Презентация к выступлению на круглом столе РГУД
«Рынок офисов в период низкой вакансии и высокой ключевой ставки. Аналитика, тенденции, прогнозы»
Ставки на рынке БЦ растут из-за недофинансирования рынка в предыдущие 5 лет и под влиянием структурной трансформации городской экономики. Число компаний, работающих в городе не растет. Но торговля и сфера услуг создают новые рабочие места. А это очень значимая часть клиентов в БЦ. В начале 2025 года мы провели исследование арендаторов бизнес-центров, сравнили эти данные с тем, что было 10 лет назад и готовы показать девелоперам на кого ориентировать будущие проекты.

@reburg_ekb

Показатели продаж в мае 2025 года не принесли хороших новостей для продавцов. Активность покупателей осталась низкой, а итоговые показатели продаж слабыми. Ресурсы, за счет которых функционировал рынок в предыдущие месяцы истощаются, а новых факторов для роста продаж пока нет. Сейчас надежды продавцов связаны с возможным расширением льготной ипотеки на новые категории покупателей. Ясность в этом вопросе должна появиться уже в ближайшее время.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в мае 2025 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано около 1,38 тысяч договоров долевого участия в строительстве. Число договоров, подписанных в мае (которые уже прошли регистрацию) – 1,1 тыс. штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне около 1,35 тысяч сделок. Это заметно ниже показателей прошлого месяца, не говоря об уровнях прошлого года, когда фиксировался ажиотажный спрос накануне отмены льготной ипотеки.

В последние месяцы доля ипотечных продаж находится на уровне близком к 65%. Сделки с рассрочками по-прежнему играют важную роль, но подход продавцов к данному инструменту стал более взвешенными.

Темпы вывода новых проектов на рынок Екатеринбурга в начале 2025 года снизились по сравнению с прошлым годом, но остаются высокими и, как и ранее, превышают объем реализации. Поэтому рыночный ассортимент и конкуренция между продавцами продолжают расти.

Средняя цена в экспозиции откатилась к уровню 163 тысяч рублей за 1 кв. м. А средняя цена сделок в последние месяцы сильно не меняется, оставаясь в диапазоне 157-160 рублей за 1 кв. м. Ценовая стагнация создала условия, в которых покупатели не торопятся принимать быстрых решений, просчитывают оптимальные варианты и выжидают скидок. В отдельных случаях такая тактика дает результат, но ценовые дисконты появляются не во всех сегментах рынка и не на всех территориях.

@reburg_ekb

В последние месяцы структура продаж новостроек по схемам финансирования стабилизировалась. По данным аналитической платформы bnMAP.pro доля ипотечных сделок находится около отметки в 65%. Продавцы стали более избирательны в использовании рассрочек. Такой подход всегда был компромиссом между возможностями покупателей и желанием девелоперов. Но сейчас продавцы все чаще учитывают риски таких схем и стараются тщательнее планировать поступления денег на эскроу-счета. Поэтому схемы с минимальным первоначальным взносом (10%) и отсрочкой платежа до конца строительства встречаются уже реже.

@reburg_ekb

Эффект от снижения ключевой ставки на 1% для рынка жилья. Есть или нет?
https://www.obltv.ru/release/chto-budet-s-cenami-na-zhilyo-i-ipotekoj-posle-snizheniya-klyuchevoj-stavki

Изучили соотношение распроданности и строительной готовности по регионам России. В Свердловской области все очень неплохо. Особенно на фоне других рынков - https://dzen.ru/a/aFOlxLAVlSuyBA_j

Рост цен вроде бы есть, но его нет

В последний год цены предложения на вторичном рынке Екатеринбурга медленно ползут вверх. Но если разложить все квартиры на разные категории, видно, что средние показатели тащит вверх лишь группа относительно новых домов. Цены в остальных категориях почти не поменялись. Более того, уже сегодня у покупателей есть возможность купить квартиру дешевле, чем год назад благодаря хорошим возможностям для торга. Длительный период ценовой стагнации делает продавцов более гибкими.

