Ипотеку ужесточают.
Каждый год - минус возможности
Динамика ипотечных программ и требованиям к заемщикам 2019-2026 гг
До сентября 2023г можно было всем, всё и сколько угодно ипотек, но ставку увеличили с 6% до 8%,
● Можно взять любое количество ипотек
● ПВ -15%
● Доход: любой - серый/белый/без подтверждения дохода
● Господдержка для всех у кого нет никаких льгот - 8%
Декабрь 2023 г
● Одна ипотека в одни руки
● ПВ 30%, но льготникам оставили 20%
● Есть донорская ипотека
● Семейную ипотеку может взять жена, а потом муж, итого две ипотеки
● Возраст детей любой, главное несовершеннолетние
● Можно привлечь созаемщика с высоким доходом - детей родителей, братьев, сестёр и т.д
● Застройщики выдумывали разные программы по согласованию с банком
...шло время...
...и тут БАЦ...🔨 ...
Февраль 2026 г
Остались только льготные программы, семейная, IT, дальневосточная и то с ограничениями:
● Семейная 6% для семейная с детьми:
• ребёнок до 6 лет или
• двое до 17 лет включительно
• ребёнок инвалид
● Ставка по семейной ипотеке зависит от количества детей, например, 4% только если есть 3 и более детей
● Если во втором браке есть дети от предыдущего брака, но нет совместных детей, то семейная ипотека недоступна.
● Одна ипотека на семью и у супругов возникает солидарная финансовая ответственность по кредиту - слиться при разводе не получится
● Если есть старая семейная ипотека и хочется ещё одну, то необходимо полностью погасить предыдущую и должен родиться ещё один ребёнок
Так себе предложение
● Семейную ипотеку, может взять только тот родитель, с кем прописан ребёнок, а папа в разводе уже не может получить льготую ипотеку, а было всё возможно
● Теперь нужен СНИЛС ребёнка и выписка из домовой книги, где проживает ребёнок
● Разведеных супругов будут проверять, в том числе по данным детей ( СНИЛС), таким образом две льготные ипотеки взять будет невозможно.
А за обман, тоже может прилететь какая-то кара
● Исключить супруга из семейной ипотеки брачником, уже не получится, когда он накосячил по кредитам.
Проверяют доходы и КИ обоих супругов и это может послужить отказом🤷♀️
Лавочка закрылась.
● IT ипотека 6%, но работать надо в той же сфере до конца срока кредита, иначе будет ключевая ставка +2%
● Сельская ипотека 3%, но там и нет городов и ограничен ассортимент, а также, периодически заканчиваются лимиты на выдачу, как раз, когда вы созрели на ипотеку
● Дальневосточная и Арктическая ипотека - 2%, но не всем там надо
● Привязка льготной ипотеки к региону регистрации заемщика
● Донорской ипотеки больше нет, когда можно было пригласить родственника с ребёнком и взять семейную ипотеку.
Теперь и доноры потеряли право на семейную ипотеку
Выскочить из кредита, уже не получится - хорошо, если до конфликта не дойдёт.
Потом и долю выделить надо и продавать когда-то придётся - это вообще плохая программа была.
● Без подтверждения дохода - таких программ уже нет. Кто успел, тот успел.
● Нельзя включать ремонт и мебель в кредит, а так было хорошо...
● Теперь страховка обязательна, а при отказе от страховки, ставка повышается +2 п.п., + 2,5 п.п., + 3 п.п
Лафа закончилась, хотя в целом страховка - это защита семьи.
🔴 С 01 февраля 2026 года введён реестр детей заемщика, дающих право на семейную ипотеку
Так, что разместись и на голубом глазу пойти за семейной ипотекой, проживая в одной квартире, не получится🤷♀️
Пока лимиты такие
● Семейная - 12 млн.руб для Мск + область и Спб + область, для других регионов 6 млн.руб
● IT- ипотека - 9 млн.руб для всех регионов
● Сельская - 6 млн.руб
● Дальневосточная-до 9 млн.руб и площадь квартиры от 60 м²
Срок действия программ
Бессрочная ипотека, только сельская, остальные до 31.12.2030г
И видя такую динамику, всё явно идёт к ужесточению подтверждения дохода
Пока не поздно, обращайтесь, может и успеем купить новостройку, а то закрутить гайки могут по любому критерию, в любой момент:
- размер ПВ
- подтверждение дохода
Личка @LBilan
#ипотека@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
📱 Подписаться на канал → @bilan_pro
💙 Отдать голос за канал
Каждый год - минус возможности
Динамика ипотечных программ и требованиям к заемщикам 2019-2026 гг
До сентября 2023г можно было всем, всё и сколько угодно ипотек, но ставку увеличили с 6% до 8%,
● Можно взять любое количество ипотек
● ПВ -15%
● Доход: любой - серый/белый/без подтверждения дохода
● Господдержка для всех у кого нет никаких льгот - 8%
Декабрь 2023 г
● Одна ипотека в одни руки
● ПВ 30%, но льготникам оставили 20%
● Есть донорская ипотека
● Семейную ипотеку может взять жена, а потом муж, итого две ипотеки
● Возраст детей любой, главное несовершеннолетние
● Можно привлечь созаемщика с высоким доходом - детей родителей, братьев, сестёр и т.д
● Застройщики выдумывали разные программы по согласованию с банком
...шло время...
...и тут БАЦ...
Февраль 2026 г
Остались только льготные программы, семейная, IT, дальневосточная и то с ограничениями:
● Семейная 6% для семейная с детьми:
• ребёнок до 6 лет или
• двое до 17 лет включительно
• ребёнок инвалид
● Ставка по семейной ипотеке зависит от количества детей, например, 4% только если есть 3 и более детей
● Если во втором браке есть дети от предыдущего брака, но нет совместных детей, то семейная ипотека недоступна.
