❓ ВОПРОС 103
Может ли опека отказать в разрешении?

ОТВЕТ:
✅ Да, может.
Если предлагаемый вариант ухудшает жилищные условия ребёнка.

Сравнивают рыночную стоимость, кадастровую стоимость, регион, если будет смена региона, площадь объекта и считают долю ребёнка, увеличивая её в бОльшую сторону

#вопрос_ответ@Bilan_pro

📱 Подписаться на канал → @bilan_pro
💙 Отдать голос за канал

❓ ВОПРОС 102
Нужно ли разрешение опеки, если ребёнок просто прописан, но не собственник?

ОТВЕТ:
❌ Нет.
Разрешение опеки требуется только при наличии у ребёнка права собственности.
Регистрация (прописка) сама по себе основанием не является.

#вопрос_ответ@Bilan_pro

📱 Подписаться на канал → @bilan_pro
💙 Отдать голос за канал

Мне понятна боль людей, которые говорят: «Мы остались без жилья».
Я сама была в такой ситуации почти 10 лет, в период с 1992 по 2001 год.

Но в любой такой истории есть два разных слоя.

Первый слой — это сама сделка до того момента, когда она завершилась: кто, что и как подписывал, какие решения принимались, что проверяли, а что — нет.

Второй слой — это суд. То, что я называю юридической эквилибристикой: когда из действий на сделке, собирают правовую конструкцию и работают с ней в суде.

В суде не разбирают эмоции — там разбирают ошибки сделки, но разговаривают статьями закона.
Я для себя называю их — пули, потому что, именно они потом бьют по человеку в суде.

Проблема в том, что чаще всего к моменту суда, у людей уже нет достоверной информации о самой сделке: поворотные точки забыты.
Слово Продавца = слову Покупателя.
А бумаги, совсем иной расклад.

И чтобы никогда не попасть в суд, разбираться нужно в деталях сделки, быть внимательным и понимать почему делаем так, а не иначе и всё фиксировать бумагами.
А в зале суда уже поздно. Именно поэтому я вижу сделку иначе.

У меня нестандартный взгляд на сделки с недвижимостью. Я постоянно ищу на каждом этапе - дефект в сделке. Это как постоянное сканирование. Каждую сделку я веду с позиции того, как я буду доказывать тот или иной факт через 1, 3, 5 или 10 лет.
Это мой личный опыт суда 1996-2001 г.

Именно поэтому я больше никому не верю на слово, не верю улыбкам. Я понимаю последствия каждого действия, потому что сама была в роли защищающейся стороны.
В 2001 году мне пришлось доказывать факты по сделке 1992 года.
С тех пор мой взгляд на сделку всегда строится из самого плохого будущего.

Ничего усложнять не нужно. На сделке просто нужно думать головой на несколько шагов вперёд.

И всё это кажется абстракцией — пока не упирается, например, самый простой документ

Возьмём обычную расписку.

Почему на сделках всех устраивает расписка, напечатанная на принтере?

Почему никого не смущает, что человек просто ставит подпись под текстом, который он не писал сам?

ОТВЕТ: Так принято.

Кем принято?
Кому это удобно?

Для покупателя это важный документ, который останется с ним на годы и это не только эта причина.

А потом, через некоторое время, в суде звучит:

Мне дали, я подписал. Что там было — не знаю

Когда человек пишет расписку от руки сам, даже проклиная занудного 🤬 риэлтора и вредного покупателя, он фиксирует свою волю и понимание. И тогда в суде уже не работает сказка про «не знал», «не понял», «не объяснили».

Или расписка об окончательном расчёте по сделке с аккредитивом.

Да, все разучились долго писать без ошибок, да ещё неохота - все торопятся...
И взять с продавца расписку, чтобы он подтвердил, что получил деньги на свой счет - трудно, потому что юрист продавца сказал:

Ничего писать не будем, у вас есть платёжка, что деньги перечислены

Да, деньги перечислены с аккредитива на счёт продавца
Да, есть платёжка о том, что деньги ушли с аккредитива.
Но нет подтверждения от продавца, что деньги дошли до его счёта.
Продавец расписку писать отказывается.

Я привела пример с распиской, чтобы показать:
в сделке нет незначительных вещей.
Это лишь один из фрагментов, на который обычно не обращают внимания.
И вся сделка состоит из таких фрагментов и начинается всё с ПДКП.