Статистика по БД УПН.

@reburg_ekb

РЫНОК НОВОСТРОЕК ЕКАТЕРИНБУРГА: ГОД БЕЗ ЛЬГОТ

Первый год без массовой льготной ипотеки для рынка новостроек Екатеринбурга был непростым как для потенциальных покупателей, так и девелоперов. Участники рынка выстраивали свои стратегии поведения с надеждой переждать период высоких ставок, адаптируя финансовые условия сделок под оставшиеся рыночные возможности. Получилось далеко не у всех.

Показатели продаж в июне 2025 года оказались лучше слабого мая, но не преподнесли сюрпризов - рынок вернулся лишь к уровням марта-апреля. Активность покупателей осталась невысокой, а восстановление продаж относительно предыдущего месяца обеспечили далеко не все продавцы. В условиях ограниченного инструментария финансирования сделок динамика продаж по отдельным компаниям остается непоследовательной. Еще месяц назад продавцы рассчитывали на расширение льготных программ, но эти надежды не оправдались и все больше проектов для стимулирования сделок прибегают к ценовым дисконтам.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в июне 2025 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано около 1,6 тысяч договоров долевого участия в строительстве. Число договоров, подписанных в июне (которые уже прошли регистрацию) – 1,3 тыс. штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне около 1,6 тысяч сделок. По итогам 1 половины 2025 года фиксируется падение числа сделок на 40% относительно аналогичного периода прошлого года, когда на рынке фиксировался ажиотажный спрос. Относительно 1 половины 2023 года снижение составляет 29%, а к 2022 – лишь 8%.

В последние месяцы доля ипотечных продаж остается на уровне близком к 65% (показатель июня – 64%). Рассрочки остаются важным инструментом продаж, но большинство продавцов использует их более взвешенно и дозировано.

Темпы вывода новых проектов на рынок Екатеринбурга в 2025 году снизились по сравнению с прошлым годом, но, как и ранее, превышают объем реализации. Это усложняет достижение плановых показателей как для отдельных проектов, так и девелоперов. Рост ассортимента на фоне стагнации в продажах ведет к заметному падению темпов реализации относительно остатков. Конкуренция между продавцами продолжают расти.

Средняя цена в экспозиции остается на уровне 163 тысяч рублей за 1 кв. м. а средняя цена сделок около 157 тысяч рублей за 1 кв. м. Ценовая стагнация не способствует быстрым решениям со стороны покупателей, часть из них ждут скидок и комфортных условий финансирования. Ценовые дисконты могут позволить далеко не все продавцы. Но скидок действительно стало больше, они краткосрочны и, что важно, позволяют вовлекать покупателей в рынок.

@reburg_ekb

Доля сделок с ипотекой на рынке строящегося жилья медленно восстанавливается. Отношение продавцов к рассрочке корректируется. Такие программы становятся более структурированными.
По данным аналитической платформы bnMAP.pro доля сделок с ипотекой в 1 половине 2025 года выросла до 62%, средний срок кредита приблизился к 27 годам.

@reburg_ekb

Вторичка молодеет на многих городских рынках с развитым рынком новостроек и будет активно конкурировать с первичным рынком жилья в будущем.

По данным УПН в Екатеринбурге доля квартир не старше 5 лет выросла до 18% от всего предложения, квартиры с 2011 года постройки занимают 39%. Пока общий объем предложения на вторичном рынке невелик, эти объекты не оказывают значительного давления на сектор строящегося жилья. Но в следующем году, когда ставки по рыночной ипотеке снизятся, а объем предложения может вырасти, конкуренция между сегментами станет более заметной. Тем белее остатки готовых квартир у застройщиков должны вырасти.

@reburg_ekb

Рынок бизнес-центров Екатеринбурга один из самых недофинансированных секторов рынка недвижимости. В предыдущие десятилетие внимание девелоперского бизнеса было сконцентрировано на жилом сегменте, современных офисов строилось крайне мало. Поэтому даже в отсутствие заметного роста деловой активности, еще 3–5 лет назад многие компании столкнулись с недостаточным рыночным ассортиментом при попытке купить или арендовать необходимую площадь.

