#бетон_портфель
Имея в виду, что в опросе по публичному портфелю недвижки 73% проголосовало "за" (опрос уже остановил), публичному портфелю быть.
Правда собирать его буду видимо долго.
В идеале конечно хотелось бы иметь портфель сопоставимый по размерам с уже созданным портфелем инвестгрейда, причем в недвижке иметь следующую структуру:
🖊1/3 долговые инструменты (облигации или ЦФА)
🖌1/3 акции
🖍 1/3 ПИФы и всякие извращения

Но по факту у меня сейчас всё хорошо с извращениями: есть акции "Самолет Плюс" купленные на pre IPO, всё остальное вызывает вопросы.
Облигации видимо придется делать в основном из жилищников. Потому что если добавить сюда пром. строительство и производство стройматериалов, то получится что надо брать РЖД (они строят больше всех) и
металлургов, которые делают в том числе и арматуру. К тому же ВИС я только что продал со страху)
Наверное правильно будет определить круг приобретений так: это строго обязательно девелоперы любой недвижимости и их дочерние и зависимые общества + еще кто то, кого можно приравнять к девелоперам. Например, Антерра - сейчас строит гостиницу, намерена дальше эксплуатировать. Брать ли сюда Автодор и Атомстрой - вопрос интересный, но может быть и да.
Насчет акций и ПИФов - пока есть ощущение, что их просто не набрать в нужной развеске. Если облигаций девелоперов можно спокойно взять 10-15 эмитентов по 30-50 штук и как раз получится 500 тыс., то с акциями а тем более ПИФами концентрация будет точно больше. Тоже подумаю на этот счет, тем более что набирать портфель будем долго.

Цель - к концу года (например к РОКу Сибондс 5-6 декабря) собрать хотя бы вполовину от портфеля инвестгрейда, чтобы в 2025 году можно было решать следующие задачи:
🖍 сравнить динамику облигаций недвижки и прочих компаний
💸 посмотреть какие инструменты в недвижке работают лучше внутри портфеля
Ну и вообще чтобы никто не попрекал маленьким портфелем))

Выкладывать начну с конца августа, невзирая на размеры. Обзоры будут выходить одновременно с инвестгрейдом.

#бетон_портфель
Итак, обзор усилий по формированию портфеля бумаг девелоперов.
Как выяснилось я давно был в них инвестором, просто не отдавал себе в полной мере в этом отчета.
Ревизия брокерских счетов позволила ничего особо не покупая найти активов для #бетон_портфеля аж на 600 тыс. 400 из которых вообще вопросов не вызывают, а насчет 200 надо посоветоваться. Впрочем обо всём по порядку.
1. Я пока отказался от идеи брать в портфель нерыночные ПИФы. Проблемы купить это не составляет, но сравнивать рыночными инструментами можно будет довольно редко, примерно раз в полгода или год.
2. Поэтому постарался сложить слово "счастье" из 4-х букв набрать более или менее рыночного и доступного для широкого круга инвесторов. Что получилось см. выше 👆Практически ничего не докупал - все было так или иначе рассовано по разным счетам.
3. Концепция формулируется следующим образом:
❓нужно во-первых, понять как будут себя вести бумаги девелоперов жилой недвижимости в условиях ипотечного погрома;
❓и во-вторых, посмотреть как по сравнению с ними покажут себя коммерческая недвижимость и пром. стройка.
4. Итого набралось почти на 400 тыс. и распределение получилось таким:
🏢 жилая недвижимость - 48,1%
💒коммерческая недвижимость - 30,7%
🏛 все остальное (Автодор и Самолёт Плюс.) - 21,2%

5. НО как всегда есть нюанс. И называется он Гарант-Инвест. У меня его ещё на примерно 200 тыс. Мотивацией покупки послужила сначала жадность, а затем после просмотра интервью Алексея Панфилова Диалотту я решил это подержать подольше, так как получил ответ на вопрос почему у компании такая большая долговая нагрузка (см. примерно с 34-ой минуты). Спойлер: в 2014 году они попали на валютных кредитах и если бы не это событие, долг/EBITDA был бы не 7,7, а в пределах 4-х. То есть рентабельность там потенциально более или менее нормальная. Поэтому я расширил лимиты.