И ещё, нужно сделке важно понимать, на чьей стороне работает риэлтор, а то у нас с этим тоже путаница.

То, что для одной стороны
«не имеет значения»,
для другой — критично.
На двух стульях сидеть нельзя.

И важно помнить: пока продавец хочет получить деньги, он предоставит всё, если вы понимаете какие документы и справки вам могут понадобиться в суде, если до этого дойдёт дело.
И хранить их вечно.
Как только продавец получил деньги, вы потеряли все рычаги влияния на ситуацию.

А то, что на сделке была отдельная переговорная комната, вообще не имеет никакого отношения к безопасности покупателя.
Это и есть - думать на несколько шагов вперёд.

#вторичка@Bilan_pro
#Долина@Bilan_pro

📱 Подписаться на канал → @bilan_pro
💙 Отдать голос за канал

Как не стать жертвой
или
Кто кому платит комиссию при покупке и продаже недвижимости.

Представьте, что один юрист одновременно представляет в суде и истца, и ответчика.

Звучит абсурдно?
А на рынке недвижимости это считается нормой.

Люди постоянно путаются:
Кто кому и за что платит комиссию.

Давайте разберёмся.

1️⃣ Если вы обращаетесь за покупкой квартиры, вы по сути нанимаете риэлтора, чтобы он:
— нашёл объект (даже если вы что-то нашли сами),
— проверил продавца,
— провёл экспертизу документов на квартиру,
— организовал и довёл сделку до конца представлял ваши интересы в сделке.

Это услуга.
И у неё есть заказчик - это покупатель.

Теперь ключевой момент.

Если «ваш» риэлтор не договорился с вами об оплате своих услуг и рассчитывает получить деньги от риэлтора продавца, он будет искать не безопасную квартиру для вас, а квартиру с максимальной комиссией для себя.
Он же не будет работать бесплатно.

То же самое происходит, когда клиент начинает активно торговаться.
Риэлтор всё равно доберёт свою комиссию — просто вы об этом не узнаете.

2️⃣ Если вы продаёте квартиру и ваш риэлтор говорит:

Моя комиссия — 8 %, я делюсь ею с тем, кто приведёт покупателя

он прав и молодец!

Он защищает интересы продавца и использует рыночный механизм продвижения объекта,
привлекая всех риэлторов.

Продавец — тоже молодец,
если подписал эксклюзив на 8–10 % и тем самым замотивировал весь рынок продавать его объект.

В результате весь рынок работает на продавца, но деньги на рынок заносит покупатель, но он не заказчик услуги.
Что может быть абсурднее?

А теперь самое важное.

В итоге, самый незащищённый участник сделки - покупатель, у которого нет договора со своим риэлтором, он рад, что всё бесплатно, а риэлтор подбирает объект не по безопасности и качеству сделки, а по размеру обещанной комиссии.

Его риэлтор финансово зависим от продавца и в этой конструкции вынужден искать источник оплаты своей работы, а не решать задачу покупателя.

На что рассчитывает покупатель?

На мой взгляд, жертва здесь — покупатель и не замечает, что его ведут туда, где выгодно риэлторам.
А между собой они договорятся.

По сути, покупатель сам себя перехитрил.

Часто у покупателя путаница:

Продавец же платит — почему я должен платить?

Продавец платит за продажу своего объекта.
А вы за что платите?
За продажу продавцом его квартиры или за свою покупку?

Или наоборот, продавец говорит:

Покупатель же платит — почему я должен платить?

Покупатель платит за покупку квартиры для себя — за проверку, вас продавец, вашего объекта и ведение сделки.
Покупателю нужна безопасность.

А вы, продавец, вообще понимаете, за что платите?

За безопасное получение денег?

Так вам этого никто не обещал.

Риэлтор покупателя работает не на вас.
Он работает на покупателя. Точка.

Вы отказались платить риэлтору за результат —
за покупателя с деньгами.
Значит, вы согласились на всё остальное.

Обычно такая путаница в головах людей возникает тогда, когда один риэлтор пытается сидеть на двух стульях.

А это невозможно.

Чтобы риэлтор работал на вас, его работа должна быть оплачена вами.

Именно поэтому вопрос покупателя на просмотре,
адресованный риэлтору продавца, звучит для меня дико:

А сколько мы вам должны заплатить?