● Одна ипотека на семью и у супругов возникает солидарная финансовая ответственность по кредиту - слиться при разводе не получится
● Если есть старая семейная ипотека и хочется ещё одну, то необходимо полностью погасить предыдущую и должен родиться ещё один ребёнок
Так себе предложение
● Семейную ипотеку, может взять только тот родитель, с кем прописан ребёнок, а папа в разводе уже не может получить льготую ипотеку, а было всё возможно
● Теперь нужен СНИЛС ребёнка и выписка из домовой книги, где проживает ребёнок
● Разведеных супругов будут проверять, в том числе по данным детей ( СНИЛС), таким образом две льготные ипотеки взять будет невозможно.
А за обман, тоже может прилететь какая-то кара
● Исключить супруга из семейной ипотеки брачником, уже не получится, когда он накосячил по кредитам.
Проверяют доходы и КИ обоих супругов и это может послужить отказом🤷♀️
Лавочка закрылась.
● IT ипотека 6%, но работать надо в той же сфере до конца срока кредита, иначе будет ключевая ставка +2%
● Сельская ипотека 3%, но там и нет городов и ограничен ассортимент, а также, периодически заканчиваются лимиты на выдачу, как раз, когда вы созрели на ипотеку
● Дальневосточная и Арктическая ипотека - 2%, но не всем там надо
● Привязка льготной ипотеки к региону регистрации заемщика
● Донорской ипотеки больше нет, когда можно было пригласить родственника с ребёнком и взять семейную ипотеку.
Теперь и доноры потеряли право на семейную ипотеку
Выскочить из кредита, уже не получится - хорошо, если до конфликта не дойдёт.
Потом и долю выделить надо и продавать когда-то придётся - это вообще плохая программа была.
● Без подтверждения дохода - таких программ уже нет. Кто успел, тот успел.
● Нельзя включать ремонт и мебель в кредит, а так было хорошо...
● Теперь страховка обязательна, а при отказе от страховки, ставка повышается +2 п.п., + 2,5 п.п., + 3 п.п
Лафа закончилась, хотя в целом страховка - это защита семьи.
🔴 С 01 февраля 2026 года введён реестр детей заемщика, дающих право на семейную ипотеку
Так, что разместись и на голубом глазу пойти за семейной ипотекой, проживая в одной квартире, не получится🤷♀️
Пока лимиты такие
● Семейная - 12 млн.руб для Мск + область и Спб + область, для других регионов 6 млн.руб
● IT- ипотека - 9 млн.руб для всех регионов
● Сельская - 6 млн.руб
● Дальневосточная-до 9 млн.руб и площадь квартиры от 60 м²
Срок действия программ
Бессрочная ипотека, только сельская, остальные до 31.12.2030г
И видя такую динамику, всё явно идёт к ужесточению подтверждения дохода
Пока не поздно, обращайтесь, может и успеем купить новостройку, а то закрутить гайки могут по любому критерию, в любой момент:
- размер ПВ
- подтверждение дохода
Личка @LBilan
#ипотека@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
📱 Подписаться на канал → @bilan_pro
💙 Отдать голос за канал
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍15👏1
🔥 Региональные льготы на жильё и земельные участки
О которых многие даже не знают.
Пока обсуждают федеральную ипотеку, в регионах работают свои программы.
Вот где сейчас есть интересные меры поддержки:
— Белгородская область
— Марий Эл
— Курская область — программа действует до 31.12.2026 г.
— Курская область — отдельная программа до 31.12.2029 г.
— Вологодская область — до 80% от стоимости жилья
— Волгоградская область — поддержка при предоставлении земельного участка
— Астраханская область — социальные выплаты
— Тюменская область — меры поддержки на земельный участок
— Воронежская область
— Костромская область — земельный участок
— Липецкая область — очень интересная программа (есть нюансы)
— Архангельская область — для молодых учёных, бюджетников и ветеранов боевых действий
— Камчатский край — соцвыплата на ПВ, срок до 31.12.2030 г.
И не попадитесь в своих областях на подмену смыслов - базовые знания надо иметь
Много программ закрылось 31.12.2025 году в разных областях которых нет в списке
👇 Делаем так
Если будет 50 комментариев — я напишу программы по регионам: требования, условия и как получить.
Пишите свой регион в комментариях.
И да — отправьте🔥 этот пост тем, кто планирует покупку жилья.
Потому что чаще всего люди просто не знают, какие есть возможности
#новостройки@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
💬 Я в MAX
📱 Подписаться на канал → @bilan_pro
💙 Отдать голос за канал
О которых многие даже не знают.
Пока обсуждают федеральную ипотеку, в регионах работают свои программы.
Вот где сейчас есть интересные меры поддержки:
— Белгородская область
— Марий Эл
— Курская область — программа действует до 31.12.2026 г.
— Курская область — отдельная программа до 31.12.2029 г.
— Вологодская область — до 80% от стоимости жилья
— Волгоградская область — поддержка при предоставлении земельного участка
— Астраханская область — социальные выплаты
— Тюменская область — меры поддержки на земельный участок
— Воронежская область
— Костромская область — земельный участок
— Липецкая область — очень интересная программа (есть нюансы)
— Архангельская область — для молодых учёных, бюджетников и ветеранов боевых действий
— Камчатский край — соцвыплата на ПВ, срок до 31.12.2030 г.
И не попадитесь в своих областях на подмену смыслов - базовые знания надо иметь
Много программ закрылось 31.12.2025 году в разных областях которых нет в списке
👇 Делаем так
Если будет 50 комментариев — я напишу программы по регионам: требования, условия и как получить.
Пишите свой регион в комментариях.
И да — отправьте
Потому что чаще всего люди просто не знают, какие есть возможности
#новостройки@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
📱 Подписаться на канал → @bilan_pro
💙 Отдать голос за канал
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍17🔥1👏1
🔴 243 дома под снос в Октябрьском районе г.Новосибирска.
Кто заходит на 46 гектаров — и что это значит для людей.
В Октябрьском районе запускают крупнейший проект КРТ и это не единственный КТР в г.Новосибирске.
Кто строит
Единственный участник торгов — ООО СЗ «Нова-Инвест».
Структура связана с группой F1.
Конечный бенефициар — Александр Абалаков.
