Вы купили квартиру в ипотеку.
Вопрос: это чья квартира?
56% отвечают: банка.
44% — моя.
Давайте разберёмся.
Кто указан собственником в ЕГРН — банк?
Почему тогда выписка из ЕГРН приходит вам на Госуслуги?
И почему договор купли-продажи подписывали именно вы как покупатель?
Если банк собственник, получается, вы взяли у него деньги и теперь платите банку за аренду квартиры.
Но ведь это не так
Тогда откуда возникает сомнение, что вы — собственник?
Вот здесь обычно и ломается логика.
Теперь — занудно, но важно.
Собственником является тот, кто записан в ЕГРН в графе «Правообладатель» и это вы.
При ипотеке право собственности принадлежит покупателю, а в договоре купли-продажи, вы указаны как покупатель - идите и посмотрите свой договор.
А у банка — обременение в виде залога.
Если проще: банк дал вам деньги и, чтобы вы их точно вернули, а не сбежали, установил ограничение на распоряжение квартирой в Росреестре.
Продать, подарить, обменять — только с согласия банка.
Вот и всё.
Ипотека — это не собственность банка.
Ипотека — это был ваш способ расчёта, который не влияет ни на право собственности, ни на цену квартиры при покупке или продаже.
Ипотеку можно использовать, как инструмент много раз и продавать квартиру не нужно.
Это базовая правовая конструкция.
Но именно на этом непонимании люди теряются в сделках, в опеке и при расселении.
Не нужно смешивать право собственности и ограничение на распоряжение, до момента возврата кредита.
Если вы покупаете или продаёте квартиру с обременением и не понимаете, как проходит такая сделка и на что обратить внимание, это разбирается на консультации.
#вторичка@Bilan_pro
#обременение@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
Вопрос: это чья квартира?
56% отвечают: банка.
44% — моя.
Давайте разберёмся.
Кто указан собственником в ЕГРН — банк?
Почему тогда выписка из ЕГРН приходит вам на Госуслуги?
И почему договор купли-продажи подписывали именно вы как покупатель?
Если банк собственник, получается, вы взяли у него деньги и теперь платите банку за аренду квартиры.
Но ведь это не так
Тогда откуда возникает сомнение, что вы — собственник?
Вот здесь обычно и ломается логика.
Теперь — занудно, но важно.
Собственником является тот, кто записан в ЕГРН в графе «Правообладатель» и это вы.
При ипотеке право собственности принадлежит покупателю, а в договоре купли-продажи, вы указаны как покупатель - идите и посмотрите свой договор.
А у банка — обременение в виде залога.
Если проще: банк дал вам деньги и, чтобы вы их точно вернули, а не сбежали, установил ограничение на распоряжение квартирой в Росреестре.
Продать, подарить, обменять — только с согласия банка.
Вот и всё.
Ипотека — это не собственность банка.
Ипотека — это был ваш способ расчёта, который не влияет ни на право собственности, ни на цену квартиры при покупке или продаже.
Ипотеку можно использовать, как инструмент много раз и продавать квартиру не нужно.
Это базовая правовая конструкция.
Но именно на этом непонимании люди теряются в сделках, в опеке и при расселении.
Не нужно смешивать право собственности и ограничение на распоряжение, до момента возврата кредита.
Если вы покупаете или продаёте квартиру с обременением и не понимаете, как проходит такая сделка и на что обратить внимание, это разбирается на консультации.
#вторичка@Bilan_pro
#обременение@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
👌8👏2
Если в квартире есть ребёнок-собственник
Сразу расставим точки.
Ребёнок-собственник — это не обременение, как как часто считают.
Это такой же участник сделки, как и взрослый, но с дополнительной процедурой защиты его прав и гос. контролем сделки со стороны органов опеки.
Обременение — это:
— арест
— залог
— запрет регистрационных действий
Ребёнок — субъект права, чьи интересы и законные права, помимо родителей, находятся под защитой органов опеки.
Что на самом деле меняется в сделке с детьми
Меняется не возможность продажи, меняется алгоритм сделки.
Появляется дополнительный этап:
• получение разрешения на продажу;
• получение разрешения на покупку — куда и на каких условиях переезжает ребёнок;
• контроль действий родителей и защита прав ребёнка;
• контроль денежных средств ребёнка, полученных от продажи его имущества.
Распоряжения органов опеки обязательны.
При их нарушении родители несут ответственность и отвечают по иску опеки.
Отчёт перед опекой обязателен — независимо от того, состоялась сделка или нет.
В результате сделке требуется дополнительное время.
Продать можно.
Но быстро оформить сделку — нет.
Покупателю важно:
● чтобы процедура была законной;
● чтобы сроки были прогнозируемы;
● чтобы весь процесс был прозрачен, включая возможные задержки.
Проблемы возникают не из-за ребёнка, а из-за нарушений при оформлении сделки.
Вывод простой:
Ребёнок-собственник — это не риск для покупателя, а лишь немного больше времени.
Если понимание алгоритма сделки есть, то сделка проходит спокойно.
Если понимания нет, проблемы будут и без детей.
Какие есть варианты при продаже квартиры, где ребёнок — собственник
Вариантов несколько.
Все они рабочие и проверены на практике.
Именно по таким сценариям я вела сделки с квартирами и домами, где был ребёнок-собственник.
1️⃣ Покупка квартиры на вторичном рынке.
2️⃣ Покупка новостройки:
Новосибирск →Новосибирск
другой город →Новосибирск
Новосибирск →другой город
3️⃣ Выделение долей детям в иной квартире, принадлежащей родителям, независимо от региона её расположения.
4️⃣ Выделение долей в квартире бабушки или дедушки в регионе присутствия или другом регионе
5️⃣ Размещение денежных средств на счёте ребёнка в банке до 18 лет.
6️⃣ Комбинированный вариант:
— доля оформляется в квартире родителей,
— деньги от продажи размещаются на счёт ребёнка.
7️⃣ Размещение средств на счёте ребёнка с последующим снятием при покупке квартиры в другом регионе (тоже с разрешения опеки — это уже другая сделка).
В моей практике была сделка в 2019 году:
дом с арестом, дети — собственники, расселение частного сектора под строительство ЖК.
Разрешение органов опеки было получено, обременение сняли в ходе сделки.
Это к вопросу о том, что «если есть дети — ничего нельзя».
Можно.
Если понимать, как это работает.
Во всех этих вариантах — десятки нюансов при взаимодействии с опекой.
Как работает опека
(из опыта)
Если вы приходите в опеку без предложения, в ответ, как правило, предлагается самый жёсткий и формальный вариант.
Появляется ощущение, что «ничего нельзя» и вы выходите в шоке.
Когда с опекой становится проще
Проще, когда в опеку приходят с 1–2–3 заранее продуманными вариантами и чёткой логикой решения.
Если ждать подсказок «как правильно», процесс усложняется: здесь важно предлагать и вести диалог.
Когда я веду сделку, я иду с родителями на все ключевые этапы, включая опеку, чтобы люди не оставались один на один со страхами.
Главное, важно понять:
Что оценивает опека при подаче документов:
• рыночную стоимость обоих объектов;
• кадастровую стоимость;
• площадь объектов;
• населённый пункт, если объект находится вне региона присутствия.
Какое решение будет в итоге, зависит от того:
• что хотите вы
• куда переезжаете
• где планируете покупать
• будете ли покупать вообще что-то взамен
Нюансы есть, конечно...
Дети - не дефект сделки и не повод для торга.
Если вы хотите заранее оценить возможности, понять риски и выстроить алгоритм — это делается на консультации.
#вторичка@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
Сразу расставим точки.
Ребёнок-собственник — это не обременение, как как часто считают.
Это такой же участник сделки, как и взрослый, но с дополнительной процедурой защиты его прав и гос. контролем сделки со стороны органов опеки.
Обременение — это:
— арест
— залог
— запрет регистрационных действий
Ребёнок — субъект права, чьи интересы и законные права, помимо родителей, находятся под защитой органов опеки.
Что на самом деле меняется в сделке с детьми
Меняется не возможность продажи, меняется алгоритм сделки.
Появляется дополнительный этап:
• получение разрешения на продажу;
• получение разрешения на покупку — куда и на каких условиях переезжает ребёнок;
• контроль действий родителей и защита прав ребёнка;
• контроль денежных средств ребёнка, полученных от продажи его имущества.
Распоряжения органов опеки обязательны.
При их нарушении родители несут ответственность и отвечают по иску опеки.
Отчёт перед опекой обязателен — независимо от того, состоялась сделка или нет.
В результате сделке требуется дополнительное время.
Продать можно.
Но быстро оформить сделку — нет.
Покупателю важно:
● чтобы процедура была законной;
● чтобы сроки были прогнозируемы;
● чтобы весь процесс был прозрачен, включая возможные задержки.
Проблемы возникают не из-за ребёнка, а из-за нарушений при оформлении сделки.
Вывод простой:
Ребёнок-собственник — это не риск для покупателя, а лишь немного больше времени.
Если понимание алгоритма сделки есть, то сделка проходит спокойно.
Если понимания нет, проблемы будут и без детей.
Какие есть варианты при продаже квартиры, где ребёнок — собственник
Вариантов несколько.
Все они рабочие и проверены на практике.
Именно по таким сценариям я вела сделки с квартирами и домами, где был ребёнок-собственник.
1️⃣ Покупка квартиры на вторичном рынке.
2️⃣ Покупка новостройки:
Новосибирск →Новосибирск
другой город →Новосибирск
Новосибирск →другой город
3️⃣ Выделение долей детям в иной квартире, принадлежащей родителям, независимо от региона её расположения.
4️⃣ Выделение долей в квартире бабушки или дедушки в регионе присутствия или другом регионе
5️⃣ Размещение денежных средств на счёте ребёнка в банке до 18 лет.
6️⃣ Комбинированный вариант:
— доля оформляется в квартире родителей,
— деньги от продажи размещаются на счёт ребёнка.
7️⃣ Размещение средств на счёте ребёнка с последующим снятием при покупке квартиры в другом регионе (тоже с разрешения опеки — это уже другая сделка).
В моей практике была сделка в 2019 году:
дом с арестом, дети — собственники, расселение частного сектора под строительство ЖК.
Разрешение органов опеки было получено, обременение сняли в ходе сделки.
Это к вопросу о том, что «если есть дети — ничего нельзя».
Можно.
Если понимать, как это работает.
Во всех этих вариантах — десятки нюансов при взаимодействии с опекой.
Как работает опека
(из опыта)
Если вы приходите в опеку без предложения, в ответ, как правило, предлагается самый жёсткий и формальный вариант.
Появляется ощущение, что «ничего нельзя» и вы выходите в шоке.
Когда с опекой становится проще
Проще, когда в опеку приходят с 1–2–3 заранее продуманными вариантами и чёткой логикой решения.
Если ждать подсказок «как правильно», процесс усложняется: здесь важно предлагать и вести диалог.
Когда я веду сделку, я иду с родителями на все ключевые этапы, включая опеку, чтобы люди не оставались один на один со страхами.
Главное, важно понять:
Что оценивает опека при подаче документов:
• рыночную стоимость обоих объектов;
• кадастровую стоимость;
• площадь объектов;
• населённый пункт, если объект находится вне региона присутствия.
