена. В соответствии с частью 1 статьи 23 Федерального закона № 416-ФЗ организация, осуществляющая холодное водоснабжение с использованием централизованной системы холодного водоснабжения, обязана подавать абонентам питьевую воду, соответствующую установленным законодательством требованиям.

В целях контроля качества и безопасности питьевой воды организацией, осуществляющей холодное водоснабжение, осуществляется производственный контроль качества такой воды, который включает в себя отбор проб воды, проведение лабораторных исследований и испытаний на соответствие воды установленным требованиям и контроль за выполнением санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий в процессе водоснабжения (части 1, 2 статьи 25 Федерального закона № 416-ФЗ, подпункт "а" пункта 3 Правил осуществления производственного контроля качества и безопасности воды № 10). Перечень мест отбора воды регламентирован пунктом 18 Правил № 10.
В целях определения качества питьевой воды абонентом обеспечивается доступ представителям организации, осуществляющей холодное водоснабжение, или по ее указанию представителям иной организации к водопроводным сетям, местам отбора проб воды. Порядок обеспечения такого доступа, наравне с порядком контроля качества воды, является существенным условием договора водоснабжения.

Однако стоит отметить, что требование к наличию в составе внутридомовых систем водоснабжения оборудованных точек отбора проб воды законодательством Российской Федерации в сфере жилищно-коммунального хозяйства не установлено.
Для оборудования точек отбора проб воды из таких систем потребуется проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и внесение изменений в техническую документацию. При этом организация отбора проб воды у конечного потребителя в многоквартирных домах в целях организации производственного контроля качества воды не представляется возможной в силу того, что точки отбора воды находятся в помещениях, принадлежащих отдельным собственникам. Обязанность таких собственников по допуску представителей лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, организации, осуществляющей водоснабжение, или иной действующей по ее поручению организации к точке отбора проб воды действующим законодательством не установлена.

Кроме того, реализация отбора проб воды из внутридомовой системы водоснабжения и в точках водоразбора силами лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, невозможна без соответствующих решений общего собрания собственников помещений в таком многоквартирном доме, технической модернизации внутридомовой системы водоснабжения за счет дополнительных платежей собственников и обеспечения собственниками помещений допуска в принадлежащие им помещения. С учетом вышеизложенного, на лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, не может быть возложена обязанность по реализации программы производственного контроля качества питьевой воды.

Письмо Минстроя России от 01.03.2024 № 5229-ОГ/00 (о перерасчете платы за КР СОИ при смене собственника)

В силу пункта 29(3) Правил содержания общего имущества № 491, перерасчет размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества (далее - КР СОИ), осуществляется по истечении каждого календарного года, при этом величина перерасчета учитывается равными долями в составе платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, в течение года, следующего за расчетным годом, а при прекращении управления многоквартирным домом лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, учитывается в составе платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, за последний месяц представления к оплате таким лицом платежного документа для внесения платы за содержание жилого помещения в таком многоквартирном доме.

Этот перерасчет осуществляется в том числе по истечении каждого календарного года, при этом величина перерасчета учитывается равными долями в составе платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, в течение года, следующего за расчетным годом. Закон не предусматривает возможность распределения суммы перерасчета КР СОИ между несколькими собственниками. Обязательства по внесению платы в размере перерасчета КР СОИ, потребленных в 2023 году, возникают в 2024 году. Соответственно, действующий в 2024 году собственник несет обязанность по внесению такой платы. На предыдущего собственника такие обязанности не возлагаются.

Письмо Минстроя России от 21.10.2024 № 61450-ДН/04 (ОСС не определяет размер платы за КР СОИ)

Размер расходов на коммунальные ресурсы на содержание общего имущества не утверждается на ОСС и определяется в соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ.

Департамент развития ЖКХ Минстроя полагает правильным утверждение на ОСС размера платы за содержание жилья путем определения размера платы за услуги (работы) по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества (далее - ОИ) в МКД и указания, что в дополнение к такому размеру платы в составе платы за содержание жилья к оплате предъявляется размер расходов на коммунальные ресурсы на содержание общего имущества, определенный в соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ.