Связанные проекты:
— дом на Кирова, 242
— ЖК «Столичный» (Кирова, 225)
— ЖК «Ньютон» (строится)
— завершал долгострои: Степная, 6 и Горский, 12
Других участников торгов не было.
Что будут строить
📍 Территория — более 46 га
📍 Под снос — 243 объекта
(частный сектор, ветхий фонд, нежилые здания, сети)
Планируется:
— 853 900 м² строительства
— до 411 390 м² жилья
— около 22 000 новых жителей
Социальная нагрузка:
— школа на 1500 мест
— 2 детских сада
— спорткомплекс с бассейном
— объекты здравоохранения
— дороги, рекреационные зоны
Проект рассчитан до 31 декабря 2043 года.
А теперь главное.
Для мэрии — это КРТ.
Для застройщика — 243 объекта.
А для людей — это их жизнь.
243 дома — это гораздо больше, чем 243 человека.
Это семьи. Наследства. Доли. Судьбы. Поколения.
И вот здесь сейчас начинается не стройка, а расселение.
Кто-то - рад, кто-то - нет.
Школа на 1500 мест, звучит, конечно, красиво.
И 22 000 новых жителя, звучит масштабно.
Но сначала нужно пройти 243 отдельных истории, а это долго для застройщика и тяжело для людей
Расселение — это не условный дом №17 по улице...
Это:
— возможно по 3-5-7 собственников в одном доме.
— доли детей (а значит опека и покупка взамен)
— неоформленные пристройки
— самострой, который не учитывается при оценке
— границы «по забору»
— утерянные и неоформленные документы
— аресты на имуществе
— расхождения по площади
— споры внутри семьи
Начнутся переговоры и люди получат:
— оценку их имущества и они не будут с ней согласны;
— предложение о выкупе их шокирует;
— сроки будут раздражать и пугать;
— давление временем,будет постоянно
— «соседи уже согласились», известная игра в плохой/хороший полицейский.
Это не «плохой застройщик».
Это непонимание механизма КРТ и неготовность к переговорам с юр.лицом.
И большинство людей теряют деньги именно на этом этапе.
Потому что:
1️⃣ Не понимают свою позицию, где их сила.
2️⃣ Не знают, что фиксировать в договоре.
3️⃣ Подписывают первое предложение.
4️⃣ Путают компенсацию, мену и выкуп.
Если вы подписали первое предложение — вы теряете переговорную позицию.
Я работала с такими объектами в 2004, 2019 годах, знаю, как застройщик формирует цену.
Где можно усилить позицию собственника.
Когда соглашаться нельзя, а когда пора.
Это обычный обмен, только покупатель - большой, известный, с администравным ресурсом.
И тут многие теряются.
243 объекта — это 243 переговорные стратегии.
В расселении выигрывает тот, кто хорошо подготовлен.
Если ваш дом попадает в границы проекта — и вы не понимаете, что делать — напишите мне в личные сообщения @LBilan я проконсультирую вас бесплатно
Отзывы тех, кого я расселяла - пролистайте до 2019 г
#КРТ@Bilan_pro
#расселение@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#обмен@Bilan_pro
💬 Я в MAX
💬 Подписаться на канал → @bilan_pro
💙 Отдать голос за канал
Кто заходит на 46 гектаров — и что это значит для людей.
В Октябрьском районе запускают крупнейший проект КРТ и это не единственный КТР в г.Новосибирске.
Кто строит
Единственный участник торгов — ООО СЗ «Нова-Инвест».
Структура связана с группой F1.
Конечный бенефициар — Александр Абалаков.
Связанные проекты:
— дом на Кирова, 242
— ЖК «Столичный» (Кирова, 225)
— ЖК «Ньютон» (строится)
— завершал долгострои: Степная, 6 и Горский, 12
Других участников торгов не было.
Что будут строить
📍 Территория — более 46 га
📍 Под снос — 243 объекта
(частный сектор, ветхий фонд, нежилые здания, сети)
Планируется:
— 853 900 м² строительства
— до 411 390 м² жилья
— около 22 000 новых жителей
Социальная нагрузка:
— школа на 1500 мест
— 2 детских сада
— спорткомплекс с бассейном
— объекты здравоохранения
— дороги, рекреационные зоны
Проект рассчитан до 31 декабря 2043 года.
А теперь главное.
Для мэрии — это КРТ.
Для застройщика — 243 объекта.
А для людей — это их жизнь.
243 дома — это гораздо больше, чем 243 человека.
Это семьи. Наследства. Доли. Судьбы. Поколения.
И вот здесь сейчас начинается не стройка, а расселение.
Кто-то - рад, кто-то - нет.
Школа на 1500 мест, звучит, конечно, красиво.
И 22 000 новых жителя, звучит масштабно.
Но сначала нужно пройти 243 отдельных истории, а это долго для застройщика и тяжело для людей
Расселение — это не условный дом №17 по улице...
Это:
— возможно по 3-5-7 собственников в одном доме.
— доли детей (а значит опека и покупка взамен)
— неоформленные пристройки
— самострой, который не учитывается при оценке
— границы «по забору»
— утерянные и неоформленные документы
— аресты на имуществе
— расхождения по площади
— споры внутри семьи
Начнутся переговоры и люди получат:
— оценку их имущества и они не будут с ней согласны;
— предложение о выкупе их шокирует;
— сроки будут раздражать и пугать;
— давление временем,будет постоянно
— «соседи уже согласились», известная игра в плохой/хороший полицейский.
Это не «плохой застройщик».
Это непонимание механизма КРТ и неготовность к переговорам с юр.лицом.
И большинство людей теряют деньги именно на этом этапе.
Потому что:
1️⃣ Не понимают свою позицию, где их сила.
2️⃣ Не знают, что фиксировать в договоре.
3️⃣ Подписывают первое предложение.
4️⃣ Путают компенсацию, мену и выкуп.
Если вы подписали первое предложение — вы теряете переговорную позицию.
Я работала с такими объектами в 2004, 2019 годах, знаю, как застройщик формирует цену.
Где можно усилить позицию собственника.
Когда соглашаться нельзя, а когда пора.