Какое решение будет в итоге, зависит от того:
• что хотите вы
• куда переезжаете
• где планируете покупать
• будете ли покупать вообще что-то взамен
Нюансы есть, конечно...
Дети - не дефект сделки и не повод для торга.
Если вы хотите заранее оценить возможности, понять риски и выстроить алгоритм — это делается на консультации.
#вторичка@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
🔥9
Деньги на счёте ребёнка -
кто и как может ими распоряжаться
Деньги на счёте ребёнка могут появиться по разным причинам:
🟢 после продажи его доли, когда дальнейшую покупку не планируют
🟢 при переезде между регионами — как временное решение;
⚫️ как выплаты за погибшего родителя. При этом у второго родителя выплат может не быть, если ребёнок рождён в предыдущем браке.
Это тот же сценарий, что и в п. 7 предыдущего поста,
но с принципиально иным происхождением средств.
Семья не планировала ни переезд, ни продажу - эти люди не выбирали эту ситуацию.
Вопрос возник уже после поступления денег.
Эти средства не связаны с уже имеющимися долями детей.
Жизнь действительно разная.
Но правило здесь одно.
👉 Любое движение с этими деньгами - только через органы опеки.
Если планируется покупка недвижимости:
1️⃣ Фактически это покупка на имя ребёнка либо приобретение объекта в долевую собственность с родителем, где средства ребёнка используются частично, а оставшаяся часть стоимости оплачивается за счёт средств родителя, в том числе с привлечением ипотеки — в пропорциях, согласованных с органами опеки.
2️⃣ Получение разрешения органов опеки проходит по той же процедуре, что и при продаже;
3️⃣ Распоряжение средствами ребёнка возможно только с отдельным разрешением органов опеки и под конкретную покупку.
нных с опекой.
При этом формат покупки может быть разным:
можно рассматривать как вторичный рынок, так и новостройки, а в ряде случаев — использовать семейную ипотеку, если условия позволяют.
На практике это означает маршрут:
1. Подобрать объект.
2. Внести задаток под условием.
3. Подготовить пакет документов для органов опеки.
4. Получить разрешение на снятие денежных средств со счёта ребёнка.
5. При необходимости - оформить ипотеку родителю или продать объект, если покупка планируется в другом городе или регионе.
6. Провести сделку.
И здесь возникает главный вопрос.
Как провести эту сделку?
Потому что сделки с участием детей — это не про запреты, а про чёткое понимание алгоритма действий.
В ситуациях, когда средства на счёте ребёнка получены как государственная выплата за погибшего родителя, консультацию провожу бесплатно — чтобы помочь выстроить понимание дальнейших шагов и возможных вариантов.
Результат консультации —
понятный и реалистичный маршрут сделки под вашу ситуацию: опека, счёт ребёнка, объект, ипотека.
Онлайн-формат.
Если вы находитесь не в Новосибирске - консультация помогает разобраться в порядке действий и вести сделку самостоятельно.
Если сделка проходит в Новосибирске - вы можете обратиться ко мне для проведения сделки.
#опека@Bilan_pro
#дети@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
кто и как может ими распоряжаться
Деньги на счёте ребёнка могут появиться по разным причинам:
🟢 после продажи его доли, когда дальнейшую покупку не планируют
🟢 при переезде между регионами — как временное решение;
⚫️ как выплаты за погибшего родителя. При этом у второго родителя выплат может не быть, если ребёнок рождён в предыдущем браке.
Это тот же сценарий, что и в п. 7 предыдущего поста,
но с принципиально иным происхождением средств.
Семья не планировала ни переезд, ни продажу - эти люди не выбирали эту ситуацию.
Вопрос возник уже после поступления денег.
Эти средства не связаны с уже имеющимися долями детей.
Жизнь действительно разная.
Но правило здесь одно.
👉 Любое движение с этими деньгами - только через органы опеки.
Если планируется покупка недвижимости:
1️⃣ Фактически это покупка на имя ребёнка либо приобретение объекта в долевую собственность с родителем, где средства ребёнка используются частично, а оставшаяся часть стоимости оплачивается за счёт средств родителя, в том числе с привлечением ипотеки — в пропорциях, согласованных с органами опеки.
2️⃣ Получение разрешения органов опеки проходит по той же процедуре, что и при продаже;
3️⃣ Распоряжение средствами ребёнка возможно только с отдельным разрешением органов опеки и под конкретную покупку.
нных с опекой.
При этом формат покупки может быть разным:
можно рассматривать как вторичный рынок, так и новостройки, а в ряде случаев — использовать семейную ипотеку, если условия позволяют.
На практике это означает маршрут:
1. Подобрать объект.
2. Внести задаток под условием.
3. Подготовить пакет документов для органов опеки.
4. Получить разрешение на снятие денежных средств со счёта ребёнка.
5. При необходимости - оформить ипотеку родителю или продать объект, если покупка планируется в другом городе или регионе.
6. Провести сделку.
И здесь возникает главный вопрос.
Как провести эту сделку?
Потому что сделки с участием детей — это не про запреты, а про чёткое понимание алгоритма действий.
В ситуациях, когда средства на счёте ребёнка получены как государственная выплата за погибшего родителя, консультацию провожу бесплатно — чтобы помочь выстроить понимание дальнейших шагов и возможных вариантов.
Результат консультации —
понятный и реалистичный маршрут сделки под вашу ситуацию: опека, счёт ребёнка, объект, ипотека.
Онлайн-формат.
Если вы находитесь не в Новосибирске - консультация помогает разобраться в порядке действий и вести сделку самостоятельно.
Если сделка проходит в Новосибирске - вы можете обратиться ко мне для проведения сделки.
#опека@Bilan_pro
#дети@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
🔥8
Какой результат вы считаете успешным?
Что вы ожидаете, когда приходите на рынок недвижимости?
Каких изменений в своей жизни вы хотите?
● Обменять старое жильё на более новое?
● Обеспечить детей?
● Снизить финансовое давление?
● Переложить активы иначе?
● Приобрести новые активы?
● Переехать в квартиру большей площади, чтобы у каждого ребёнка была своя комната или разъехаться?
● Переехать ближе к маме, подальше от тёщи, ближе к хорошей школе?
● Перевезти маму поближе?
И т.д
Именно это и есть точка назначения.
И только потом, использовать инструменты рынка:
• семейная ипотека
• IT-ипотека
• рассрочка
• комбо ипотека/ипотека
• скидки за наличный расчёт
• скидки участникам СВО
• спец.программы застройщика
С учетом ваших ресурсов и возможностей, а они у всех разные:
• личный максимально допустимый платёж по ипотеке — он определяет сумму кредита;
• материнский капитал;
• сумма накопления;
• недвижимость (в том числе в ипотеке);
• белая/серая зарплата;
• предстоящая смена работы и изменение дохода;
• наличие недвижимости в собственности;
• отсутствие официального трудоустройства;
• кредитная история у всех разная.
Поэтому начинать нужно не с продажи квартиры, а с оценки ситуации и построения маршрута.
Это как с планированием отпуска:
— время на дорогу
— расходы в пути и на месте
— стоимость гостиницы и т.д
Это так не работает.
Вы же считаете все деньги, прежде чем отправиться в путь.
В сделке — точно так же.
Поэтому гоняться за ставкой, планировкой или красивыми рендерами ЖК — ошибка.
Может оказаться, что вам вообще туда не надо, как в песне В. Высоцкого:
И здесь ключ.
🔴 Без чётко сформулированной конечной цели и анализа ваших ресурсов невозможно попасть в точку назначения.
А в недвижимости почему-то считается нормой начинать с каких-то фрагментов пути, не оценив возможности и не имея цели: то бежим в опеку что-то узнавать, то в банк, то ищем варианты, а денег ещё нет, квартира не продана и вы ещё не понимаете, когда и сколько будет денег.
👉 Не зная коридора возможностей, имея туманную цель и не оценив ресурсы - это не стратегия.
Это бестолковые шатания по рынку.
Именно поэтому люди годами не могут решить жилищный вопрос.
Потому что риэлтор не выстроил маршрут, а просто взял в работу квартиру.
А когда появляется покупатель — открывается ящик Пандоры, реальность вскрывается и все демоны👿 вылетают наружу.
Собирай их потом…
А всё почему?
Да потому что в начале, никто не посмотрел внутрь заранее, просто выставил в продажу и никто не задал главный вопрос:
Это конечно, ошибка риэлтора на входе и мой взгляд, работа должна строиться иначе.
Сначала:
— чётко сформулированная конечная цель;
— при необходимости — помощь в её формулировке;
— трезвая оценка ресурсов, возможностей и ограничений клиента;
— обсуждение реальных путей решения, возможных на рынке в данный момент;
— принятие решения, каким путём идти.
И только после этого — отправляться в путь.
Если это есть — появляется маршрут.
Маршрут можно менять по ходу, но деньги считаются в самом начале, потому что ресурсы и возможности клиента известны на входе.
Если этого нет — сделка превращается в хаос.
Квартира висит без движения.
Появляется покупатель — задаток откладывают: страшно, непонятно, что дальше. Нет плана. Есть только страх.
В итоге риэлтора хотим менять — с другим то же самое, то варианты не те, то денег не хватает, в итоге ничего не получается 🤦♀️
А надо всего лишь:
— разбрать ваши активы и ресурсы;
— оценить возможности с учётом рынка сегодня;
— посмотреть, какие решения действительно работают именно в вашей ситуации.
И если всё совпадёт и устроит — начнём движение к вашей цели с понятным результатом.
Если вы хотите наконец решить свой вопрос, а не просто что-то делать с квартирой, приглашаю на консультацию.
#услуги@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
Что вы ожидаете, когда приходите на рынок недвижимости?
Каких изменений в своей жизни вы хотите?
● Обменять старое жильё на более новое?
● Обеспечить детей?
● Снизить финансовое давление?
● Переложить активы иначе?
● Приобрести новые активы?
● Переехать в квартиру большей площади, чтобы у каждого ребёнка была своя комната или разъехаться?
● Переехать ближе к маме, подальше от тёщи, ближе к хорошей школе?
● Перевезти маму поближе?
И т.д
Именно это и есть точка назначения.
И только потом, использовать инструменты рынка:
• семейная ипотека
• IT-ипотека
• рассрочка
• комбо ипотека/ипотека
• скидки за наличный расчёт
• скидки участникам СВО
• спец.программы застройщика
С учетом ваших ресурсов и возможностей, а они у всех разные:
• личный максимально допустимый платёж по ипотеке — он определяет сумму кредита;
• материнский капитал;
• сумма накопления;
• недвижимость (в том числе в ипотеке);
• белая/серая зарплата;
• предстоящая смена работы и изменение дохода;
• наличие недвижимости в собственности;
• отсутствие официального трудоустройства;
• кредитная история у всех разная.
Поэтому начинать нужно не с продажи квартиры, а с оценки ситуации и построения маршрута.
Это как с планированием отпуска:
— время на дорогу
— расходы в пути и на месте
— стоимость гостиницы и т.д
Сядем в машину поедем в сторону моря, а дальше разберемся на месте.
Это так не работает.
Вы же считаете все деньги, прежде чем отправиться в путь.
В сделке — точно так же.
Поэтому гоняться за ставкой, планировкой или красивыми рендерами ЖК — ошибка.
Может оказаться, что вам вообще туда не надо, как в песне В. Высоцкого:
Открыты Харьков, Киев, Магадан. Париж открыт, но мне туда не надо.