Сначала при недостаточном обновления рынка бизнес-центров и медленном повышении спроса, дефицит копился медленно. Собственники помещений начали осторожно поднимать ставки еще в 2023 г. Существенный пересмотр условий фиксируется в 2024. Часто, это приводило к шоковому росту затрат для многих компаний. Но далеко не все направления бизнеса были к этому готовы. Рост затрат на офисы стал проблемой в 2025 году. Охлаждение экономики, спад потребительской активности привел к пересмотру стратегий развития для многих предпринимателей. Более того, некоторые компании уже сегодня задумываются об оптимизации затрат на офисы.

Заметная ценовая переоценка в 2023–24 году происходит и в сегменте продажи офисных помещений. Продавцы на волне дефицита до последнего момента продолжали повышать свои запросы. Этому способствовал и расширенный запрос со стороны инвесторов. Но сегодня этот рыночный резерв уже ограничен.
В 2025 году рынок офисов, вслед за рынком жилья, переходит к ценовой стабилизации. Но в отличии от жилого сектора, компании так и не дождались заметного расширения предложения и качественно широкого ассортимента. Сегодня на рынке присутствуют «спящие» проекты, которые могут выйти на рынок, когда условия финансирования девелоперских проектов улучшатся. Но расширение предложения на стадии строительства мы увидим в лучшем случае в 2026–27 гг.

Аналитическая служба УПН (ООО «ХОД Консалтинг») на протяжении многих лет проводит регулярный мониторинг рынка бизнес-центров и готовит аналитические отчеты для бизнеса. В 2025 году мы провели исследование резидентов БЦ и можем предоставить девелоперам информацию о том, как поменялся состав арендаторов офисных пространств за последние 10 лет. Если планируете строительство БЦ, напишите @MikhailKhorkov, поможем с данными и аналитикой.

Недавно мы говорили о том, что рынок бизнес-центров, несмотря на дефицит предложения и стремительный рост ставок, пока так и не получил достаточного внимания со стороны девелоперов. Новых проектов мало и закрыть накопленный дефицит качественных помещений в ближайшее время не получится. Сектор складской недвижимости, в отличие от офисной, постоянно рос. Ежегодно складской фонд прирастал на сотни тысяч метров, но этого оказывалось мало. Все новые проекты очень быстро поглощались. Вакантные площади при этом длительное время оставались на минимуме. Так в конце прошлого года в качественном сегменте пустовало менее 1%. Но и здесь в 2025 году ситуация быстро меняется – пустующие площади растут, а рост ставок остановился.

Совместно с Виталием Хилем мы подготовили очередной аналитический отчет по рынку складской недвижимости Екатеринбурга. Как и у других секторов рынка недвижимости здесь достаточно много барьеров для развития в текущих условиях. Ключевой - высокие ставки, которые бьют как по девелоперской активности, так и по потребительскому спросу, который слишком важен для этого сектора. Но опыт наблюдений за рынком в последние 15-20 лет показывает, что склады остаются наиболее стабильным сегментом коммерческой недвижимости, который в среднесрочной и долгосрочной перспективе сохраняет свою устойчивость и привлекательность. У рынка сохраняются неплохие перспективы как для дальнейшего роста общего фонда, так и для качественной дифференциации, в том числе в направлении «Iight Industrial». Это направление, в последние годы, стало достаточно популярным, но форматных проектов на рынке по-прежнему мало.

Ожидаем дальнейший рост инвестиций в индустриально-складской сегмент в ближайшие годы. После того, как спрос на рынке жилья упал, интерес к производственно-складской недвижимости проявляют многие компании с рынка новостроек. Но этап фронтального роста за счет дефицита закончился, число свободных помещений в 2025 году растет и будет увеличиваться, а требования потенциальных покупателей и арендаторов становятся более акцентированными.

Ответим на ваши вопросы по рынку: Виталий Хиль, Михаил Хорьков.