У меня всегда ступор!
Вы понимаете, чьи интересы я представляю?
Я для вас - Волк, а вы Красная шапочка.

Не важно, в какой роли вы сейчас — покупатель вы или продавец.
💰Платит тот, кто обратился за услугой.
Это база, запомните, пожалуйста

✅️ Покупатель платит своему риэлтору.
✅️ Продавец платит своему риэлтору.

И это не может быть один и тот же человек.

🏗 И ровно по той же логике устроен рынок новостроек.

Покупателю кажется, что он «ничего не платит».
Но это не так.

Просто в новостройках заказчик — застройщик.
Он платит риэлтору за приведённого покупателя.
Комиссия уже заложена в цену квартиры — и напрямую к застройщику дешевле не будет, точнее будет, но иначе.

Это - та же конструкция.
И она работает, если покупатель с ней согласен.

#услуги@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro

📱 Подписаться на канал → @bilan_pro
💙 Отдать голос за канал

Риэлтор: профессия, бизнес или подработка — в чём разница для клиента

Самозанятость — это не форма профессиональной риэлторской деятельности.

Это подработка.
Это индикатор масштаба деятельности.

1️⃣ Почему люди остаются самозанятыми

Причина, как правило, одна — страх фиксированных страховых взносов 53 тыс.руб в год.

● ИП платит ~53 тыс.руб в год

Но дальше начинается арифметика, которая ломает мифы.

👉 При доходе от ~757 тыс. руб. в год сумма налога с оборота сопоставима и фактически перекрывает фиксированные страховые взносы ИП.

То есть:
● экономического смысла «убегать» от ИП нет
● финансовой выгоды нет
● остаётся только страх обязательств
Тем более, что в стаж не засчитывается у самозанятого.

2️⃣ Простая математика

● 757 тыс.руб в год — это ~62 тыс.руб  в месяц
● для города-миллионника это не бизнес, а подработка

Это не оценка.
Это уровень дохода.

3️⃣ Что это значит на практике

Если риэлтор работает с новостройками или вторичным рынком, то для выхода на этот оборот достаточно:

● 5 сделок по 1-ком. кв в год
  или
● 3 сделки по 2–3-ком. в год
  или
● 8–10 сделок по вторичке с небольшой фиксированной комиссией

👉 В год нужно всего около 5-10 клиентов — и ты уже выходишь на этот уровень дохода, где ты не платишь фиксированных страховые взносы 53 тыс.руб  в год, так как твои налоги с оборота  выше

Это:
● несложный объём для самостоятельной единицы
● не высокая нагрузка
● не бизнес

И если даже этот уровень не достигается, мы честно называем вещи своими именами: это подработка.

4️⃣ Два честных варианта — третьего нет

Вариант 1.
Это вопрос финансовой неграмотности, а не модели.

Если человек не понимает свою экономику, он не способен считать инвестиции клиента.

Вариант 2.
Человек всё понимает, но сознательно остаётся самозанятым, при этом заявляя, что это его основной вид деятельности.

И тогда вывод один:
👉 он уходит от ответственности.
Не от налогов.
От статуса.
От обязательств.
От взрослой позиции в профессии.

Вывод

● Если это основной вид деятельности — ИП логичен.
● Если это самозанятость — значит, это не основной доход.

Это риэлтор по вечерам и выходным.

Без осуждений.
Без морали.

Просто экономика.

Статус самозанятого — не про свободу и не про новую модель рынка.
Он про масштаб дохода.

А значит, самозанятый риэлтор не может говорить о «работе по всем городам России» — такой риэлторской деятельности в реальности не существует.

Если деятельность основная — предпринимательский статус логичен.
Если статус самозанятого в городе-миллионнике —
это не бизнес. Это подработка.

Я проверяла модель самозанятости на себе, когда в своём ИП сменила УСН на НПД.
При профессиональной занятости и стабильном доходе эта модель не  имеет смысла и не даёт  никаких преимуществ: стаж не учитывается, а при превышении лимита по НПД я автоматически попала на ОСНО с налоговой нагрузкой 22%.
Спасибо сотрудникам ФНС, которые это вовремя увидели, позвонили и рекомендовали срочно подать заявление на возврат УСН — иначе вместо 6% налог составил бы 22%.