И здесь ключ.
🔴 Без чётко сформулированной конечной цели и анализа ваших ресурсов невозможно попасть в точку назначения.
А в недвижимости почему-то считается нормой начинать с каких-то фрагментов пути, не оценив возможности и не имея цели: то бежим в опеку что-то узнавать, то в банк, то ищем варианты, а денег ещё нет, квартира не продана и вы ещё не понимаете, когда и сколько будет денег.
👉 Не зная коридора возможностей, имея туманную цель и не оценив ресурсы - это не стратегия.
Это бестолковые шатания по рынку.
Именно поэтому люди годами не могут решить жилищный вопрос.
Потому что риэлтор не выстроил маршрут, а просто взял в работу квартиру.
А когда появляется покупатель — открывается ящик Пандоры, реальность вскрывается и все демоны
Собирай их потом…
А всё почему?
Да потому что в начале, никто не посмотрел внутрь заранее, просто выставил в продажу и никто не задал главный вопрос:
Какой результат вы считаете успешным для себя?
Это конечно, ошибка риэлтора на входе и мой взгляд, работа должна строиться иначе.
Сначала:
— чётко сформулированная конечная цель;
— при необходимости — помощь в её формулировке;
— трезвая оценка ресурсов, возможностей и ограничений клиента;
— обсуждение реальных путей решения, возможных на рынке в данный момент;
— принятие решения, каким путём идти.
И только после этого — отправляться в путь.
Если это есть — появляется маршрут.
Маршрут можно менять по ходу, но деньги считаются в самом начале, потому что ресурсы и возможности клиента известны на входе.
Если этого нет — сделка превращается в хаос.
Квартира висит без движения.
Появляется покупатель — задаток откладывают: страшно, непонятно, что дальше. Нет плана. Есть только страх.
В итоге риэлтора хотим менять — с другим то же самое, то варианты не те, то денег не хватает, в итоге ничего не получается 🤦♀️
А надо всего лишь:
— разбрать ваши активы и ресурсы;
— оценить возможности с учётом рынка сегодня;
— посмотреть, какие решения действительно работают именно в вашей ситуации.
И если всё совпадёт и устроит — начнём движение к вашей цели с понятным результатом.
Если вы хотите наконец решить свой вопрос, а не просто что-то делать с квартирой, приглашаю на консультацию.
#услуги@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍9
Выбираете квартиру на вторичке.
С чего начнёте — если ошибаться нельзя?
С чего начнёте — если ошибаться нельзя?
Anonymous Poll
4%
Самые дешёвые — вдруг повезёт и хоть что-то возьму
8%
Самые дорогие — чтобы понять верх рынка и не вляпаться в переплату
83%
Середина — чтобы не попасть в крайности и сразу увидеть «норму»
4%
Свой вариант - почему именно так?
Для кого вы заключаете сделку?
Это ключевой вопрос, чтобы чётко понимать на сделке о ком беспокоится риэлтор.
❗️Неважно, что не требует банк.
И неважно, что не требует Росреестр при регистрации.
Причём тут это?
Сделка заключается для кого — для банка и Росреестра
или для вас?
Это их регламенты.
Чему тут радоваться?
Да, формально проводить сделку стало проще.
Но это вообще не про безопасность покупателя.
Росреестр фиксирует факт регистрации — он не оценивает историю квартиры, риски и последствия.
Банк фиксирует свои интересы — возврат денег и залог.
Риски покупателя банк на себя не берёт.
Банк страхует только сумму своего кредита — и то за счёт покупателя, а не полную стоимость квартиры.
А вот человек, который купил квартиру будет жить с этой сделкой 5, 10, 20 лет.
И если возникнет иск и дело дойдёт до суда, никого уже не будет волновать, что не требовал банк и что пропустил Росреестр.
Да и тех сотрудников уже не будет — ни в банке, ни в регистрирующем органе.
Вы их просто не найдёте.
Такова жизнь.
Будет иметь значение только одно: как спорные факты можно доказать документами.
Поэтому сделку нужно отличать:
— формально допустимую с ориентиром на банк, Росреестр, нотариуса - на момент сделки, и
— реально безопасную для собственника, то с чем вы останетесь после сделки один на один - навсегда
Именно поэтому вызывают удивление фразы коллег и участников сделки:
В 1998–2001 годах я искала 1,5 года в архивах города доказательства обстоятельств сделки 1992 года.
С тех пор я смотрю на сделки
не глазами участников, а глазами человека, который однажды может оказаться в суде — сожалея, что в момент сделки что-то было сделано и подписано не так.
Информация, полученная со слов продавца на сделке,
впоследствии стала ориентиром для поиска подтверждающих документов
С тех пор, внимательно слушаю участников сделки.
Но слова — это фон,
из которого извлекается информация.
Именно поэтому слова продавца на просмотре и на этапе задатка нередко становятся основанием
для требования доп. документов.
Я сразу смотрю на ситуацию на годы вперёд и думаю🤔:
Вот моя история.
Форматы работы.
Если вы собираетесь покупать квартиру и хотите, чтобы сделка была выстроена целиком —
от подбора объекта до проверки документов и оформления, можете написать мне в личные сообщения @LBilan
В этом формате я веду процесс полностью — шаг за шагом.
Если вы уже находитесь в сделке или действуете самостоятельно и вам нужно разобрать конкретную ситуацию — документы, риски, логику действий, возможные последствия, это отдельный формат работы, в виде консультации или экспертизы документов.
Важно различать эти вещи:
ведение сделки под ключ
и разбор отдельных фрагментов сделки или ситуации — это разные форматы работы.
С условиями консультации можно ознакомиться — и написать мне в личные сообщения @LBilan
#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
Это ключевой вопрос, чтобы чётко понимать на сделке о ком беспокоится риэлтор.
❗️Неважно, что не требует банк.
И неважно, что не требует Росреестр при регистрации.
Причём тут это?
Сделка заключается для кого — для банка и Росреестра
или для вас?
Это их регламенты.
Чему тут радоваться?
Да, формально проводить сделку стало проще.
Но это вообще не про безопасность покупателя.
Росреестр фиксирует факт регистрации — он не оценивает историю квартиры, риски и последствия.
Банк фиксирует свои интересы — возврат денег и залог.
Риски покупателя банк на себя не берёт.
Банк страхует только сумму своего кредита — и то за счёт покупателя, а не полную стоимость квартиры.
А вот человек, который купил квартиру будет жить с этой сделкой 5, 10, 20 лет.
И если возникнет иск и дело дойдёт до суда, никого уже не будет волновать, что не требовал банк и что пропустил Росреестр.
Да и тех сотрудников уже не будет — ни в банке, ни в регистрирующем органе.
Вы их просто не найдёте.
Такова жизнь.
Будет иметь значение только одно: как спорные факты можно доказать документами.
Поэтому сделку нужно отличать:
— формально допустимую с ориентиром на банк, Росреестр, нотариуса - на момент сделки, и
— реально безопасную для собственника, то с чем вы останетесь после сделки один на один - навсегда
Именно поэтому вызывают удивление фразы коллег и участников сделки:
Банк не требует.
Росреестр пропустит.
В 1998–2001 годах я искала 1,5 года в архивах города доказательства обстоятельств сделки 1992 года.
С тех пор я смотрю на сделки
не глазами участников, а глазами человека, который однажды может оказаться в суде — сожалея, что в момент сделки что-то было сделано и подписано не так.
Информация, полученная со слов продавца на сделке,
впоследствии стала ориентиром для поиска подтверждающих документов
С тех пор, внимательно слушаю участников сделки.
Но слова — это фон,
из которого извлекается информация.
Именно поэтому слова продавца на просмотре и на этапе задатка нередко становятся основанием
для требования доп. документов.
Я сразу смотрю на ситуацию на годы вперёд и думаю🤔:
Какими документами, какими доказательствами это можно будет подтвердить через 5–10 лет?Это привычка уже и есть метод Билан
Вот моя история.
Форматы работы.
Если вы собираетесь покупать квартиру и хотите, чтобы сделка была выстроена целиком —
от подбора объекта до проверки документов и оформления, можете написать мне в личные сообщения @LBilan
В этом формате я веду процесс полностью — шаг за шагом.
Если вы уже находитесь в сделке или действуете самостоятельно и вам нужно разобрать конкретную ситуацию — документы, риски, логику действий, возможные последствия, это отдельный формат работы, в виде консультации или экспертизы документов.
Важно различать эти вещи:
ведение сделки под ключ
и разбор отдельных фрагментов сделки или ситуации — это разные форматы работы.
С условиями консультации можно ознакомиться — и написать мне в личные сообщения @LBilan
#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
🔥14
Страх обмена: продадим квартиру — и что дальше?
Самый частый вопрос, который я слышу от людей в обмене:
Обмен квартиры — это ситуация, когда вы одновременно продаёте и покупаете жильё.
И здесь есть нюанс, о котором никто не думает заранее
В этих сделках вы проживаете две разные роли одновременно.
Роль №1. Вы — продавец
И у вас одна понятная задача:
получить деньги от покупателя максимально быстро и без лишних сложностей.
В этот момент искренне не понимаешь:
— зачем покупатель требует «какие-то справки»,
— почему задаёт странные вопросы,
— зачем копается в прошлом квартиры.
Я же честный человек, мне скрывать нечего.
Роль №2. Вы — покупатель
И тут происходит волшебное превращение 😌
Из обычного человека вы внезапно превращаетесь в товарища майора
Вы уже не доверяете никому.
Подозреваете продавца во всех смертных грехах.
Проверяете каждый документ.
Боитесь одного: чтобы через год или пять лет никто не постучался в дверь со словами
И вот человек в обмене мечется между этими двумя ролями.
Кто я сейчас — покупатель или продавец? 🤷♀️
Тяжело?
Понимаю.
Именно поэтому в обмене нужен специалист
Моя работа — снять этот внутренний конфликт у клиента и довести обе сделки спокойно и безопасно.
Мои клиенты спокойны, потому что:
● это я думаю сразу за обе стороны сделки;
● это я фиксирую в предварительные договоры пункты, которые:
• защищают задаток,
• исключают штрафы,
• не дают «провалиться» между сделками;
● это я выстраиваю алгоритм так, чтобы человек не остался с деньгами и без квартиры.
Важно понимать - это классический обмен.
Неважно:
🏠 вторичка → новостройка🏗
🏠 вторичка → вторичка🏠
Алгоритмы разные, нюансы есть — но принцип безопасности один.
❌ Вариант «сначала продадим, а потом как-нибудь поищем»
я не рассматриваю.
Это слишком высокий риск, но почему-то многие так и думают и спрашиваю:
И здесь важно понимать: это две жёстко связанные сделки.
Если вы только планируете обмен — или уже находитесь в процессе и хотите разобраться, что делать дальше, — консультация как раз для этого.
На консультации я разбираю вашу конкретную ситуацию
и объясняю логику обмена на примере вашей квартиры.
Если мой алгоритм вам подойдёт — работаем.
Если нет — вы выберете другого специалиста с его собственным видением обмена.
Это нормально.
В сделках с недвижимостью доверие либо есть, либо нет.
И вы всегда это чувствуете на консультации.
👉 Ссылка для оплаты консультации — ниже.
Время консультации согласовываем после оплаты.