Это обычный обмен, только покупатель - большой, известный, с администравным ресурсом.
И тут многие теряются.
243 объекта — это 243 переговорные стратегии.
В расселении выигрывает тот, кто хорошо подготовлен.
Если ваш дом попадает в границы проекта — и вы не понимаете, что делать — напишите мне в личные сообщения @LBilan я проконсультирую вас бесплатно
Отзывы тех, кого я расселяла - пролистайте до 2019 г
#КРТ@Bilan_pro
#расселение@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#обмен@Bilan_pro
💙 Отдать голос за канал
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍14
20 метров до БАМ.
Контроль точки
Север Байкала.
Первая линия единственной объездной дороги города Северобайкальск.
Продаётся комплекс:
659 м² капитальных строений.
Земля в собственности.
Возможно увеличение площади ЗУ на 4500 м²
Промзона.
Ж/д пути — в 20 метрах.
Это не «склад».
Это узел.
Город включён в федеральную программу развития до 2030 года.
Инфраструктура усиливается.
Логистика БАМ — системный актив государства.
Такие объекты капитализируются не за счёт косметики.
Они растут вместе с территорией.
Что покупается на самом деле:
• точка доступа к ж/д логистике
• первая линия единственной автодороги
• промышленная зона без конкуренции
• возможность масштабирования участка
• редкий инфраструктурный актив вне «витринного» рынка
Горизонт — 5–10 лет.
Это не про быструю перепродажу.
Это про контроль позиции.
Инфраструктуру либо держат, либо передают «по своим».
Объект продаётся единым имущественным комплексом.
Собственность на землю и объекты недвижимости.
Аренда и бартер не рассматриваются.
📩 Детали, финансовая модель и сценарии капитализации — в личные сообщения @LBilan
@bilan_pro
💙 Отдать голос за канал
Контроль точки
Север Байкала.
Первая линия единственной объездной дороги города Северобайкальск.
Продаётся комплекс:
659 м² капитальных строений.
Земля в собственности.
Возможно увеличение площади ЗУ на 4500 м²
Промзона.
Ж/д пути — в 20 метрах.
Это не «склад».
Это узел.
Город включён в федеральную программу развития до 2030 года.
Инфраструктура усиливается.
Логистика БАМ — системный актив государства.
Такие объекты капитализируются не за счёт косметики.
Они растут вместе с территорией.
Что покупается на самом деле:
• точка доступа к ж/д логистике
• первая линия единственной автодороги
• промышленная зона без конкуренции
• возможность масштабирования участка
• редкий инфраструктурный актив вне «витринного» рынка
Горизонт — 5–10 лет.
Это не про быструю перепродажу.
Это про контроль позиции.
Инфраструктуру либо держат, либо передают «по своим».
Объект продаётся единым имущественным комплексом.
Собственность на землю и объекты недвижимости.
Аренда и бартер не рассматриваются.
📩 Детали, финансовая модель и сценарии капитализации — в личные сообщения @LBilan
@bilan_pro
💙 Отдать голос за канал
🔥12👍5
В 2028 году может просто не оказаться выбора
Всё, что вам говорят про дефицит квартир в будущем— я покажу на цифрах, см.картинку выше.
Это правда и хорошо видно в аналитике.
Сколько м² начинали строить раньше — и сколько начинают сейчас.
В 2026 году в г.Новосибирска, стартов новых домов на – 71% меньше📉
Да, еще начало года, но крупный старт — пока только один.
В основном в 2026 году — это очередной дом в уже строящемся ЖК или такие точечные дома.
Площадок много, но все по КРТ и это не в 2026 году.
Это значит простую вещь
Через 2–3 года в городе будет меньше строящихся ЖК, потому что их сегодня просто не начали строить.
Дом не появляется из ни откуда, за полгода и от того, что снизили ставку.
Цикл строительства — около 2,5 лет.
Нет новых стартов в 2026 г →
в 2028 нет объёма и нет выбора.
А теперь логика, которую все понимают.
Если:
💸 Снижают ставку по ипотеке → спрос резко оживает📈
Но предложений больше не станет, их просто не будет и это уже видно.
И тогда выбирать будет не из чего. И будет тоже самое, но чуть иначе:
Ставка ниже, а сумма кредита больше, потому что цены растут при дефиците предложения.
Поэтому вопрос не в том, ждать ли ставку, а как не попасть под ужесточение условий банка при намечающемся дефиците.
Здесь мега полезная статья👉, кто не заметил еще одного белого северного зверька.
Если вы всё равно планируете покупку — логично заходить сейчас, пока есть выбор.
Ставку можно рефинансировать.
Но втиснуться между дефицитом и жесткими условиями банка, будет крайне сложно через пару лет.
Уже в феврале, многие получили холодный ушат воды.
Вот откуда берутся разговоры о дефиците.
Но надо держать фокус на картине в целом.
А покупка бывает разной.
Если это инвестиция — считаем вход, фазу проекта и стратегию выхода.
А может нужен ГАБ.
Если для жизни — подбираем по району, планировке, сроку сдачи и комфорту.
Задачи разные — подход разный.
Давайте разберём вашу ситуацию в цифрах: стоит ли заходить сейчас и какую стратегию выбрать.
Напишите мне в личные сообщения @LBilan — обсудим ваш сценарий, подберём ЖК, квартиру и спокойно выйдем на сделку.
Глоссарий тут
#новостройки@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro
💬 Я в MAX
💬 Подписаться на канал → @bilan_pro
💙 Отдать голос за канал
Всё, что вам говорят про дефицит квартир в будущем— я покажу на цифрах, см.картинку выше.
Это правда и хорошо видно в аналитике.
Сколько м² начинали строить раньше — и сколько начинают сейчас.
В 2026 году в г.Новосибирска, стартов новых домов на – 71% меньше📉
Да, еще начало года, но крупный старт — пока только один.
В основном в 2026 году — это очередной дом в уже строящемся ЖК или такие точечные дома.
Площадок много, но все по КРТ и это не в 2026 году.
Это значит простую вещь
Через 2–3 года в городе будет меньше строящихся ЖК, потому что их сегодня просто не начали строить.