Поэтому перед началом работы уточните статус риэлтора:
— индивидуальный предприниматель (ИП);
— ИП, работающий под брендом агентства недвижимости (юридически самостоятельная единица, агентство — бренд и маркетинг);
— самозанятый (НПД);
— самозанятый, работающий через АН (по агентскому/рамочному договору, ответственность — на самозанятом);
— сотрудник агентства недвижимости, работающий по трудовому договору;
— «частный риэлтор» — не статус и не форма ведения деятельности

Это ответ на вопрос, чем для человека является эта работа фактически — профессией или подработкой.

📱 Подписаться на канал → @bilan_pro

💙 Отдать голос за канал

Ниже наглядный пример того, как подработка маскируется под профессию, а клиенту кажется, что перед ним профессионал.

Решение уже принято, деньги клиента — под риском, а проверка застройщика заменяется вопросом в чат: «есть ли минусы».
Безопасность денег клиента в этой модели отсутствует как категория, потому что у риэлтора нет элементарного понимания, как и что именно нужно проверять.

Скрин — просто иллюстрация процесса..

🏠 Как не попасть в долгострой
Эскроу-счета — уже не броня.

Многие расслабились.
Казалось бы, истории о долгостроях закончились в 2019 году с приходом эскроу-счетов.

Но нет.
Риски никуда не исчезли — они изменили форму и стали незаметны для непрофессионалов.

Пока весь интернет гудит о проблемах гигантов и просьбах о господдержке, покупателям (и их риэлторам) пора выходить из режима иллюзий.

Как на самом деле работает застройщик сегодня

1. Строительство идёт в долг.
У застройщика своя «ипотека» — проектное финансирование под залог земли, ДДУ, акций или долей компании.
Фактически застройщик строит не на деньги покупателей, а на кредиты банков.

2. Ставка у застройщика плавающая и зависит напрямую от продаж.
Чем больше денег поступает на эскроу-счета, тем ниже ставка.

3. Замкнутый круг
Когда продаж нет (а их сейчас меньше), банк не видит денег на эскроу-счетах, то повышает ставку.
Маржа падает, долги растут, и застройщик начинает «захлёбываться».
Дальше — заморозка проекта или банкротство, если он не «системообразующий».

Поэтому, чтобы не допустить банкротство, застройщик придумывает разные инструменты продаж.
И у многих это действительно работает.

Но есть один кричащий признак проблем у застройщика.
Он лежит на поверхности — но его видят не все.

И то, что покупатель считает благом, на практике оказывается самым рискованным сценарием.
Не находя его в одном ЖК, покупатель ищет дальше — там, где двери пока ещё открыты.

Сегодня риэлторы всё чаще превращаются в продавцов красивых картинок.
А покупатели не задают главного вопроса — о самом застройщике.

Между тем именно ответы риэлтора показывают,
понимает ли он, что предлагает, или знает только планировки и рендеры.

Почему это сейчас особенно актуально

Масштаб как щит

Когда кризис накрывает рынок, у крупного застройщика — сотни тысяч дольщиков.
Его банкротство — это социальный взрыв.

Собственник это понимает:
либо государство даст кредит на спасение, либо в крайнем случае заберёт компанию за долги.
Это хорошо видно на примере публично обсуждаемой сегодня ГК Самолёт.

А личные деньги собственников компании, полученные через IPO и дивиденды в «жирные» годы, к этому моменту уже зафиксированы.

Поэтому выход компании на IPO, не является гарантией безопасности для покупателя квартиры.

Инвесторы, покупающие акции, и покупатели жилья — это разные люди с разными целями и разными рисками.
У них разные цели и разные показатели успеха.

Покупателю:
Если вы видите, что застройщик начинает строить «всё и везде»
на фоне падающего спроса — это не всегда признак силы, а возможно попытка стать настолько большим, чтобы его побоялись закрыть.

Это, конечно, относится не ко всем, но каждый ЖК требует проверки перед покупкой.

Что представляет опасность

Часто новостройки продают «специалисты», которые умеют только подбирать планировки в агрегаторах и высылать клиентам подборку.
А потом покупатель остаётся один на один с ЖК.

Многие риэлторы не понимают, что происходит внутри финансовой модели проекта, и даже не знают, где и что проверять.
Они просто продают новостройки, не вникая в финансовую модель проекта.

Я работаю на рынке недвижимости, в том числе на рынке новостроек и для меня принципиально важно, чтобы объект, который я предлагаю клиенту, был достроен.