#услуги@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#обмен@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
Самый частый вопрос, который я слышу от людей в обмене:
А если мы продадим квартиру — а другую так и не найдём?
Обмен квартиры — это ситуация, когда вы одновременно продаёте и покупаете жильё.
И здесь есть нюанс, о котором никто не думает заранее
В этих сделках вы проживаете две разные роли одновременно.
Роль №1. Вы — продавец
И у вас одна понятная задача:
получить деньги от покупателя максимально быстро и без лишних сложностей.
В этот момент искренне не понимаешь:
— зачем покупатель требует «какие-то справки»,
— почему задаёт странные вопросы,
— зачем копается в прошлом квартиры.
Я же честный человек, мне скрывать нечего.
Роль №2. Вы — покупатель
И тут происходит волшебное превращение 😌
Из обычного человека вы внезапно превращаетесь в товарища майора
Вы уже не доверяете никому.
Подозреваете продавца во всех смертных грехах.
Проверяете каждый документ.
Боитесь одного: чтобы через год или пять лет никто не постучался в дверь со словами
Вы тут вообще не имеете права жить - верните квартиру!
Вот вам ваши 3 коп, как написано в ДКП
И вот человек в обмене мечется между этими двумя ролями.
Кто я сейчас — покупатель или продавец? 🤷♀️
Тяжело?
Понимаю.
Именно поэтому в обмене нужен специалист
Моя работа — снять этот внутренний конфликт у клиента и довести обе сделки спокойно и безопасно.
Мои клиенты спокойны, потому что:
● это я думаю сразу за обе стороны сделки;
● это я фиксирую в предварительные договоры пункты, которые:
• защищают задаток,
• исключают штрафы,
• не дают «провалиться» между сделками;
● это я выстраиваю алгоритм так, чтобы человек не остался с деньгами и без квартиры.
Важно понимать - это классический обмен.
Неважно:
🏠 вторичка → новостройка🏗
🏠 вторичка → вторичка🏠
Алгоритмы разные, нюансы есть — но принцип безопасности один.
❌ Вариант «сначала продадим, а потом как-нибудь поищем»
я не рассматриваю.
Это слишком высокий риск, но почему-то многие так и думают и спрашиваю:
Мы продадим, а куда мы пойдём?
И здесь важно понимать: это две жёстко связанные сделки.
Если вы только планируете обмен — или уже находитесь в процессе и хотите разобраться, что делать дальше, — консультация как раз для этого.
На консультации я разбираю вашу конкретную ситуацию
и объясняю логику обмена на примере вашей квартиры.
Если мой алгоритм вам подойдёт — работаем.
Если нет — вы выберете другого специалиста с его собственным видением обмена.
Это нормально.
В сделках с недвижимостью доверие либо есть, либо нет.
И вы всегда это чувствуете на консультации.
👉 Ссылка для оплаты консультации — ниже.
Время консультации согласовываем после оплаты.
#услуги@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#обмен@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
💙 Поддержать канал бустом
🔥8👍3
Сколько нужно денег на покупку 1-ком?
Чтобы понимать цены, смотрите — по ссылке.
#новостройки@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
Чтобы понимать цены, смотрите — по ссылке.
#новостройки@Bilan_pro
📲 Подписаться на канал
Шопинг по риэлторам
Почему договор без ответственности не заставляет работать?
А давайте попробуем честно посмотреть, что происходит в голове у человека после подписания договора на продажу квартиры.
В конце вы скажите, где я не права.
Готовы?
Ну поехали...
И вот договор на продажу подписан 🤝
Продавец:
— Значит, риэлтор будет работать.
— Нет. Я ничего не платил, оплачу, если будет сделка.
— Ну ладно… сам захотел.
— Его проблема. Его расходы. Он сам так хочет.
— Потом уйти, если не получится.
— Потом найти другого риэлтора.
Я же просто «смотрю рынок»
— Я же ещё не решил,
буду я вообще продавать или нет.
— Это уже моя ответственность, я не так хотел.
— Я хотел бесплатно попробовать попродавать.
— Вдруг я передумаю или меня не устроит цена.
— Мы обойдём эту стерву
и найдём того, кто поработает без предоплаты.
Таких полно.
🤔
Почему тогда все хотят со мной подписать договор — и никто толком не работает?
Показов нет...
Посмотрю договор.
Какие у риэлтора обязательства передо мной?
У него много: 1, 2...10
А у меня?
📄 НИФИГАСЕ 😱 - у меня вообще нет обязательств, значит я могу уйти в любой момент?
А что так можно было????
Может, я путаю обещания с обязанностями?
И может быть… эта «стерва» с предоплатой — единственная, кто вообще относится к сделке всерьёз?
Ещё мозги выносит своими вопросами
Так.
❌️Стоп.
Вопрос похоже не в риэлторе.🤔
Вопрос в другом:
Я правда собираюсь продавать или только делаю вид для риэлтора, а себе просто боюсь признаться в этом?
Если я хочу результат
и гарантию, что риэлтор будет работать, то
Наверное, я не уверен в риэлторе?
А вдруг он исчезнет с моими деньгами?
Чёрт…
То есть теперь я должен
ещё и найти сильного
и надёжного специалиста для себя?
Как их выбирать-то, если все одинаковые?
А так всё было хорошо...
Чёрт.
Чёрт.
Чёрт. 🤦♀️🤦♀️🤦♀️
Хочу результат.
Хочу, чтобы ответственность за результат нёс риэлтор, взял на себя расходы и ещё обязательства по срокам продажи.
Но без моей предоплаты. Потому что я ещё не решил, буду ли вообще продавать.
Это как искать фитнес-тренера,
который будет работать за результат, пока я жру на ночь и не хожу в зал.
Если вдруг похудею — заплачу.
Если нет — тренер плохой.
Ну да.
Вот, стерва с предоплатой.
Не спрятаться, не скрыться.
Пойду найду того, кто возьмёт на себя обязательства и расходы, а я посмотрю пока...
————
И где я не права?
Если бы можно было ничего не вкладывать и платить только за результат — я бы, наверное, тоже согласилась. Почему нет.
Но у меня так не получается.
#услуги@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
@Bilan_pro
💙 Поддержать канал бустом
Почему договор без ответственности не заставляет работать?
А давайте попробуем честно посмотреть, что происходит в голове у человека после подписания договора на продажу квартиры.
В конце вы скажите, где я не права.
Готовы?
Ну поехали...
И вот договор на продажу подписан 🤝
Продавец:
Ну мы же договор подписали.
— Значит, риэлтор будет работать.
А я что-то должен?
— Нет. Я ничего не платил, оплачу, если будет сделка.
Он уже провёл консультацию мне бесплатно.
— Ну ладно… сам захотел.
Он оплатит рекламу моей квартиры.
— Его проблема. Его расходы. Он сам так хочет.
Я могу поработать три месяца с ним.
— Потом уйти, если не получится.
— Потом найти другого риэлтора.
Я же просто «смотрю рынок»
А теперь эта… стерва говорит, что нужна предоплата.
Зачем?
— Я же ещё не решил,
буду я вообще продавать или нет.
Если я внесу предоплату, это уже мои расходы.
— Это уже моя ответственность, я не так хотел.
Я к этому не готов.
— Я хотел бесплатно попробовать попродавать.
— Вдруг я передумаю или меня не устроит цена.
Нет, ну её к чёрту.
— Мы обойдём эту стерву
и найдём того, кто поработает без предоплаты.
Таких полно.
🤔
Странно…
Почему тогда все хотят со мной подписать договор — и никто толком не работает?
Показов нет...
Посмотрю договор.
Какие у риэлтора обязательства передо мной?
У него много: 1, 2...10
А у меня?
А что так можно было????
Может, я путаю обещания с обязанностями?
И может быть… эта «стерва» с предоплатой — единственная, кто вообще относится к сделке всерьёз?
Ещё мозги выносит своими вопросами
Так.
❌️Стоп.
Вопрос похоже не в риэлторе.🤔
Вопрос в другом:
Я правда собираюсь продавать или только делаю вид для риэлтора, а себе просто боюсь признаться в этом?
Если я хочу результат
и гарантию, что риэлтор будет работать, то
почему я не хочу вносить предоплату, если это всего лишь поэтапная оплата услуг риэлтора?
Наверное, я не уверен в риэлторе?
А вдруг он исчезнет с моими деньгами?
Чёрт…
То есть теперь я должен
ещё и найти сильного
и надёжного специалиста для себя?
Как их выбирать-то, если все одинаковые?
А так всё было хорошо...
Чёрт.
Чёрт.
Чёрт. 🤦♀️🤦♀️🤦♀️
Хочу результат.
Хочу, чтобы ответственность за результат нёс риэлтор, взял на себя расходы и ещё обязательства по срокам продажи.
Но без моей предоплаты. Потому что я ещё не решил, буду ли вообще продавать.
который будет работать за результат, пока я жру на ночь и не хожу в зал.
Если вдруг похудею — заплачу.
Если нет — тренер плохой.
Ну да.
Вот, стерва с предоплатой.
Не спрятаться, не скрыться.
Пойду найду того, кто возьмёт на себя обязательства и расходы, а я посмотрю пока...
————
И где я не права?
Если бы можно было ничего не вкладывать и платить только за результат — я бы, наверное, тоже согласилась. Почему нет.
Но у меня так не получается.
#услуги@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
@Bilan_pro
💙 Поддержать канал бустом
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥19
Друзья, у меня слетела красивая обложка канала 🙈
Если у вас есть Telegram Premium, пожалуйста, нажмите сюда
👉 «Буст канала» , а внутри, ещё нажмите на синюю кнопочку Голосовать.
И я поставлю опять свою красивую обложку в канал.
Спасибо ❤️
Если у вас есть Telegram Premium, пожалуйста, нажмите сюда
👉 «Буст канала» , а внутри, ещё нажмите на синюю кнопочку Голосовать.
И я поставлю опять свою красивую обложку в канал.
Спасибо ❤️
👌4
Почему рынок недвижимости так бесит людей
или немного святой воды
Дело не в количестве риэлторов. Проблема в нулевом пороге входа и отсутствии юридического статуса у многих.
Завёл аккаунт.
Пилишь контент и ролики.
И всё — дальше уже не разобрать, кто есть кто.
Снаружи всё выглядит прилично.
А внутри — непонятно, кто из них вообще специалист.
У кого ответственность?
Я всё чаще слышу и вижу формулировку
«частный риэлтор».
Стоп.
Такого статуса не существует.
Есть всего три варианта.
1️⃣ Сотрудник агентства
Штат.
Ответственность несёт агентство.
2️⃣ Предприниматель (ИП)
Несёт личную имущественную ответственность
всем принадлежащим ему имуществом
(ст. 24 ГК РФ)
3️⃣ Физлицо / самозанятый
Самозанятый — сервисный агент.
Он может представлять только себя.
Формулировки «самозанятый риэлтор» не существует —
это не статус и не профессия, это маркетинг
❌ Не агент
❌ Не посредник
❌ Самозанятый не вправе действовать в интересах третьих лиц за вознаграждение»
❌ Не несёт предпринимательскую ответственность за результат
❌ Не субъект предпринимательской деятельности
Самозанятый не вправе действовать в интересах других лиц за вознаграждение
по договорам поручения, комиссии или агентским договорам
(п. 5 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ).