Дом не появляется из ни откуда, за полгода и от того, что снизили ставку.
Цикл строительства — около 2,5 лет.
Нет новых стартов в 2026 г →
в 2028 нет объёма и нет выбора.
А теперь логика, которую все понимают.
Если:
💸 Снижают ставку по ипотеке → спрос резко оживает📈
Но предложений больше не станет, их просто не будет и это уже видно.
И тогда выбирать будет не из чего. И будет тоже самое, но чуть иначе:
Ставка ниже, а сумма кредита больше, потому что цены растут при дефиците предложения.
Поэтому вопрос не в том, ждать ли ставку, а как не попасть под ужесточение условий банка при намечающемся дефиците.
Здесь мега полезная статья👉, кто не заметил еще одного белого северного зверька.
Если вы всё равно планируете покупку — логично заходить сейчас, пока есть выбор.
Ставку можно рефинансировать.
Но втиснуться между дефицитом и жесткими условиями банка, будет крайне сложно через пару лет.
Уже в феврале, многие получили холодный ушат воды.
Вот откуда берутся разговоры о дефиците.
Но надо держать фокус на картине в целом.
А покупка бывает разной.
Если это инвестиция — считаем вход, фазу проекта и стратегию выхода.
А может нужен ГАБ.
Если для жизни — подбираем по району, планировке, сроку сдачи и комфорту.
Задачи разные — подход разный.
Давайте разберём вашу ситуацию в цифрах: стоит ли заходить сейчас и какую стратегию выбрать.
Напишите мне в личные сообщения @LBilan — обсудим ваш сценарий, подберём ЖК, квартиру и спокойно выйдем на сделку.
Глоссарий тут
#новостройки@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro
💙 Отдать голос за канал
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥25👍9
Учебный разбор, от которого я чуть не поседела
Вчера готовила урок по проверке застройщика.
Взяла конкретный ЖК, чтобы на живом примере показать:
— куда смотреть
— какие документы проверять
— что сопоставлять
Просто учебный разбор.
ЖК прекрасно знаю, была там.
Это точечная застройка
И в процессе нахожу интересную картину.
Офиса у застройщика нет — только отдел продаж.
Юрлицо зарегистрировано в жилом многоквартирном доме, без указания офиса.
Состав учредителей интересный.
В ЖК - 1 корпус. Будут ли строить что-то ещё — пока неизвестно.
Смотрю дальше.
Отношение распроданности квартир — 166% к темпам строительства
То есть продаётся быстрее, чем строится.
Смотрю дальше, мне же надо записать урок, показать всё.
Аккредитация организации, которая проводила негосударственную экспертизу проекта,
заканчилась через 6 месяцев после выдачи заключения
и за полгода до начала строительства ЖК.
Вот тут я реально чуть не поседела.
Этого не может быть!!!!
Неужели???
На момент экспертизы всё было хорошо, но в совокупности анализа, не очень
Села, проверила ещё раз.
Не могу найти - и всё 🤷♀️
Переключилась на новую версию сайта и там уже нашла продление аккредитации до 2029 года
Ух…
Документы в порядке.
Но сам факт.
Я просто готовила пример для урока.
Проверка новостройки — это даже не «почитать декларацию».
Это сопоставлять детали, которые на первый взгляд никто не связывает.
Большинству неинтересно,
кто проводил экспертизу и действовала ли аккредитация, да и в целом пакет документов.
Хотя риски все там можно увидеть — что вторичка, что новостройка.
Но есть клиенты, которые задают много конкретных вопросов, например:
И надо же грамотно ответить человеку, а не так:
Вот вопрос:
Откуда ты знаешь, что всё хорошо, если документы не видел и ничего не проверил?
Потому, что 👇
таких вопросов полно в профессиональных сообществах.
Но кому-то же этот риэлтор продал новостройку🤔
Конечно, я не держу в голове 180 ЖК Новосибирска — это невозможно.
Только на старте продаж и перед сделкой — всегда смотрю всё ещё раз.
Продажа новостройки — это же человек с деньгами.
И ему страшно за свои деньги.
Моя задача не просто показать новостройку.
Моя задача — довести до покупки спокойно и безопасно.
А процесс экспертизы застройщика очень увлекательный и интересный.
Люблю свою работу ❤️
Потому что когда клиент задаёт вопросы, он видит, что я понимаю, о чём говорю.
Я не буклет застройщика пересказываю.
И в какой-то момент он такой:
И вот в этот момент я понимаю — он спокоен.
Он принял решение не на эмоциях, а потому что всё проверено.
Вот это и есть моё удовольствие от работы.
#новостройки@Bilan_pro
#вторичка
#услуги@Bilan_pro
💬 Я в MAX
💬 Подписаться на канал → @bilan_pro
💙 Отдать голос за канал
Вчера готовила урок по проверке застройщика.
Взяла конкретный ЖК, чтобы на живом примере показать:
— куда смотреть
— какие документы проверять
— что сопоставлять
Просто учебный разбор.
ЖК прекрасно знаю, была там.
Это точечная застройка
И в процессе нахожу интересную картину.
Офиса у застройщика нет — только отдел продаж.
Юрлицо зарегистрировано в жилом многоквартирном доме, без указания офиса.
Состав учредителей интересный.
В ЖК - 1 корпус. Будут ли строить что-то ещё — пока неизвестно.
Смотрю дальше.
Отношение распроданности квартир — 166% к темпам строительства
То есть продаётся быстрее, чем строится.
Смотрю дальше, мне же надо записать урок, показать всё.
Аккредитация организации, которая проводила негосударственную экспертизу проекта,
заканчилась через 6 месяцев после выдачи заключения
и за полгода до начала строительства ЖК.
Вот тут я реально чуть не поседела.
Этого не может быть!!!!
Неужели???
На момент экспертизы всё было хорошо, но в совокупности анализа, не очень
Села, проверила ещё раз.
Не могу найти - и всё 🤷♀️
Переключилась на новую версию сайта и там уже нашла продление аккредитации до 2029 года
Ух…
Документы в порядке.