При этом в платежном документе допустимо указывать плату за содержание жилья в размере, подлежащем оплате собственником помещения в МКД, и отдельными строками с пометкой "в том числе" указывать стоимость каждого коммунального ресурса на содержание общего имущества, подлежащего оплате собственником помещения в МКД.

Письмо Минстроя России от 22.01.2024 № 1348-ОГ/00 о голосовании совместных собственников

Количество голосов, которым обладает каждый из собственников помещения в многоквартирном доме, принадлежащего таким собственникам на праве совместной собственности, не может быть определено, поскольку не определены доли каждого из указанных собственников в праве общей собственности.

Таким образом, в рассматриваемом случае проголосовать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме может один из собственников, предварительно получив согласие других собственников помещения, принадлежащего таким собственникам на праве совместной собственности. При этом количество голосов любого из собственников совместной собственности определяется исходя из общей площади помещения, находящегося в совместной собственности.

Если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме принял участие один из собственников помещения, находящегося в совместной собственности, тогда при подсчете голосов учитывается количество голосов, пропорциональное общей площади указанного помещения, находящегося в совместной собственности.

Если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие несколько собственников, имеющих право совместной собственности на помещение, при этом их решения по вопросам повестки дня идентичны, тогда при подсчете голосов однократно учитывается количество голосов, пропорциональное общей площади указанного помещения, находящегося в совместной собственности.

Если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие несколько собственников, имеющих право совместной собственности на помещение, при этом их решения по вопросам повестки дня отличаются, тогда при подсчете голосов по тем вопросам повестки дня, по которым участниками совместной собственности приняты различные решения, голоса указанных собственников не подлежат учету. Голосование таких собственников по вопросам повестки дня, по которым указанными собственниками приняты различные решения, является некорректным, принятые решения указанных собственников по таким вопросам считаются недействительными.

Письмо Минстроя России от 29.01.2024 № 2063-ОГ/00 о СНИЛС в договоре на ТО ВДГО

В силу пункта 18 Правил № 410 для заключения договора о техническом обслуживании и ремонте ВДГО в многоквартирном доме, договора о техническом обслуживании ВКГО в многоквартирном доме, заявитель направляет в специализированную организацию заявку (оферту) в письменной форме, которая должна содержать в том числе страховой номер индивидуального лицевого счета.

Предусмотренная Правилами № 410 необходимость предоставления рассматриваемых сведений позволяет идентифицировать заявителя, а также установить исполнение им обязанности по заключению соответствующего договора.

В целях исполнения органами жилищного надзора государственных функций по осуществлению государственного жилищного надзора указанным органам необходимо использование СНИЛС для идентификации и аутентификации сведений о физических лицах, являющихся участниками договоров о ТО ВДГО и (или) ВКГО.

Письмо Минстроя России от 06.03.2024 № 5652-ОГ/00 о подписании ДУ ПСД

В силу пункта 3 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом.

Из приведенной нормы следует, что существует два варианта заключения председателем совета многоквартирного дома договора управления многоквартирным домом от имени других собственников помещений в таком доме:

1) Председатель совета многоквартирного дома может заключить договор управления от имени всех собственников в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В указанном случае доверенностей председателю совета многоквартирного дома не требуется, полномочие на подписание договора управления многоквартирным домом подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Необходимое количество голосов для принятия на общем собрании решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочием на заключение договора управления от имени всех собственников помещений составляет не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

2) Председатель совета многоквартирного дома может заключить договор управления от имени тех собственников, которые выдали соответствующие доверенности председателю совета многоквартирного дома. В указанном случае остальные собственники помещений в многоквартирном доме заключают договор управления многоквартирным домом самостоятельно.

Если количество голосов собственников, выдавших председателю совета многоквартирного дома доверенности на заключение договора управления от их имени, составляет менее 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, подписание договора управления только председателем совета многоквартирного дома на основании доверенностей является недостаточным для признания такого договора заключенным. В указанном случае договор управления должен быть подписан не только председателем совета многоквартирного дома, действующим на основании доверенностей от имени части собственников помещений, но и таким количеством иных собственников, не выдавших доверенности председателю совета дома, которые совместно с собственниками, выдавшими председателю совета дома доверенности, обладают более 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Письмо Минстроя России от 24.09.2024 № 55551-ДН/04 о продлении собрания

Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть доведено до собственников не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Иного порядка определения такой даты и иного срока, кроме как за десять дней до даты проведения общего собрания собственников, законом не предусмотрено. Правом изменения вышеуказанной даты собственник, иное лицо, указанное в ЖК РФ, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не наделены. Порядок изменения даты проведения общего собрания собственников законом не установлен.