⬇️
Исключение из п. 6 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ относится исключительно к услугам доставки и к риэлторской деятельности не применяется.
Риэлтор, работающий как ИП, является субъектом предпринимательской деятельности и отвечает за ненадлежащее сопровождение сделки всем своим имуществом.
Всё.
Других вариантов нет.
Когда человек говорит
«я частный риэлтор»,
это означает одно из трёх:
— он работает как ИП, но не озвучивает это
— он сам не понимает, в каком статусе работает
— он не готов брать на себя ответственность за результат, но хочет комиссию
И здесь возникает один простой вопрос.
Почему человек ведёт сделки, но не оформляется как субъект предпринимательской деятельности?
Ответ на этот вопрос
обычно говорит сам за себя.
Поэтому выбрать риэлтора сложно.
Можно красиво говорить — есть такая профессия, ещё со времён Остапа Бендера.
Можно много писать — ChatGPT вам в помощь.
Можно научиться снимать красиво новостройки.
Предприниматель — это юридический статус, на который есть документы.
Это легко проверить.
А вот опыт, понимание логики сделки и способность отвечать за результат проверяются только в разговоре
Простой фильтр безопасности
Поговорите с риэлтором 10–15 минут.
Задайте вопросы по делу:
• как будет выстроена именно ваша сделка — по шагам;
• озвучьте свои сложности и послушайте, как он предлагает их решать;
• скажите, чего вы боитесь в сделке, и обратите внимание, что и как он ответит.
Вы почувствовали безопасность?
Или тревога осталась?
Если человек:
● говорит конкретно, а не общими фразами;
● не уходит от сложных вопросов;
● не обещает «что всё будет хорошо», а объясняет логику действий — значит, перед вами специалист.
В диалоге спрятаться невозможно.
И если человек постоянно «уточняет у юристов»,
значит, он не ведёт сделки — он присутствует рядом
Как с автомехаником:
я за рулём 25 лет, но задай мне пару вопросов — и сразу будет понятно, что я не понимаю устройство машины.
И вот после этого задайте главный вопрос.
Без неловкости. Прямо.
А вы кто?
Вы в каком качестве работаете?
Это нормальный вопрос.
Он про вашу безопасность.
Он сразу показывает:
— кто ведёт сделку и отвечает за результат
— а кто просто красиво присутствует в рынке
В недвижимости важно не то, как человек себя называет.
Важно, кто именно ведёт сделку и чем он за неё отвечает.
Всё остальное — маркетинг
Если вы сейчас в выборе риэлтора и сомневаетесь — просто поговорите.
Если человек не может чётко ответить, кто он, он не сможет чётко ответить и за вашу сделку.
Иногда 10 минут разговора
дают больше понимания,
чем десятки роликов и рекомендаций.
Дальше я скажу, могу ли я быть вам полезна.
Для разговора — пишите в личные сообщения @LBilan
#услуги@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#обременение@Bilan_pro
#обмен@Bilan_pro
@bilan_pro
💙 Если откликнулось - поддержать канал бустом
или немного святой воды
Дело не в количестве риэлторов. Проблема в нулевом пороге входа и отсутствии юридического статуса у многих.
Завёл аккаунт.
Пилишь контент и ролики.
И всё — дальше уже не разобрать, кто есть кто.
Снаружи всё выглядит прилично.
А внутри — непонятно, кто из них вообще специалист.
У кого ответственность?
Я всё чаще слышу и вижу формулировку
«частный риэлтор».
Стоп.
Такого статуса не существует.
Есть всего три варианта.
1️⃣ Сотрудник агентства
Штат.
Ответственность несёт агентство.
2️⃣ Предприниматель (ИП)
Несёт личную имущественную ответственность
всем принадлежащим ему имуществом
(ст. 24 ГК РФ)
3️⃣ Физлицо / самозанятый
Самозанятый — сервисный агент.
Он может представлять только себя.
Формулировки «самозанятый риэлтор» не существует —
это не статус и не профессия, это маркетинг
❌ Не агент
❌ Не посредник
❌ Самозанятый не вправе действовать в интересах третьих лиц за вознаграждение»
❌ Не несёт предпринимательскую ответственность за результат
❌ Не субъект предпринимательской деятельности
Самозанятый не вправе действовать в интересах других лиц за вознаграждение
по договорам поручения, комиссии или агентским договорам
(п. 5 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ).
⬇️
Исключение из п. 6 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ относится исключительно к услугам доставки и к риэлторской деятельности не применяется.
Риэлтор, работающий как ИП, является субъектом предпринимательской деятельности и отвечает за ненадлежащее сопровождение сделки всем своим имуществом.
Всё.
Других вариантов нет.
Когда человек говорит
«я частный риэлтор»,
это означает одно из трёх:
— он работает как ИП, но не озвучивает это
— он сам не понимает, в каком статусе работает
— он не готов брать на себя ответственность за результат, но хочет комиссию
И здесь возникает один простой вопрос.
Почему человек ведёт сделки, но не оформляется как субъект предпринимательской деятельности?
Ответ на этот вопрос
обычно говорит сам за себя.
Поэтому выбрать риэлтора сложно.
Можно красиво говорить — есть такая профессия, ещё со времён Остапа Бендера.
Можно много писать — ChatGPT вам в помощь.
Можно научиться снимать красиво новостройки.
Предприниматель — это юридический статус, на который есть документы.
Это легко проверить.
А вот опыт, понимание логики сделки и способность отвечать за результат проверяются только в разговоре
Простой фильтр безопасности
Поговорите с риэлтором 10–15 минут.
Задайте вопросы по делу:
• как будет выстроена именно ваша сделка — по шагам;
• озвучьте свои сложности и послушайте, как он предлагает их решать;
• скажите, чего вы боитесь в сделке, и обратите внимание, что и как он ответит.
Вы почувствовали безопасность?
Или тревога осталась?
Если человек:
● говорит конкретно, а не общими фразами;
● не уходит от сложных вопросов;
● не обещает «что всё будет хорошо», а объясняет логику действий — значит, перед вами специалист.
В диалоге спрятаться невозможно.
И если человек постоянно «уточняет у юристов»,
значит, он не ведёт сделки — он присутствует рядом
Как с автомехаником:
я за рулём 25 лет, но задай мне пару вопросов — и сразу будет понятно, что я не понимаю устройство машины.
И вот после этого задайте главный вопрос.
Без неловкости. Прямо.
А вы кто?
Вы в каком качестве работаете?
Это нормальный вопрос.
Он про вашу безопасность.
Он сразу показывает:
— кто ведёт сделку и отвечает за результат
— а кто просто красиво присутствует в рынке
В недвижимости важно не то, как человек себя называет.
Важно, кто именно ведёт сделку и чем он за неё отвечает.
Всё остальное — маркетинг
Если вы сейчас в выборе риэлтора и сомневаетесь — просто поговорите.
Если человек не может чётко ответить, кто он, он не сможет чётко ответить и за вашу сделку.
Иногда 10 минут разговора
дают больше понимания,
чем десятки роликов и рекомендаций.
Дальше я скажу, могу ли я быть вам полезна.
Для разговора — пишите в личные сообщения @LBilan
#услуги@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#обременение@Bilan_pro
#обмен@Bilan_pro
@bilan_pro
💙 Если откликнулось - поддержать канал бустом
🔥13💯3
Про бесплатные советы и профессиональный стыд
Я подписана на множество каналов и чатов риэлторского сообщества.
Для меня это бесконечный источник контента и боли людей.
Потому что там полно людей, которые не имеют отношения к профессии риэлтора, но приходят за ответами, как провести свою сделку самостоятельно.
По сути — хотят бесплатные консультации.
Все охотно дают советы, но со своего уровня знаний.
А дальше разбирайся сам: где правда, а где фантазия.
Если что, ответственности — ноль.
Если человек готов нести риски, собирая по осколкам советы неизвестного уровня знаний и опыта — это его выбор.
Но дальше я вижу другое.
Я вижу вопросы от риэлторов:
— история неудачной сделки и вопрос «кто неправ?»
— вопросы, которые показывают непонимание природы договора
(а их больше 16 видов, кроме купли-продажи, риски разные);
— вопросы от людей, которые не умеют работать с информацией и хотя сидят в чате сервиса, где всё уже для них разложено — иди и скачай.
Но источник знаний для них - чат🤦♀️
И вот здесь — ❌️ СТОП.
Для меня спрашивать в чате,
что мне делать в моей же сделке, — стыдно.
Если в сделке возникает проблема, это не значит, что я её не увидела.
Бывают ситуации, где проблема возникает там, где её не должно было быть вообще.
И именно поэтому у меня всегда есть план А, план Б, план С и план 100500Х.
Но решение проблемы не находится в чате.
Если ты берёшь деньги за сделку,
оценка рисков и план действий должны быть до входа в неё, а не после.
Где слабое место и что ты будешь делать, если что-то пойдёт не так.
Точка.
Поэтому я не спрашиваю толпу.
Я изучаю документы, оцениваю риски, показываю клиенту, где тонкое место, и сразу проговариваю, как мы будем действовать в каждом варианте.
Большинство проблем в сделках не возникает внезапно — они были ожидаемы ещё на входе.
И мастерство как раз в том и состоит, чтобы не допустить их вообще.
А если проблема всё-таки случилась — тогда мы идём в бой с открытым забралом.
Рубимся в хлам и решаем вопрос.
Если ты не знаешь, что тебя ждёт за углом, и у тебя нет плана, вопрос простой:
ты вообще куда собрался?
Когда ты не умеешь видеть на 100 шагов вперёд, ты работаешь с последствиями, а с предупреждением.
И каждый раз, когда риэлтор задаёт такие вопросы, у меня автоматически возникают три встречных
1️⃣ Что вы говорите клиенту,
когда уже случился трындец, а ответа из чата ещё нет?
2️⃣ Что чувствует клиент,
когда слышит объяснения от человека без решения?
3️⃣ Как вы вообще позволили сделке дойти до этой точки?
Вы вообще понимаете, зачем вы в этой сделке?
Ведь сделка уже идёт.
Даже если сделка ещё не началась.
Даже если вы только оцениваете риски.
Почему вы спрашиваете об этом в чате, а не идёте туда, где принимают решение?
Чат профессионалов не принимает решения.
Опека, банк, Росреестр, ПФР — принимают.
Ну и классика беспомощности риэлтора:
Иди туда, где принимают решение.
Не в чат.
Опека, банк, Росреестр, ПФР — принимают решение о судьбе сделки.
Чаты — нет.
Бери клиента за руку и иди туда, где принимают решение.
Можно вместе с клиентом.
Можно без клиента — иди сам.
Вот так риэлтор получает бесценнейший опыт,
понимает, где и как решать вопросы, учится работать с чиновниками рахных уровней, получает информацию из первых рук и ведёт сделку, имея главное оружие — знания, чтобы неприятности не случились
А не так, что:
— советы из интернета;
— деньги — с клиента.
Клиент и сам может почитать интернет.
На черта такой риэлтор?
Клиент платит за то, чтобы рядом был тот, кто видит на 100 шагов вперёд весь путь, понимает цену каждого шага и умеет предотвращать неприятности
Профессиональный стыд — это не слабость.
Это фильтр.
Если не стыдно вести сделку,
опираясь на советы незнакомых людей из интернета, — профессии внутри ещё нет.
А есть люди, которые никогда не спрашивают.
