РЫНОК НОВОСТРОЕК ЕКАТЕРИНБУРГА:
РОСТ ПРОДАЖ ОТ МИНИМАЛЬНЫХ ОТМЕТОК ИЮЛЯ ПРОДОЛЖАЕТСЯ

Последние три месяца рынок новостроек живет без массовых льготных программ. Но во многом активность покупателей поддерживалась за счет семейной ипотеки. Итоги 3 квартала 2024 года неоднозначны, но позволяют увидеть, как изменился рынок относительно предыдущих периодов и на какие показатели могут ориентироваться продавцы в ближайшее время.

Шоковое падение продаж в июле 2024 года стало точкой отсчета для нового периода рынка жилья. Но уже в августе-сентябре рынок демонстрирует достаточно быстрое восстановление от минимальных отметок к уровням, которые не сильно ниже среднегодовых продаж последних лет.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в сентябре 2024 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано около 1,8 тысячи договоров долевого участия в строительстве. Число договоров, подписанных в сентябре (которые уже прошли регистрацию) – около 1,4 тыс. штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне около 1,8-1,9 тыс. сделок. Это почти в 3 раза меньше сентября прошлого года, но существенно выше минимума июля. К тому же сентябрь 2023 не самый объективный ориентир – это исторический максимум на рынке города. А вот среднегодовое число ДДУ на рынке Екатеринбурга за 2021-24 гг. зафиксировано на отметке около 2,2 тыс. сделок. И это уже не так далеко от показателей последнего месяца.

Как и в предыдущие периоды рынок новостроек продолжает демонстрировать рваную и непоследовательную динамику продаж. К факторам нервозности последнего месяца можно отнести проблему исчерпания лимитов по льготным программам во многих крупнейших банках. Очевидно, что это не добавляло уверенности потенциальным покупателям и заставляло их торопиться. Сложившаяся неопределенность может поддержать спрос в ближайшее время. Но перераспределение покупателей из будущего в настоящее не меняет объем рынка на среднесрочном горизонте.

@Reburg_ekb

В дополнение к данным по объему продаж новостроек в Екатеринбурге надо указать на то, что медленно, но восстанавливается и рынок ипотеки.

Доля сделок с заемными средствами резко снизилась в июле 2024, но уже в августе начала повышаться. Уровень последних двух месяцев - 66-67%. Остальное - рассрочки и сделки с наличными.
Рассрочки, программы с минимальными первоначальными платежами - то, с чем работают многие девелоперы. В условиях ограниченных возможностей ипотечного кредитования продавцы видят в этом реальные возможности "зацепить" покупателя. Но дальновидные продавцы видят в этом повышенные риски и пустые эскроу-счета. Пока участники рынка говорят о том, что до 10% таких сделок может быть расторгнуто в обозримом будущем. Но это "плановый" показатель, реальный будет зависеть от рыночного контекста.

@reburg_ekb

Частичная отмена льготной ипотеки и падение спроса, удивительно, но никак не отразились на кадровой политике крупных девелоперов. Такими наблюдениями со мной поделились коллеги из сервиса «Работа» на портале Движение.ру. Многие застройщики (в том числе и уральские) расширяют штат сотрудников.

Так, лидерами по количеству опубликованных вакансий на Движении.ру в Екатеринбурге можно назвать Бруснику, «Кортрос» и «Практику».

У девелопера Брусника открыто 8 вакансий для Екатеринбурга, одна из них — главный специалист по себестоимости с зарплатой от 100 000 рублей. В числе обязанностей — проверка и актуализация текущих нормативов себестоимости.

Компания «Практика» также разметила на сервисе «Работа» от Движения.ру уже 8 вакансий для столицы Урала. Самая интересная, на мой взгляд, это руководитель PR-направления с доходом от 150 000 рублей. Специалисту предстоит заниматься разработкой и реализацией PR-стратегии компании.

Девелопер «КОРТРОС» сейчас в поисках 7 специалистов в Екатеринбурге. Из привлекательного — вакансия на позицию ведущего инженера-проектировщика отдела электроснабжения.

Как сильно подорожало жилье за последние 10 лет?

Очень часто, оценивая ситуацию на рынке жилья на длительном горизонте, мы оперируем собственным опытом, образами конкретных объектов недвижимости и отдельными примерами. У кого-то это истории взрывного роста цен в 2-3 раза, об этом часто говорят и приводят в пример. У других - не самые удачные покупки, о которых обычно молчат.

Показатель «средняя цена 1 кв. м» часто не любят, навешивают на него ярлыки, вроде «температуры по больнице» и говорят, что эта цифра ничего не значит. Все потому, что «среднюю» начинают примерять на свой объект недвижимости. Но этот индикатор не предназначен для оценки какой-то квартиры. Средний показатель лишь фиксирует в моменте сложившиеся рыночные пропорции и позволяет на длительном горизонте оценить общее движение рынка.
К примеру, вот динамика цен на вторичном рынке жилья Екатеринбурга в разных категориях: все квартиры, «малосемейки» (самые компактные квартиры советского периода постройки) и комнаты в коммунальных квартирах.

И здесь, на горизонте 10 лет, средние показатели позволяют нам увидеть то, что в моменте не всегда было очевидно:

▪️10 лет назад «коммуналки» были самым дорогим продуктом на рынке жилья (по уровню цен за 1 кв. м). К 2018 году эта группа стала рыночным аутсайдером и последующее восстановление цен здесь было самым медленным.
▪️«Малосемейки» - демонстрируют похожую с комнатами динамику и существенно отстают от рынка.
▪️За 10 лет общий уровень цен на вторичном рынке жилья Екатеринбурга вырос на 62%, «малосемейки подорожали на 44%, а комнаты в коммунальных квартирах - лишь на 16%.