Таким образом, продления срока проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не предусмотрено.

Письмо Минстроя России от 10.12.2024 № 73833-ДН/04 о монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в МКД

В соответствии с частью 4.2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в целях, предусмотренных пунктом 6 статьи 6 Федерального закона от 7 июля 2003 года N 126-ФЗ "О связи", монтаж, эксплуатация и демонтаж сетей связи на объектах общего имущества (далее - ОИ) в многоквартирном доме (далее - МКД), необходимых для оказания услуг связи абоненту гражданину, являющемуся собственником помещения в МКД или нанимателем жилого помещения в МКД по договору социального найма и заключившему договор об оказании услуг связи, осуществляются без решения общего собрания собственников помещений в этом доме (далее - ОСС) в соответствии с Правилами взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 августа 2024 г. N 1055 (далее - Правила N 1055).

Согласно пункту 46 Правил N 1055 лицо, осуществляющее управление МКД, обеспечивает доступ оператора связи к объектам ОИ в МКД, включая технические помещения, подвалы, стояки, чердаки, крышу, в соответствии с Правилами N 1055.

При этом пунктом 1 Правил N 1055 установлено, что Правила N 1055 определяют порядок взаимодействия лица, осуществляющего управление МКД, и оператора связи, заключившего договор об оказании услуг связи с собственником помещения в МКД или нанимателем жилого помещения в МКД по договору социального найма.

Таким образом, положения Правил N 1055 не распространяются на взаимодействие лица, осуществляющего управление МКД, с оператором связи по поводу размещения на объектах ОИ в МКД сетей связи, не предназначенных для оказания услуг связи собственникам и (или) нанимателям помещений в таком МКД.

Согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ ОСС является органом управления МКД. ОСС проводится в целях управления МКД путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции ОСС относится принятие решений о пользовании ОИ собственников помещений в МКД иными лицами.

В силу части 1 статьи 46 ЖК РФ решения ОСС по вопросам, предусмотренным пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Таким образом, объекты ОИ в МКД могут быть предоставлены в пользование оператору связи в целях размещения сетей связи, не предназначенных для оказания услуг связи собственникам и (или) нанимателям помещений в таком МКД, в том числе транзитных кабелей, магистральных узлов, оборудования базовых станций операторов сотовой связи, исключительно на основании решения ОСС.
При этом указанное предоставление объектов ОИ в МКД в пользование оператору связи может осуществляться на возмездной основе.

Дополнительно отмечается, что пунктом 47 Правил N 1055 установлено право оператора связи обжаловать решения, в том числе отказы, лица, осуществляющего управление МКД, действия (бездействие) его должностных лиц в связи с монтажом, эксплуатацией и (или) демонтажом сетей связи в судебном порядке и (или) в порядке, установленном антимонопольным законодательством Российской Федерации, если действия (бездействие) лица, осуществляющего управление МКД, содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства Российской Федерации.

Письмо Минстроя России от 22.11.2024 N 69727-ДН/04 об индексации размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме

На основании пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления являются в том числе порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ.
Необходимо особо обратить внимание, что приведенная норма относит к существенным условиям договора управления не размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а порядок определения такого размера платы.

В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Порядок изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрен пунктом 1 статьи 310, пунктом 1 статьи 432, статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из совокупности приведенных выше норм следует, что стороны по договору управления многоквартирным домом не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.

В том числе управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять условия договора управления многоквартирным домом в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а собственники помещений не вправе в одностороннем порядке изменять условия договора управления многоквартирным домом в отсутствие соответствующего согласия управляющей организации.