Они только отвечают.
Да, для клиента я тоже сначала человек из интернета.
Но разница в том, что всё, что я говорю на консультации, я беру на себя и довожу до результата
#услуги@Bilan_pro
@Bilan_pro
Я подписана на множество каналов и чатов риэлторского сообщества.
Для меня это бесконечный источник контента и боли людей.
Потому что там полно людей, которые не имеют отношения к профессии риэлтора, но приходят за ответами, как провести свою сделку самостоятельно.
По сути — хотят бесплатные консультации.
Все охотно дают советы, но со своего уровня знаний.
А дальше разбирайся сам: где правда, а где фантазия.
Если что, ответственности — ноль.
Если человек готов нести риски, собирая по осколкам советы неизвестного уровня знаний и опыта — это его выбор.
Но дальше я вижу другое.
Я вижу вопросы от риэлторов:
— история неудачной сделки и вопрос «кто неправ?»
— вопросы, которые показывают непонимание природы договора
(а их больше 16 видов, кроме купли-продажи, риски разные);
— вопросы от людей, которые не умеют работать с информацией и хотя сидят в чате сервиса, где всё уже для них разложено — иди и скачай.
Но источник знаний для них - чат🤦♀️
И вот здесь — ❌️ СТОП.
Для меня спрашивать в чате,
что мне делать в моей же сделке, — стыдно.
Если в сделке возникает проблема, это не значит, что я её не увидела.
Бывают ситуации, где проблема возникает там, где её не должно было быть вообще.
И именно поэтому у меня всегда есть план А, план Б, план С и план 100500Х.
Но решение проблемы не находится в чате.
Если ты берёшь деньги за сделку,
оценка рисков и план действий должны быть до входа в неё, а не после.
Где слабое место и что ты будешь делать, если что-то пойдёт не так.
Точка.
Поэтому я не спрашиваю толпу.
Я изучаю документы, оцениваю риски, показываю клиенту, где тонкое место, и сразу проговариваю, как мы будем действовать в каждом варианте.
Большинство проблем в сделках не возникает внезапно — они были ожидаемы ещё на входе.
И мастерство как раз в том и состоит, чтобы не допустить их вообще.
А если проблема всё-таки случилась — тогда мы идём в бой с открытым забралом.
Рубимся в хлам и решаем вопрос.
Если ты не знаешь, что тебя ждёт за углом, и у тебя нет плана, вопрос простой:
ты вообще куда собрался?
Когда ты не умеешь видеть на 100 шагов вперёд, ты работаешь с последствиями, а с предупреждением.
И каждый раз, когда риэлтор задаёт такие вопросы, у меня автоматически возникают три встречных
1️⃣ Что вы говорите клиенту,
когда уже случился трындец, а ответа из чата ещё нет?
2️⃣ Что чувствует клиент,
когда слышит объяснения от человека без решения?
3️⃣ Как вы вообще позволили сделке дойти до этой точки?
Вы вообще понимаете, зачем вы в этой сделке?
Ведь сделка уже идёт.
Даже если сделка ещё не началась.
Даже если вы только оцениваете риски.
Почему вы спрашиваете об этом в чате, а не идёте туда, где принимают решение?
Чат профессионалов не принимает решения.
Опека, банк, Росреестр, ПФР — принимают.
Ну и классика беспомощности риэлтора:
«А пропустит ли опека?»Ответ всегда один.
«А пропустит ли Росреестр?»
«А пропустит ли ПФР?»
Иди туда, где принимают решение.
Не в чат.
Опека, банк, Росреестр, ПФР — принимают решение о судьбе сделки.
Чаты — нет.
Бери клиента за руку и иди туда, где принимают решение.
Можно вместе с клиентом.
Можно без клиента — иди сам.
Вот так риэлтор получает бесценнейший опыт,
понимает, где и как решать вопросы, учится работать с чиновниками рахных уровней, получает информацию из первых рук и ведёт сделку, имея главное оружие — знания, чтобы неприятности не случились
А не так, что:
— советы из интернета;
— деньги — с клиента.
Клиент и сам может почитать интернет.
На черта такой риэлтор?
Клиент платит за то, чтобы рядом был тот, кто видит на 100 шагов вперёд весь путь, понимает цену каждого шага и умеет предотвращать неприятности
Профессиональный стыд — это не слабость.
Это фильтр.
Если не стыдно вести сделку,
опираясь на советы незнакомых людей из интернета, — профессии внутри ещё нет.
А есть люди, которые никогда не спрашивают.
Они только отвечают.
Да, для клиента я тоже сначала человек из интернета.
Но разница в том, что всё, что я говорю на консультации, я беру на себя и довожу до результата
#услуги@Bilan_pro
@Bilan_pro
🔥15👍2💯1
Базовые расходы на старте продажи
Будет сделка или нет, ещё неизвестно, потому что на любом этапе, вы можете снять квартиру с продажи.
Но затраты начинаются сразу.
Фотографии.
Иногда — видеоролик.
Это упаковка объекта.
Вы можете сделать это самостоятельно.
Либо это закладывается в бюджет на маркетинг.
У продажи — всегда есть цена входа.
Именно поэтому я всегда обсуждаю бюджет и стратегию до старта, а не по факту.
#услуги@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
#продать@Bilan_pro
@bilan_pro
💙 Поддержать канал бустом
Будет сделка или нет, ещё неизвестно, потому что на любом этапе, вы можете снять квартиру с продажи.
Но затраты начинаются сразу.
Фотографии.
Иногда — видеоролик.
Это упаковка объекта.
Вы можете сделать это самостоятельно.
Либо это закладывается в бюджет на маркетинг.
У продажи — всегда есть цена входа.
Именно поэтому я всегда обсуждаю бюджет и стратегию до старта, а не по факту.
#услуги@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
#продать@Bilan_pro
@bilan_pro
💙 Поддержать канал бустом
🔥9
АНОНС
27 февраля 2026 года
в моём закрытом канале «Антисказка» выйдет видео-разбор как проверить застройщика до покупки квартиры, а не после подписания договора.
🏗 Это базовая экспертиза новостройки
— для тех, кто покупает самостоятельно,
— и для тех, кто профессионально продаёт новостройки.
Я покажу, где искать документы и что именно в них смотреть, чтобы понять, что они на самом деле означают и самостоятельно проанализировать риски по новостройке.
Это не чек-лист.
Вы научитесь понимать и интерпретировать документы, а не просто находить их.
Для покупателей - Перестанете заходить в рискованные проекты и терять годы и деньги.
Сможет на этапе выбора отсечь опасные ЖК, не подписывая ДДУ.
Для риэлторов:
- перестанете продавать вслепую и бояться вопросов клиента;
- сможете аргументированно отстаивать выбор ЖК и не зависеть от слов застройщика;
- начнёте продавать себя как эксперта, а не как «подборщика квартир».
Несовпадение наименования ЖК, бренда застройщика и юридического лица в ДДУ — не является дефектом сделки.
Но эту конструкцию важно понимать.
И я объясню — почему.
Что именно вы научитесь анализировать
Земля
— собственность или аренда, размер участка
— кто собственник
— долги, просрочки и их последствия
— категория земли и ВРИ
(несоответствие может привести к признанию строительства незаконным — такие кейсы уже были).
Разрешение на строительство
— кто выдал и где проверять
— сроки действия и продления
— отличия для многоэтажной и малоэтажной застройки
— кто проектировал, кто проводил экспертизу, кто генподрядчик
— чем рискует покупатель при нарушениях сроков.
Коммуникации
— наличие технических условий
— сроки и условия подключения.
Инженерные и геологические изыскания
— кто проводил и где получить всю информацию
— выдержит ли участок проектную нагрузку
(критично для сложных и прибрежных локаций).
Юридические вопросы и финансы
— учредители застройщика
— офшоры (при наличии)
— судебные споры
— источник финансирования строительства
— эскроу-счета
— финансовое состояние и риски банкротства.
История застройщика
— что уже построено
— были ли переносы сроков.
ДДУ
— с кем вы реально подписываете договор
— почему это не всегда тот «бренд», который вы видите в рекламе и как к этому относится.
Благоустройство
— что обязаны сдать по проекту, чтобы отличить рекламные буклеты от обязательств.
И что нужно сохранить покупателю до окончания строительства.
Покажу разбор:
— «идеального» ЖК
— и объекта с переносами сроков сдачи.
Алгоритм — по шагам, на реальных примерах. Покажу на примере Новосибирска, но применимо к любому региону.
Риэлтор, продающий новостройки, обязан разбирать проекты так до старта продаж.
Покупатель может делать это сам.
А если не хочет, не умеет или не понимает — он идёт к эксперту, который делает это регулярно и профессионально.
Доступ — платный.
Формат — закрытый канал.
Ссылку опубликую 27 февраля 2026 года.
Все мои услуги — консультации, аналитика, реклама, обучение и информационные продукты — оформлены и зарегистрированы официально.
Почему важно не просто найти документы, а понять, что в них написано
● Алтай - Почему красивые презентации не заменяют документы
● Новосибирск - понять риски слишком поздно,
● Сбер - не путать «кредитует» с «аккредитацией».
Если ситуация по новостройке срочная и решение нужно принимать до 27 февраля и у вас не осталось времени - вы можете обратиться ко мне за консультацией.
Подбор новостроек и сопровождение сделок —
только в формате предоплаты, как профессиональной работы.
🟥 ПРЕДЗАПИСЬ на курс
#услуги@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#консультация@Bilan_pro
@Bilan_pro
💙 Поддержать канал бустом
27 февраля 2026 года
в моём закрытом канале «Антисказка» выйдет видео-разбор как проверить застройщика до покупки квартиры, а не после подписания договора.
🏗 Это базовая экспертиза новостройки
— для тех, кто покупает самостоятельно,
— и для тех, кто профессионально продаёт новостройки.
Я покажу, где искать документы и что именно в них смотреть, чтобы понять, что они на самом деле означают и самостоятельно проанализировать риски по новостройке.
Это не чек-лист.
Вы научитесь понимать и интерпретировать документы, а не просто находить их.
Для покупателей - Перестанете заходить в рискованные проекты и терять годы и деньги.
Сможет на этапе выбора отсечь опасные ЖК, не подписывая ДДУ.
Для риэлторов:
- перестанете продавать вслепую и бояться вопросов клиента;
- сможете аргументированно отстаивать выбор ЖК и не зависеть от слов застройщика;
- начнёте продавать себя как эксперта, а не как «подборщика квартир».
Несовпадение наименования ЖК, бренда застройщика и юридического лица в ДДУ — не является дефектом сделки.
Но эту конструкцию важно понимать.
И я объясню — почему.
Что именно вы научитесь анализировать
Земля
— собственность или аренда, размер участка
— кто собственник
— долги, просрочки и их последствия
— категория земли и ВРИ
(несоответствие может привести к признанию строительства незаконным — такие кейсы уже были).
Разрешение на строительство
— кто выдал и где проверять
— сроки действия и продления
— отличия для многоэтажной и малоэтажной застройки
— кто проектировал, кто проводил экспертизу, кто генподрядчик
— чем рискует покупатель при нарушениях сроков.
Коммуникации
— наличие технических условий
— сроки и условия подключения.
Инженерные и геологические изыскания
— кто проводил и где получить всю информацию
— выдержит ли участок проектную нагрузку
(критично для сложных и прибрежных локаций).