Да, сегодня бывают задержки в пределах 1-2 месяца.
Но важно понимать: всегда можно случайно войти не в ту дверь, хотя была возможность уйти с порога и выбрать другой ЖК.

Поэтому при покупке новостройки важно смотреть не только на красивые рендеры, а проверять ЖК и застройщика до сделки, а не после.

Риэлторов приглашаю на свой небольшой обучающий курс "Аудит застройщика"

А если вы планируете покупку новостройки и хотите понимать, куда именно вы входите, — приходите ко мне.
Я проверяю все ЖК, которые вы выберите, объясню понятным языком и проведу сделку от выбора ЖК до получения вами документов.

🔹️Профессиональный кодекс

Отзывы

#новостройки@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro

📱 Подписаться на канал → @bilan_pro
💙 Отдать голос за канал

Обмен — сердце рынка недвижимости.
Он работает всегда. Даже когда рынку плохо.

Раньше это была простая технология:
квартира + доплата наличными.

Без ипотеки.
Без маткапитала.
Без сертификатов и субсидий.
Без банковских регламентов.

Только участники сделки и их договорённости.

Если что-то шло не так — собирались все: 7–8 квартир, риэлторы из разных агентств — и находили решение.

Цепь можно и нужно разорвать в самом слабом месте, чтобы собрать новую.

Не всем участникам принципиально нужна именно эта квартира.
Людям нужен результат.

А значит — возможны альтернативы.

Это вопрос переговоров.
И именно для этого нужен риэлтор: сохранить конструкцию, предложить вариант и довести людей до сделки.

Я работала в цепочках по 7–8 квартир.
Слышала о 20.

Сегодня в этом нет необходимости.

Потому что решение о судьбе сделки принимают уже не только люди.
Это банки, государственные структуры, ПФР, муниципалитеты, Росвоенипотека.
И на их регламенты повлиять невозможно.

Количество квартир в цепи — это управленческое решение.
И его принимает риэлтор.

Цепь можно разорвать в любой точке:
— найти объект в чистой продаже
— либо завершить её новостройкой

Чистая продажа — это когда продавец получает деньги и ему ничего не нужно покупать взамен.
Но и здесь важно не попасть в схемы «дела Д».

Как я провожу обмены

Я давно ушла от многоквартирных цепочек — ради безопасности клиентов.

Сегодня мои рабочие схемы выглядят так:
• Вторичка → новостройка
• Вторичка → вторичка в чистой продаже

Когда начинаются расчёты

Только когда обе стороны полностью готовы.

1️⃣ Покупатель:
— получено кредитное решение
— согласован объект
— назначен день сделки в банке

2️⃣ Продавец нашёл квартиру:
— внёс задаток
— покупаемый объект имеет ту же степень готовности, как в 1️⃣

3️⃣ Если продавец выбрал новостройка:
— бронь держится
— кредит одобрен
— ДДУ или ДКП согласованы
— назначена дата сделки в банке

И только когда обе квартиры готовы к сделке — начинается расчёт.

С застройщиком можно согласовать передачу ПВ после регистрации.
Тогда сделки проходят в один день:
до обеда продаём — после обеда покупаем.

Вариант, при котором квартира сначала продаётся, а потом — с деньгами на руках и уже без жилья — в спешке и страхе начинаются поиски новой, не рассматривается.
Именно эту схему многие себе и представляют.

Это не «нулевые риски».
Но это управляемый процесс.

Собирать цепь из 8–10 квартир при сегодняшнем рынке не вижу смысла.

Объектов достаточно.
Выбор большой.
А за 2–3 месяца может произойти что угодно: болезнь, отказ банка, ДТП, смена решения.

Поэтому перед началом обмена важно определить:
• сроки
• конечную цель
• стратегию

Вариант

Продайте нам квартиру, а потом, мы сами купим

или

Найдите нам объект, а продавать будем сами

— такой формат не работает.

Обмен — это управляемая система.
Если не контролировать весь процесс, вероятность срыва резко возрастает.
Любая сторона вправе отказаться — и вся конструкция рассыпается.

Поэтому прежде чем начинать обмен — приглашаю на консультацию.
Отзывы моих клиентов.

🔹️ Профессиональный кодекс

#обмен@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro

📱 Подписаться на канал → @bilan_pro
💙 Отдать голос за канал