6. Однако, теперь возникает проблема: если к имеющемуся набору👆 добавить Гарант, то это будет портфель Гаранта с небольшими вкраплениями всех остальных. Правда жизни налицо, но уйдет чистота эксперимента. Если же всё оставить как представлено, то концепция выдержана, но из правды жизни всё превратится в "аттракционы ВДНХ".

Что выбрать я пока так и не решил, поэтому хочу провести опрос. Просьба проголосовать👇

#бетон_портфель
В Гарант-Инвесте в 7-м выпуске (2Р07) днём пошла распродажа: уронили цену ниже 83%, за неделю почти на 10 фигур и в моменте нам была 78-я доходность к оферте.
Остальные выпуски снижались, но умеренно. Я, честно сказать, не выдержал и переложился в данный выпуск, продав все остальные.
Сейчас продаван кончился, но, возможно, ещё вернётся

Вот тебе, бабушка и благие намерения по созданию сбалансированого портфеля.
Но пока держусь, остальные бумаги не трогал.

#стройка
#бетон_портфель
Надо сказать что сентябрь прошёл не только под знаком Росгеологии.
Залив был и в Гарант-Инвесте, в одном выпуске (7-ом) хотя конечно не на два миллиона процентов.
раздавали по 82-83%, сейчас он в районе 90% в общем за 2 недели почти 10% - вполне себе неплохо.

Я на самом деле увлекся спекуляциями и набрал сверх всяких лимитов 7-ой выпуск, а потом уже продал его весь.
В этой связи в #бетон_порфтель включать уже нечего - там останется флоатер Гаранта на стандартный размер риска.

Если бы я сейчас добавил деньги, полученные от спекуляций в Гаранте это было бы не очень красиво - мол где-то под столом чего-то наделал и хвастается. Поэтому спекуляции в публичный портфель добавлять не буду, но за 7-м выпуском Гаранта продолжу следить.

Там суть в том, что в марте назначена оферта по 103% поэтому к оферте доходность показывает 51,8% если считать в экселе руками (программа на бирже при расчете доходности при покупке не учитывает НКД) получается в районе 40%.
При том, что прочие выпуски показывают YTM 24-27%, то есть довольно стандартное значение для рынка в целом (подробнее об этом в понедельник, когда буду писать ежемесячный обзор). Так что идея прокатиться тут только на ожидании оферты: цена должна еще подрасти, если не прибежит очередной продаван.

Чтобы подавать на оферту надо иметь хотя бы 300-400 бумаг, иначе комиссии сожрут приличную часть прибыли, поэтому на оферту я пока не планирую, а прокатиться и по 94-95% продать - можно вполне.

#бетон_портфель
Итак по бетону. Добавлять больше ничего не стал, пусть пока побудет в масштабе 400 тыс. За месяц купонов нападало на 9,1 тыс., или 2,2%. Плюс выгасилось мелкое ЦФА ФСК, вместо него купил НСК Автодор.
Еще в портфель не попал купон дебютный "Редриковых гор" и купон от Логитерры - я их выведу на что-нибудь истратим. Наверное, надо бы подкупить еще фондов, предлагайте в комментариях чего брать.
Желательный размер 10 тыс., чтобы было сопоставимо.

В общем потихоньку давайте погружаться в проблемы стройки. Неутомимые "Редриковы горы", кстати, обещали сделать материал про свои инновации, а "Легенда" - стрим про отчетность девелоперов. Я все помню и замылить обещанное не позволю!
Нам нужен яркий и разнообразный контент, потому что по этим инвестициям сейчас вообще все притихли и доходности в струнку вытянулись. Какие облиги не возьми - везде ставка почти одинаковая.