Юридические вопросы и финансы
— учредители застройщика
— офшоры (при наличии)
— судебные споры
— источник финансирования строительства
— эскроу-счета
— финансовое состояние и риски банкротства.
История застройщика
— что уже построено
— были ли переносы сроков.
ДДУ
— с кем вы реально подписываете договор
— почему это не всегда тот «бренд», который вы видите в рекламе и как к этому относится.
Благоустройство
— что обязаны сдать по проекту, чтобы отличить рекламные буклеты от обязательств.
И что нужно сохранить покупателю до окончания строительства.
Покажу разбор:
— «идеального» ЖК
— и объекта с переносами сроков сдачи.
Алгоритм — по шагам, на реальных примерах. Покажу на примере Новосибирска, но применимо к любому региону.
Риэлтор, продающий новостройки, обязан разбирать проекты так до старта продаж.
Покупатель может делать это сам.
А если не хочет, не умеет или не понимает — он идёт к эксперту, который делает это регулярно и профессионально.
Доступ — платный.
Формат — закрытый канал.
Ссылку опубликую 27 февраля 2026 года.
Все мои услуги — консультации, аналитика, реклама, обучение и информационные продукты — оформлены и зарегистрированы официально.
Почему важно не просто найти документы, а понять, что в них написано
● Алтай - Почему красивые презентации не заменяют документы
● Новосибирск - понять риски слишком поздно,
● Сбер - не путать «кредитует» с «аккредитацией».
Если ситуация по новостройке срочная и решение нужно принимать до 27 февраля и у вас не осталось времени - вы можете обратиться ко мне за консультацией.
Подбор новостроек и сопровождение сделок —
только в формате предоплаты, как профессиональной работы.
🟥 ПРЕДЗАПИСЬ на курс
#услуги@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#консультация@Bilan_pro
@Bilan_pro
💙 Поддержать канал бустом
🔥8👍4
Кто здесь заказчик — вы уверены, что это вы?
Или пост о том, кто занял не своё место
Раньше застройщики риэлторам не платили.
Риэлторы брали комиссию с клиента.
Потом застройщики поняли простую вещь: риэлторы приводят клиентов, а клиенты приносят деньги.
Да, это звучит цинично.
Но это правда.
И рынок устроен именно так.
И застройщики начали платить риэлторам.
Риэлторы перестали брать комиссию с покупателей.
Рынок выдохнул и сказал:
А теперь давайте честно.
Застройщик платит риэлтору
за то, что тот привёл к нему клиента.
Кто здесь Заказчик?
Покупатель риэлтору не платит ничего и вроде все прилично и приятно.
И в этой логике покупатель уверенно говорит:
Можете.
Вопрос в другом — что именно вы видите и выбираете самостоятельно.
Рынок новостроек в Новосибирске — это более 180 ЖК.
Разные застройщики.
Разные условия покупки.
Разные схемы расчётов, которые постоянно меняются, под разные группы покупателей.
Есть то, что не читается из рекламы и презентаций:
— как застройщик соблюдает сроки;
— где возникают системные проблемы с качеством;
— где красиво продают, но неудобно жить;
— где условия покупки действительно выгодны.
Всё надо сравнивать.
Застройщики регулярно проводят обучение риэлторам по своим инструментам продаж: ипотечные программы, рассрочки, акции и другой креатив.
Этой информации нет нигде в одном месте и она не появится у вас за пару вечеров у компа.
Она накапливается в голове риэлтора месяцами и годами работы на рынке недвижимости.
И затем извлекается из головы не “вообще”, а строго под конкретный запрос клиента — его задачу, бюджет, сроки, риски и допустимые сценарии.
Есть объекты, которые я никогда не предлагаю.
При этом их можно спокойно купить: у них активная реклама, даже я видела яркие баннеры на центральных улицах или в интернете.
А в реальности выбор часто формируется иначе.
В поле зрения попадает тот застройщик, чья реклама заметнее и настойчивее — та, что постоянно «догоняет» вас в интернете.
При этом на рынке есть хорошие ЖК, которые почти не используют агрессивную рекламу, но при этом могут быть сильнее по качеству, логике проекта и условиям покупки.
Именно поэтому картинка рынка, которую видит покупатель, и реальная структура рынка — это две разные реальности.
И в итоге покупаете
Потому что без экспертизы вы выбираете самое доступное по информации.
Плюс менеджеры застройщика прошли строгий отбор. Продавать они умеют, но продают только свой объект. Уйти без покупки — тоже навык.
И вот здесь возникает главный вопрос.
Если риэлтору платит застройщик — он работает на застройщика.
Заказчик - это застройщик.
Да, застройщик готов заплатить риэлтору бонус.
Но если вы пришли сами, без риэлтора, то не рассчитываете на скидку.
Это не ваша скидка, а прибыль застройщика, которую он вам не отдаст.
А скидки работают иначе.
Кроме того, сейчас застройщики дают скидки покупателям с риэлтором — но вы об этом не всегда знаете.
Узнать о скидке, а потом «подключить» риэлтора к сделке не получится.
Так это не работает.
И при этом от риэлтора ожидаю, что он будет:
— сравнивать
— выявлять риски
— быть независимым
Здесь важно разделять.
Пока вы не платите риэлтору, заказчиком остаётся застройщик.
Часть застройщиков не платит бонусы риэлтору — и такие жилые комплексы вам просто никто не предложит.
И только тогда, когда вы начинаете выбирать эксперта как заказчик, вы впервые видите реальную разницу между специалистами, а не между рекламой и рилсами.
Вы прочитали весь пост.
Теперь вернёмся к началу.
Вы уверены, что заказчик — это вы?
Заказчик всегда тот, кто платит.
#услуги@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#новостройкиновосибирск
@Bilan_pro
💙 Поддержать канал бустом
Или пост о том, кто занял не своё место
Раньше застройщики риэлторам не платили.
Риэлторы брали комиссию с клиента.
Потом застройщики поняли простую вещь: риэлторы приводят клиентов, а клиенты приносят деньги.
Да, это звучит цинично.
Но это правда.
И рынок устроен именно так.
И застройщики начали платить риэлторам.
Риэлторы перестали брать комиссию с покупателей.
Рынок выдохнул и сказал:
Новостройки бесплатно
А теперь давайте честно.
Застройщик платит риэлтору
за то, что тот привёл к нему клиента.
Кто здесь Заказчик?
Покупатель риэлтору не платит ничего и вроде все прилично и приятно.
И в этой логике покупатель уверенно говорит:
Я могу без риэлтора купить
Можете.
Вопрос в другом — что именно вы видите и выбираете самостоятельно.
Рынок новостроек в Новосибирске — это более 180 ЖК.
Разные застройщики.
Разные условия покупки.
Разные схемы расчётов, которые постоянно меняются, под разные группы покупателей.
Есть то, что не читается из рекламы и презентаций:
— как застройщик соблюдает сроки;
— где возникают системные проблемы с качеством;
— где красиво продают, но неудобно жить;
— где условия покупки действительно выгодны.
Всё надо сравнивать.
Застройщики регулярно проводят обучение риэлторам по своим инструментам продаж: ипотечные программы, рассрочки, акции и другой креатив.
Этой информации нет нигде в одном месте и она не появится у вас за пару вечеров у компа.
Она накапливается в голове риэлтора месяцами и годами работы на рынке недвижимости.
И затем извлекается из головы не “вообще”, а строго под конкретный запрос клиента — его задачу, бюджет, сроки, риски и допустимые сценарии.
Есть объекты, которые я никогда не предлагаю.
При этом их можно спокойно купить: у них активная реклама, даже я видела яркие баннеры на центральных улицах или в интернете.
А в реальности выбор часто формируется иначе.
В поле зрения попадает тот застройщик, чья реклама заметнее и настойчивее — та, что постоянно «догоняет» вас в интернете.
При этом на рынке есть хорошие ЖК, которые почти не используют агрессивную рекламу, но при этом могут быть сильнее по качеству, логике проекта и условиям покупки.
Именно поэтому картинка рынка, которую видит покупатель, и реальная структура рынка — это две разные реальности.
И в итоге покупаете
Не там, где хотели, а там, где устали выбирать
Потому что без экспертизы вы выбираете самое доступное по информации.
Плюс менеджеры застройщика прошли строгий отбор. Продавать они умеют, но продают только свой объект. Уйти без покупки — тоже навык.
И вот здесь возникает главный вопрос.
Если риэлтору платит застройщик — он работает на застройщика.
Заказчик - это застройщик.
Да, застройщик готов заплатить риэлтору бонус.
Но если вы пришли сами, без риэлтора, то не рассчитываете на скидку.
Это не ваша скидка, а прибыль застройщика, которую он вам не отдаст.
А скидки работают иначе.
Кроме того, сейчас застройщики дают скидки покупателям с риэлтором — но вы об этом не всегда знаете.
Узнать о скидке, а потом «подключить» риэлтора к сделке не получится.
Так это не работает.
И при этом от риэлтора ожидаю, что он будет:
— сравнивать
— выявлять риски
— быть независимым
Здесь важно разделять.
Пока вы не платите риэлтору, заказчиком остаётся застройщик.
Часть застройщиков не платит бонусы риэлтору — и такие жилые комплексы вам просто никто не предложит.
И только тогда, когда вы начинаете выбирать эксперта как заказчик, вы впервые видите реальную разницу между специалистами, а не между рекламой и рилсами.
Вы прочитали весь пост.
Теперь вернёмся к началу.
Вы уверены, что заказчик — это вы?
Заказчик всегда тот, кто платит.
#услуги@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#новостройкиновосибирск
@Bilan_pro
💙 Поддержать канал бустом
🔥11
День Х
История длиною в 17 лет подошла к концу.
Я заехала в этот офис на Красном проспекте, 17 —
в июне 2009 года.
Telegram тогда ещё не существовал — он появился только в 2013-м.
В 2013 году я сняла здесь ещё один офис — 40 м² — под своё агентство недвижимости, где работали риэлторы.
В 2014-м начались настоящие офисные войны
между собственниками этажей.
Главный вход выкупил один человек и просто закрыл его для всех.
На входе стояли бойцы с оружием — я не поверила своим глазам.
В итоге здание в самом центре, на площади Ленина,
в октябре–ноябре 2014 года
стояло без света, воды, отопления и канализации.
Лифты не работали.
Вход в здание был через "заднее крыльцо".
И хотя уже тогда более 50% сделок шли вне офиса.
Я тогда решила:
И я осталась одна на этаже.
Все остальные съехали.
А когда пошли сделки по новостройкам — это вообще стало не про офис.
Офисные войны закончились победой самого ответственного и финансово состоятельного собственника.
Он привёл здание в порядок
и постепенно делал современные ремонты этажами.
И вот очередь дошла до 5-го этажа — последнего, где оставался ремонт образца 2009 года.
Сейчас собственник принял решение: весь этаж уходит под ремонт.
Поэтому закрытие офиса —
это не моя «добрая воля» и не побег.
Просто этап заканчивается,
а я продолжаю работать так,
как по факту работаю уже давно.
Уже лет 7 - 90% моих сделок идут вне офиса.
Особенно новостройки —
люди покупают квартиры,
даже не зная, где у меня офис.
А многие — вообще не из Новосибирска.
Да, сегодня я освобождаю это помещение.
