Почему в США растут цены на недвижимость при падении спроса? Проблемы носят долгосрочный характер…

Индикатор «Homeowner Vacancy Rate in the United States» отражает процент незаселенных домов, которые находятся в собственности частных лиц, но не стоят в продаже и не сдаются в аренду. Это один из основных индикаторов доступности недвижимости.

Кризис 2006-2009 на рынке недвижимости США нарастал на траектории «выброса» значительного количества жилой недвижимости на рынок, что привело к падению цен. Почему это произошло – это история давно минувших дней, рассказ о которой затянется на несколько статей (кризис «сабпрайм ипотеки»).

В период с 1кв06 по 3кв08 средний коэффициент вакантного жилья достигал 2.6%, что на 1 п.п выше, чем средний показатель с 1990 по 2005.

С 2010 тренд развернулся и теперь объем предложения на рынке на минимуме за всю историю – в среднем 0.8% за последние два года без признаков улучшения. Почему это произошло?

Низкие объемы строительства за последние 15 лет. Строительство лучше рассматривать по среднесрочным (5-7 лет) или долгосрочным циклам (10-15 лет).

За 15 лет было начато строительство 16.3 млн домов по сравнению с 22.5-25 млн домов, которые были актуальны до начала ипотечного кризиса в 2006. Правильнее рассматривать завершенное строительство, но статистика по нему начинается с начала 70-х, тогда как по закладкам новых домов с 1959 года (в среднесрочной перспективе эти индикаторы схожи).

По 15 летней сумме строительства новых домов уровень в 2023 на треть ниже, чем в 2005, на 23% ниже, чем минимальный темп строительства за 50 лет до ипотечного кризиса (в 1993-1994) и на 35% ниже, чем пик бума на рынке недвижимости в 1986.

В расчете на 1000 человек населения – сейчас строят 48 домов за 15 лет, что на 40% ниже уровня 2005 и в 2.3 раза ниже, чем в начале 80-х.

Критическая недоинвестированность в жилую недвижимость в США за последние 15 лет привела к обвалу предложения до исторического минимума и к росту цен, даже при падении спроса в последний год.

«Когда мы вернулись из Стамбула, приехал Борис Джонсон в Киев и сказал, что мы вообще не будем с ними ничего подписывать. И «давайте будем просто воевать», — глава фракции «Слуга народа» в Верховной Раде Украины Давид Арахамия рассказал в интервью, почему Украина вышла из Стамбульских соглашений. Он признал, что могли быть свернуты в марте 2022, если бы Украина выполнила единственное ключевое требование России о нейтралитете Украины и невступлении в НАТО.

С нашей стороны речь тогда шла об отведении ВС РФ на границы начала СВО. Но Украина, как мы знаем, из переговоров вышла.

«На мой взгляд, они действительно до последнего полагали, что смогут додавить нас, чтобы мы взяли нейтралитет. Это было главное для них: они были готовы закончить войну, если мы примем нейтралитет, как Финляндия когда-то. И дадим обязательство, что не будем вступать в НАТО... Фактически, ключевой пункт был этот», — рассказал он.

Украина отказалась, по его мнению по трем причинам: Джонсон, необходимость изменить Конституцию и отсутствие доверия к России в выполнении требований.

Некоторые смотрят это интервью и думают, что Арахамия проговорился. Случайно сказал правду. Это не так. Даже в ближнем кругу Зеленского не все с ним согласны. Но в данном случае дело осложняется еще одним нюансом. Ряд российских олигархов были готовы выделить серьезные суммы денег, чтобы СВО закончилось. Со стороны России за этот процесс отвечал Абрамович. Парафировал Стамбульские соглашения Арахамия. Злые языки говорят, что не бесплатно, и он хорошо поправил свое материальное положение. А если бы соглашения были бы не только парафированы, но и подписаны и приняты к исполнению, то суммы премиальных были бы кардинально больше.

Феноменальный контраст в распределении финансовых активов и доходов в США.

Согласно расчетам ФРС группа 20% самых бедных по доходам имеет в среднем $52 тыс финансовых активов в расчете на семью или всего $1.4 тыс по медиане, $224 тыс нефинансовых активов ($49 тыс по медиане( и столько же совокупных финансовых активов (медиана – $29 тыс), $43 тыс долгов ($10.5 тыс) и $196 тыс чистого богатства ($17 тыс).

Столь сильный разброс средних и медианных значений обусловлен концентрацией сбережений и методикой учета данных. Дело в том, что значительная часть бедных вообще не имеют активов, а семьи даже с незначительными активами сильно отклоняют средние показатели от нулевых значений условных «бомжей».

По группе 10% самых богатых показатели финансовых активов выглядит фантастически – в среднем $3.3 млн финансовых активов ($1.3 млн по медиане), $3.7 млн нефинансовых активов (медиана – $1.3 млн), $6.9 млн совокупных активов (медиана – $3 млн), $530 тыс долгов (медиана – $375 тыс) и $6.5 млн чистого богатства (медиана – $2.6 млн).

Здесь сильное отклонение оказывает группа топ 1% или даже группа топ 0.1% мультимиллионеров и миллиардеров – основные владельцы американской финансовой системы.

С точки зрения определения «крепкого среднего класса» более показательная группа в перцентиле 80-90% (вторая доходная десятка в топе), где по медиане совокупные финансовые активы с учетом недвижимости оцениваются свыше $1 млн долларов при обязательствах $214 тыс и медианном чистом богатстве около $0.8 млн.

Соответственно, определением среднего класса в США может быть концентрация активов от 1 млн долларов на семью и в эту группу потенциально могут попадать до 70 млн человек.

Одновременно с этим нужно учитывать, что значительная часть американских семей вообще не имеют сбережения или имеют менее 15 тыс долларов ликвидных активов, справедливо говорить, по крайней мере, о 30% от всех американских семей.

С другой стороны, нигде в мире нет столь значительной концентрации долларовых миллионеров.