Но сам факт.
Я просто готовила пример для урока.
Проверка новостройки — это даже не «почитать декларацию».
Это сопоставлять детали, которые на первый взгляд никто не связывает.
Большинству неинтересно,
кто проводил экспертизу и действовала ли аккредитация, да и в целом пакет документов.
Хотя риски все там можно увидеть — что вторичка, что новостройка.
Но есть клиенты, которые задают много конкретных вопросов, например:
А где гарантия, что этот дом качественный или не «сползёт в реку», если стоит на берегу?
И надо же грамотно ответить человеку, а не так:
Да всё хорошо.
Вот вопрос:
Откуда ты знаешь, что всё хорошо, если документы не видел и ничего не проверил?
Потому, что 👇
таких вопросов полно в профессиональных сообществах.
Но кому-то же этот риэлтор продал новостройку🤔
Конечно, я не держу в голове 180 ЖК Новосибирска — это невозможно.
Только на старте продаж и перед сделкой — всегда смотрю всё ещё раз.
Продажа новостройки — это же человек с деньгами.
И ему страшно за свои деньги.
Моя задача не просто показать новостройку.
Моя задача — довести до покупки спокойно и безопасно.
А процесс экспертизы застройщика очень увлекательный и интересный.
Люблю свою работу ❤️
Потому что когда клиент задаёт вопросы, он видит, что я понимаю, о чём говорю.
Я не буклет застройщика пересказываю.
И в какой-то момент он такой:
Ну, тогда - ок. Берём - ставь бронь.
И вот в этот момент я понимаю — он спокоен.
Он принял решение не на эмоциях, а потому что всё проверено.
Вот это и есть моё удовольствие от работы.
#новостройки@Bilan_pro
#вторичка
#услуги@Bilan_pro
💙 Отдать голос за канал
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥36👍9
Этот застройщик вообще не должен был оказаться в этой локации.
Пересечение ул. Связистов и ул. Титова.
Между «Чистой Слободой» и пл. Маркса.
Точечная застройка среди панельных 5- и 9-этажек 80-х годов.
Резкий контраст с окружением.
Единственный дом с подземным паркингом в этом микрорайоне.
Застройщик привык строить на правом берегу — комфорт+.
Там это ожидаемое качество.
Здесь — непривычный для локации уровень.
Цена на планировку — нормальная.
Но дорогая для этого места.
Поэтому сейчас график строительства опережает темпы продаж.
При этом рост цены на 82 м²
с 19.10.2024 по 19.02.2026 г
● 1 400 000 руб
Дом объективно качественный:
— кирпич
— высокие потолки
— 2 лифта
— закрытая территория
— подземный паркинг
— сдача 4 кв. 2026 г.
Инвестиционной привлекательности здесь нет и не было.
Продать будет непросто — вне зависимости от площади.
Хотя для такого качества дома цены не завышены.
Кому подходит:
1️⃣ Тем, кто привык к этой локации и не готов её менять, но хочет другой уровень жизни — паркинг, новые коммуникации, современные планировки.
2️⃣ Тем, кто покупает детям — рядом с родным домом.
3️⃣ Тем, кто расширяется: из 1-ком в 2-ком или 3-студию, не покидая привычный район.
Застройщик тяжёлый, консервативный.
Он не демпингует и не играет в маркетинговые сказки.
Но локацию понимает.
Поэтому делает реальные скидки на быстрый расчёт:
— ипотека
— наличные.
При рассрочке или субсидированной ставке цена базовая — и заметно выше.
Этот ЖК — хороший пример того, что новостройку нельзя анализировать по одному параметру.
Перенос сроков — не всегда беда.
Темпы продаж — не всегда катастрофа.
Когда я приехала на место, зная, кто застройщик, спросила менеджера:
И задала ещё один вопрос.
После него всё стало понятно.
А умение понять картину по двум вопросам — это опыт.
И я сейчас его упаковываю в формат, которым можно поделиться.
Цены на 19.02.2026 г.
• Студии 28 м² - от 4419 т.р
• 1-ком 37 м² - от 5907 т.р
• 2-ст. 40 м² - от 6250 т.р
• 3-ст. 72 м² - от 10065 т.р
• 4-ст. 82 м² - от 11363 т.р
Дом сдаётся 4 кв. 2026 г
Сильный продукт в слабой локации.
Он просто сложный.
По качеству — уровень правого берега.
По окружению — панель 80-х годов
Если ради инвестиций — честно скажу, куда лучше направить деньги.
Если для жизни — обсуждаем планировку, условия покупки.
@LBilan
#услуги@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
💬 Я в MAX
💬 Подписаться на канал → @bilan_pro
💙 Отдать голос за канал
Пересечение ул. Связистов и ул. Титова.
Между «Чистой Слободой» и пл. Маркса.
Точечная застройка среди панельных 5- и 9-этажек 80-х годов.
Резкий контраст с окружением.
Единственный дом с подземным паркингом в этом микрорайоне.
Застройщик привык строить на правом берегу — комфорт+.
Там это ожидаемое качество.
Здесь — непривычный для локации уровень.
Цена на планировку — нормальная.
Но дорогая для этого места.
Поэтому сейчас график строительства опережает темпы продаж.
При этом рост цены на 82 м²
с 19.10.2024 по 19.02.2026 г
● 1 400 000 руб
Дом объективно качественный:
— кирпич
— высокие потолки
— 2 лифта
— закрытая территория
— подземный паркинг
— сдача 4 кв. 2026 г.
Инвестиционной привлекательности здесь нет и не было.
Продать будет непросто — вне зависимости от площади.
Хотя для такого качества дома цены не завышены.
Кому подходит:
1️⃣ Тем, кто привык к этой локации и не готов её менять, но хочет другой уровень жизни — паркинг, новые коммуникации, современные планировки.
2️⃣ Тем, кто покупает детям — рядом с родным домом.
3️⃣ Тем, кто расширяется: из 1-ком в 2-ком или 3-студию, не покидая привычный район.
Застройщик тяжёлый, консервативный.
Он не демпингует и не играет в маркетинговые сказки.