Вместе с тем в договоре управления может быть предусмотрена индексация размера платы за содержание жилого помещения. Порядок такой индексации должен быть указан в утвержденном общим собранием собственников помещений и согласованном управляющей организацией договоре управления многоквартирным домом, в том числе должны быть утверждены конкретные показатели, применяемые при расчете проиндексированного размера платы за содержание жилого помещения, которые не должны зависеть от действий сторон договора. В качестве таких показателей могут применяться, например, индекс потребительских цен, прогнозный индекс инфляции или иные показатели, утвержденные в установленном порядке федеральными органами исполнительной власти.

В указанном случае для проведения индексации размера платы за содержание жилого помещения в установленном договором порядке в установленные договором сроки принятие дополнительного решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, поскольку индексация устанавливается соглашением обеих сторон договора.

Письмо Минстроя России от 11.11.2024 № 29809-ОГ/00 о мойке стеклянных фасадов

Если окна комнат, балконов/лоджий составляют единый фасад многоквартирного дома и являются его неотъемлемой частью, то такие окна входят в состав общего имущества в многоквартирном доме. Это следует из подпунктов "в" и "г" пункта 2 Правил N 491. Соответственно, мытье таких окон с внешней стороны дома должна обеспечивать управляющая организация в силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ.

Согласно части 2.1 статьи 161 ЖК РФ, пункту 42 Правил N 491, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, и договором.

Объем, качество, периодичность работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома должны отвечать требованиям к минимальному перечню работ и услуг, указанных в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 (далее - Минимальный перечень).

Договор управления заключается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ, учитывающих состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома. При этом работы по содержанию и текущему ремонту выполняются с определенной периодичностью в соответствии с графиком выполнения работ.

Вместе с тем, договором управления (сметой) могут быть предусмотрены дополнительные работы и услуги, периодичность которых устанавливается таким договором.

Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о дополнении перечня работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом услугами мойки стеклянных фасадов, а также определить периодичность проведения данных работ.

Вместе с тем, мытье окон входит в пункт 23 Минимального перечня. Периодичность основных работ установлена Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее - Правила N 170).
Исходя из системного толкования совокупности приведенных положений, уровень состояния многоквартирного дома, которого необходимо поддерживать за счет средств собственников помещений в данном доме силами управляющих организаций, установлен законодательно. Поэтому все работы, предусмотренные в Правилах N 491 и Правилах N 170, в части не противоречащей действующему законодательству, должны выполняться управляющей организацией в обязательном порядке.

При этом все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Письмо Минстроя России от 23.10.2024 № 62172-ДН/04 об оплате отопления

Пунктом 42(1) Правил N 354 определено, что расчет размера платы за коммунальную услугу по отоплению в многоквартирном доме производится по формулам 2(3), 2(4), 3, 3(1), 3(3) приложения N 2 Правил N 354.

Эти формулы состоят из двух слагаемых, одно из которых (Vi) в зависимости от фактических обстоятельств либо определяется по формулам 2(5), 2(6), 3(6), 3(7) приложения N 2 к Правилам N 354, либо определяется исходя из показаний ИПУ тепловой энергии, либо приравнивается нулю. Физическим смыслом этого слагаемого можно считать объем теплоэнергии, потребленной на отопление непосредственно в помещении, потребителю в котором предъявляется к оплате стоимость коммунальной услуги по отоплению.

Vi равен нулю в случае, если технической документацией на МКД не предусмотрено наличие в соответствующем жилом или нежилом помещении приборов отопления, или в случае, если переустройство помещения, предусматривающее установку индивидуальных источников тепловой энергии, осуществлено в соответствии с требованиями к переустройству.
Необходимо обратить внимание, что показания ИПУ в целях определения Vi применяются исключительно в случаях, когда МКД оборудован ОДПУ тепловой энергии.
При отсутствии ОДПУ показания ИПУ не подлежат применению в расчетах, объем потребленной тепловой энергии на коммунальную услугу по отоплению в указанном случае рассчитывается исходя из норматива потребления коммунальной услуги по отоплению.

Второе слагаемое представляет собой объем тепловой энергии, потребляемой при содержании общего имущества в МКД. При этом необходимо обратить внимание, что закон не предусматривает выделение тепловой энергии, потребляемой при содержании общего имущества в МКД, в качестве коммунального ресурса, подлежащего оплате отдельно от тепловой энергии, потребленной в целях отопления. Указанное слагаемое, физический смысл которого можно определить как объем теплоэнергии, потребленной в целях содержания общего имущества в МКД, является лишь составной частью соответствующих формул приложения N 2 Правил N 354, по которым производится расчет платы за отопление, подлежащей оплате потребителем коммунальной услуги по отоплению в соответствующем помещении.