Во многом, эти пропорции связаны со структурными изменениями и стремительным ростом числа студий на рынке. Сейчас уже студии на первичном рынке самый дорогой продукт на рынке жилья (за 1 кв. м). Причем это самые тесные студии, минимальной площади. В моменте это мало кого смущает, но большое видится на расстоянии.

@reburg_ekb

Сбер продолжает удерживать лидерство на рынке строящегося жилья Екатеринбурга со значительным отрывом от других кредитных организаций.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в 1-3 квартале 2024 года доля Сбербанка в этом секторе рынка выросла до 63%. У средних игроков рынка был шанс потеснить лидера в начале года, когда крупнейшие банки вводили комиссии за выдачу ипотечных кредитов. Но на длинной дистанции этот эпизод не оказал какого-либо заметного влияния на структуру продаж.

В тройку лидеров входят ВТБ и Альфа.

Данные рассчитаны по договорам долевого участия в строительстве по дате регистрации.

@reburg_ekb

Гринвич раздвигает границы

Старая байка гласит, что ничто так не раздвигает границы центра города, как риелторские объявления. Споры о границе центра вечны. К ним добавляются особенные прочтения: «тихий центр», «новый центр», «исторический центр».Много лет назад в районе Автовокзала появился район «Юг-Центр»
С недавнего времени свой юг появился и у Ботанического района. Мастер-девелопер крупного проекта в районе ул. Титова определился с его названием – «Южная ботаника».

@reburg_ekb

Презентация к выступлению на Международном жилищном конгрессе 24 октября 2024 года.
Данные по Екатеринбургу, но в контексте общих изменений на рынке жилья России.

Прошло 4 месяца с момента отмены массовых льготных программ. В поисках оптимальных решений на период адаптации большинство девелоперов сделали ставку на семейную ипотеку и программы рассрочки. Но проблема в том, что рассрочки не наполняют эскроу счета, а семейная программа, как показал опыт последних месяцев, нестабильна. Исчерпание лимитов и высокий первоначальный взнос ограничили рамки маркетинговой активности для застройщиков. Сейчас на рынке превалируют негативные настроения и не самые лучшие ожидания на ближайшие месяцы. При этом, рынок новостроек Екатеринбург демонстрирует неплохие показатели продаж.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в октябре 2024 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано почти 2 тысячи договоров долевого участия в строительстве. Число договоров, подписанных в октябре (которые уже прошли регистрацию) – около 1,6 тыс. штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне около 2-2,1 тыс. сделок. На фоне ажиотажа осенью прошлого года - это немного. Но текущий показатель уже в 2 раза выше минимума текущего года, который был зафиксирован в июле. Текущий объем продаж близок к среднемесячному числу ДДУ на рынке Екатеринбурга за последние годы - около 2,2 тыс. сделок.

В чем же проблема и почему участники рынка с опаской смотрят на следующий год?
Объем продаж на рынке строящегося жилья вернулся к уровню в 2 тыс. сделок. Это хороший показатель. Но 2 тыс. сделок при рыночном ассортименте в 30 или 50 тысяч квартир – не одно и тоже. В последние месяцы число сделок быстро восстанавливалось, но происходило это на фоне постоянного роста объема предложения. Текущий показатель числа нереализованных квартир на первичном рынке – более 56 тысяч. Это очередной исторический максимум. Из них 2,4 тысячи квартир сданы в эксплуатацию, остальные - строятся. Поэтому при относительно хорошем уровне продаж по рынку в целом, результаты отдельных компаний и проектов остаются невысокими и рваными. Конкуренция на рынке Екатеринбурга продолжает расти, а рынок пополняется и новыми проектами, и новыми девелоперами. Среднесрочные планы корректируются, но последствия таких решений мы увидим лишь в следующем году.
Общий ценовой фон рынке новостроек в последние месяцы почти не меняется. Средняя цена сделок остается в рамках 147-150 тыс. рублей за 1 кв. м.

После отмены "льготной ипотеки" доля сделок с ипотекой на рынке новостроек Екатеринбурга стабилизировалась в диапазоне 63-65%. Остальное - рассрочки и сделки с наличными. Доля сделок с рассрочкой, при небольшом стартовом платеже, в последние месяцы сильно выросла. С одной стороны, это позволяет поддержать продажи, с другой - формирует риски расторжения таких сделок в будущем.

@reburg_ekb

Что застройщики Екатеринбурга упускают на Яндекс.Картах?

Яндекс.Карты активно развиваются, и на фоне их почти монопольного положения в России, этот инструмент стал незаменим для застройщиков. Многие компании уже направляют значительные бюджеты на рекламу в Геосервисе, но часто просто «сливают» бюджеты. Чтобы этого не происходило, я подготовил статью-инструкцию — не сухую теорию, а живой разбор на примерах застройщиков Екатеринбурга.
Пробираясь через сотни карточек и отзывов, проверяя работоспособность сайтов, я заметил типичные ошибки, из-за которых компании теряют потенциальных клиентов. Всё это легло в кейс-гайдо-статью, которую по достоинству оценили все мои знакомые из сферы недвижимости.

А теперь и вы можете. Читайте статью по ссылке: https://vc.ru/marketing/1639813-chto-zastroishiki-ekaterinburga-upuskayut-na-yandeks-kartah

Больше статей по теме — в телеграм-канале: @odissei_developa

Брусника готовится к новоселью - https://www.dp.ru/a/2024/11/15/brusnika-sozrela-developer