Но локацию понимает.
Поэтому делает реальные скидки на быстрый расчёт:
— ипотека
— наличные.
При рассрочке или субсидированной ставке цена базовая — и заметно выше.
Этот ЖК — хороший пример того, что новостройку нельзя анализировать по одному параметру.
Перенос сроков — не всегда беда.
Темпы продаж — не всегда катастрофа.
Когда я приехала на место, зная, кто застройщик, спросила менеджера:
Как вы вообще тут оказались?
И задала ещё один вопрос.
После него всё стало понятно.
А умение понять картину по двум вопросам — это опыт.
И я сейчас его упаковываю в формат, которым можно поделиться.
Цены на 19.02.2026 г.
• Студии 28 м² - от 4419 т.р
• 1-ком 37 м² - от 5907 т.р
• 2-ст. 40 м² - от 6250 т.р
• 3-ст. 72 м² - от 10065 т.р
• 4-ст. 82 м² - от 11363 т.р
Дом сдаётся 4 кв. 2026 г
Сильный продукт в слабой локации.
Он просто сложный.
По качеству — уровень правого берега.
По окружению — панель 80-х годов
Если ради инвестиций — честно скажу, куда лучше направить деньги.
Если для жизни — обсуждаем планировку, условия покупки.
@LBilan
#услуги@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
💙 Отдать голос за канал
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥50👍45
Покупать квартиру у собственника без риэлтора или нет?
В профессиональном чате разгорелась дискуссия.
Тезис звучал так:
🔹 Упираться в одну квартиру на переполненном рынке — не стратегия.
🔹 Уникальных квартир почти не существует.
Как правило, собственник без риэлтора:
— выдвигает свои схемы расчётов как ему удобно
— требует соблюдения только своих условий
— не знает современных требований к сделке
— подозревает всех
— не даёт документы
— пересказывает советы «из интернета» как истину
Закрывать возражения и управлять процессом — это и есть та услуга, за которую платит покупатель.
Но она не должна автоматически распространяться на вторую сторону бесплатно.
Покупать у самостоятельно собственника можно.
Вопрос в другом — кто будет вести сделку.
Отсутствие риэлтора у продавца не означает, что я обязана стать его специалистом бесплатно.
Моя позиция здесь давно и открыто обозначена.
Если клиент выбирает конкретную квартиру — мы её покупаем.
Но я представляю интересы только своего клиента.
И именно здесь меня обвинили в непрофессионализме.
Мол, если клиенту понравилась квартира — я обязана её брать.
Я считаю иначе.
Профессионализм — это не хвататься за объект из страха потерять клиента.
Профессионализм — это управлять процессом выбора.
Меня попытались запугать страхом потерять клиента.
Мол, клиент уйдёт — и вместе с ним комиссия.
А если квартиру покупать нельзя?
Или комиссия важнее?
Но при этом человека не пугает другой риск —
потерять клиента после неудобного вопроса:
Это тоже сознательное управление процессом — когда комиссия поступает от обеих сторон.
Просто вектор управления другой.
Про безопасность речь не идёт. Да и кого?
А комиссия — это следствие.
Когда один риэлтор работает на две стороны, интерес клиента перестаёт быть единственным приоритетом.
Появляется ещё одна задача — чтобы сделка состоялась.
Потому что на кону уже не одна комиссия, а две.
Рынок переполнен. Альтернатива почти всегда есть.
Если объект действительно ценен — мы его купим.
Но он должен быть действительно уникальным.
Что для меня уникальный объект?
— 1-ком.кв. в 100-кв доме на Красном проспекте, где таких квартир нет — потому что 50 лет назад одну комнату присоединили к соседней. Сделка 2009 года.
— 3-ком в Академгородке, объединённая из двух квартир с разных подъездов — её покупал человек, который провёл детство в этом доме. Сделка 2016 года.
— 3-ком на первом этаже в 9-ти этажном доме с лоджией, которую приобрела мама лежачего ребёнка-инвалида, чтобы не менять школу, поликлинику и привычную среду и иметь возможность выводить ребёнка на прогулку. До этого они жили на 9 этаже. Сделка 2003 года.
В этих случаях уникальна не квартира.
Уникальна задача клиента.
Поэтому мои клиенты не уходят.
Они приходят за решением.
Я беру деньги не за показы.
Я беру деньги за управление сделкой, защиту интересов и чистоту документов.
И главный вопрос:
В сделке два противоположных интереса:
Покупатель хочет безопасность, продавец — хочет деньги покупателя.
Нейтралитет - невозможен.
Сядьте уже на какой-то стул.
Есть только сторона, которая платит.
И если её интерес перестаёт быть приоритетом — это уже не защита клиента.
Моя позиция проста:
✔ Мой клиент — тот, кто платит за защиту его интересов.
✔ В сделке должен быть профессионал с каждой стороны.
✔ Если стороны нашли друг друга сами — я могу работать как приглашённый эксперт, с полной комиссией.
На мой прямой вопрос:
Возможно, тогда речь идёт не о защите клиента, а о модели дохода риэлтора.
Моя любимая тема и вечная битва в профессиональных чатах.
💬 Я в MAX
💬💬 Подписаться на канал → @bilan_pro
💙 Отдать голос за канал
В профессиональном чате разгорелась дискуссия.
Тезис звучал так:
Если клиенту нравится квартира, а там нет риэлтора, мы обязаны её брать. Иначе клиент уйдёт, а вы останетесь без денег.Я сказала простую вещь.
🔹 Упираться в одну квартиру на переполненном рынке — не стратегия.
🔹 Уникальных квартир почти не существует.
Как правило, собственник без риэлтора:
— выдвигает свои схемы расчётов как ему удобно
— требует соблюдения только своих условий
— не знает современных требований к сделке
— подозревает всех
— не даёт документы
— пересказывает советы «из интернета» как истину
Закрывать возражения и управлять процессом — это и есть та услуга, за которую платит покупатель.
Но она не должна автоматически распространяться на вторую сторону бесплатно.
Покупать у самостоятельно собственника можно.
