За девять месяцев 2022 года, по оценке Frank RG, банки выдали 891 тыс. ипотечных кредитов на 3,2 трлн руб., что на 21% меньше год к году.

Застройщикам и будущим ипотечникам уже не зачем следить за снижением ключевой ставки ЦБ. Она теперь не играет никакой роли в формировании ставок по жилищным кредитам. По данным Frank RG, в сентябре средневзвешенные рыночные ставки по ипотеке практически не изменились и составили 10,03-10,17%. Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ на 0,5 п.п. до 7,5% с 19 сентября, четыре из двадцатки крупнейших банков даже повысили ставки по ипотеке в конце сентября на 0,1-1,6 п.п. Основные причины ‒ рост стоимости фондирования и возросшие риски банков. В начале октября ещё несколько банков повысили ставки по рыночным программам на 0,5-1 п. п.

Это в обычное время ключевая ставка влияла на стоимость ипотеки, а сейчас у нас — сплошная аномалия.

Еще один неприятный тренд для застройщиков жилья. В сентябре наметился перевес выданных ипотечных кредитов в пользу вторичного рынка. За месяц в этом сегменте, по оценке Frank RG, выдано 73 тыс. кредитов на 225 млрд руб., что на 23% больше в количественном объеме и на 30% в денежном выражении, чем в августе. Первичный рынок получил на 15 млрд руб. меньше — 210 млрд руб., или 37 тыс. кредитов. Прирост за месяц всего на 3%. Более того, из 210 млрд руб. 77% выданы по программе льготной ипотеки.

Каков вывод из этих данных? Он простой, как ноябрьский снег: льготная ипотека с ковровым покрытием на глазах превращается из костыля, выданного застройщикам для поддержки в пандемию, практически в бесполезную конструкцию, без которой каркас рынка удержится и так, но с ней как-то спокойней. А вторичка и без льготных кредитов собирает больше деньги, чем застройщики, так как в кризис покупатели не рискуют вкладываться в котлован. Вот почему сейчас мы видим схематозы девелоперов с околонулевой ставкой по ипотеке, по траншевым кредитам или точечными промоакциями со скидками до 30%. Это конкуренция со вторичкой.

Банки не особо стремятся в аномальное для экономики время рефинансировать ипотеку. На рефинансирование жилищных кредитов, по оценке Frank RG в сентябре 2022 года банки выдали 1,98 тыс. займов (это на 29% меньше по сравнению с августом этого года) на общую сумму 7,2 млрд руб. (минус 13% месяц к месяцу).

Все хочется заглянуть в светлые глаза этих дивных алармистов, которые в марте, в самый разгар кризиса, поверив уговорам застройщикам, набрали кредитов по ставке 21% годовых.

Рынок элитных новостроек Москвы проходит в этот кризис такой же краш-тест, как и весь девелоперский бизнес. Но несмотря на падение спроса, застройщики дорогого жилья не снижают цены

▪️ В январе-сентябре 2022 года в Москве на первичном рынке элитного жилья заключено сделок всего с 754 квартирами общей площадью 87,6 тыс. кв. м — это в 2,5 раза меньше, чем год назад, подсчитали в Kalinka Group. В компании говорят, что такого антирекорда в сегменте не фиксировалось за всю историю наблюдения.

▪️ В то же время девелоперы продолжали выводить на рынок новые проекты. За три квартала в продаже появились 2,3 тыс. лотов, что больше на 10% год к году. Однако несмотря на сокращение спроса из-за геополитической ситуации и экономической турбулентности и увеличение нового предложения, цены на элитное жилье в Москве вниз так и не пошли. В третьем квартале средняя стоимость квартир в этом сегменте выросла на 3% до 1,41 млн руб. за кв. м, а за год — на 27%.

Время инвесторов на первичном рынке жилья Москвы проходит. Вкладывать в столичные новостройки становится невыгодно

▪️ Из-за кризиса и неопределенности в экономике инвестиционная привлекательность на первичном рынке жилья Москвы упала примерно в десять раз, утверждают аналитики «Инком-Недвижимости». Если осенью 2021 года на долю инвестиционных сделок приходилось около 20% в среднем по рынку, то сейчас – примерно 2%.

▪️ В третьем квартале 2022 года те, кто ранее приобретал квартиры в новостройках для перепродажи, стали массово выставлять свои объекты в реализацию, но столкнулись с проблемами. Основной головной болью инвесторов сейчас являются низкий спрос, остановка роста цен и распространение скидок со стороны застройщиков, отмечают в «Инком-Недвижимости». Сложно конкурировать с девелоперами, которые, в отличие от инвесторов, могут предложить покупателям особые условия – собственные ипотечные программы, возможность выплаты ипотеки траншами, с чем сейчас пытается бороться ЦБ, а также длительные рассрочки платежа. Также нужно учесть, что обязательное правило продажи – снижение цены минимум на 5% против предлагаемой застройщиком. Все это ведет к потере доходности.

▪️ По прогнозам «Инком-Недвижимость», доля инвестиционных сделок в общем объеме на первичном рынке Москвы по итогам 2022 года составит не более 6–7%. В то же время аналитики не исключают, что инвесторы могут переметнуться в другие крупные города, где еще сохраняется потенциал роста рынка в краткосрочный период, – такие как Казань, Екатеринбург, Тюмень, Новосибирск.

В Москве и Подмосковье цены на первичном рынке жилья снижаются

▪️ В октябре средняя стоимость квартир в новостройках в старых границах Москвы сократилась на 1,5% по сравнению с сентябрем до 339 тыс. руб. за кв. м, в Новой Москве — на 0,9% до 231,2 тыс. руб. за кв. м, в Подмосковье — на 0,4% до 190 тыс. руб. за кв. м, подсчитали в «Инком-Недвижимости».

▪️ В старых границах Москвы цены снижаются второй месяц подряд, отмечают аналитики. В сентябре в старых районах столицы средние цены снизились на 2,7% по сравнению с августом.

▪️ Однако если брать годовую динамику, то пока сохраняется тренд на рост цен. В октябре 2022 года стоимость квартир на первичном рынке Москвы выросла на 6,1% год к году, в Новой Москве — на 14%, в Подмосковье — на 16,4%.

ГИС ЖКХ, на разработку которой Минстрой направил 2 млрд руб., не работает эффективно, "хотя могла бы быть одной из самых глубоких и нужных", заявил глава Счетной палаты Алексей Кудрин. По его мнению, власти не знают реальной социальной ситуации в регионах, которую хотели бы знать.

В проектах Донстрой стрит-ритейл вырос до уровня «горизонтальный торгцентр». Компания ставит на популярный формат а-ля outlet village, когда рядом с домом можно погулять, пошопиться и зайти в хороший ресторан. В то время как огромные ТЦ пустуют в отсутствии сотни брендов, стрит-ритейл в проектах набирает обороты. По данным R4S активность арендаторов в сегменте стрит-ритейл в III квартале выросла вдвое год к году. Торговля явно перемещается на улицы. И эта инвестиция сегодня выгоднее 7% годовых по банковскому вкладу. Судите сами, на примере расчета доходности помещения в ЖК «Символ», купленного на этапе строительства. Помещение на 141 кв. м куплено за 27,4 млн руб. Сдается по ставке 30 тыс./кв. м в год с учетом потерь на поиск арендатора, простоя и недосбора платежей. Доходность составляет 4,2 млн руб. в год или 14,7% годовых. Может поэтому в «Символе» в продаже осталось всего четыре помещения, а в других проектах Донстрой «Острове» и «Событии» все уже продано.