Физически — просто освобождаю пространство.
Какой формат здесь будет дальше — неизвестно.
Посмотрим, что сделает собственник.
Может быть, я сюда ещё вернусь, может — нет.
А всё, что действительно важно в моей работе, я уношу с собой.
Опыт, компетенции, навыки, отношение к делу — это у меня в голове, а не в стенах.
И с этим же я продолжаю вести сделки.
🔹️ Профессиональный кодекс
@Bilan_pro
💙 Поддержать канал бустом
История длиною в 17 лет подошла к концу.
Я заехала в этот офис на Красном проспекте, 17 —
в июне 2009 года.
Telegram тогда ещё не существовал — он появился только в 2013-м.
В 2013 году я сняла здесь ещё один офис — 40 м² — под своё агентство недвижимости, где работали риэлторы.
В 2014-м начались настоящие офисные войны
между собственниками этажей.
Главный вход выкупил один человек и просто закрыл его для всех.
На входе стояли бойцы с оружием — я не поверила своим глазам.
В итоге здание в самом центре, на площади Ленина,
в октябре–ноябре 2014 года
стояло без света, воды, отопления и канализации.
Лифты не работали.
Вход в здание был через "заднее крыльцо".
И хотя уже тогда более 50% сделок шли вне офиса.
Я тогда решила:
Я не уеду, я переживу — потому что хочу остаться здесь
И я осталась одна на этаже.
Все остальные съехали.
А когда пошли сделки по новостройкам — это вообще стало не про офис.
Офисные войны закончились победой самого ответственного и финансово состоятельного собственника.
Он привёл здание в порядок
и постепенно делал современные ремонты этажами.
И вот очередь дошла до 5-го этажа — последнего, где оставался ремонт образца 2009 года.
Сейчас собственник принял решение: весь этаж уходит под ремонт.
Поэтому закрытие офиса —
это не моя «добрая воля» и не побег.
Просто этап заканчивается,
а я продолжаю работать так,
как по факту работаю уже давно.
Уже лет 7 - 90% моих сделок идут вне офиса.
Особенно новостройки —
люди покупают квартиры,
даже не зная, где у меня офис.
А многие — вообще не из Новосибирска.
Да, сегодня я освобождаю это помещение.
Физически — просто освобождаю пространство.
Какой формат здесь будет дальше — неизвестно.
Посмотрим, что сделает собственник.
Может быть, я сюда ещё вернусь, может — нет.
А всё, что действительно важно в моей работе, я уношу с собой.
Опыт, компетенции, навыки, отношение к делу — это у меня в голове, а не в стенах.
И с этим же я продолжаю вести сделки.
🔹️ Профессиональный кодекс
@Bilan_pro
💙 Поддержать канал бустом
🔥16👍5
Давайте называть вещи своими именами.
Дистанционная сделка — это не способ риэлтора заработать комиссию.
Это инструмент клиента, когда он не может прилететь в регион покупки.
Если клиент обращается ко мне, а я живу в Новосибирске, и он хочет купить квартиру, например, в Сочи — то в большинстве случаев это не «ведение дистанционной сделки».
Хотя у меня есть доступ ко всем застройщикам в любом регионе страны.
Это не про работу и не про ответственность.
Это про желание получить комиссию за сделку, которую ты не ведёшь.
Фактически — прилепиться к чужой сделке.
А вот когда клиент живёт в другом регионе и обращается ко мне за покупкой квартиры в Новосибирске, где я знаю рынок как свои 5 пальцев — вот это и есть дистанционная сделка.
Когда я вижу:
Это значит человек нигде не ведёт сделки, а получает комиссию передавая клиента дальше.
Это сетевой риэлторский маркетинг.
Дистанционная сделка — это когда клиент из другого региона покупает квартиру в регионе реальной работы риэлтора.
Риэлтор находится на месте, присутствует на всех этапах сделки и ведёт её как специалист, а не как представитель по доверенности.
Это для клиента - дистанционная сделка.
По отношению к клиенту гораздо честнее другое:
● либо прямо сказать:
● либо дать консультацию: на что обратить внимание в конкретном регионе, если ты действительно понимаешь, как там работает рынок новостроек и вторички;
● либо провести экспертизу застройщика и ЖК перед кокупкой
● либо помочь выбрать риэлтора на месте — и это действительно ценно, потому что ты знаешь тонкости профессии изнутри.
А иначе нужно:
● знать специфику вторичного рынка именно этого региона;
● знать и понимать оригиналы документов на квартиру, знать специфику работы всех местных служб и органов, которые имеют отношение к сделке;
● разбираться в местных новостройках;
● знать репутацию застройщика на практике, потому как там реально работешь;
● уметь проверять новостройку дистанционно,
а не просто пересылать презентацию отдела продаж.
И .... быть во всех 25 регионах страны и 5 странах одновременно.
Поэтому, клиенту нужно оставить выбор:
● получить платную консультацию независимого эксперта, который не ведёт сделку, но может проверить то, что говорят местные риэлторы, если в этом есть необходимость у клиента;
● либо самостоятельно выбрать специалиста на месте и взять ответственность за свои решения.
Вот это — честно.
А называть «ведением дистанционной сделки» ситуацию, когда человека просто передают дальше и ждут комиссию — это подмена понятий.
Если ты действительно сильный специалисти твою работу готовы оплатить:
— лети с клиентом в регион и проводи сделку лично:
— на вторичке — будь на показах, переговорах, подписании всех договоров;
— по новостройке — езди на стройки, смотри ЖК своими глазами, оценивай ситуацию на месте, обсуждай с клиентом, сравнивай варианты и
проводи экспертизу застройщика и ЖК в офисе, если можешь.
Не надо приклеиваться к чужим сделкам и выдавать это за профессионализм.
Потому что дистанционно можно:
— разобрать ситуацию;
— выстроить план по покупке или продаже;
— показать риски;
— провести экспертизу застройщика и ЖК;
— проверить документы и дать оценку рисков.
А вести сделку — это всегда личное присутствие.
У новостройки иные алгоритмы, но это тоже требует контроля.
И главное:
дистанционная сделка — это инструмент клиента, когда он не может прилететь в регион покупки, а не инструмент риэлтора для сбора комиссии.
Мой регион работы — Новосибирск.
Если вы планируете покупку или продажу недвижимости в Новосибирске — беру в работу и веду сделку полностью.
По другим регионам — консультации, только если я действительно могу быть полезна: разобрать ситуацию, показать риски и выстроить план действий или подсказать, как выбрать риэлтора.
#новостройки@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
@Bilan_pro
💙 Поддержать канал бустом
Дистанционная сделка — это не способ риэлтора заработать комиссию.
Это инструмент клиента, когда он не может прилететь в регион покупки.
Если клиент обращается ко мне, а я живу в Новосибирске, и он хочет купить квартиру, например, в Сочи — то в большинстве случаев это не «ведение дистанционной сделки».
Хотя у меня есть доступ ко всем застройщикам в любом регионе страны.
Это не про работу и не про ответственность.
Это про желание получить комиссию за сделку, которую ты не ведёшь.
Фактически — прилепиться к чужой сделке.
А вот когда клиент живёт в другом регионе и обращается ко мне за покупкой квартиры в Новосибирске, где я знаю рынок как свои 5 пальцев — вот это и есть дистанционная сделка.
Когда я вижу:
Веду сделки дистанционно, работаю по всей стране,
25 регионов и 5 зарубежных стран».
Это значит человек нигде не ведёт сделки, а получает комиссию передавая клиента дальше.
Это сетевой риэлторский маркетинг.
Дистанционная сделка — это когда клиент из другого региона покупает квартиру в регионе реальной работы риэлтора.
Риэлтор находится на месте, присутствует на всех этапах сделки и ведёт её как специалист, а не как представитель по доверенности.
Это для клиента - дистанционная сделка.
По отношению к клиенту гораздо честнее другое:
● либо прямо сказать:
Я не веду сделку в другом регионе;
● либо дать консультацию: на что обратить внимание в конкретном регионе, если ты действительно понимаешь, как там работает рынок новостроек и вторички;
● либо провести экспертизу застройщика и ЖК перед кокупкой
● либо помочь выбрать риэлтора на месте — и это действительно ценно, потому что ты знаешь тонкости профессии изнутри.
А иначе нужно:
● знать специфику вторичного рынка именно этого региона;
● знать и понимать оригиналы документов на квартиру, знать специфику работы всех местных служб и органов, которые имеют отношение к сделке;
● разбираться в местных новостройках;
● знать репутацию застройщика на практике, потому как там реально работешь;
● уметь проверять новостройку дистанционно,
а не просто пересылать презентацию отдела продаж.
И .... быть во всех 25 регионах страны и 5 странах одновременно.
Поэтому, клиенту нужно оставить выбор:
● получить платную консультацию независимого эксперта, который не ведёт сделку, но может проверить то, что говорят местные риэлторы, если в этом есть необходимость у клиента;
● либо самостоятельно выбрать специалиста на месте и взять ответственность за свои решения.
Вот это — честно.
А называть «ведением дистанционной сделки» ситуацию, когда человека просто передают дальше и ждут комиссию — это подмена понятий.
Если ты действительно сильный специалисти твою работу готовы оплатить:
— лети с клиентом в регион и проводи сделку лично:
— на вторичке — будь на показах, переговорах, подписании всех договоров;
— по новостройке — езди на стройки, смотри ЖК своими глазами, оценивай ситуацию на месте, обсуждай с клиентом, сравнивай варианты и
проводи экспертизу застройщика и ЖК в офисе, если можешь.
Не надо приклеиваться к чужим сделкам и выдавать это за профессионализм.
Потому что дистанционно можно:
— разобрать ситуацию;
— выстроить план по покупке или продаже;
— показать риски;
— провести экспертизу застройщика и ЖК;
— проверить документы и дать оценку рисков.
А вести сделку — это всегда личное присутствие.
У новостройки иные алгоритмы, но это тоже требует контроля.
И главное:
дистанционная сделка — это инструмент клиента, когда он не может прилететь в регион покупки, а не инструмент риэлтора для сбора комиссии.
Мой регион работы — Новосибирск.
Если вы планируете покупку или продажу недвижимости в Новосибирске — беру в работу и веду сделку полностью.
По другим регионам — консультации, только если я действительно могу быть полезна: разобрать ситуацию, показать риски и выстроить план действий или подсказать, как выбрать риэлтора.
#новостройки@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro
@Bilan_pro
💙 Поддержать канал бустом
🔥11
Что означает бесплатная консультация
В бизнесе есть простое правило:
Бесплатная консультация — это вход в воронку.
Не помощь, не стратегия, а маркетинговый этап.
Поэтому в консультациях всегда важно одно:
кто здесь заказчик.
Не случайно бесплатные консультации чаще всего предлагают именно по новостройкам.
Там заказчик известен заранее.
И это не покупатель.
#услуги@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
@Bilan_pro
В бизнесе есть простое правило:
Если тебе предлагают что-то бесплатно — товаром становишься ты.
Бесплатная консультация — это вход в воронку.
Не помощь, не стратегия, а маркетинговый этап.
Поэтому в консультациях всегда важно одно:
кто здесь заказчик.
Не случайно бесплатные консультации чаще всего предлагают именно по новостройкам.
Там заказчик известен заранее.
И это не покупатель.
#услуги@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
@Bilan_pro
🔥6