Вопрос в другом — кто будет вести сделку.
Отсутствие риэлтора у продавца не означает, что я обязана стать его специалистом бесплатно.
Моя позиция здесь давно и открыто обозначена.
Если клиент выбирает конкретную квартиру — мы её покупаем.
Но я представляю интересы только своего клиента.
И именно здесь меня обвинили в непрофессионализме.
Мол, если клиенту понравилась квартира — я обязана её брать.
Я считаю иначе.
Профессионализм — это не хвататься за объект из страха потерять клиента.
Профессионализм — это управлять процессом выбора.
Меня попытались запугать страхом потерять клиента.
Мол, клиент уйдёт — и вместе с ним комиссия.
А если квартиру покупать нельзя?
Или комиссия важнее?
Но при этом человека не пугает другой риск —
потерять клиента после неудобного вопроса:
Если вы берёте комиссию с обеих сторон, то чьи интересы вы ставите на первое место?
Ведь я обратился к вам первым
Это тоже сознательное управление процессом — когда комиссия поступает от обеих сторон.
Просто вектор управления другой.
Про безопасность речь не идёт. Да и кого?
А комиссия — это следствие.
Когда один риэлтор работает на две стороны, интерес клиента перестаёт быть единственным приоритетом.
Появляется ещё одна задача — чтобы сделка состоялась.
Потому что на кону уже не одна комиссия, а две.
Рынок переполнен. Альтернатива почти всегда есть.
Если объект действительно ценен — мы его купим.
Но он должен быть действительно уникальным.
Что для меня уникальный объект?
— 1-ком.кв. в 100-кв доме на Красном проспекте, где таких квартир нет — потому что 50 лет назад одну комнату присоединили к соседней. Сделка 2009 года.
— 3-ком в Академгородке, объединённая из двух квартир с разных подъездов — её покупал человек, который провёл детство в этом доме. Сделка 2016 года.
— 3-ком на первом этаже в 9-ти этажном доме с лоджией, которую приобрела мама лежачего ребёнка-инвалида, чтобы не менять школу, поликлинику и привычную среду и иметь возможность выводить ребёнка на прогулку. До этого они жили на 9 этаже. Сделка 2003 года.
В этих случаях уникальна не квартира.
Уникальна задача клиента.
Поэтому мои клиенты не уходят.
Они приходят за решением.
Я беру деньги не за показы.
Я беру деньги за управление сделкой, защиту интересов и чистоту документов.
И главный вопрос:
Если риэлтор получает комиссию с двух сторон —
чьи интересы он защищает
В сделке два противоположных интереса:
Покупатель хочет безопасность, продавец — хочет деньги покупателя.
Нейтралитет - невозможен.
Сядьте уже на какой-то стул.
Есть только сторона, которая платит.
И если её интерес перестаёт быть приоритетом — это уже не защита клиента.
Моя позиция проста:
✔ Мой клиент — тот, кто платит за защиту его интересов.
✔ В сделке должен быть профессионал с каждой стороны.
✔ Если стороны нашли друг друга сами — я могу работать как приглашённый эксперт, с полной комиссией.
На мой прямой вопрос:
Я правильно понимаю, что вы берёте комиссию с обеих сторон, если находите собственника без риэлтора?Ответа не последовало.
Возможно, тогда речь идёт не о защите клиента, а о модели дохода риэлтора.
Моя любимая тема и вечная битва в профессиональных чатах.
💬
💙 Отдать голос за канал
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥24👍9🤔1
Простейший лайфхак, как провести безопасную сделку
Я веду сделку по покупке квартиры, постоянно держа в голове, только один вопрос:
Это была прививка от иллюзий, и, кстати, она хорошо работает до сих пор - ни одна моя сделка за 25 лет работы не ушла в суд.
Я просто ставлю себя на место покупателя и думаю за него, потому что есть знания и опыт.
И это не имеет никакого отношения к требованиям банка, Росреестра, опеки или нотариуса — это техничка, и я её выполню.
Потом вы останетесь один на один с тем, что сделали на сделке: этих органов уже не будет, всё - сделка завершилась.
И в суд потом никто из них не придёт.
Вы покупаете для себя, и всё, что делаете на сделке, вы делаете тоже для себя, а не для каких-то органов и вам нужна безопасность.
А безопасность вашей сделки, зависит от:
1. Пакета документов на квартиру, а он у всех разный.
2. Личности собственников;
3. Обстоятельств продажи.
Совместите эти три пункта - и у вас не будет никаких затруднений.
Отзывы здесь и здесь
Личка @LBilan
🔹️ Профессиональный кодекс
#вторичка@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
💬 Я в MAX
💬 Подписаться на канал → @bilan_pro
💙 Отдать голос за канал
Я веду сделку по покупке квартиры, постоянно держа в голове, только один вопрос:
О чём я буду сожалеть, что не сделала в этой сделке: какие документы не собрала, какие факты не зафиксировала, что не учла и как я буду это доказывать, если сделка попадёт в суд?Это навык мышления и оценки рисков, который я получила ещё в 90-х.
Это была прививка от иллюзий, и, кстати, она хорошо работает до сих пор - ни одна моя сделка за 25 лет работы не ушла в суд.
Я просто ставлю себя на место покупателя и думаю за него, потому что есть знания и опыт.
И это не имеет никакого отношения к требованиям банка, Росреестра, опеки или нотариуса — это техничка, и я её выполню.
Потом вы останетесь один на один с тем, что сделали на сделке: этих органов уже не будет, всё - сделка завершилась.
И в суд потом никто из них не придёт.
Вы покупаете для себя, и всё, что делаете на сделке, вы делаете тоже для себя, а не для каких-то органов и вам нужна безопасность.
А безопасность вашей сделки, зависит от:
1. Пакета документов на квартиру, а он у всех разный.
2. Личности собственников;
3. Обстоятельств продажи.
Совместите эти три пункта - и у вас не будет никаких затруднений.
Отзывы здесь и здесь
Личка @LBilan
🔹️ Профессиональный кодекс
#вторичка@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
💙 Отдать голос за канал
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍12🔥9