Законом определены только 4 вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД: холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, отведение сточных вод. Потребление тепловой энергии в целях содержания общего имущества в МКД жилищным законодательством не предусмотрено.

Наличие в формулах расчета размера платы за отопление слагаемого, которое можно определить как объем тепловой энергии, потребляемой при содержании общего имущества в МКД, не означает, что такой объем предъявляется к оплате потребителю отдельно от платы за теплоэнергию, потребленную в целях отопления непосредственно в помещении потребителя.

Результатом расчета платы за отопление по формулам, утвержденным Правилами N 354, является одно число, выражающее стоимость коммунальной услуги отопления, подлежащую оплате потребителем за расчетный период (месяц). При этом разделение рассчитанной стоимости отопления на несколько составляющих не предусмотрено.

Из вышеизложенного следует, что размер платы за коммунальную услугу отопления включает в себя стоимость тепловой энергии, потребленной как в помещении, принадлежащем потребителю, так долю стоимости теплоэнергии, потребленной в помещениях, входящих в состав общего имущества в МКД.

Плата за отопление вносится исполнителю коммунальной услуги отопления. В случае заключения собственником помещения договора предоставления коммунальной услуги отопления с соответствующей ресурсоснабжающей организацией, указанная ресурсоснабжающая организация будет являться исполнителем коммунальной услуги отопления.
При этом включение в состав платы за содержание жилого помещения, подлежащей внесению в пользу лица, осуществляющего управление МКД, стоимости тепловой энергии, потребляемой в целях содержания общего имущества в МКД, законом не предусмотрено.

Письмо Минстроя России от 25.06.2024 N 35255-ДН/04

1. О деятельности товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива.
Действующее жилищное законодательство не дифференцирует расходы, связанные с управлением МКД, в зависимости от необходимости их несения членами ТСЖ (ЖСК) и собственниками помещений дома, не вступившими в члены ТСЖ (ЖСК). Иной подход приводил бы к неосновательному обогащению собственников помещений в доме, не оплачивающих какие-либо расходы дома, за счет других собственников - членов ТСЖ (ЖСК).

2. О вознаграждении председателю и членам совета МКД.
По мнению Минстроя России, вознаграждения председателю и членам совета МКД являются выплатами, стимулирующими добровольное выполнение своих полномочий членами совета МКД, в том числе председателем совета многоквартирного дома. Такие вознаграждения выплачиваются на основании решения общего собрания за счет дополнительных взносов собственников помещений в МКД, доходов от передачи в пользование объектов общего имущества в МКД в соответствии с условиями договора управления МКД, а также за счет иных не запрещенных законодательством Российской Федерации источников. Для выплаты вознаграждения гражданско-правовой или трудовой договоры с председателем и членами совета МКД не заключаются.

Учитывая, что председатель и члены совета МКД избираются из числа собственников помещений в данном доме в целях представления интересов всех собственников помещений в МКД в отношениях с третьими лицами в рамках установленной законом компетенции и не вступают в договорные отношения, при этом совет МКД не является юридическим лицом, при этом в случае принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о выплате вознаграждения председателю и членам совета МКД такие вознаграждения формируются из платежей всех собственников помещений в таком доме, в том числе из платежей самих председателя и членов совета МКД, необходимо отметить, что признание собственников помещений в МКД работодателями председателя и членов совета МКД приводит к признанию указанных председателя и членов совета МКД работодателями в отношении самих себя.

По мнению Минстроя России, из приведенных обстоятельств следует, что основания для обложения страховыми взносами вознаграждения председателей и членов советов МКД отсутствуют, поскольку указанные председатели и члены советов МКД не вступают в трудовые отношения, предметом которых является исполнение такими председателями и членами советов МКД обязанностей, предусмотренных статьей 161.1 ЖК РФ.

При этом имеется обязанность председателей и членов советов МКД оплачивать налоги на доходы физических лиц с получаемого вознаграждения.