#IPO_SPO
Ну штож .. ДОМ.РФ так ДОМ.РФ.
Пенсионные фонды возьмут думаю. Хотя в #бетон_портфель его тоже надо бы добавить. Лучше бы конечно Росатом, но ... пока речь об этом не идёт

#бетон_портфель
За октябрь бетон-портфель практически не изменился (+100 рублей к сентябрю): рыночная часть просела, но просадку компенсировали купоны.
Однако, по YTM началась серьезная дифференциация - Самолёт, Бруснику и СЭТЛ здорово распродали (инвесторы наконец-то обратили внимание на высокую закредитованность), остальные пострадали чуть меньше.
Ну и ВДО-шки конечно тоже ушли на 30%+
Собственно, сравнительно низкая просадка обусловлена тем, что приличная часть портфеля нерыночная, но уж как есть. Недвижка всегда живет особой жизнью)

#бетон_портфель
#инвестгрейд

Не было ни гроша, а вдруг алтын!

"Рентал PRO" прислал дивиденды, аж на 86 рублей. Примерно 0,9% див доходность!)))
Реинвестировать пока некуда, ну будем ждать еще поступлений)
В целом же рыночек отскакивает - ОФЗ 238-е в плюс вышли еще в пятницу. Стыдоба, конечно, но как говорится "есть и хорошие новости"😄

#бетон_портфель
в текущих условиях пополнение бетон-портфеля выглядит как минимум экстравагантным, но уж раз дал слово - надо держать.

Поначалу вариантов было два:
1. Начать подбирать Самолет
2. Купить какой-нибудь ПИФ/ЗПИФ

Но Самолет подбирать объективно рано - еще не все нервные вышли, да и не купили его пока стратегические инвесторы, разговоры одни. Так что пусть пока лежит в стандартном размере.

А с ПИФами ситуация следующая:
🏗 Альфа выкатила очередной складской ПИФ минимальным размером участия в полтинник и комиссией в 3% сверху,
⛲️ Антерра при помощи "Инвестиционной системы" на следующей неделе выходят с термальным комплексом, где чек от 5 тыс. и вроде никаких комиссий. Как раз по размеру самое то.

В итоге я решил стратегически предпочесть складам баню, а на оставшиеся деньги приобрел Эталон.

Его, во-первых, почему-то у меня не было (пропустил).
Во-вторых, из негатива по нему только глум от коллег насчёт названия нового проекта,что по нынешним временам уже само по себе неплохо. Хотя, вот еще новости: завозят вьетнамцев и бирманцев, но раз завозят, значит деньги на стройку есть.

Ну и в третьих YTM в терминале показывает 36% годовых (там еще был флоатер, но я взял по привычке фикс) - не много, но и не мало по нынешним временам. На стандартный размер зашёл, а там видно будет.
До конца года постараемся добить хотя бы до 500 тыс. #бетон_порфтель. Это в принципе легко сделать за счет ПИФов Альфы, но их брать что-то неохота ((

#стройка
#бетон_портфель
В продолжение вчерашней темы "живой и мёртвой воды": инфляции и отчетов эмитентов за 9 месяцев, которые я всё ещё продолжаю читать.
Гарант-Инвест намолотил за три квартала этого года валовой прибыли от сдачи в аренду (без учёта переоценки недвижимости и финансовых операций) на 11,5% больше по сравнению с прошлым годом.
При том, что инфляция выросла по данным Росстата на 3,5 процентных пункта: с ~5% за 9 мес. 2023 года до ~ 8% за 9 мес. 2024-го.

Реальная инфляция, конечно, была выше и там и там, но смысл данного упражнения в том, чтобы проиллюстрировать: выручка от ритейла (и соответственно аренды) в подобной ситуации растет быстрее затрат и благотворно сказывается на финансах.

У Гарант-Инвеста весь прирост маржи пожрал рост ставки по кредитам, но если вспомнить, что ключевая конце сентября прошлого года была 13%, а сейчас уже 21%, то в целом можно признать, что инфляционная "живая вода" и вправду для некоторых живая. Конечно при условии что часть кредитного портфеля у вас по низким, фиксированным ставкам))

#бетон_портфель
Отчет. По итогам конференции взял 5 паев ЗПИФа Green Flow в бетон-портфель. На примерно 26 500 руб. Больше пока не хочу, подождем выплат))

UPD - презентацию добавили. Канал организатора - @INVEST_SYSTEM_RF